Investir dans des petits immeubles en province avec une rentabilité élevée ?

franz · #1

Bonjour,

Ayant fais un petit investissement immobilier il y a un an (local commercial) et les taux immobiliers étant particulièrement attractifs, l’envie me vient de continuer tout ceci.

Je me renseigne sur les petits immeubles de rapport m’entourant. Dans ma ville de résidence, je retrouve de temps en temps des petits immeubles de rapport avec des rentabilité intéressantes, d’après moi. POur exemple : un immeuble de 200 m2, divisé en 3 appartements, vendu 99 000 avec un loyer mensuel de 1350 euros, les 3 apparts étant loués. La taxe immobilière est peu élevée.
Ce sont, bien entendu, des immeubles qui ne sont pas de toute première jeunesse, mais propres, habitables, non délabrés. Le bien se situe dans une petite ville de province, petite ville dortoir à 20 min d’une grosse ville attractive. Les offres de location ne sont pas surabondantes, mais la demande est là.
La rentabilité affichée de ces immeubles vient, selon moi, de l’absence de" standing" et surtout de la DPE de ces derniers : de F à G.

Je m’interroge donc sur ces investissements. Avec une bonne négociation, du déficit foncier, je me dis que l’on peut amortir des travaux d’isolation (que j’estime à 20/25000 euros pour l’immeuble évoqué :fenetres, combles, isolation des murs par l’intérieur).

Certains d’entre vous auraient-il l’expérience de ce genre d’investissements? Où est mon erreur?

MErci

Message édité par l’équipe de modération (15/10/2016 14h08) :
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Mots-clés : dpe, immeuble province, rentabilité

Bernard2K · #2

Bonjour,

1350 € de loyers et proposé à 99 000 €, il y a très probablement un loup. Les raisons les plus probables :
- il y a des impayés de loyer
- et/ou il y a beaucoup de retard de travaux.

Par ailleurs, "tous loués" et "isolation par l’intérieur" sont contradictoires. Vous ne pourrez isoler qu’au changement de locataire, à moins de les reloger à vos frais durant les travaux.

Et le montant des travaux que vous indiquez me paraît trop faible. Vous changez les menuiseries + isolation intérieure donc aussi des travaux électriques (on refait au moins le circuit des prises des murs isolés) et les revêtements murs et plafond. 200 à 250 €/m² me semblerait plus réaliste, tout en restant bas donc nécessitant de bien maîtriser les coûts.

Et tant qu’à refaire, on est tenté de tout changer pour améliorer le standing de l’appartement et le mettre aux normes : SdB et cuisine, refaire toute l’électricité pour être aux normes… Là on augmente encore la facture. La facture réelle va changer beaucoup si l’on fait soi-même une grande partie des travaux et qu’on confie le reste à des artisans avec des prix fortement négociés (cf. exemples de cricri77000 qui arrive à faire cela pour 200 à 250 €/m²), ou qu’on confie l’ensemble à des entreprises parce qu’on n’est pas bricoleur et alors on monte plutôt à du 600 à 1200 €/m².

Par ailleurs ces travaux se traduiront probablement par quelques mois de vacance locative sur l’appartement en question, il faut prendre en compte cette perte de revenus (et la limiter en faisant les travaux aussi vite que possible).

Pour ce genre d’immeuble, il faut visiter de façon approfondie (visiter chaque appartement + caves et combles, si possible jeter un oeil sur la toiture) en repérant bien l’ensemble des travaux nécessaires.

Bien lire les diags aussi, vous aurez probablement du plomb et de l’amiante, il faut voir si ça nécessite des travaux particuliers. Si les menuiseries et peintures à remplacer contiennent du plomb, vous devrez faire intervenir une entreprise spécialisée pour leur démontage et leur évacuation et les coûts explosent.

Enfin, il faut vérifier que l’immeuble est bien divisé en 3 lots au cadastre. L’absence de division peut poser un certain nombre de problèmes (déjà amplement discuté sur le forum, faites une recherche).

Il n’y a que des cas particuliers. Il faut bien analyser cet immeuble en particulier et repérer tous les "loups" potentiels, tous les travaux à réaliser.

Tout cela a été abordé de très nombreuses fois sous forme de discussions générales et d’études de cas : faites des recherches sur le forum et lisez : tout y est.

PS : pensez à faire une présentation dans le sous-forum dédié.

Dernière modification par Bernard2K (15/10/2016 09h48)

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