Immeuble de rapport avec une cave boueuse et un disjoncteur à l'extérieur ?

Tiberius · #1

Bonjour à tous,

Je reviens de Narbonne où j’ai visité un Immeuble, proche Quai Dillon .
Cet immeuble est composé de 4 studios de 20m² , il est à rénover et non occupé depuis quelques années.

3 points ont attiré mon attention, et j’aimerai savoir si vous avez déjà été confronté à cela :

1- La cave, où sont installés les chauffe eau et les sur-presseurs est trempe, c’est de la boue sur plusieurs cm. Il y a un extracteur type vmc à l’intérieur mais le matériel (chauffe eau sur-presseur) porte des traces de corrosion avancée. Le placo du RDC est trempe à plusieurs endroit.

2-Les câbles de terre sont fixés sur les tuyauteries cuivre, mais rien ne figure sur le diagnostic qui a un mois, pas vue de piquet de terre.

3-Les compteurs électriques edf + disjoncteur principal sont à l’extérieur du bâtiment , accessible à tout le monde…

Je ne ferai pas d’offre sur ce bien, le coup de la cave m’a bien refroidi, mais j’aimerai savoir comment vous réagissez vis à vis de la personne qui vous font visitez car ils ont tendance à tout minimiser, et aussi si certains d’entre vous iraient jusqu’à faire une offre en cherchant la cause racine de cette infiltration .

NB: Les investisseurs Narbonnais l’ont surement vu.

Message édité par l’équipe de modération (24/01/2017 22h51) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : boue, cave, immeuble, infiltration, narbonnais, narbonne

DDtee · #2

N’abandonnez pas si vite, un gros défaut, si vous trouvez comment le résoudre peut s’avérer être une belle opportunité, comme ici Info - Forums des investisseurs heureux dans une situation assez proche.

Bernard2K · #3

Idéalement il faut revenir visiter avec une personne compétente (genre architecte ou maçon expérimenté) pour essayer de comprendre l’origine du problème et savoir si ça cause des dégâts à la structure.

L’humidité n’est pas toujours un problème : avec la VMC qui fonctionne et du chauffage dans les logements, peut-être que le problème reste à niveau acceptable. Là vous avez visité après plusieurs années d’innocupation et la VMC sans doute arrêtée depuis tout ce temps. Si l’immeuble n’est pas encore fissuré après ces années d’humidité, c’est plutôt bon signe, c’est que l’humidité en question n’a pas mis à mal la structure.

Pour l’anecdote, j’ai déjà visité un immeuble de bureau rutilant, et à la cave il y avait un petit ruisseau qui passait ! Ca n’empêchait pas l’immeuble de "fonctionner". Le tout est donc de savoir l’étendue de cette humidité et de savoir s’il y a les solutions techniques pour vivre avec.

Ce qui est presque plus inquiétant, c’est : inoccupé depuis plusieurs années. Ca peut être le genre d’immeuble qui a été refait il y a 20 ou 30 ans ou 40 ans ; qui a été loué… et puis au fur et à mesure que tout vieillissait, le bailleur n’a rien fait et les locataires ont fini par fuir. Si c’est le cas, c’est le genre d’immeuble où il y a tout le second œuvre à refaire.

Bref, ce n’est peut-être pas un "no go" absolu, mais ça serait à visiter à nouveau avec une personne compétente, pour bien voir si le problème d’humidité est rédhibitoire ou non, pour bien chiffrer les travaux nécessaires, et pour ensuite faire éventuellement une offre très basse en conséquence.

Mi345 · #4

Narbonne + Quai Dillion.
C’est à deux pas du Canal de la Robine.

La cause sous jacente de la boue est un niveau de l’eau dans le terrain plus haut que le plancher bas de votre cave.

Voici pour la racine de cette infiltration.

Aucune VMC ne résoudra ce problème.

Mais je rejoint les autre, ce peut être une opportunité.

Mi345 · #5

www.inondationsnappe.fr

BRGM a écrit :
inondations de sous-sols, de garages semi-enterrés ou de caves.
Ce type de désordres peut se limiter à de faibles infiltrations et à quelques suintements, mais l’humidité en remontant dans les murs peut arriver à la longue à désagréger les mortiers, d’autant plus si le phénomène est fréquent. Dans ce cas, une pompe d’épuisement placée dans le point le plus bas, ou mieux, dans un petit puits creusé expressément à environ 50 cm sous le niveau du sous-sol, permet d’évacuer l’eau au fur et à mesure et d’éviter qu’elle ne remonte dans les murs par capillarité.

Voici pour la solution technique.

- Vous pourriez en discuter avec les occupants des immeubles voisins, ils auront vraisemblablement le même soucis et pourront vous éclairer sur leur solutions ou à la mairie.
- La vacance et ce problème peuvent devenir des arguments pour obtenir le bien à bon prix. cf. le fil de présentation de DDtee

Bernard2K · #6

Oui, mais il ne faut pas sauter à la solution. Il faut d’abord bien identifier la source de l’humidité.

Si la proximité du canal fait penser que c’est la source du problème, il ne faut exclure d’emblée d’autres possibilités, comme une fuite sur un circuit d’eau (propre ou usée), ou un défaut sur les gouttières (si l’eau de pluie s’infiltre au pied des murs au lieu d’être évacuée suffisamment loin, ça apporte beaucoup d’humidité). Il faut donc bien envisager les différentes sources possibles du problème et les vérifier une par une, avec l’aide d’une personne compétente si possible.

Plusieurs sources d’humidité peuvent se cumuler (par exemple le canal + des chenaux en mauvais état) ce qui complique le diagnostic ; d’où l’intérêt de bien regarder d’abord toutes les sources possibles d’humidité pour établir le diagnostic.

Tiberius · #7

Bonjour,

Merci pour vos retours, je vais reprendre rdv pour le diagnostic et faire des devis , appeler la mairie et faire une enquête de voisinage. Si les Narbonnais ont un entrepreneur à me recommander, je prends !

Le bien a été "rénové" il y a une dizaine d’année, un coup de peinture et un doublage sur un mur qui semble lui aussi très humide. Le second oeuvre est à refaire pour faire quelque chose de propre.

Il y avait vraisemblablement un autre immeuble a coté qui a été détruit pour faire de la place, c’est d’ailleurs ce mur qui semble le plus humide et c’est celui qui est doublé (sans isolant ) sur tous les appart. C’est un très vieux bâtiment , et je ne suis pas sur que l’enduit mis en oeuvre par la suite soit compatible avec les matériaux employés .

Il y a effectivement des bouches en fontes proche d’un mur et une zone verte (mousse) est présente sur ce mur….

@DDtee, Vous avez un parcours très motivant, je vais revoir mes objectifs à la hausse suite à la lecture de votre profil.

L’offre , si offre il y a, sera de toute manière très basse…

Iqce · #8

Bonjour,

Une fuite d’eau usée se voit immédiatement ; en fait elle se sent plus qu’elle ne se voit d’ailleurs, bien que ce ne soit pas toujours une puanteur terrible, H2S est caractéristique.

Le point interessant auquel je pense est lié à l’état constructif du bâtiment ; si l’eau remonte par capillarité il faut qu’elle puisse ressortir et des murs liés à la chaux mais enduits au ciment augureraient d’une situation potentiellement catastrophique, le ciment piégeant l’eau…Je me souviens avoir mis un coup de marteau piqueur dans une habitation ancienne à 1 mètre du sol et l’eau avait jailli derrière l’enduit ciment !
Les WC étaient "décoratifs" ; la conduite d’évacuation stoppait au bout de 5 ou 6 mètres.

Bernard2K · #9

Tiberius, les informations que vous ajoutez sont quand même inquiétantes, aussi bien sur la structure que sur le second oeuvre. Je suis moins certain que ça soit intéressant d’approfondir.

Voilà tout ce que je relève dans votre message et qui me fait changer d’avis :
- bâtiment mitoyen détruit : ça peut avoir affecté la structure ; l’avancée de toit est probablement trop courte ou inexistante et ça peut contribuer à ce que le mur soit trop humide.
- enduit récent sur un mur ancien : comme dit Iqce, si c’est un enduit étanche (ciment ou plastique), ça peut être catastrophique pour la maçonnerie.
- doublage intérieur que sur ce mur, sans isolant : travail bâclé. Il y a 10 ans, on était en 2006 ; on isole les maisons depuis 1973. Refaire un mur sans mettre d’isolant est un travail à l’économie. Il est probable que la situation derrière, si on démonte une plaque, soit très très moche (moisissures…).
- si toute la rénovation faite il y a 10 ans portait sur ce doublage, vous avez sans doute tout le second oeuvre qui est obsolète : électricité pas aux normes, cuisine et salle d’eau démodés, rêvêtements fanés… il y a vraiment tout à refaire, ça chiffre.

Quand on y ajoute la boue dans la cave et le voisinage du canal…

Faire quelques réparations, c’est possible, mais reprendre complètement un immeuble qui a été négligé et mal traité de partout, c’est compliqué, cher, et on n’est même pas sûr que ça résolve tous les problèmes.

Maintenant, à vous de voir si vous voulez quand même appliquer la méthode consciencieuse : approfondir le diagnostic et le chiffrage des travaux. Ca sera toujours instructif. Mais il me semble, d’après ce que vous dites, que vous pourriez aussi oublier cet immeuble dès maintenant, sans trop de regrets…

Dernière modification par Bernard2K (25/01/2017 13h47)

Mi345 · #10

Des photos seront très parlantes.

Tiberius · #11

Je n’en ai pas, mais si j’y retourne , j’en ferai.

Pas d’odeur d’H2S et je confirme que le mur est bien moisi derrière !

Dans la cave, je parle bien de boue dans laquelle on s’enfonce de plusieurs cm (nota il a plu abondamment la veille) …

DDtee · #12

Tiberius a écrit :
Il y avait vraisemblablement un autre immeuble a coté qui a été détruit pour faire de la place, c’est d’ailleurs ce mur qui semble le plus humide et c’est celui qui est doublé (sans isolant ) sur tous les appart.

Il est possible que le mur, une fois le bâtiment détruit, n’offre aucune imperméabilité. Il n’a pas été conçu pour être exposé aux intempéries… C’est bien embêtant, vous ne pourriez résoudre le problème qu’en refaisant un enduit complet (diagnostiquer et chiffrer le coût).

Un mur humide doublé sans isolation, cela ressemble à un cache misère. Il peut y avoir des problèmes structurels cachés dues à l’humidité… difficile de le savoir sans ouvrir le doublage.

Avec de tels défauts, je revois mes critères il faut négocier bien plus de 30%

Philippe30 · #13

A Tiberius

Visiblement vous n’avez pas beaucoup d’expérience en immobilier alors je n’ai qu’une chose à vous dire , laissez tombez ce plan foireux.

Narbonne dispose de quartier très correct où n’est visiblement pas situé cet immeuble.
Les quartiers où peuvent se situer cet immeuble sont composés de locataires à problème

Philippe

2potes · #14

Pour moi la question à se poser c’est pourquoi alors que les apparts sont refait ne sont ils pas loués?
c’est qu’il y a un loup. Qui perdrait le montant des loyers s’il peut es percevoir facilement.

Bernard2K · #15

Ils ne sont PAS refaits. Un placage sur le mur humide il y a 10 ans, ce n’est pas refait. Tiberus indiquait dans son premier message "à rénover". Cela dit, vous avez raison : plusieurs années d’innocupation, il y a un loup.

C’est vrai aussi que ça serait plus parlant en photos.

Perso je pense qu’il est très utile de se faire un "bloc-notes" très complet en photos numériques, à chaque visite de bâtiment.

Mais c’est vrai que c’est difficile de tout faire en même temps : prendre des photos, des notes par écrit, et discuter avec le proprio ou l’AI.

Tiberius · #16

Finalement, suite à vos conseils, réflexion et discussion avec mon épouse, on va passer notre tour pour ce bien.

Pour info, il y a un enduit sur le mur anciennement mitoyen, et si je me rappelle bien, l’enduit se décolle à un endroit , et coté intérieur c’est le coin le plus humide( le carton du placo se décollait).

Je retiens l’idée du bloc note numérique.

Philippe30, effectivement je n’ai pas encore d’expérience, j’envisage de faire quelques formations dans le bâtiment via le CPF ainsi que différents MOOC si j’en trouve (pour la théorie).
Vous semblez connaitre le marché de Narbonne, est ce que votre "secteur" est si large ? comment fixez vous une limite ?

Mi345 · #17

Voici un peu de lecture accessible (nul besoin de s’attarder sur les normes) ou à minima ce peut vous servir de base documentaire.

http://inserweb.free.fr/inserweb/IMG/pd … timent.pdf

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