Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

il faut quand même faire une disctinction entre

- un crédit finançant une résidence principale, donc sans intérets déductibles: effectivement, dans ce cas, rembourser par anticipation, c’est s’assurer un bon rendement (= le taux de l’emprunt, net d’impot)

- un crédit finançant un investissement, avec donc des intérets déductibles: dans ce cas, effectivement, autant garder son emprunt en cours, et "utiliser" le capital restant du pour un autre investissement, de préférence un investissement difficile à faire fiancer par l’emprunt (achat d’action par exemple)

Exemple approximatif car sans formule, pour comprendre :

Vous empruntez 10 000 à 4% sur 2 ans, par annuité

- première annuité 5300 = capital 4900 + intérêts 400 (ces 400 sont 4% de 10 000, puisque vous devez 10 000)

- deuxième annuité 5300 = capital 5100 (restant dû, puisque vous avez déjà remboursé 4900) + intérêts 200 (4% du capital restant dû c’est à dire 5100 ce qui fait 200 en arrondissant)

bilan :

- capital remboursé = 4900 + 5100 = 10 000

- intérêts payés = 400 + 200 = 6000 (à peu près)

Interview , Challenge 26 janvier :

Alain Dinin de Nexity a écrit :

"Nous ferons comme tous les promoteurs : nous plafonnerons nos marges. Et nous ferons comme tous les promoteurs : nous construirons moins. Du coup il se passera ce qu’il se passe dans ces cas-là : comme il y a toujours autant de demande, et que l’offre diminue, les prix remonteront rapidement. Car à l’inverse de l’Eespagne ou des EU, les promoteurs français ne construisent que ce qu’ils ont déjà largement vendu : il n’y a pas de stock. Ce n’est pas comme dans le logement ancien, où il y a un stock et dont les prix peuvent donc connaître des variations plus importantes."

J’ai envie de dire ceci : des manoeuvres diverses (promoteurs, institutions…) peuvent permettre artificiellement de ne pas dégonfler une bulle qui DOIT dégonfler (une bulle DOIT dégonfler). Mais, il y a pire que le dégonflement d’une bulle : le non-dégonflement de cette bulle!

GoodbyLenine a écrit :

Ce "capital restant du", c’est ce que vous devez à la banque, et ce pour quoi vous devez payer un "loyer" (les intérêts) à la banque. Ce n’est pas parce que ce "capital restant du" diminue (et donc que le montant des intérêts diminue) que le crédit devient moins cher.
Quand j’achète 2 pommes pour 2€, ça ne deviens pas moins cher lorsque j’achète 1 pomme à 1€.

Bravo! ça c’est bien formulé. J’aurais aimé tout à l’heure trouver une aussi bonne formulation, aussi pédagogique. Vous devriez être prof.

Ce qu’il est fondamental de comprendre en effet, c’est ceci : on ne s’enrichit pas parce qu’on a payé le crédit plus longtemps et donc qu’on a moins de capital restant à rembourser quand on le solde, mais au contraire plus on le solde tôt plus on s’enrichit.

SAUF SI, bien sûr, la rentabilité du placement réalisé avec le capital engagé (et emprunté) est supérieure au coût de ce capital. C’est l’effet de levier du crédit…

Et bien sûr aussi, le coût de ce capital peut être le coût d’opportunité si c’est un capital que l’on a en cash, donc qu’on le possède ou qu’on l’emprunte c’est le même problème : celui du coût du capital. Et on rejoint ici le problème du choix des investissements, qui suppose d’avoir au moins 2 choix (sinon pas de choix!), donc au moins UN coût d’opportunité à considérer.

Enfin je crois qu’on n’est pas hors sujet : même si on n’est pas capable de faire ces calculs financiers, si les "investisseurs" avaient fait quelques calculs arithmétiques de base sur un coin de table, je ne sais pas ce que vous en pensez GBL, mais peut-être n’y aurait-il pas de bulle immobilière…

Dernière modification par placementapapa31 (10/02/2012 20h48)

Le prix des logements à augmenté nettement plus que les loyers; la rentabilité s’est effondrée (comme d’autres supports certes).
La plupart des gens serait incapable d’acheter leur propre maison aux prix actuels; les ingénieurs peinent à acheter les maisons des ouvriers des générations précédentes…

De plus il faudra bien rembourser la dette de l’État et la pression fiscale va augmenter dans un futur proche, diminuant d’autant le "reste à claquer" dans l’immo!



http://www.cgedd.developpement-durable. … brique=138

VerbalKint a écrit :

A condition de considérer qu’il y a une bulle… Les prix sont hauts, certes, mais de là à dire de manière sure et certaine qu’il y a une bulle…

Bien sûr vous avez raison : j’ai donné plus haut dans ce même sujet je crois mon autre "thèse", c’est à dire le retour durable à un ratio prix du logement/salaire digne du 19ème siècle, voir courbe de Friggit longue. Ce serait alors un retour en arrière structurel et lourd, un retour au temps où s’opposaient les propriétaires et les locataires habitant non pas en appartement mais dans des "galetas" (lire "L’Idiot" de Dostojewskij pour avoir une belle illustration de cette vie et des conditions d’habitat).

Cependant je vais moi-même essayer de démonter ma propre thèse, qui pourtant me séduit je l’avoue en tant que "punition salutaire de la cigale"…

PRIME DE RISQUE

Je ne suis pas expert sur ce point, mais il me semble qu’une prime de risque faible est la signature basique d’une bulle.

Après, la prime de risque immo est-elle faible?

Fructif a écrit :

Moi je suis globalement d’accord avec Friggit.

D’ailleurs; la base du capitalisme / de la finance c’est : la valeur d’un bien est la somme des flux futurs actualisés ; et donc l’immobilier est donc surévalué.

Cette remarque de Fructif m’amène à un document que j’avais cité sans donner le lien :

Hong Kong phew-whee | The Economist

THE ECONOMIST a écrit :

In theory, the price of a home should reflect the value of the services it provides.

Our index calculates the ratio of prices to rents in 20 economies.

Il faut voir que 3 pays se détachent, sur ce ratio : HONK KONG, AUSTRALIE, et… FRANCE (bravo la France au niveau de Honk Kong!)



Après, peut-être que la prime de risque ne doit pas être considére que par rapport au loyer. Progression du prix de revente? Hum…

Mais peut-être Fructif parlez-vous de ça (je suis curieux de comprendre ce que vous voulez dire) :

Fructif a écrit :

Mais il y a quand même des choses qui pourraient prouver le contraire :
- La comparaison des risques sur l’actif et les flux futurs

D’une manière générale et en conclusion, que penser de la prime de risque en matière d’immobilier aujourd’hui?

ENDETTEMENT DES AGENTS

A la lecture du document de Ray Dalio (entre autre), il apparaît qu’une bonne signature d’une période d’expansion par une bulle de crédit est le niveau d’endettement des agents à l’issue de cette période.

Or on voit bien aujourd’hui autour de nous que les acheteurs de logement ont un "fil à la patte" pour longtemps (à moins que l’inflation des salaires viennent rogner le poids de leurs annuités), ou ne peuvent acheter ce qui est équivalent. Je ne recherche pas de chiffres ici ni de document, chacun le fera s’il n’est pas convaincu…

LA SITUATION SPECIFIQUE DE LA FRANCE

Le lien de The Economist montre bien la situation spécifique de la France. On sait de plus que tous les pays ne sont pas dans la situation française : l’Allemagne n’a pas vu ses prix exploser, la Belgique idem, l’Espagne voit sa bulle éclater et les prix baisser, etc.

Donc si la France est dans une situation spécifique, alors que le reste de l’Europe est normal, alors elle est en bulle immo. Que cette bulle éclate ou pas ("bulle solide") ne change rien il me semble à la présence d’une bulle effective, qui se manifestera alors non par un éclatement mais par des conséquences peut-être plus dramatiques ("debt deflation", déplacement de la richesse…).

Voilà j’espère donner du grain à moudre…

Je trouve votre analyse DERIVAL tout à fait intéressante.

Sous l’effet du renchérissement des énergies non renouvelables et de la recherche d’une proximité, nous constatons un rétrécissement des zones d’attractivité du marché. Les acheteurs se concentrent sur des biens quasi identiques et sur des zones limitées.

Il reste que le marché est sélectif. Ou plutôt les marchés.

Le marché Français présentait une décote importante dans un cadre désormais devenu européen et conccurentiel.

Je ne crois pas à une contraction forte du marché. Je pense que le marché va se consolider sous l’effet de la raréfaction des volumes de prêts accordés, du renforcement de la fiscalité. Nous allons constater une temporisation des évolutions. Mais certainement pas une baisse car personne n’y a vraiment intêrêt.

Derival a écrit :

Fructif a écrit :

Mais il y a quand même des choses qui pourraient prouver le contraire :
- L’aspect affectif de certains actifs, comme l’art ; mais aussi c’est clair l’immobilier (jusqu’à quel point)
- La comparaison des risques sur l’actif et les flux futurs
- La fiscalité. La résidence principale est une niche fiscale de plus en plus avantageuse (on matraque de plus en plus le reste sans toucher à cela)
- La pression sociale pour acheter

Je ne suis pas non plus convaincu qu’il y ait une bulle. Tout le monde a envie "d’avoir sa maison", pour "préparer sa retraite", parce que "c’est un placement sûr", mais le but reste encore d’acheter un bien immobilier.

Dans l’histoire des bulles, il y a souvent eu l’apparition d’un marché parallèle qui a complètement emballé la spéculation. J’ai trois exemples en tête :

- bulle sur la Compagnie des mers du Sud, en 1720. A cette époque ont été fondées des sociétés dont l’unique but était de capter des capitaux pour les investir dans la Compagnie des mers du Sud.

- bulle immobilière des années 1990. Les acheteurs signaient une "promesse de vente" d’un immeuble à construire, à un certain prix. Du fait de la hausse rapide de l’immobilier à l’époque, l’immeuble avait déjà pris beaucoup de valeur avant même d’être fini. Les (futurs) propriétaires vendaient alors la promesse en réalisant une plus-value, le tout en ne déboursant que très peu, puisque la construction n’était pas terminée et que l’immeuble n’était pas livré.

- bulle des startups en 2000. Il y a eu à cette époque des "startups de startups" : des sociétés levant des fonds auprès de capitaux-risqueurs dans le but unique de l’investir dans à peu près n’importe quelle société de la "nouvelle économie". Ces meta-startups proposaient de luxieux bureaux équipés pour convaincre les startups de travailler avec elles plutôt que de chercher des capitaux auprès d’investisseurs "concurrents".

Je peux me tromper, mais je n’ai pas l’impression qu’il existe un tel phénomène avec l’immobilier aujourd’hui.

Bien sûr je pense aussi que les prix sont élevés, mais j’ai plutôt l’impression que cela traduit un changement économique plutôt qu’une bulle spéculative. Il y a 20 ans il était plus facile de s’acheter une maison, mais il fallait dépenser plusieurs mois de salaire de cadre pour acheter un ordinateur. Aujourd’hui, on trouve des ordinateurs pour moins qu’un demi-SMIC.

Les ordinateurs étaient un bien de luxe, et maintenant, c’est à la portée de tous.
Je pense qu’il faut comparer ce qui est comparable. On peut aussi comparer la voiture entre 1900 et maintenant.

Les techniques de construction se sont également améliorées (même si la main d’œuvre est plus chère et certains matériaux aussi, il y a un gain sur la productivité, on peut aussi dire que les normes sont plus difficiles, donc les coûts augmentent…).

Ainsi, je ne trouve pas du tout intéressante la comparaison avec les ordinateurs (changement des mentalités, fabrication en masse, etc…).

Oui Placementpapa, je considère qu’il suffit de regarder le mutliple de loyers pour savoir l’évaluation des biens (et en ajoutant de la finesse - le taux d’emprunt , la hausse des loyers préc … - je ne suis pas sûr que l’on gagne beaucoup)

Mais en discutant de ci et de là je me suis appercu que j’étais contradictoire avec moi même !

J’investis en action en sachant qu’il est impossible de prévoir le marché ; et si je suis convaincu que l’immo est surévalué c’est que je suis convaincu de pouvoir "prévoir le marché".

J’ai donc 2 façons de prendre les choses :
1 - En général, le marché n’est pas prévisible mais parfois c’est manifeste - quelque soit le marché (cas de la bulle techno, de l’immobilier actuellement etc.)
2 - Il n’est pas possible de prévoir correctement le marché immobilier et donc de rentrer correctement sur le marché ; la seule solution est de rentrer au fur et à mesure sur le marché. (comme l’investissement programmé sur les actions).

Mais je n’ai pas trouvé la solution miracle pour l’investissement progressif :
- Les SIIC : pas la joie fiscalement (cf file sur le sujet) et l’immobilier d’entreprise n’est pas correlé par le résidentiel
- Acheter au fur et à mesure des studios, puis tout revendre pour acheter l’ "appartement familial" : peut être la solution mais frais de transaction élevés et revenus locatifs pas supers intéressants.

A quand un tracker sur l’immo parisien ? ;-)

PS : J’ai hésité à poster dans la file sur l’évolution des SIIC en réponse à la question de Jean sur l’allocation d’actif.

placementapapa31 a écrit :

Que voulez vous dire "traduit un changement économique"?

Je veux dire par là qu’un logement est désormais un bien "haut de gamme" et que cela pourrait persister, au delà d’une simple montée passagère "bullesque".

Sûrement à cause de la peur grandissante des gens, la peur de ne pas avoir assez de revenus à la retraite, la peur de perdre son argent à la banque, ou tout ce qu’on peut imaginer et qui fait les choux gras des journaux.

Les bulles sont davantage animées par l’enthousiasme que par les peurs. Dans le même ordre d’idée, je pense qu’il n’y a pas de bulle sur l’or, et que la montée des prix est essentiellement due aux grandes incertitudes économiques, lesquelles risquent de persister pas mal de temps … L’or restera donc quelque chose de "cher".

cristalline a écrit :

Je ne crois pas à une contraction forte du marché. Je pense que le marché va se consolider sous l’effet de la raréfaction des volumes de prêts accordés, du renforcement de la fiscalité. Nous allons constater une temporisation des évolutions. Mais certainement pas une baisse car personne n’y a vraiment intêrêt.

J’ai l’impression que votre raisonnement est bancal : le prix du marché ne résulte pas de "l’intérêt" des personnes, mais plutôt de la confrontation de l’offre et de la demande à court terme, et de l’utilité réelle des biens à plus long terme.

Si ce n’était pas le cas, il suffirait d’interdire toute vente à découvert pour que le marché boursier ne puisse plus baisser (aucun actionnaire n’y aurait intérêt, ni aucun autre acteur de l’économie car ils profiteraient indirectement de l’enrichissement apparent des actionnaires).

Si demain la population cherchant à se loger en France venait à diminuer (en tendance à long terme), nul doute que la demande baisserait, et la valeur de l’immobilier finirait par baisser avec (voir par ex le marché immo au Japon, voire plus près de nous en Allemagne). De même si demain il se construisaient de multiples logements qu’un sympathique mécène vendrait ou louerait à bas prix. De même si demain le revenu disponible de la population cherchant à se loger devait diminuer significativement (j’imagine que les prix de l’immobilier en Grèce ne sont pas à la hausse). De même si demain les taux d’intérêt devaient significativement augmenter en France.
A l’inverse, si plus de population cherche à se loger, s’il n’y a pas assez de logements construits, si le revenu disponible augmente, si les taux baissent, etc., les prix de l’immobilier devraient avoir tendance à augmenter.