Frycek [Nouvelle-Aquitaine] : étude de cas immobilier (immeuble avec 3 garages)

BOnjour,
coût du bien à définir ?
Vous n’avez même pas une base de départ de négociation et une cible idéale de prix ?

Bonjour,

beau projet, rentable. Et de plus vous l’exposez avec une grande clarté et vous n’oubliez pas la moitié des charges (comme on le voit trop souvent) ; on voit que vous n’en êtes pas à votre première opération. Dommage que votre joli tableau ait été bousculé !

Sur vos calculs :
- 2 mois de vacance par an, c’est énorme pour de la location nue. La moyenne est plutôt 0,5 à 1 mois me semble-t-il.
- Dépense d’entretien, la ligne ne devrait pas être vide. Même après vos travaux initiaux, vous en aurez d’autres. 500 €/an sur l’immeuble entier semble une première approche pas trop mauvaise.
- la ligne déduction Borloo est vide. Dommage, ça ne serait pas éligible ? C’est un dispositif très avantageux car ça diminue le revenu foncier mais pas les charges déductibles.
- Votre calcul correspond à une année standard mais ne reflète du coup pas du tout l’avantage fiscal de la déduction des travaux initiaux.

Sur les difficultés possibles :
- le locataire qui ne paie pas, ça peut se résoudre rapidement avec beaucoup de chance. Sinon, c’est 1 à 2 ans et pas mal de démarches et de frais pour obtenir l’expulsion. Je suppose que vous connaissez ?
- les travaux, c’est toujours des soucis et une incertitude sur leur montant et leur durée…
- sur un immeuble ancien, attention quand même au déficit d’entretien accumulé, qui peut réserver des surprises coûteuses (toiture par exemple).

Frycek a écrit :

Soit il paye même avec retard (la CAF couvrant le plus gros), et je peux envisager de le garder ou négocier son départ à terme
Soit il ne règle pas son loyer (donc CAF qui suivra 6 mois), et là il me faut arriver à le « sortir » ….

Je vous recommande de bien caler par écrit l’ensemble des appels et rappels.
Par exemple : 5 jours avant le terme, envoi d’un appel de loyer (ou avis d’échéance).
10-15 jours après le terme, envoi d’un rappel par LRAR.
Au bout de 2 mois d’impayé (par exemple), envoi d’un commandement de payer par huissier (sans viser la clause résolutoire, pour ce premier envoi).
Si ça n’est toujours pas résolu, 2nd commandement de payer, visant la clause résolutoire.
Ca coûte un peu de temps et d’argent, mais ça vous fournit un dossier en béton si vous devez aller devant le juge pour obtenir la résolution du bail.
N’oubliez pas que s’il a une caution, tout les envois doivent aussi être adressés à la caution.

Vérifiez également son attestation d’assurance, et demandez-la s’il ne l’a pas envoyée.

Sur les autres questions, désolé je ne sais pas trop.

Frycek a écrit :

je prévois un carrelage qui soit neutre et solide dans le temps , par contre cela est budgété à vue (car feu mon père avait fait le carrelage de mon immeuble),
Donc un budget de  55 m2=     5 000e   comprenant matériaux et Main d’œuvre est-il correct selon vous ?

Vous allez faire un artisan heureux avec ce budget, pour un tel montant je refais un appartement complet ! Je dirais pas plus de 1600€ (900 de MOeuvre et 700 de matériaux). Si il faut une nouvelle chape (ragréage) effectivement compter plus…                                               

Frycek a écrit :

Porte de garage,
Je prévois de remplacer les portes actuelles en bois par  des portes sectionnelles et électrique (si possible), mais le budget prévu vous semble t-il correct (3 000 e) ?

Si les dimensions sont standards 600€ matériaux (545 chez BD) et 300/350 pour la pose soit un peu moins de 1000 €

Frycek a écrit :

Reste la question des délais de travaux avec les locataires en place, prévoir 3, 6 ou 12 mois ?

Poser du carrelage avec des locataires, ça va être bien difficile…
Pour la porte 1/2 journée, aucun soucis

DDtee a écrit :

1600€ (900 de MOeuvre et 700 de matériaux)

OK merci, cela fait donc un carrelage a environ 12 €/m2, le choix sera à venir et je tiendrais compte des remarques de Iqce.
je verrais ensuite avec des artisans, pour trouver le bon et prévoir un budget moindre qu’estimé en première approche.

Pour les porte de garage,
je garde mon budget, et tenterais d’optimiser au moment venu

Pour le délai des travaux,
je prend en compte les délais d’achat, caler les artisans, le choix des matériaux, la période qui me conviendrait le mieux, la possibilité du/des locataires
mais en voulant au moins changer les menuiseries meme en présence des locataires.
donc à voir ….

Bernard2K a écrit :

Je vous recommande de bien caler par écrit l’ensemble des appels et rappels.
Par exemple : 5 jours avant le terme, envoi d’un appel de loyer (ou avis d’échéance).
10-15 jours après le terme, envoi d’un rappel par LRAR.
Au bout de 2 mois d’impayé (par exemple), envoi d’un commandement de payer par huissier (sans viser la clause résolutoire, pour ce premier envoi).
Si ça n’est toujours pas résolu, 2nd commandement de payer, visant la clause résolutoire.
Ca coûte un peu de temps et d’argent, mais ça vous fournit un dossier en béton si vous devez aller devant le juge pour obtenir la résolution du bail.
N’oubliez pas que s’il a une caution, tout les envois doivent aussi être adressés à la caution.

Vérifiez également son attestation d’assurance, et demandez-la s’il ne l’a pas envoyée.

J’avoue préférer une négociation !
quitte à "payer" son départ,
sinon j’envisage plutot une reprise pour habiter (mais il me semble que cela soit possible que 2 ou 3 ans après l’achat ou à la fin du bail ou de son renouvellement tacite)
et en dernier recourt l’expulsion ….

Pour moi ce locataire est LE POINT NOIR de ce dossier !

volthur a écrit :

pourquoi ne pas viser directement un conventionnement social

j’ais parcouru votre post qui est très interressant.

Pour mon 1er immeuble,
j’avais étudier toutes les options possibles,
et il apparaissait que pour les surfaces, loyers, conditions de ressources, les LI était le plus optimum.

reste donc à actualiser tout cela,
mais à priori, je repartirait sur du LI qui permet d’avoir accès à 80% des locataires potentiels contre beaucoup moins pour du social ou très social.
De plus , je souhaite "monter en gamme de locataire"…………

pour anecdote,
sur un logement conventionné LI, j’ais été obligé de refuser une locataire étudiante qui me plaisait beaucoup (sur son dossier ) car ses parents avaient trop de revenus fiscaux (proche de l’ISF)