Oliw : étude de cas immobilier (T4 bruyant meublé en centre-ville)

Oliw · #1

Bonjour,
Voilà une étude de cas pour laquelle j’ai quelques hésitations :

VOTRE PROFIL

- Salarié CDI cadre, 24 ans, TMI prévu 30%.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Très bonnes.
- Fiscales : J’essaie de me renseigner au mieux.
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Néant hormis changer des prises électriques.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement T4 (2 chambres, un grand salon, une salle à manger). En déplaçant une cloison pour réduire la taille du salon, on pourrait éventuellement transformer le salon en chambre, tandis que la salle à manger serait convertie en grand salon. Mais le coût des travaux est peut-être trop important ?
- Année de construction : ~1920
- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur : 80m² carrez, 2e étage, pas d’ascenseur.
- Déjà occupé ? Inhabité ? Inoccupé d’après les photos.
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? Probablement bénévole si 350€/an ?
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? Gaz
- Volets isolants ou persiennes ? Volets isolants
- Espaces verts dans la copropriété ? Probablement aucun
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? NC pour le compteur d’eau.
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes) Inconnu
- Concierge ? Inconnu
- Décoration : plutôt moderne
- Etat du bien : Bon

PLOMB

Le constat de risque d’exposition au plomb dans les peintures a révélé la présence de revêtements contenant du plomb.
Le propriétaire doit veiller à l’entretien des revêtements recouvrant les unités de diagnostic de classe 1 et 2, afin d’éviter leur dégradation future.

ELECTRICITE

Le dispositif assurant la coupure d’urgence est placé à plus de 1,80m du sol fini et n’est pas accessible au moyen de marches ou d’une estrade.

Alors que des socles de prise de courant ou des CIRCUITs de l’installation ne sont pas reliés à la terre, la mesure compensatoire suivante est correctement mise en oeuvre :
• protection du (des) circuit (s) concerné(s) ou de l’ensemble de l’installation électrique par au moins un dispositif différentiel à haute sensibilité inférieur ou égal à 30 mA.
Le courant assigné de l’INTERRUPTEUR assurant la coupure de l’ensemble de l’installation n’est pas adapté.

Pour un disjoncteur de branchement de type Inconnu, le courant assigné de l’interrupteur coupant l’ensemble de l’installation électrique doit être au minimum de 63A

Locaux contenant une baignoire ou une douche : la MESURE COMPENSATOIRE appliquée dans le cas où la valeur de la résistance électrique est >2 ohms entre un élément effectivement relié à la
LIAISON EQUIPOTENTIELLE supplémentaire et uniquement : les huisseries métalliques de porte et de fenêtre ; le corps métallique de la baignoire ou du receveur de douche ; la CANALISATION de vidange métallique de la baignoire ou du receveur de douche ; est correctement mise en œuvre.

L’ENVELOPPE d’au moins un matériel est manquante ou détériorée. LUMINAIRE CUISINE

L’installation électrique comporte au moins une CONNEXION avec une partie active nue sous tension accessible. MIROIR SDB

AMIANTE

Uniquement dans le parking sur un mur : Risque de dégradation faible ou à terme
Recommandation : Evaluation périodique

LOCALISATION DU BIEN

- Grande ville, en hyper-centre. C’est une ville que je connais plutôt bien pour y avoir habité quelques années.
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Très bon
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Incertain, le bien est juste à côté de l’hypercentre, coupé par une route, un grand parking en plein air, et une voie ferroviaire. Depuis l’appartement, il est possible d’entendre les trains de marchandises, ou les TGV s’ils passent à une vitesse plus élevée que d’habitude. Le bien est situé à un carrefour, où les bus et les voitures s’arrêtent puis accélèrent fréquemment au feu tricolore.

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 180 000 hors FDN, je souhaite le négocier à 140 000€ hors FDN, sachant qu’il est en vente depuis au moins un mois (date de ma première prise de contact avec le propriétaire). Le DDT date de trois mois. Le bien a été acheté il y a douze ans. Après une rapide recherche, je vois que le propriétaire est auto-entrepreneur dans un secteur peu rentable (web design) et que son futur ex-épouse est agricultrice (probablement dans un domaine viticole).

- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 900€ HC en meublé ? Compatible avec du T4 ? Je compte autoriser les occupants à changer le mobilier à leur guise. Un T4 nu de 2016 dans un quartier moins coté avec ascenseur est à 970€ CC.
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) 4%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : Pas de délégation.

- Travaux immédiats : Enlever le revêtement intérieur au plomb, et du papier peint vieillot.
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : NC
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : NC
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : NC

- Taxe foncière hors TEOM : ~750 €
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : NC
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : NC

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 7,2%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : Inconnu

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 2%?
- Durée du crédit : 25 ans
- Frais de tenue de compte : 0
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 5 500€ si un an de franchise partielle.
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : Aucun

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC) : LMNP

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI : Oui 30%
- Cash flow positif ou négatif ? Positif, entre 500 et 1 000€ si pas de travaux. Je vais demander une franchise partielle pendant 12 mois afin d’avoir de la trésorerie en cas de travaux.

Qu’est-ce que vous en pensez ?

Message édité par l’équipe de modération (13/01/2017 09h51) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : bruyant, emplacement, hypercentre, immobilier

Oliw · #2

Et aussi, cet appartement inclut un parking. Pour calculer l’amortissement de l’appartement, faudrtait-il soustraire la valeur du parking du coût d’achat de l’appartement ?

Mais pour la valeur du parking, est-ce que je peux me contenter d’estimer une valeur de marché ? Ou est-ce que je peux me contenter d’amortir l’appartement sur son coût d’achat parking inclus ?

Bernard2K · #3

Bonsoir, mes remarques :
- T4 en meublé, c’est pas courant. A part les migrants, on voit rarement des familles entières arriver sans meubles !
- datant de 1920 : attention aux travaux sur l’appartement et dans l’immeuble. Dans l’ancien, il y a toujours quelque chose à réparer.
- enlever le revêtement au plomb n’est pas toujours une bonne idée. S’il s’agit des peintures murales, vous faites quoi, vous poncez ce qui met du plomb partout ? Vous demandez à une entreprise spécialisée qui va vous coûter les yeux de la tête ? Le plomb dans l’ancien est malheureusement très courant, donc presque normal. Souvent, le plus simple est de le couvrir par une couche supplémentaire (peinture ou papier peint). Tant qu’il n’y a pas de possibilité de contact direct et que ça ne s’écaille pas, il n’y a pas de risque pour l’occupant.
- ajoutez le coût des travaux initiaux au prix d’achat. Si ce n’est que de la peinture et que vous le faites vous-même, ça rajoute peut-être 1000 €. Si vous déplacez une cloison ou si d’autres travaux sont nécessaires, ça chiffre assez vite. N’oubliez pas non plus le coût des meubles (la liste des meubles obligatoires va jusqu’à la literie, couette, couverts etc) et de l’électroménager : en neuf c’est plusieurs milliers d’euros.
- 25 ans pour du locatif, très peu de banques acceptent.
- cashflow : "Positif, entre 500 et 1 000€ si pas de travaux". Par an ? Parce que par mois, c’est pas possible.
900 de loyer - 675 € environ de mensualité = 225 € de cashflow positif brut/mois.
moins TF moins PNO moins travaux d’entretien moins vacance locative moins CFE moins expert comptable = cashflow probablement négatif.

Siocnarf · #4

En effet, T4 meublé risque d’être difficile à louer…
Par contre, s’il y a de la demande sur le secteur où se situe cet appartement, vous pourriez tenter de le mettre en colocation…
En ayant fait la 3ème chambre, vous pourrez éventuellement en tirer encore plus qu’en louant en simple meublé.

Par rapport à votre question concernant le parking, je dirais qu’il ne faut pas s’en préoccuper. Vous amortissez en vous basant sur le prix d’achat du bien ou sur sa valeur de marché au moment de la mise en location meublée, parking ou pas parking.

Memes11 · #5

Le parking peut-etre vu en bonus, suivant la location, un parking seul peut avoir un rendement interessant.

Oliw · #6

Merci pour vos réponses

Oui pour le CF entre 500€ et 1000€, c’est par an, net d’impôts, et hors éventuels travaux.
Et effectivement je pensais à de la colocation, en particulier pour les étudiants de mon ancienne école de commerce, mais le problème c’est que les colocations de notre école ont la réputation d’être particulièrement bruyantes, donc ça pourrait poser des problèmes de voisinage.

Pour l’expert comptable, je pense pouvoir m’en passer, sachant faire moi-même de la comptabilité, mais il faut juste que je ne me trompe pas dans les durées d’amortissement, et que je remplisse bien tout dans les bonnes cases des documents administratifs.

Le problème d’une durée d’emprunt inférieure à 25 ans, c’est que l’investissement ne peut pas dégager de cashflow positif.
Ou alors la seule solution serait de faire un deuxième investissement nettement plus rentable, dans un hypercentre d’une petite ville, et donc ce deuxième investissement au CF positif couvrirait le premier investissement au CF négatif…

Je ne veux pas investir uniquement dans des petites villes car je souhaite avoir des investissements qui prennent de la valeur dans le temps, afin d’augmenter mon patrimoine, et aussi parce qu’il est plus facile de revaloriser le loyer pour des investissements bien placés je pense.

Oui le parking c’est plutôt du bonus
Je pense pouvoir le louer au moins 60€ CC.

DDtee · #7

Oliw a écrit :
Pour l’expert comptable, je pense pouvoir m’en passer, sachant faire moi-même de la comptabilité, mais il faut juste que je ne me trompe pas dans les durées d’amortissement, et que je remplisse bien tout dans les bonnes cases des documents administratifs.

Pour 200€/an vous pouvez avoir un spécialiste du LMNP qui suit les évolutions fiscales et juridiques ainsi que bénéficier de son assurance professionnelle en cas d’erreur… c’est sans doute préférable.

Oliw a écrit :
Le problème d’une durée d’emprunt inférieure à 25 ans, c’est que l’investissement ne peut pas dégager de cashflow positif.

Le problème ce n’est pas la durée de l’emprunt mais la faible rentabilité du bien (vous serez sans doute en négatif en comptant vraiment tout) C’est souvent le cas des "grands" appartements.
Quelle serait la rentabilité en coloc ? Il y a sans doute d’autres locataires potentiels que vos connaissances bruyantes

Le quartier bruyant est un souci, vous risquez d’avoir pas mal de rotation de locataires. Est-ce améliorable ; double vitrage, cloisons phoniques ?

Oliw · #8

Oui c’est vrai que l’investissement est risqué. J’aurais voulu en faire un investissement "patrimonial", quitte à ce que je sois légèrement perdant en termes de cash flow, mais finalement ce logement n’est peut-être pas celui qui me faut.

De ce que j’ai pu voir sur les photos, le vitrage est récent, donc c’est sûrement du double-vitrage.
Pour les cloisons phoniques, j’en doute car les murs ont des moulures en bois d’après le DDT, ce qui me laisse penser que les murs sont ceux d’origine sans plaquage.

lachignolecorse · #9

Quelle est la qualité de la construction?
Comment se valorisera le bien, le quartier dans les années à venir?

Pour le bruit, est-ce gênant vu le double vitrage? Les bruits liés à la circulation sont ils important entre 20h et 6h? J’ai habité une rue très passante le jour et deserte hors horaires de travail.

Pour le type de bien, je ne vois qu’une colocation de 3. Comment est situé le bien par rapport aux écoles et gare sncf ?

Vous définissez votre cash flow par rapport à une estimation de prix de vente. Faites l’inverse. Définissez le cash flow souhaité et déduisez le prix de vente. Faite une offre un peu en dessous histoire de laisser une négociation possible. Expliquez au vendeur la raison du prix bas en insistant sur les points négatifs, incertitudes etc

DDtee · #10

Je n’avais pas compris que vous nous parliez d’un bien que vous n’avez pas visité… du coup comment parler du bruit perçu sans vous rendre sur place ?!?

Oliw · #11

Pour la qualité de construction je peux juste voir sur les photos qu’elle a l’air plutôt bonne, avec une façade visiblement en bon état et pas de problème notable sur la toiture d’après le vendeur.

Connaissant le quartier, je pense que le bruit est faible le soir effectivement.

Le bien est juste à côté de la gare SNCF et de la voie ferrée, et est située près de l’hypercentre, et à 5 minutes du tramway. Je sais que c’est une rue qui intéresse les étudiants.

Oui j’ai commencé à déterminer le prix de vente à partir du cash flow pour certains biens, mais ça ne passe pas toujours dans les grandes villes et les villes moyennes, donc pour l’instant je n’ai pas émis d’offre. De toute manière, je ne souhaite pas faire de proposition si le bien n’est pas intéressant.

Je n’ai pas visité le bien car je souhaite savoir si l’investissement en vaut la chandelle avant de me déplacer, mais j’ai demandé au vendeur si on entendait les trains depuis l’appartement, et il m’a confirmé que oui.

DDtee · #12

Faites le maximum de visites pour apprendre et jugez les différents éléments par vous même et non pas selon l’avis de x ou y… (surtout pas pas un intermédiaire intéressé à la vente)

Sans échanges, comment pouvez vous savoir de combien le bien est négociable par exemple ? Dit autrement vous estimez le potentiel du bien sans connaitre son prix ! En procédant ainsi il est IMPOSSIBLE de trouver un bien réellement intéressant. Si il l’était, il partirait avant que vous preniez rendez-vous…

Bonnes visites

lachignolecorse · #13

Bien d’accord avec DDtee, surtout ne vous fiez pas aux dires du vendeur. Et visitez! Pas forcément le bien. Renseignez vous sur les prix aux alentours, sur les nuisances. Faites du terrain!

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