Investir dans un immeuble locatif avec des locataires insolvables ?

zaser : ce qui me pose problème dans votre intervention, c’est que vous postulez que les locataires "sociaux" sont forcément problématiques.

Pourtant :
1) dans les problèmes d’impayés et autres problèmes locatifs, je n’ai pas lu seulement des cas sociaux. Médecin, avocat, fonctionnaire…
2) dans le cas particulier de nik66, la description qu’il fait des locataires ne semble pas correspondre aux cas les plus problématiques.
3) précisément parce que les locataires problématiques ne sont pas tous "sociaux" ou sans emploi, et parce que ce n’est pas marqué sur leur figure non plus qu’il vont poser problème, c’est bien à chaque bailleur de choisir ses locataires, à son idée. Certains bailleurs vérifient par les papiers (déclarations de revenus etc.), d’autres se fient beaucoup au feeling pendant la rencontre… D’autres encore sont assez peu regardants sur le locataire pourvu qu’il y ait une caution en béton.

C’est donc à chaque bailleur de faire ses choix de locataires, en fonction de ses critères, de son feeling, etc… et c’est lui ensuite qui bénéficiera de la tranquillité, ou au contraire souffrira des problèmes, que ses choix lui auront apportés. C’est pour ça que ça me semble un peu vain de faire des généralités sur les "sociaux" ou les "originaux"… C’est à nik66 de faire son choix, en fonction de son caractère, de son envie, et de la façon dont il a "senti" ces locataires pendant la visite. Personne d’autre que lui n’y était, donc personne ici ne peut savoir mieux que lui.

Bernard2K a écrit :

Bien franchement :
- le titre est inadéquat. Ces locataires ne sont pas insolvables puisqu’ils ont des revenus.
- les allocations peuvent être supprimées, tout comme un locataire en CDI peut perdre son emploi. En fait la perte d’emploi me paraît plus probable ! Si vous craignez la perte des allocations et la perte d’emploi, vous ne pourrez louer qu’à des fonctionnaires. A mon avis, la location avec des loyers payés par la CAF est assez sécurisée. J’ai une connaissance qui a une bonne proportion de tels locataires dans son parc immobilier, avec une relation correcte (les logements sont décents et entretenus), et il s’en porte très bien (j’aimerais avoir le quart de ses revenus ou même le dixième de son patrimoine).
- notre Etat a mis en place de la solidarité pour que les gens âgés, handicapés ou au chômage aient un revenu. Je ne vois pas bien l’intérêt de jeter la suspicion sur des gens parce qu’ils reçoivent une allocation. C’est comme ça, c’est un fait. Que ça soit moral, pas moral, qu’on soit d’accord, pas d’accord, ça n’a rien à faire ici car cela ne change en rien la rentabilité et la pertinence d’un investissement immobilier.
- je trouve ça dérangeant que vous exposiez le détail des "cas" de ces gens en nous demandant, en quelque sorte, de poser un diagnostic à distance sur le risque qu’ils peuvent représenter pour votre investissement, sur la possibilité que leur "cas" s’aggrave.

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Bonjour

Une fois de plus l’opinion de Bernard2K emporte mon adhésion ; l’immeuble que décrit Nik66 fait clairement partie de ce que l’on appelle le parc social privé de fait, qui a quasiment disparu de la région parisienne mais perdure dans les petites localités de province. il est d’ailleurs possible que les loyers acquittés par les locataires soient inférieurs à ceux du parc HLM dans la même localité s’il existe. Cet investissement n’est pas forcément une mauvaise affaire.

Si vous souhaitez éviter de gérer en direct ces locataires sociaux, le mieux est de confier cette mission à un gérant : la rentabilité sera certes obérée mais votre sérénité ne sera pas entamée.

A mon sens, le principal risque ne réside pas tant dans la psychiatrie des locataires que dans le risque de désolvabilisation : les candidats à la primaire de droite ne cessent de stigmatiser "l’assistanat", ce qui sous-tend un fort risque de baisse des APL si l’un de ces candidats parvient au pouvoir en mai 2017. Ces mêmes candidats apprécient la population des propriétaires bailleurs, coeur de leur électorat, mais ils ne vous viendront nullement en aide si vos locataires sont désolvabilisés et ne peuvent plus payer leur loyer !

Reste enfin une question sans réponse : l’investissement en immeuble de rapport dans une petite localité de province sans colonne vertébrale administrative (préfecture, sous-préfecture, base de défénse) peut-il être envisageable en se privant des locataires sociaux "assistés" par les APL ? En effet, les ménages solvables de ces localités deviennent rapidement accédants car l’immobilier y est bon marché ; quant à ceux qui préfèrent rester locataires ou ne font qu’un séjour limité dans le temps (fonctionnaires et militaires), ils s’orientent de préférence vers l’habitat individuel dont les loyers restent également fort modérés. Pour citer par exemple la ville de Mont-de-Marsan que je connais un peu, les nombreux militaires qui y sont affectés recherchent en priorité une maison à proximité de la ville soit dans les Landes soit dans le Gers. Ecrit un peu trivialement, l’immobilier locatif de ces villes est réservé aux ménages les plus modestes qui ne peuvent vivre ailleurs.

Bernard2K a écrit :

zaser : ce qui me pose problème dans votre intervention, c’est que vous postulez que les locataires "sociaux" sont forcément problématiques.

B2K, je ne l’ai pas écris, je ne le penses pas. Relisez mon message.

Ils ne sont pas forcement problématiques, mais ils sont douteux, c’est ce que j’ai écris. "Risqués" si vous préférez (comme quand on parle d’actif risqués ou douteux, car un locataire est bien un "actif" c’est lui qui rémunère votre investissement)

Dans cet exemple justement, certes ils ne sont pas problématiques (pour le moment), mais admettez qu’une mère célibataire avec 5 enfants qui se rapproche de son nouveau compagnon c’est douteux. Puisqu’on ne connait rien sur ce dernier, je vous propose de faire appel à votre imagination et répondre aux questions suivantes:
Comment vont se développer leur relations?
Comment ça va se passer quand l’un d’eux devra partir car la situation deviendra invivable?

Un conseil - en investissement immo soyez pessimiste!

Comment ça va se passer quand vous allez devoir obtenir le "laissez-passer A-38" pour la "dame un peu handicapée" qui sera incapable de le faire seule? Le tout avec un tiers qui traîne dans les pattes - genre curateur ou juge des tutelles.

Je vois bien que dans cette fille on a mis la barre "à gauche toutes", mais à un moment il faut être pragmatique.

J’ai quelques sujets en mémoire, ou les membres les mieux notés dans la partie immo du forum(DDtee et Philippe33) appliquent la stratégie achat + rénovation sans ANAH, ( je doute pour que ce soit pour louer à des profil sociaux), conseillent de se tenir loin des immeubles avec antennes paraboliques pointées vers le sud etc…

Bernard2K a écrit :

C’est donc à chaque bailleur de faire ses choix de locataires

C’est également ce que j’a écris en décrivant la raison de mes choix.

Iqce a écrit :

On peut discuter sur quel rôle doit être assumé par qui

On peut en discuter ci vous voulez.

Les aides ANAH sont prohibitives: à 70% réservées aux propriétaires occupant ( à Mulhouse en tout cas - je parle uniquement de ce que je connais).

Pour le reste sur l’ensemble du territoire je pense que ça doit être similaires aux retours que j’ai eu localement:
Dossier technique lourd, nécessitant des matériaux bio-sourcés, des chaudières à gaz à condensation (voir des énergies renouvelables), un chantier supervisé par un maître d’oeuvre professionnel, vous devez avancer les frais des travaux et être remboursés ensuite, mais quand viendra le temps du remboursement aucune garantie que vos interlocuteurs n’auront pas changé, on ne retourneront pas leur veste ou il n’y aura plus de budget ou que sais-je encore.
Bref trop cher, trop compliqué à gérer pour un petit bailleur, à réserver aux pros. Dans le genre "groupe Crequy" qui s’est occupé de la rénovation de vieux quartiers de Mulhouse.

Et tout cela pourquoi? Pour relouer un logement flambant neuf à celas-mêmes qui ont dégradés les logements précédent? Je passe parfois dans ces quartier rénovés - la population n’a pas changé - ça sent la misère sociale: rue neuves il y a encore 1 an sont sales, poubelles dehors en plein jour, gamins de 6-7 ans qui traînent dans la rue à 22h, écran plat géant dans le salon allumé en permanence, trottoirs faisant office de parking, capots ouverts avec des gars qui fouillent dedans.

Stokes a écrit :

l’investissement en immeuble de rapport dans une petite localité de province sans colonne vertébrale administrative

Tout ce que je peux dire c’es que les choix d’investissements de pumbadu77 n’ont pas été accueillis de manière unanime.

C’est hélas un biais de la société de production et d’industrialisation qui conduit de nombreuses personnes à ne rien pouvoir faire de leur vie.

L’abrutissement des masses qui commencent très tôt par un programme scolaire destiné à rendre les enfants moins intelligents dès la maternelle n’ira pas en s’améliorant.

Pour autant investir dans dans un immeuble avec des personnes touchant la CAF et les minimas sociaux est-ce un bonne idée ?
Oui mais il faut revenir aux bases de l’investissement , l’emplacement et la revente éventuelle.

Ce type d’investissement est synonyme de rentabilité importante et permet à des gens de se loger.
Ces personnes sont des êtres humains qui n’ont pas la chance d’être instruite , d’avoir un métier , une activité mais se poser la question d’acheter juste car les personnes touchent la CAF n’est pas la bonne démarche.

Aujourd’hui une grande part de la population ne peux plus se loger sans aide , les loyers sont trop chers peut être ou plutôt le niveau de vie baisse.

Supprimons ou diminuons la CAF afin de permettre la baisse des loyers et de fait la faillite de l’ensemble des bailleurs , ce qui conduira à une panique sur l’immobilier avec des baisses drastiques des valeurs des biens immobiliers , un bon vent de panique en perspective

Il faudrait plutôt revoir les avantages des élus , eux qui ont tôt fait de scandés à l’assistanat , au fait qu’il faut travailler , qu’il faut baisser progressivement es allocations chômage , remettre la France au travail et que tout le monde est un costard ……

Allez je me suis écarté du sujet , c’est fréquent.

Pour finir  avec le sujet initial , il faut regarder l’immeuble dans son emplacement , sa disposition , son état et regarder si les loyers sont bien payés , le reste est accessoire.

La notion de marchand de sommeil a été expliqué plus haut et ne correspond pas à ma vision de la location , j’essaye d’investir et d’être au maximum à l’écoute des souhaits des locataires en sachant mettre le OLA ( c’est un truc du Gard )

Philippe

zaser a écrit :

J’ai quelques sujets en mémoire, ou les membres les mieux notés dans la partie immo du forum(DDtee et Philippe33) appliquent la stratégie achat + rénovation sans ANAH, ( je doute pour que ce soit pour louer à des profil sociaux), conseillent de se tenir loin des immeubles avec antennes paraboliques pointées vers le sud etc…

Votre propos relève d’une ambiguïté potentiellement raciale "antennes paraboliques pointées vers le sud" à laquelle je ne souhaite pas être associé.
L’origine ethnique n’est jamais pour moi un critère de choix. Pour parler clairement, j’ai déjà eu des locataires originaire du Maghreb ou d’autres régions du monde sans distinction.
Au quotidien, je lutte contre les a priori et idées reçus de ce genre alors comprenez que si votre propos était celui-ci, que cela me fasse réagir !

Si vous vouliez dire que j’investi dans des centes villes historiques (sans paraboles) et que je suis pas partisan d’un investissement dans un ghetto social comme le sont malheureusement certaines zones périphériques, c’est parfaitement exacte (avant tout parce que les grand ensembles par les charges générées, ne peuvent être rentable).

Discussion inutile avec quelqu’un qui sait parce qu’on lui  a rapporté que etc
Je voulais scanner des dossiers persos d’ANAH par ex mais à quoi bon ? Chacun fera son expérience en se renseignant concrètement auprès de l’opérateur local ou de sa collectivité.
Idem pour le reste.

Edit : j’avais écrit autre chose, mais je crois que tout à été dit plus haut au sujet de vos connaissances, au choix.
Donc si vous voulez vous m’avez convaincu etc

A moins que je ne sois en plein dans les vendanges et que j’ai autre chose à faire que de relever et de jouer à ça.

Dernière modification par Iqce (11/09/2016 14h27)

@perecastor. Peut être pas vous mais il a bien été dit :

zaser a écrit :

Ils ne sont pas forcement problématiques, mais ils sont douteux, c’est ce que j’ai écris. "Risqués" si vous préférez (comme quand on parle d’actif risqués ou douteux, car un locataire est bien un "actif" c’est lui qui rémunère votre investissement)

D’où réponse des autres intervenants.

Par ailleurs, zazer vous devriez quand même éviter d’essayer de vous dédouaner de critiques et de dire sur votre dernier post :

zaser a écrit :

Je ne la connais pas, vous ne la connaissez pas (quoique vous la connaissez sûrement mieux que moi, vous travaillez dans le social, les femmes ne sachant pas maîtriser la contraception vous devez en voir régulièrement)

Reconnaissez que c’est quand même un jugement énorme de votre part sur une situation et la vie d’une personne que vous ne connaissez pas.

Setanta