SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea…

Boursorama-Vie propose la SCPI UFG Pierre, sous condition de répartition (50% max de mémoire).

Comme vous j’étais intéressé car les frais d’entrée sont réduits et la fiscalité aussi.

Dans le cas de Boursorama-Vie, la question a été vite réglé étant donné que la seule SCPI proposée, UFG Pierre (www.ufg-lfp.com) n’est pas franchement réputée pour sa qualité (euphémisme). Son tx d’occupation financière parle pour lui-même : un médiocre 86,6%.

Je trouve qu’en général l’intérêt des SCPI en assurance vie est assez limité (pour des TMI 40%), mais le contrat proposé par Apicil paraît intéressant si les frais de gestion peuvent être réduit.

Ça me parait un bon résumé ! :-)

Si la détention de SCPI dans un contrat d’assurance-vie ne poursuit que l’objectif d’optimiser la fiscalité (plutôt payer la fiscalité de l’AV, et les frais associés, que payer l’impôt sur les revenus fonciers chaque année et éventuellement sur la plus-value lors de la revente), alors il faut aussi examiner une autre possibilité : acquérir de la nue-propriété de SCPI.

En cédant l’usufruit temporaire pour 5, 10, 15 ans (ou une autre période), on diminue le prix d’achat. Au bout des 5, 10, 15 ans, on retrouve automatiquement la pleine propriété. Comme on ne touche pas les dividendes correspondant aux loyers pendant cette période : pas d’impôts sur les revenus fonciers (et en +, cet actif n’est pas à inclure dans le patrimoine à déclarer à l’ISF, car seul l’usufruitier doit déclarer le bien, pour sa valeur en pleine propriété).

Les simulations (voir par ex SCPI : achète usufruit temporaire de SCPI) montrent que l’acquisition de nue-propriété augmente le rendement net (par rapport à un achat en plein propriété) jusqu’à près de 3%/an, quand on est lourdement imposé. 
La fiscalité de l’AV n’augmentera pas le rendement net de plus de 1%/an.

Si la détention de SCPI en AV poursuit d’autres objectifs (successoral, possibilité d’arbitrages plus ou moins fréquents), alors c’est une autre histoire….

La modification récente de la fiscalité des plus values immobilières va renforcer l’intérêt d’avoir des SCPI dans des assurancies vies. Concernant l’aspect effet de levier, les SCPI proposées pourraient avoir cette faculté "interne", la SCPI emprunte pour investir (par exemple, Sofipierre de Sofidy).

En cette fin d’année, Immorente et Efimmo 1 (de SOFIDY) sont accessibles via le contrat d’assurance-vie Panthéa de Nortia.

En prenant en compte, le message de Justsayno, on arrive à 46 contrats d’assurance vie proposant des scpi. ( le détail: SCPI : contrats d’assurance vie et de capitalisation proposant des parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) - Cofloma )

Concernant les SCPI dans l’assurance vie, de mon cotés je propose à mes clients le contrat ORADEA VIE Multisupport ou ORADEA VIE  Excellence

Avec possibilité d’investir 100 % du capital en SCPI

3 SCPI à capital variable sont disponibles :
Effimmo: souscription sur la base de 95,5 % du prix de la part
Selectinvest 1:  souscription sur la base de 97,5 % du prix de la part
PFO2:  souscription sur la base de 97 % du prix de la part

Les dividendes versés par la SCPI sont redistribués à 100 % et investis sur la même SCPI dans les même conditions que ci dessus

Il y a 1,193 % de frais de gestion pour les support SCPI.
Mais si on prend en compte la baisse du prix de la part et le fait que l’assureur redistribue 100 % des dividendes, les frais de gestion sont amorti par rapport à d’autres contrats ou les frais de gestion sont plus faible mais ou l’assureur redistribue que 85 ou 90 % des dividendes et ou il y a des frais de souscription supplémentaire pour l’acquisition de SCPI.

Bonjour

1) Les frais sont négociables
Montant minimum à la souscription 1200 €

2) Les frais de gestion de 1,193 % sur les SCPI sont les seuls frais.
Pour oradea multisupport les frais de gestion sont les suivants :
frais de gestion de 0,99 % fonds euros
frais de gestion de 0,99 % UC
frais de gestion de 1,193 % support SCPI

3) oui les trois SCPI sont disponibles actuellement.
Concernant PFO2 et l’augmentation annoncé du prix de la part, si ORADEA reçois le bulletin de souscription au plus tard vers le 26 janvier, et que le client renonce à son délai de renonciation, il achètera les parts de SCPI à 178 € (à partir du 01/02/2012 la part passe à 182 €)

Pour les revenus, c’est comme vous voulez, ils sont affectés sans frais sur le support de votre choix.

Si ils sont affectés à un support SCPI, ils le sont dans les même conditions (95,5% ou 97 % ou 97,5% du prix de la parts).

Sebastien a écrit :

2) Les frais de gestion de 1,193 % sur les SCPI sont les seuls frais.
Pour oradea multisupport les frais de gestion sont les suivants :
frais de gestion de 0,99 % fonds euros
frais de gestion de 0,99 % UC
frais de gestion de 1,193 % support SCPI

J’imagine que ces frais permettent de financer la rémunération sur encours du prescripteur ou de l’apporteur de clients…

Moins vous êtes imposé, moins la solution des SCPI dans l’AV est intéressante.

L’intérêt des SCPI réside dans le levier du crédit.

En dehors de cela c’est un produit cher en frais et peu intéressant si vous avez un Taux Marginal d’Imposition élevé (ce qui n’est pas votre cas).

giulian a écrit :

Bonjour

je me documente beaucoup en ce moment sur ce forum et d’autres site au sujet des SCPI, étant novice j’essaie de comprendre à mon niveau certaine chose et là je n’arrive pas à distinguer la différence entre acheter des parts SCPI à crédit ou alors investir dans le cadre d’une AV pour une personne comme moi faiblement imposé 14%

A crédit:

- Je vais donc posséder directement de toutes les parts
- les loyers son versés trimestriellement  et considérer comme des revenus fonciers.

Dans une AV:

- Je possède les parts au fur a mesure de mes versements après un versement initial ?
- Je possède  les parts concrètement ou alors je possède une AV ?
- les loyers perçus sont réinvestis directement dans l’AV pour souscrire d’autre part et indéfiniment comme cela ?

Quelle solution est la mieux adaptée ?

Vous me semblez faire quelques erreurs ou imprécisions : 
    - les revenus fonciers, sur lesquels vous paierez des impôts ne sont PAS les distributions trimestrielles de la SCPI, mais votre quote-part des revenus fonciers de la SCPI (parfois, une SCPI distribuera plus, et parfois moins, que les revenus fonciers à déclarer), en déduisant de cette quote-part les intérêts de votre emprunt.
    - dans une AV, vous possédez des parts de quelque chose qui contient des parts de la SCPI, donc ça revient en gros au même… mais le prix d’achat et le coupon ne sont pas toujours strictement identiques à ceux des parts de SCPI acquises en direct (même si leur variation à moyen/long terme est similaire). Lisez la doc concernée de cette UC de votre AV.
    - pour savoir ce qu’il advient de la distribution des SCPI sur une AV … lisez la doc de cette UC (ce n’est pas systématiquement la même réponse).

Pour vous, un achat à crédit est sans doute le plus intéressant, mais pas forcément en ce moment (différence entre taux du prêt et rendement des SCPI trop faible, et peu de chance que les valeurs des parts SCPI augmentent beaucoup, pour ne pas dire risque qu’elles baissent), et de plus ça dépendra aussi de vos objectifs (si c’est pas pour les garder au moins 15 ans, ce n’est sans doute pas adapté du tout !).

Vous n’êtes bien entendu pas obligé de revendre vos parts, après un achat à crédit (ou sans crédit).
Mais pour faire une simulation, il faut bien comparer le cash disponible à la fin avec celui investi au début et au fur et à mesure, et intégrer les éventuels frais et impôts ou cotisations sociales sur la vente.