SCPI Primopierre vs Corum Convictions ?

Bonjour,

Je ne peux que vous conseiller la diversification. Pour ma part, quand je prends une tranche de 50.000 euros de SCPI ( à crédit), je diversifie toujours sur 5 SCPI dont Corum pour 50%

Il n’y a  aucun argument pour justifier un seuil de 100.000 euros en deçà duquel il ne serait pas utile de diversifier. Enfin, sachez que le Crédit Mutuel ( des Savoies en ce qui me concerne), accepte que vous choisissiez vos SCPI. Votre interlocuteur, comme bien souvent dans les agences bancaires, n’a peut être aucune compétence en matière d’analyse et donc de choix de SCPI, et il vous conseille de vous positionner sur la seule qu’il connait, ou pire à entendu parler…

NicoF a écrit :

Le gestionnaire me dit que diversifier n’est pas utile à moins de 100.000€.

Voici une preuve que votre "gestionnaire" n’a que faire de vos intérêts, formez-vous et décidez par vous-même!

Merci à tous pour vos réponses.

Concernant la diversification, ma banque me "facture" à chaque SCPI différentes des frais de garantie. de l’ordre de 550€ pour une SCPI pour 45000€, peut être dégressif si 20000€ par SCPI. Je n’ai pas la réponse. Par contre notre banque accepte que l’on choisisse nos SCPI.

Cela fait bientôt 6 mois que je m’informe beaucoup. Je n’ai pas la prétention de dire que je maîtrise, mais j’ai compris certaines choses. Cependant, l’analyse des SCPI s’avère complexe, car multitude de paramètres.

Pour Primopierre, plus de 1MD400 € de capitalisation, un report à nouveau bon, provision pour travaux bon, rendement encore au dessus de la moyenne. Inconvénient pour moi,pas du tout diversifiée (bureau à 98%) et essentiellement en région parisienne. Un gestionnaire ancien.

Mon idée, si je devais choisir tout seul, serait d’investir 50% dans Corum et 50% dans primopierre.

Autre chose, on nous a expliqué que le jour où nous voulions vendre nos parts, il nous fallait "seulement" 15 jours pour vendre. Or, je lis partout attention à la liquidité. Pas sûr d’avoir bien saisi ce point.

Aujourd’hui ceux qui veulent vendre le font rapidement. Dans 2, 5 ou 10 ans nul ne le sait!
D’où l’intérêt de diversifier car si votre SCPI est bloquée vous ne pouvez pas vendre.

En ce moment le marché est très liquide car il y a bien plus de souscriptions que de ventes. Et pourtant certaines SCPI sont bloquées et des petites, des grosses capi… Attention.

Primopierre est chère en frais aussi mais Corum encore davantage. Il n’y a pas qu’elles.

Surin a écrit :

Aujourd’hui ceux qui veulent vendre le font rapidement.

C’est le cas pour un grand nombre de SCPI à capital variable (pour Corum et Primopierre par exemple) (et heureusement, avec les collectes record qu’on observe : au moins 50% de plus en2016 qu’en 2015), mais pas pour toutes : il y a des SCPI à capital variable dont le marché secondaire est actuellement embouteillé (pour ne pas dire bloqué) et pour lesquelles il faut attendre 6 mois voire plus, ou consentir un prix de vente plus bas pour vendre plus vite (quelques exemples : Sélectinvest1, CM Pierre1, et d’autres…), et pour les SCPI à capital fixe il y a aussi quelques SCPI avec bien peu d’acheteurs en face de beaucoup de vendeurs (par exemple Boroboutic) avec les mêmes conséquences.

Acheter des parts de SCPI, c’est acheter de l’immobilier, avec une bonne partie de ses contraintes : frais significatifs (acheter pour revendre le lendemain au même prix implique de perdre environ 10% en "frais") donc investissement à long terme, cession pas toujours rapide/possible.

Vous aurez bien sur la possibilité, un ou deux (ou trois) ans avant le moment où vous aurez vraiment besoin du cash, de commencer à vendre une partie de vos parts. Attention à ce que les garanties prises sur l’emprunt (par ex nantissement de parts) ne vous empêchent pas de le faire.

NicoF a écrit :

Cela fait bientôt 6 mois que je m’informe beaucoup. Je n’ai pas la prétention de dire que je maîtrise, mais j’ai compris certaines choses. Cependant, l’analyse des SCPI s’avère complexe, car multitude de paramètres.

Ce n’est pas si complexe, c’est aussi en forgeant que l’on devient forgeron, rien ne vous oblige d’investir en une fois.

NicoF a écrit :

Avec tout ça, je ne sais plus trop quoi faire…A priori aucune SCPI n’est parfaite si je comprends bien.

Cela veut surtout dire qu’il vous faut travailler la question, comparer, envisagez une dizaine de SCPI et ne vous cantonnez pas à votre banque ou "gestionnaire". Il y en a pléthore.
Primopierre et Corum ne sont pas les SCPI les plus mauvaises, au final vous les choisirez peut-être quand même mais vous serez en mesure d’assumer ce choix, VOTRE choix en connaissance de cause.

C’est un placement sur le long terme qui se mûrit, 2 ou 3 mois de réflexion ne sont pas de trop et si vous en achetez 2 ou 3 vous pouvez le faire à quelques mois d’intervalle, le temps que vous compreniez bien comment cet investissement fonctionne.

Certes, mais :
   - les foncières cotées ne sont pas vraiment le sujet de cette discussion;
   - en finançant des foncières avec du prêt à la consommation, vous n’irez pas bien loin (le prêt aura un montant relativement faible, et -surtout- sa durée sera courte);
   - entre SCPI et foncière côtés, vous achetez largement autre chose : dans les foncières cotées, c’est la direction de la foncière qui a quasiment tout le pouvoir (et en particulier qui définit sa propre rémunération), il y a un levier financier généralement plus gros (et pas maitrisé par l’investisseur), la fiscalité est bien différente, et on n’est même pas toujours sur d’acheter de l’immobilier détenu à long terme (il y a des foncières qui détiennent une forte proportion d’autre chose que de l’immobilier, ou dont de la promotion immobilière représente une forte part de l’activité); 
   - le cours des foncières cotées va bouger beaucoup plus que le prix des parts de SCPI (observez ce qui s’est passé le 27/06/2016 par exemple), comme leur "dividende" variera parfois aussi beaucoup plus vite (parfois jusqu’à être "coupé").

Je ne vois pas en quoi vous pourriez être " scotche". Une foncière, c’est de l’immobilier côté en Bourse, alors que les SCPI ne le sont pas. Il y a énormément de personnes sur le forum qui possèdent de l’immobilier côté, qui ne prennent pas des risques inconsidérées et qui construisent un patrimoine de cette manière. Simplement, effectivement cela demande un suivi plus important et une certaine compétence. La valeur d’une foncière fluctue, mais si l’objectif est la détention à long terme, c’est à mon avis un bon moyen de de constituer par étape un patrimoine immobilier en évitant les frais considérables liées à l’achat de SCPI…
Quand au prêt à la consommation, il n’a par nature pas à être justifié, il n’y a donc pas intention frauduleuse de la part de l’emprunteur..

Les classements de SCPI sont bien souvent biaisés. Ils se basent sur quelques critères, à vous de rajouter les vôtres.
Déterminez votre objectif en fonction du marché, voulez-vous coller au marché en terme de répartition (bureaux/commerces, Paris/province et autres) etc…
Quand vous dites "Inconvénient pour moi,pas du tout diversifiée (bureau à 98%) et essentiellement en région parisienne" à propos de Primopierre, il ne tient qu’à vous de la compléter avec une SCPI de commerce ou la remplacer par une autre correspondant à votre objectif.
C’est vous qui financez, c’est vous qui choisissez, pourquoi subir le choix de la banque ou d’un conseiller?
Ce n’est que du temps que vous y passerez à sélectionner et monter le financement.

Pour info quel est votre TMI ?

Bernard2K, vous avait fait la démonstration sur un placement de 200€ à 2%
Donc sur cette hypothèse, une bonne AV qui délivre actuellement du 3% conviendrais.

Sinon, pour les études, vous aurez besoin de 40.000€ d’un coup ?
Ou plutôt de cette somme étalé sur 5 ans ?
Car 40.000€ en SCPI vous donne déjà 2.000€ annuel à 5% de rendement, soit un quart de la somme sur 5 ans.

En cumulant SCPI et épargne, vous pouvez avoir un capital et un revenu durable qui vous permette de financer les études.
Ensuite le revenu annexe pourra vous servir pour préparer votre retraite.

En empruntant sur 15 ans, vous avez un un défaut de financement de 100€.
Donc en finançant les SCPI, et en épargnant les 100€ restant, vous avez 18k€ avec la formule de Bernard2K et 2.000€ de rente annuel de SCPI (à5%).
A voir si ce serait suffisant ?

NicoF a écrit :

Le gestionnaire s’est basé sur les stats INSEE, à priori les études coûtent en moyenne 28.800€ pour 2 ans et demi.

Ca me semble élevé.
Après, ça dépend de ce que vous envisagez.
Un rapport de l’unef en parlant.

NicoF a écrit :

Vous voulez dire, je finance mes SCPI comme prévu et j’ouvre un placement avec 100€ mensuel, sur le modèle de Bernard2K ?

C’est effectivement le sens de ma proposition.