Financement SCPI : quel taux et combien d'années emprunter ?

Bonjour miggy,

Pour le financement et des simulations sur les trois durées en question, vous pouvez contacter le partenaire du site :
Investissez facilement dans les SCPI

Le partenariat est fait pour ça.

@miggy :   si le CGP n’aide pas à optimiser le financement, … changes de CGP !

Lors d’un entretien téléphone avec un spécialiste Hédios il y a un mois, celui-ci me disait qu’actuellement, sur 15 ans, le taux hors assurance serait de l’ordre de 4,1%.

Maintenant, il semblerait que les taux vont baisser d’ici quelques mois.

Stéphane,
Je vous lit depuis plusieurs mois sur ce forum et je sais que les SCPI n’ont aucun secret pour vous. Je suis en cours de finaliser un projet de 50 000€ de SCPI avec HEDIOS (merci l’investisseur heureux pour ce partenariat;j’en reparlerais sur la file dédié à ce sujet).
Vous parlez souvent de cette différence de 1.5% entre le taux du pret (pour etre plus précis le TEG si j’ai bien compris) et le rendement des SCPI. Cette différence est de plus en plus dur à atteindre car il faut l’avouer le rendement des SCPI diminuent de plus en plus au alentours d’un 5.3 à 5.5% actuellement. Ce qui impliquerait un taux max de 3.8% (peut etre réalisable sur une durée courte mais pas sur du long).
Je me trompe peut etre

Il est peut-être difficile d’avoir un différentiel positif significatif entre taux du crédit et rendement des SCPI, mais si on ne l’a pas, cela veut peut-être dire aussi tout simplement que le timing n’est pas bon et qu’il vaut mieux passer son chemin comme le conseille Stéphane.

Le principal avantage d’un tel montage est de profiter d’un effet de levier qui vous fait gagner chaque année la différence nette d’impôts entre coût du crédit et rendement des actifs sur le capital restant dû.

Si vous n’êtes pas dans cette situation, vous n’avez que la revalorisation des parts comme seul facteur de rentabilité de l’opération. Rien ne l’assure, a fortiori quand vous exposez 10 à 12% de frais d’entrée  avec les SCPI (il faut les rattraper avant de repasser en positif).

Chacun voit midi à sa porte, mais pour ma part je me suis fixé comme règle de ne pas me lancer s’il n’y avait pas d’écart minimum de 2% entre TEG du crédit et rendement raisonnablement attendu sur la durée. Si les conditions ne sont pas réunies aujourd’hui, je passe mon tour et je regarde les trains passer.

Dans la situation actuelle, où les prix des SCPI sont élevés (donc peu de perspectives de plus-values, et même des risques de baisse des prix), où il y a des signes de tassement des dividendes (voyez Pierre Plus, voyez les rapports des SCPI qui évoquent beaucoup plus de baisses de loyers que de hausses, voyez les normes de locaux BBC  qui nécessiteront des travaux assez lourds…..), le risque  semble significatif d’investir à crédit sur des SCPI si le taux du crédit n’est pas significativement plus bas que taux de rendement qu’on peut raisonnablement attendre des SCPI (pour disposer d’une "marge de sécurité, un peu comme Graham en buy&hold d’actions).

On peut très bien décider de ne pas investir en SCPI maintenant, et d’attendre un meilleur moment.

Cependant, si vous attendez 2% d’écart, ou plus, vous risquez aussi d’attendre très longtemps. 1.5% est déjà une bonne marge…

Un rendement de 6.5% (voire plus) sur 20ans est possible (on ne le connaitra qu’après), sous réserve que le prix des parts augmente sensiblement sur la période. Si ceci est votre anticipation (par exemple si vous anticiper une hausse de l’inflation), alors allez-y !

S’il n’y a pas de différence significative entre le taux de l’emprunt et le rendement de l’investissement, je ne vois pas bien l’intérêt d’investir à crédit dans des parts de SCPI.

En l’absence de marge de sécurité, il faut donc chercher à faire autre chose pour le moment…

J’ai effectivement donné, par le passé, cette valeur butoire de 1,5%, qui dans mon esprit n’englobe pas les éventuelles augmentations du prix des parts.

Certains ont des exigences plus grandes quant au différentiel, ce que je comprends aisément, même si 2% est difficile à atteindre dans la période que nous connaissons, sauf à diminuer de manière significative la durée de l’emprunt.

Y a t il un minimum à emprunter pour acheter des scpi pour que les intérêts d’emprunts soient déductibles?

Bonjour

Tout d’abord je tiens  remercier les intervenants de ce forum qui sont d’une grande qualité ainsi que le créateur du site.

Je viens d’obtenir un accord de crédit pour l’achat des parts de SCPI de 200 000 euros sur 20 ans  un taux de 2,15% , 0,19% assurances . Comme j’ai choisi 4 SCPI, il y a des frais de nantissement de 95 euros pour chaque SCPI. Ces frais sont ils obligatoires? Passant par le courtier Cafpi, j’aurai en sus 1 % de commission.

Je voudrais savoir si les conditions vous paraissent intéressants , il me semble que les taux à 20 ans tournent autour de 1,70% pour de l’immobilier physique.

En vous remerciant d’avance et soyez indulgents sur mes questions, je commence tout juste à intéresser au sujet

Je sais que les taux pour financer les SCPI sont plus élevés que pour l’immobilier physique, mais ayant peu de recul, je voudrais savoir si ce taux vous semble correct

Dernière modification par Nemnem (16/01/2017 16h22)

Les taux sont en général un peu plus élevés pour des SCPI que pour l’immobilier physique.

Oui rien à redire sur le taux en effet mais je n’ai jamais entendu parler de ce genre de commission proportionnelle à l’investissement, oui c’est cher et inacceptable à mon sens.

Pour un investissement à peu près similaire mon courtier m’a offert 1500€ en bons cadeaux et aucune commission. Je pense que ces 1% sont injustifiés car le courtier touche déjà 2-4% (je pense?) sur les 8-10% de frais d’achat de chaque scpi.
J’irais demander à d’autres courtiers si j’étais dans votre cas. Je peux vous donner la référence du miens par MP si vous voulez.