Combien gagne un CGP en commercialisant une SCPI ?

MaximeT · #1

Bonjour,

Suite à la vente de mon appartement, j’ai 400 000 euros à placer (c’est une partie de la vente de l’appartement). Je fais appel à un CGP (conseiller de gestion en patrimoine) qui m’a été recommandé par un amis. Etant donné que je suis dans une logique de rendement, ce monsieur vient de me faire un rapport complet me proposant 4 SCPI diversiviés avec une moyenne de rendement sur 2018 de 4,75% brut. J’essaie de bien comprendre le dossier .. ce n’est pas une petite somme.

Les doits d’entrée de ces SCPI sont de 10%, ces frais concernent la gestion du patrimoine mais aussi les rémunérations des conseillers, des apporteurs d’affaire. Je paye donc la part de SCPI 10% plus cher que sa valeur de rachat à ce moment. OK.

En réponse à ma question, il me dit également être rémunéré à hauteur de 5% par chacune des sociétés.
Cela me paraît beaucoup !?

Est-ce que l’on peut dire que c’est un peu comme si je payais 20 000 euros ce monsieur pour m’avoir fait un rapport d’une dizaine de pages sur les scpi avec qui il a signé des partenariats. Est-ce qu’il y a quelque chose que je n’aurais pas compris ? Bien sûr ce monsieur a travaillé pour me choisir les produits adaptés à mes besoins mais la question que je me pose, est-ce que ce travail vaut 20 000 euros ?

Bien sûr, dans ce cas, on peut comparer avec les frais d’agence immobilière. Ce n’est pas payé à la valeur ajouté mais au % du bien. Ce système ne me paraît pas sain et même si ce monsieur me paraît sympathique et compétent, cela ne m’inspire pas du tout confiance sur ses choix.

En premier lieu et pour plus de clarté, les CGP devraient peut-être s’appeler des CPF (Commerciaux en Produits Financiers)

Merci de vos réponses.
Maxime

Mots-clés : cgp, commission de souscription, scpi (société civile de placement immobilier)

tikou · #2

Si vous acceptez qu’il y a un service/conseil à payer, vous pouvez aussi lui dire :

"écoutez, je suis d’accord de vous payer 5000€ (ou un autre chiffre) pour que vous me conseillez et m’assistiez dans l’achat de scpi. La maison de gestion vous rétrocède entre 3 et 6% ce qui fait 20000€. Comment çà se gère en terme de TVA pour que vous me rétrocédiez les 15000 euros de différence ?"

comme çà vous déplacez le problème ; vous clarifier que vous êtes prêt à payer le conseil, vous pouvez demander un document qui explique pourquoi les choix sont faits, etc.

Il faut bien comprendre que le monde de la finance n’est pas votre ami comme le banquier était peut-être l’ami ou une personne de confiance pour vos grands parents. Il n’y a malheureusement plus beaucoup d’éthique dans ces métiers et ces acteurs nous obligent maintenant à voir cela comme un simple business.

L’argent c’est vous qui l’avez. Sans votre argent, il ne touchent rien.
Les risques, c’est vous qui les prenez en investissant dans des scpi.

Croyez moi il y a de la marge pour négocier. Il suffit d’avoir parfois le courage de se lever en disant "bon et bien j’avais mal compris je croyais que çà serait possible et que xxx€ était une somme correcte pour rémunérer votre savoir faire et le temps que vous allez passer sur mon dossier. C’est que ce projet ne devait pas se faire. Je ne vous fais pas perdre plus de temps. Au revoir. Merci."

C’est donc à vous de décider de ce que vous voulez faire de votre argent, à vos conditions. La loi de l’offre et de la demande vous fera converger. Connaître la formation du prix de ce que vous achètez est une première étape importante !

Dans les scpi, il y a environ 10% de frais de commercialisation dont 50% reviennent au distributeur (banquier, cgpi,..), donc en gros 5%. Je ne sais pas si il y a une rétrocession annuelle sur les frais de gestion annuels je ne pense pas. Il ne faut pas chercher beaucoup plus loin pourquoi les banquiers ne proposent que les scpi "maison".

Dans les opcvm, il y a en moyenne 2% de frais de gestion annuel, dont 50% reviennent au couple de distribution assureur+banquier ou assureur+cgpi, soit 1%. La totalité des frais d’entrées revient au banquier ou cgpi mais il n’y en a quasiment plus.

Dernière modification par tikou (13/10/2017 18h20)

Crown · #3

parisien a écrit :
Le drame des CGP est le modèle économique des SCPI

Le "drame" des CGPs est leur modèle économique dans la globalité :
- dans un environnement de plus en plus contraignant notamment réglementation ++, formation++
- dans un environnement concurrentiel avec de plus en plus de notaires, experts comptables qui se forment à la gestion de patrimoine.

Le nombre d’heures de formation explose, cela le concerne mais aussi ses collaborateurs (facteurs temps, et cout).
Le client en face, étant souvent lui uniquement préoccupé par le rendement, les frais à relativement court/moyen terme sans vraiment se préoccuper d’aspects plus généraux relatifs à la protection du conjoint, des enfants, à des situations qui pourraient évoluer en cas de divorce, … situation qui pourraient être considérées comme à terme des défauts de conseils.
Vous rajoutez à cela des contraintes réglementaires grandissantes que les différents corps de métier respectent plus ou moins (les CGPs sous la pression, alors que "d’autres professionnels" ne semblent pas être toujours dans le même univers).

Tout le monde veut bien jouer mais avec les mêmes règles.

tikou a écrit :
L’argent c’est vous qui l’avez. Sans votre argent, il ne touchent rien.
Les risques, c’est vous qui les prenez en investissant dans des scpi.

Bien sûr c’est 100 % vrai par contre c’est assez réducteur.

Les risques de l’activité du CGP sont grandissants.

La réglementation impose bien sûr différents process pour bien connaitre son client (bien sûr légitime), pour bien connaitre les produits qu’il propose (toujours évident) mais également pour bien "maitriser" son partenaire. Toujours OK même si cela fini par aller loin. A terme un CGP qui proposera de souscrire à carmignac patrimoine devra par exemple prouver comme quoi il a vérifié et tracé que Carmignac patrimoine est un support éligible en France. Vous multipliez cela par un nombre de supports conséquents et le facteur temps non rémunérateur devient là encore conséquent.

A titre personnel il y a deux milieux que je connais. Le médical et la gestion de patrimoine. Et bien à ma grande surprise je pense sincèrement que l’investisseur particulier est significativement mieux protéger que le patient en cas "d’erreur".

Pour revenir au SCPI, aux rétrocessions sur ce type de support il est clair que cela peut être considéré comme trop important (comme l’AI effectivement) et que ce n’est possiblement pas au client qui achète des SCPI de "payer" pour le temps "perdu" avec d’autres clients qui n’ont finalement pas donné suite à des propositions.

J’ai cependant l’impression qu’un CGP qui ne toucherait pas aux SCPI et à l’immobilier ne pourrait en aucune façon (sauf rares exceptions) être viable.

Sur le forum nous sommes plusieurs à, après une autre vie, avoir démarré une activité de CGP mais c’est faisable car nous n’avons pas obligatoirement vocation à être rentables, du moins ce n’est pas le moteur premier et quoiqu’on fasse notre famille se nourrit tous les jours et nos enfants peuvent faire des études parfois mêmes onéreuses.

Il est a mon sens, par contre, véritablement très difficile pour un nouveau CGP de se lancer actuellement s’il a vraiment besoin d’en vivre, sans avoir des moyens financiers propres à côté. Si vous réduisez sa marge sur des produits type SCPI et immobilier, ce n’est même pas la peine d’imaginer pouvoir survivre.

Tout le monde est d’accord que l’idéal serait de simplement facturer le conseil, mais alors qu’une bonne analyse + conseils demande plusieurs jours qui est prêt à payer pour cela ?
Cela me fait penser à l’architecte (si on peut récupérer les plans mais effectuer les travaux sans lui tout le monde est content).

Vous facturez entre 600 € et 800 € pour une étude voire plus pour des situations complexes, mais si vous en faites seulement 2 à 3 par mois (ce qui "bien fait" et non "industrialisé" n’est pas si négligeable que ça), ce n’est pas avec cela qu’un CGP peut répondre à ses obligations type adhésions obligatoires aux associations, RCpro, logiciels, formations, procédures,…

Ce n’est que mon avis mais réellement même si l’on est passionné (c’est vraiment une activité intellectuellement intéressante) si vous intégrez les contraintes, les risques et un modèle économique instable, cela fait vraiment réfléchir et ce, d’autant plus, que la gestion de patrimoine est souvent réduite (à tord ou à raison selon sa perception personnelle) à un investisseur, un rendement et des frais (+ un chouia de défiscalisation) alors que la réflexion impose souvent de voir la famille dans sa globalité, de s’inscrire dans une échelle de temps assez longue, et de raisonner autant juridique que financier et fiscal.

Même si j’ai été bien long (désolé) je n’ai pas un avis obligatoirement tranché sur la "dimension" des rétrocessions sur les SCPI, mais uniquement par ce que 1) cela ne modifie en rien mon quotidien et que 2) j’ai passé l’âge de ne pas faire les choses comme j’aime les faire.

Les seules choses qui me paraissent légitimes sont que 1) l’objectif du client doit être déterminé/déterminable et il faut y répondre 2) le temps consacré (et le risque pris par le CGP) mérite légitimement "indemnisation", facturation, 3) tout doit être transparent quand on mène une opération que ce soit auprès du client mais aussi auprès du partenaire ("dessous de table", et "cadeaux" restent du bricolage).

Sur ce, bonne soirée

Crown

Dernière modification par Crown (14/10/2017 00h29)

tikou · #4

zebulon77 ou Crown, pouvez-vous nous dire quel est un tarif horaire que vous considérez acceptable pour la rémunération des honoraires de conseil d’un CGP ?

Il m’est arrivé de payer 3000€ pour une analyse de situation patrimoniale qui s’est avérée intéressante, mais au final aussi également très intéressée car même si aucun produit n’était nommément cité dans l’analyse, les structures AV+unités de compte + SCPI étaient clairement mises en avant au détriment d’autres produits. Lorsque j’ai proposé de prendre une AV internet 0 frais pour suivre ses recommandations vu qu’il y avait les mêmes unités de compte que dans ses contrats très chers j’ai bien senti qu’il y avait un problème de rétrocessions…Je crois que le CGP n’était plus crédible à partir de là.

un médecin, c’est grosso modo 23€ la consultation d’1/4 heure, soit un peu moins de 100€ de l’heure sauf si il y a d’autres rémunérations que j’ignore.
mon électricien se positionne à 45€/heure.

Je suis d’accord avec vous que le business modèle du conseil indépendant facturé à l’honoraire est compliqué notamment parce que les banquiers profitent d’une situation de conseillers "historiques" et ne facturent pas leurs "conseils", le tout avec une structure de grosse entreprise qui les protège juridiquement.

maxicool · #5

Bonjour,

dans l’idée d’investir dans des SCPI (au sein d’une SCI IS), je suis en train de relire tous les échanges que j’ai eu avec plusieurs CGPI sur les derniers mois.
Et notamment les allocations proposées.
En creusant un peu, je m’aperçois que parfois leur argumentation est un peu "bancale".

Deux exemples…

1/ On me conseille de remplacer Interpierre par Epargne Pierre, car Interpierre a trop collecté.

Capitalisation d’Interpierre :
- 28 M€ fin 2014
- 40 M€ fin 2015
- 60M€ fin 2016
- 100M€ fin 2017
- 138M€ fin 2018
- 180 M€ fin 2019

Capitalisation d’Epargne Pierre :
- 39 M€ fin 2016
- 203 M€ fin 2017
- 521 M€ fin 2018
- 1002 M€ fin 2019

2/ En US, on me conseille de remplacer Vendôme Régions par Epargne Pierre, Activimmo, ou Kyaneos car Vendôme Régions est trop récente.

- Vendôme Régions : mai 2015
- Epargne Pierre : juillet 2013
- Activimmo : septembre 2019
- Kyaneos Pierre : juillet 2018

Ce n’est quand même pas très logique…

Je me pose donc une question. Ces allocations conseillées sont-elles vraiment impartiales ou non ?

---

J’ai évoqué cela avec un des CGPI, qui m’a avancé quelques chiffres sur les rétrocommissions perçus lors de la souscription de SCPI.

Rétro-commission variables entre 3 et 6% en moyenne.
MOYENNE à 5%.

En 2017,
- Primonial : 6%
- Sofidy : 5%
- Paref : 3,50%
- SCPI "récentes" : 8%

A la vue de ces chiffres, on pourrait donc comprendre l’intérêt de placer des SCPI récentes, ou de pousser davantage vers telle SCPI plutôt que telle autre.
Cela pourrait peut-être aussi justifier les collectes énormes sur telle ou telle SCPI.

investirpat · #6

Bonjour Maxicool,

étant CGP j’ai lu avec attention votre message.

Je n’ai jamais vu de SCPI qui rémunèrent les CGP 8% et encore moins les récentes:
- Kyaneos, Eurovalys, Epargne Pierre, Atream Hotel, Pierre capital ne rétrocèdent pas ces montants là.
La moyenne est de 5,5% pour l’ensemble des SCPI.

Pareil pour Paref elle rémunère comme les autre autour de 5,5%.
La rémunération la plus faible venait de Corum Origin, ce qui ne l’a pas empêché de collecter fortement auprès des CGP.

La rémunération ne doit pas intervenir dans les allocations choisies par les CGP malheureusement vous trouverez toujours des contre exemples.
Si vous avez des doutes vous pouvez demander au conseiller de vous donner les informations depuis MIF II.

Au-delà du paramètre des commissions, vous pouvez également tomber des bon et mauvais CGP dans leur argumentation via leur proposition et la déclaration d’adéquation, ça permet de faire le tri rapidement.

investirpat · #7

Depuis la loi MiFID 2, les Cgp ont un devoir de transparence et invite les professionnels à informer les clients des éventuels rétrocessions perçues à la signature mais aussi pendant toute la durée de vie du produit financier.
Ces informations vous seront donc transmises par votre Cgp lors de la souscription.

cat · #8

@ investirpat
Me concernant, j’ai signé des documents indiquant les montants reversés à ma banque en qualité d’intermédiaire pour l’achat de chaque SCPI il y a 3 ans. Ces documents indiquaient :
* 6% pour les SCPI de Primonial REIM concernées (Primovie et Patrimmo Commerce);
* 5% pour les SCPI de Sofidy concernées (Immorente et Efimmo);
* 3.5% pour Interpierre.

Je n’ai malheureusement pas de copies de ces documents (j’aurais certainement dû) donc je ne pourrais vous les produire (j’avais juste noté ces chiffres sur une feuille de calculs). Par ailleurs, il est possible que la politique d’Interpierre ait évolué à ce sujet depuis 3 ans…

Bien à vous,
cat

CarolusM · #9

Bonjour,
Voilà les pourcentages de rétrocession que j’ai trouvées sur le document final que j’ai signé pour l’achat de ces 3 SCPI en mars 2020 :

PRIMONIAL Primopierre : 6,5%
Pierval Santé : 5,4%
SOFIDY Imorente : 6%

Devant l’insistance très lourde et peu défendable de plusieurs CGP pour souscrire à Épargne Pierre j’ai finalement renoncé à cette dernière mais j’aimerais connaître son montant de rétrocession si quelqu’un le connaît.

maxicool · #10

Je viens de créer un topic afin de centraliser les informations sur l’importance des rétro-commissions lors de l’achat de SCPI.
"On est jamais mieux servi que par soi-même", dit-on…
Merci d’avance à tous les membres qui voudront bien témoigner à se sujet !

LA SUITE ICI

Kabal · #11

A ma connaissance c’est un pourcentage. 4 SCPI ça fait 4 bulletins a faire. C’est beaucoup… il va avoir une tendinite.
Les SCPI ne rétrocédent pas non plus le même pourcentage.
Le CGP en question vous a trouvé le financement ?

kiwijuice · #12

Je ne sais pas pour les nouveaux CGP qui s’installent mais chaque gérant de SCPI va demander un dossier, pas très compliqué dans l’absolu.

En voilà un pour une nouvelle SCPI :

1. Un extrait KBIS daté de moins de 3 mois

2. La copie de la carte d’identité ou du passeport en cours de validité du/des gérant(s)

3. La copie de l’attestation ORIAS en cours de validité

4. La copie de l’attestation de Responsabilité Civile Professionnelle en cours de validité

5. La copie des Statuts certifiés conformes par le représentant de la société

6. La copie de la déclaration de bénéficiaire effectif (formulaire DBE – S-1 Tribunal commerce)

7. La copie de la carte d’identité ou du passeport en cours de validité du bénéficiaire effectif

8. Procédure KYC retraçant les diligences LAB réalisées à l’entrée en relation avec les clients (propre à votre entité)

9. Le KYP Personne Morale – (à compléter en pj)

10. Le formulaire FATCA CRS – (à compléter en pj)

11. RIB

12. La copie du casier Judiciaire du gérant

Si vous voulez être votre propre CGP pour récupérer les 5k€ par an, n’oubliez pas les contraintes :
- comptes publics (votre voisin saura sur vous)
- assurance RC Pro (au moins 2k€ par an)
- cotisations diverses : asso CIF, Carte T, Orias… chacune 200 balles voire plus
- obligations de formation annuelle. Par exemple 14h /an pour la Carte T. Ces formations sont souvent offertes / facilitées par les sociétés dont vous distribuez les produits
- frais de votre société de CGP : compta, fiscalité, TVA, tout ce toutim

If faut mettre en face de vos économies de souscription les lourdeurs qu’impliquent une société commerciale dans un domaine avec une forte règlementation.

investisseur36 · #13

Pour les cgp on est plutôt a 2% des part souscrite.

Orias, carte T, assurance RCP, association de consommateurs ont est dans les 1500€.

Vous pouvez le faire en auto-entreprise pour éviter les frais de comptabilité sinon vous avez la cotisation minimale URSSAF et les frais de comptabilité.

Voilà pour mon retour en temps que jeune cgp.

saubek · #14

investisseur36, le 11/02/2023 a écrit :
Pour les cgp on est plutôt a 2% des part souscrite.

Orias, carte T, assurance RCP, association de consommateurs ont est dans les 1500€.

Vous pouvez le faire en auto-entreprise pour éviter les frais de comptabilité sinon vous avez la cotisation minimale URSSAF et les frais de comptabilité.

Voilà pour mon retour en temps que jeune cgp.

Non 2% c’est impossible sauf dans 2 cas :

- Les SCPI sans frais de souscription qui proposent soit une rémunération sur encours de 0.6% sur les SCPI, soit une rémunération en direct de 2% + une rémunération sur encours de 0.3/0.4%
- Le CGP fait parti d’un groupement de CGP qui lui mange plus de la moitié de sa commission.

Aujourd’hui toutes les SCPI avec frais de souscription, à ma connaissance, rémunèrent entre 4.5 et 7%.
Je rappelle que la rémunération du CIF est obligatoirement mentionnée dans le RAPPORT D’ADEQUATION (le rapport qui formule le conseil et les préconisations)

Après si il y a un devoir de conseil. 95% des clients ne savent même pas ce qu’est une SCPI.
Il ne faut pas prendre l’investisseur expert que l’on trouve que sur ce forum pour une généralité.

Avec la concurrence internet il faut aussi s’adapter et proposer les même rétrocommissions (2.5-3%)
Alors que oui, LOUVE INVEST par exemple à ce jour ne fournit pas le même niveau de conseil et suivi ni toutes les solutions que propose un CGP normal.
Donc oui ils peuvent rendre la moitié …

Aucun gestionnaire ne résilie une convention parce qu’aucune vente n’a été réalisée une année, je n’ai jamais vu ça et heureusement sinon il y aurait des beaux conflits d’intérêt.

Les assureurs le font par contre quand le courtier travaille directement avec lui sans passer par un groupement de CGP.

Dernière modification par saubek (22/02/2023 08h40)

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Combien gagne un CGP en commercialisant une SCPI ?

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parisien a écrit :

tikou a écrit :

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1 #13 11/02/2023 18h57

1 #14 22/02/2023 07h38

investisseur36, le 11/02/2023 a écrit :

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