Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

InvestisseurHeureux a écrit :

L’immobilier en France rattrapé par la crise le 29/11/2011
Le marché du logement neuf a intégré au troisième trimestre la perspective d’une rechute en récession de l’économie française avec un fléchissement des ventes et des mises en chantier, selon les données publiées mardi par le ministère du Logement. Plus de 26.400 logements ont été vendus au troisième trimestre, soit près de 2.700 de plus qu’au deuxième trimestre mais 12,9% de moins que pour la période correspondante de 2010. Sur les quatre derniers trimestres, le nombre de ventes s’élève à 101.300 soit 10,7% de moins qu’au cours des quatre trimestres précédents.

Le titre est racoleur car il s’agit en fait d’une baisse des ventes de la neuf.

Ca ne surprendra personne étant donné qu’en 2010, 56% des ventes de logement neuf c’était du Scellier et sur 2011 on est à 40%.

C’est sidérant de voir que près de la moitié de l’immobilier neuf est sponsorisé par nos impôts (ou plutôt ceux des générations futurs), mais avec les rabots successifs sur les dispositifs fiscaux, ça sent la fin.

La chute sera d’autant plus violente. De nombreux éléments sont liés entre eux.

Le taux d’emprunt de la France permet de faire des budgets plus larges, ou demande à en faire des plus serrés. Ce même taux sert de référence aux emprunts immobiliers des particuliers.

Si les taux d’emprunt de l’état augmentent, il va devoir diminuer ses dépenses et augmenter ses recettes. Dans la diminution des dépenses, on risque de retrouver les dispositifs pour defiscaliser, dont dans l’immobilier. On voit bien que ces aides font gonfler les prix (PTZ, Scellier, etc…) en donnant un pouvoir d’achat virtuel supérieur à la population. Il est réduit sans contrepartie (hausse salaire par exemple). La moitié du volume des ventes du neuf se fait avec le Scellier. On voit que la plupart des baisses de prix sont précédées de la baisse des volume. La baisse des volume semble être acquise avec la fin du Scellier.

D’un autre côté les emprunteurs vont devoir payer plus cher leurs crédits, donc ils emprunteront moins et achèteront plus petit ou moins cher (on leur a déjà diminué les aides, double sentence). Ils vont aussi devoir payer plus d’impôts, donc ils devront économiser sur certains postes de dépenses (dont le logement).

Philippe30 a écrit :

Que faut il pour changer un chauffe eau ?
- Deux clés à molette
- un tournevis électrique
- Du téflon pour les pas de vis.
Voilà c’est tout , durée d’intervention 30 minutes à 1 heure ( si tout va bien ….)

Ne faut-il pas egalement etre plombier agree?
En cas de probleme (fuite de gaz par ex) ne risquez-vous pas de gros ennuis?

Mise à jour de la très intéressante étude de Century 21 sur l’année 2011. La bulle ne semble toujours pas avoir éclaté, mais de plus en plus de gens sont évincés du marché de l’acquisition. Difficile pour moi de comprendre comment cet édifice fragile tient toujours.

http://photos.century21.fr/pdf/20120103 … ransac.pdf

Ca ça va faire mal, trèèèèès mal. Et c’est une spécialité française ça Môssieur, car chez nous on aime la pierre!

Un peu moins du tiers des ménages français remboursent des crédits immobiliers, selon une étude de l’Observatoire des crédits aux ménages publiée le 19 janvier.

Vous savez la dette privée dont personne ne parle…

sijetaisriche a écrit :

Difficile pour moi de comprendre comment cet édifice fragile tient toujours.

Ca il faut le demander aux braves ménages…

Philippe30 a écrit :

il ne faut pas en déduire un effondrement général

Moi non plus je ne crois pas à un effondrement brutal. Ma crainte est ailleurs : depuis 2002 la durée MOYENNE des prêts immo est passée de 13 à 18 ans (désolé j’ai perdu la source mais elle me semblait valable) soit PLUS CINQ ANS!

Multipliez le nombre de crédit immo (environ 1 million/an) qui ne vont pas arriver à échéance à partir de 2015 environ (2002 +13), par 5, et concluez-vous même… Bonjour la "debt deflation" de Fisher!

En gros ma crainte est la suivante : que cette scandaleuse et lamentable (et évitable) bulle immo, qui a drainé à vue de nez 500 milliards d’ "investissement" depuis plus de 10 ans ait ruiné la France.

Vous parlez d’un pays innovant et d’avenir : 500 milliards dans l’ "investissement" le plus conservateur qui soit, alors qu’on est dans un monde où la compétitivité se joue sur la technologie! C’est un peu tard pour se réveiller, maintenant… Alors il nous fait rire maintenant le Gouvernement avec sa désinflation compétitive, c’est trop tard.

Philippe30 a écrit :

l’activité des banques est aussi de financer l’activité par les prêts.

A ce sujet, il me vient une question à l’esprit : puisque le coût du refinancement des banques par la BCE a baissé il me semble (sauf erreur), pourquoi la hausse des taux obligataires publics longs entraîne-t-elle la hausse des taux immo? Je ne vois pas le mécanisme précis.

GoodbyLenine a écrit :

Il y aura quand même pas mal de ces prêts remboursés par anticipation bien avant leur fin normale.

Qu’est-ce qui permet d’affirmer ça?

GoodbyLenine a écrit :

- les taux des prêts à 10 ou 15 ou 20 ans ne peuvent guère suivre le taux des refinancements par la BCE, qui sont généralement à très court terme (jour le jour, ou max 3 ans pour le récent guichet où les banques ont demandé 500 Mds€), mais suivent plutôt les taux du marché pour des emprunts à 10 ou 15 ou 20 ans, qui n’ont guère bougé.

Mais pourtant tout le monde dit que les taux d’intérêt pour les crédits immo ont nettement commencé à monter… C’est vrai ou c’est faux? (je n’ai pas du tout suivi ce thème, n’étant en rien intéressé par les crédits immobiliers en ce moment, mais par contre je m’intéresse beaucoup à l’immobilier du point de vue de l’analyse macro)

placementapapa31 a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

Il y aura quand même pas mal de ces prêts remboursés par anticipation bien avant leur fin normale.

Qu’est-ce qui permet d’affirmer ça?

Le fait qu’en moyenne, un occupant de sa RP déménage bien plus souvent qu’une fois tous les 20 ou 25 ans, même s’il en est propriétaire. (Pour les locataires, la mobilité est d’ailleurs bien plus élevée que pour les propriétaires).

(sources : Insee - Conditions de vie-Société - Mobilité résidentielle : La moitié des ménages mobiles a moins de 35 ans par exemple qui indique que 33% des ménages déménagent chaque année, ou http://www.insee.fr/fr/ffc/docs_ffc/es381-382f.pdf qui indique en page 128 des taux de mobilité selon le statut locataire / propriétaire non accédant / propriétaire accédant / etc, voir aussi page 129 et suivantes)

Pour ma part, j’ai remboursé quasiment tous mes prêts immobiliers par anticipation, même sans déménager (!), et je ne pense pas être un cas si exceptionnel…

Hélas, le "Rapport du Conseil national de la consommation relatif au remboursement par anticipation des crédits immobiliers"  (http://www.bercy.gouv.fr/fonds_document … 020004.htm) ne comporte pas de statistique pertinente.

le 1er doc cité concerne la Réunion, l’autre la France en général…

Même si le taux de mobilité moyen est de 4%/an (= une fois tous les 25 ans) pour les propriétaires, comme il y a des propriétaires qui finiront de rembourser sans déménager et d’autres qui ne bougeront pas durant 50 ans, avec des prêts de durée moyenne de 20 ans, on peut effectivement s’attendre à ce qu’une partie significative des prêts soient remboursés par anticipation.
En tout cas, mon banquier m’a confirmé qu’une bonne partie des emprunts étaient remboursés avant leur échéance initialement prévus (même si ça n’a pas de valeur statistique).

Et pourtant, la part du capital est bien plus importante que les intérêts en fin de crédit, donc le remboursement par anticipation n’est pas forcement intéressant.

Disons que cela peut éventuellement jouer si l’on souhaite reprendre un crédit plus gros à la même banque.

Il y a toujours pleins de théories qui s’opposent à ce sujet. Personnellement je ne suis pas fan des crédits non plus, donc dés que je peux je liquide, et en reprend un éventuellement. Cela permet de spéculer sur la vente, mais c’est une stratégie comme il y en a pleins d’autres.

Celle de prendre hypothéque sur le bien X-1 et continuer à faire grossir la boule par achat à crédit du bien X payé par le rendement locatif sur trés longue durée etc.

ZX-6R a écrit :

Et pourtant, la part du capital est bien plus importante que les intérêts en fin de crédit, donc le remboursement par anticipation n’est pas forcement intéressant.

Philippe30 a écrit :

Et oui le plus difficile est passé alors pourquoi rembourser plus tôt ?

Pourquoi rembourser plus tôt pour payer des pénalités ?

Pourquoi rembourser plus tôt alors qu’il est possible d’utiliser ce capital pour un autre investissement ?

Pourquoi rembourser plus tôt pour se priver de l’effet déduction des intérêts d’emprunts ?

Pourquoi rembourser plus tôt au lieu de se faire plaisir avec l’argent ?

Pourquoi rembourser plus tôt alors que l’on peux investir dans d’autres types de placement ?

Etc ……

Que de fausses idées reçues ! La décision de rembourser ou non un emprunt par anticipation (comme celle d’acheter ou de vendre une action) doit se prendre en tenant compte de l’avenir, pas du passé. Donc :
     - la part du capital par rapport aux intérêt n’a guère d’importance : entre un emprunt de 100 k€ le lendemain du jour où ont l’a contracté, et un emprunt à 200 k€dont il reste 100 k€ à rembourser, si les durées résiduelles sont les mêmes, il n’y a aucune différence (sauf peut-être au niveau du coût de l’assurance s’il est basé sur le montant initial de l’emprunt). La durée restant à rembourser en a s’il faut payer ds IRA, car elle devra être assez longue pour amortir ces IRA.
     - ce n’est pas parce que "le plus difficile est passé" que la décision doit être influencée
     - il n’y a pas toujours à payer des pénalités pour rembourser par anticipation (ça peut se négocier, et les prêts à taux variable -même à taux capé- sont généralement sans IRA)
     - lorsque le coût de l’assurance est fixe, payé chaque mois, et basé sur le montant initial de l’emprunt, il faut être conscient que le coût réel de l’assurance augmente au fur et à mesure des échéances, et qu’à la fin il devient prohibitif (comparé au montant que l’assurance payerait en cas de sinistre);
     - bien sur, on n’a intérêt à rembourser par anticipation que si on n’a pas un autre placement (ou un autre usage) avec un couple (rendement, risque) plus favorable, sachant que le risque pour un remboursement anticipé est nul. Actuellement, pour une personne qui hérite d’un petit capital, et cherche un placement sans risque, vaut-il mieux une AV à 3 ou 3.5% brut sur le fond €uros, ou rembourser par anticipation son emprunt même si le taux n’est que de 4% net ?
     - bien sur, il faut corriger le "coût" de l’emprunt des économies d’impôts que la déduction des intérêts dont il fait éventuellement bénéficier : avec un taux nominal de 5%, et la possibilité de déduire les intérêts des revenus fonciers à l’IR, et avec un TMI IR de 30%, tout se passe comme si l’emprunt avait en fait un coût de 3.50% (5% - 30% * 5%).

Par ailleurs, pour la majorité des personnes, juste propriétaire de leur Résidence Principale (et sans autre patrimoine conséquent), et qui déménagent pour en acheter une nouvelle (plus grande, mieux adaptée, localisée ailleurs, etc.), il n’y a souvent pas le choix : il faut vendre l’ancienne RP, rembourser le prêt associé, et souscrire un nouveau prêt pour financer la nouvelle RP. Seule une minorité (ceux qui disposent d’un certain capital, ou les investisseurs-bailleurs) a d’autres alternatives….

Je suis d’accord avec vous ZX-6R mais cela ne semble pas être le cas de tout le monde.

Chacun ses arguments mais les faits sont là pour un crédit amortissable le coût des intérêts est maximale en début de remboursement.

Rembourser après la moitié de la durée du crédit revient à avoir payer un maximum d’intérêts et en plus à rembourser un grosse partie du capital.

Philippe