Combien gagne un CGP en commercialisant une SCPI ?

C’est l’éternel débat sur comment se rémunère un CGP.

Si on enlève la commission du CGP par les maisons de SCPI, il faudrait que le CGP se fasse rémunérer sur son conseil (cela existe). Or, aujourd’hui, QUI est prêt à payer pour du conseil ? Pas grand monde.

Après, il y a certainement des dérives, comme partout.

Bonjour IH,

On ne peut qu’être "macroscopiquement" d’accord avec vous mais à mon sens de "petit CGP", sans ce modèle économique des SCPI, beaucoup de petites structures de CGP seraient en difficulté économique majeure. Si les sociétés de gestion estiment avoir besoin des CGPs pour distribuer leurs produits, je pense qu’elles contribuent par une rémunération significative sur ce type de produits, à les faire continuer à exister.

Après on peut se dire que la survie de ces structures n’est pas vraiment essentielle, ce n’est pas aux particuliers de subir des coûts sous prétexte qu’un circuit économique ne soit pas suffisamment optimisé…

InvestisseurHeureux a écrit :

Mais finalement, le pire est la souscription de SCPI en direct : la maison de gestion se garde la commission du CGP pour ne rien faire du tout !

Tout cela me sidère, et surtout le fait qu’en trois décennies, la concurrence entre les SCPI de plus en plus nombreuses n’a pas du tout fait baisser ses frais excessifs vers le bas.

Il faut aussi prendre en considération que si un CGP CIF souhaite se déclarer indépendant, à savoir ne pas toucher de commissions des sociétés de gestion ou les rétrocéder aux clients (modèle qui pourrait être plus "sain"), le CGP peut se heurter à certaines sociétés de gestion qui considèrent que si le CGP ne souhaite pas conserver la commission afin d’en faire bénéficier le client et bien il la supprime.

L’équation est alors beaucoup plus complexe :
- Autant facturer une prestation de conseil avec un coût horaire "cohérent" et rétrocéder aux clients les commissions reçues pouvait mettre en place un cercle "vertueux" sans que cela coute plus cher aux société de gestion qu’actuellement.
- Autant essayer de vendre une prestation a un coût horaire "cohérent" mais avec une commission qui est conservée par la société de gestion, tue toute démarche qui se voudrait plus "équilibrée" entre CGP/société de gestion et particuliers.

Quelque part je comprends la position des sociétés de gestion (ce n’est pas à elles de payer indirectement le conseil en rétrocédant indirectement de l’argent à un client qui lui achète un produit), mais cela aurait permis à mon sens d’assainir progressivement dans le temps la relation particulier/cout du conseil et du suivi / vente de produit..

A titre personnel, je pensais me déclarer indépendant. Si en bout de course, c’est pour aboutir à une commission sur les produits qui n’est versée ni aux clients, ni à moi-même on arrive à un non sens total.

Exerçant cette activité CGP hors de la rat-race et post première partie de vie qui me permet de gérer la seconde partie comme je le souhaite, le modèle économique ne me gène pas en tant que tel car il n’impacte pas mon niveau et mode de vie mais ce modèle économique ne correspond pas véritablement à cette vision "post rat-race" où on essaye de donner du sens à ce qu’on fait.

Par ailleurs, on ne peut qu’être également d’accord avec Carpediem. Lorsque qu’un client travaille avec un CGP, entre la lettre de mission et le document d’adéquation des échanges se créent et soit le client gagne en confiance soit il faut qu’il change de CGP (sans pour autant solliciter un trop grand nombre de CGP car croyez moi ce n’est pas très motivant quand on exerce cette activité avec un tant soit peu d’enthousiasme).

Crown

InvestisseurHeureux a écrit :

Tout cela me sidère, et surtout le fait qu’en trois décennies, la concurrence entre les SCPI de plus en plus nombreuses n’a pas du tout fait baisser ses frais excessifs vers le bas.

Cela commence doucement avec des SCPI qui ont de 0 à 2.5% de frais d’entrée mais au prix d’un délai minimum de conservation (moins que la durée de détention recommandée pour ce type d’actifs)  et de frais plus élevés sur les loyers.

Après vu que vous investissez 100% ou 97.5% de votre argent au lieu de 88 à 92.5% en général en SCPI classique, l’impact des frais sur les loyers est un peu moindre au final que les frais annoncés.

L’essentiel est ne pas oublier les motivations de votre investissement, votre gain net de tous les frais et fiscalité parce que seul ce qui reste dans votre poche est important, pas les frottements même si ceux-ci sont toujours désagréables.

Si les frottements vous importent plus, vous réfléchissez comme tous ces gens qui veulent avant tout économiser sur leurs impôts et qui ne regardent pas le bénéfice final de l’investissement. (qui a dit Pinel? )

Carpediem

A ma connaissance c’est un pourcentage. 4 SCPI ça fait 4 bulletins a faire. C’est beaucoup… il va avoir une tendinite.
Les SCPI ne rétrocédent pas non plus le même pourcentage.
Le CGP en question vous a trouvé le financement ?

Bonjour,

La raison du cout de l’expert comptable ne tiens pas la route.

Il peut y avoir plusieurs motivations pour ce CGP:
- Avoir un dossier de moins a remplir, mais vu qu’il ne va pas remplir le dossier bancaire a priori non
- Une ancienne habitude de faire des lignes a 75,000e (il me semble qu’il y avait il y a quelques annees une loi empechant les frais de remboursement anticipes pour tout pret <75ke)
- 4ieme SCPI ne le remunere pas autant que les 3 autres
- Il espere vous faire faire un 4ieme dossier a 75ke dans quelques temps

Quoi qu’il en soit votre CGP ne parait pas tres fiable.

Ne pas oublier que ce sont avant tout des commerciaux.

PS: Desole pour les accents - Clavier QWERTY

Suivant les projets en SCI IS de pas mal de membres, je pense que je peux répondre pour Narama (sans risquer de me tromper) : Epargne Pierre, Efimmo1, Primopierre.

Narama va sans doute venir confirmer.

--

> Narama

Les SCPI proposées sont-elles celles que propose l’ex-Crédit Foncier, repris par la CE depuis 2019 ?

J’ai eu un RDV avec un CGP de la CE (nord de la France) la semaine passée.

Il pouvait me proposer la liste des SCPI de l’ex-Crédit Foncier, à savoir :
- Intergestion : Cristal Rente
- Sofidy : Immorente, Efimmo1
- Primonial : Patrimmo Commerce, Primovie, Primopierre
- Urban Premium : Urbaon Coeur Commerce
- La Française : Epargne foncière, Europimmo
- Périal : PFO, PFO2
- Euryale Atland : Pierval Santé

Et les 3 de AEW Ciloger

Merci.

narama a écrit :

Après relecture rapide du fil, il ne me semble pas avoir vu cet élément : est-ce que la rémunération du CGP sur une SCPI dépend de la taille de la ligne ?

Dans mon cas, sur un investissement de 225k€ je souhaitais investir sur 4 lignes; Depuis le début du projet mon CGP me pousse à n’en prendre que 3 maximums.
L’un de ses arguments était que le prix de l’expert-comptable pouvait être multiplié par 2 ou par 3 dans ce cas.. Après vérification auprès de certains membres du forum et de l’expert comptable cela ne semble pas être le cas.
Du coup je me demande si il n’y aurait pas une forme de conflit d’intérêt entre un bonus éventuel sur une taille de ligne (>75k€) et mon projet.

En général ce sont les banques prêteuses qui cherchent à limiter le nombre de SCPI car cela représente autant de lignes à financer et donc de travail administratif.

L’argument de l’expert comptable, je ne vois pas: avez vous recours à un expert comptable pour la tenue de compte ou uniquement pour des déclarations fiscales (je n’ai pas saisi si vous passiez par une SCI).

En tout cas je ne vois pas de bonus de rémunération sur le nombre de SCPI ou de montant maximum. un peu obscur tout cela.

Narama,

ce qui est surprenant, c’est qu’aujourd’hui Epargne Pierre ne figure plus dans la liste de l’ex-CF proposée par la CE.
Cette liste évolue peut-être au fil du temps.

maxicool a écrit :

Narama,

ce qui est surprenant, c’est qu’aujourd’hui Epargne Pierre ne figure plus dans la liste de l’ex-CF proposée par la CE.
Cette liste évolue peut-être au fil du temps.

Pour ma part le courtier m’a demandé la liste de mes SCPI qui a été validé par la banque

Adrien a écrit :

Bonjour,
Pour ma part 3 lignes de 25k€ en 2016 avec le crédit foncier en détention directe.
Je suis surpris des montants annoncés.

Je peux comprendre que pour un CGP un investissement de ce type ai du sens avec des lignes plus conséquentes de la même manière que certains diront qu’il ne faut pas avoir plus de 10 lignes dans son portefeuille d’action.

J’ai eu un doute sur sa rémunération en voyant que son argument expert-comptable ne semblait pas tenir la route..

OxxiGen a écrit :

Si je comprends bien, votre CGP est salarié de la Caisse d’Épargne ?

Non, le conseiller est un CGPI (non rattaché à un organisme financier).

J’ai ensuite demandé à un courtier de trouver le financement.

Vu l’insistance de mon CGPI sur le nombre de SCPI et l’argument qui semblait douteux sur l’expert comptable, je me suis posé la question d’un bonus éventuel indexé sur le montant de chaque SCPI, qui le pousserait à proposer à ses clients des montants plus conséquent pour chaque SCPI.

Oui, c’est une question que je me souviens avoir déjà abordée ici : la soi-disant « sélectivité » des banques à l’endroit des SCPI qu’elles jugent dignes d’être financées ou non par les deniers qu’elles prêtent est directement corrélée à leur niveau de connaissance du marché et leurs intérêts commerciaux.

En clair :
- toutes financent les yeux fermés les SCPI « maison » ou émanant d’une filiale, et peu importe qu’elles soient bonnes ou mauvaises ;
- d’autres acceptent de financer en plus des précédentes, une short list de SCPI extérieures au groupe si elles sont commercialisées par le CGP maison (certains ont accès à un peu d’architecture ouverte) ;
- quelques-unes en plus des précédentes, financent une short list de SCPI extérieures au groupe même si elles n’ont pas été commercialisées en interne (les critères d’inclusion ou d’exclusion à la short list sont remis à jour tous les dix ans, je dirais…) ;
- seules quelques rares banques financent les SCPI en fonction de ce que souhaite réellement le client, et ne s’attachent pas à savoir qui les a commercialisées.

Donc si vous allez voir votre banque en sachant juste que vous voulez des SCPI sans trop savoir lesquelles, pas de problème. En revanche, si vous avez déjà jeté votre dévolu sur telle ou telle SCPI que le banquier ne connaît pas (ou ne veut pas connaître), alors ce sera plus compliqué !

Rien de nouveau sous le soleil, donc.

loulou75015 a écrit :

@ Narama,

Si je comprend bien vous passez par un CGPI qui :
- Ne vous a pas trouvé le financement
- Ne vous pré rempli pas les documents de souscription
- Ne souhaite pas respecter votre choix initial

… Pourquoi prendre un CGPI qui va "grassement" se rémunérer pour ne faire aucun travail !

Passez en direct auprès des sociétés de gestion ou trouvé un CGP qui accepte de vous rendre un peu de ce qu’il gagne.

- Il avait un financement initialement mais que je n’ai pas souhaiter prendre.
- Les documents de souscriptions à la limite, ce n’est pas très sorcier..
- Sur les choix, c’est aussi de ma faute. J’ai découvert tout cet écosystème l’été dernier. J’ai acquis quelques connaissances au fil de l’eau mais du coup accepté ses conseils et revenu dessus par la suite.

Au final, il a également réalisé un audit de ma situation et ouvert une AV avec une allocation qui me semble correcte. J’avais déjà dans l’idée de partir sur des SCPI et je commençais à découvrir ce forum. Ça a été finalement rassurant d’être accompagné sur les débuts même si effectivement avec le temps j’ai certains points qui me gènent.

Voilà ce n’est ni tout noir, ni tout blanc, et il a le mérite d’avoir répondu à un certain nombre de mes questions et accompagné le début du projet. Il mérite donc salaire pour ça.

Avant d’effectivement conclure l’opération et qu’il touche sa commission je voulait m’assurer que ses conseils n’était pas -totalement- intéressé. D’où ma question ici.

Entre le travail qu’il a effectué, l’AV et mes interrogations, je me pose effectivement la question de continuer ou pas avec lui.
En fait le plus gênant c’est de ressentir une perte de confiance;
Et à vrai dire je me demande si c’est si simple que ça de changer de CGPI à ce stade !?

Bonjour,

trois questions pour les CGP du forum :

- est-il difficile quand on vient de s’installer comme CGP de signer une convention avec chaque société de gestion ?  Ou bien le process est-il plus ou moins "automatique" à partir du moment ou le CGP sollicite la société de gestion ?

- est-ce qu’il arrive que la société de gestion ne renouvelle pas la convention si le CGP ne lui a pas apporté d’investisseur sur l’année ?

- dernière questions : si je suis CGP en SASU, et que par ailleurs ma SC familiale veut investir en SCPI, est ce que je peux être son distributeur et donc "récupérer" les (environ) 5% de commission sur ma SASU ? Typiquement si ma SC prévoit d’investir 100k€/an, ça assure 5k€/an de revenus sur la SASU ce qui couvrirait une partir des frais fixes de l’activité. Est-ce également possible si la SASU et la SC ont un lien capitalistique ?

Merci