Investir dans l'immobilier locatif à Toulon

JeremyUvred · #1

Bonsoir à tous,

J’ai vu que certains du forum habitaient Toulon ou l’agglomération Toulonnaise. Aussi si quelqu’un souhaite échanger sur les investissements à réaliser sur cette ville ça m’intéresse

Un pôle universitaire est en train de s’y construire et je trouve que le centre tend à s’améliorer avec les réhabilitations de certains ilôts …

A bientôt

Mots-clés : toulon

Ricou · #2

Bonjour JeremyUvred,

J’avoue y avoir jeté un coup d’oeil, notamment sur les petites surfaces.
Mais je viserai le centre ville.

Le pôle universitaire est sur La Garde ?

JeremyUvred · #3

Non non sur la dalle des ferrailleurs à l’entrée de Toulon (près de Mayol vers EDF et vers l’école d’ingé qui y est déjà).

Oui le centre ancien m’intéresse aussi, en petites surfaces. Vers l’ilôt Baudin, les anciennes halles, etc.

Ricou · #4

Celà me parle, (J’ai fait un passage à Dumont D’Urville)

Quels loyers pratiquez vous, pour quelle surface ?
C’est un Secteur demandé ?

Vos locataires restent combien de temps ?

JeremyUvred · #5

Houla beaucoup de questions auxquelles je ne pourrai pas vraiment répondre puisque j’ai renvoyé les offres de prêt le 11 septembre

Ceci dit en pratique le 1er est déjà loué, locataires stables à 515€/mois pour 27m2 loi Carrez (un peu plus au sol)

Le second est inhabitable en l’état car brut de décoffrage, fait 33m2 et est estimé à 525€/mois d’après le secteur (et l’appartement identique juste au dessus).

A suivre donc et dès que ces opérations seront finalisées, je continue !

Ricou · #6

Et on est sur un prix d’achat de ?

Question loyer, vous etes sur des loyers proches de ceux dAix (je surveille un peu plus ce secteur )
Le prix d’achat est determinant

JeremyUvred · #7

Prix d’achat pour le 1er : 70189€ frais agence/notaire/garantie inclus (0 apport) soit une mensualité de 400€

Prix d’achat pour le 2nd, en incluant notaire/garantie/frais de dossier et travaux estimés à 15k€ (0 apport) : 72664€ soit 415€ de mensualité.

Je pense qu’à l’achat c’est moins cher qu’Aix, après en loyer je ne sais pas trop

Ricou · #8

Pour la part Loyer, c’est similaire a ce qui se pratique Aix

A ces prix d’achat, rien vu dans Aix intramuros (on est plus sur du 100 à 150K€)
Il faut franchir l’autoroute, pour trouver du 25 ou 30 m2 a 75 K€

JeremyUvred · #9

Donc prochainement bienvenue à Toulon

Ricou · #10

Et ce pôle universitaire sur Toulon ou la Garde ?

Pour ma part j’hésite sur un front de mer, Aix ou Toulon
Donc beaucoup de suivi…

JeremyUvred · #11

Le pôle universitaire est celui que j’expliquais précédemment : sur l’ancienne dalle des ferrailleurs à l’entrée de Toulon (Google Maps : grosse surface grise à l’ouest de l’avenue Roosevelt)

fabien20320 · #12

Bonsoir,

Je me permets de vous demander votre avis sur mes interrogations du moment.

Après 2 appartements, je souhaite maintenant investir dans un immeuble de rapport. Je lis beaucoup sur le forum et je commence à avoir, grâce à vous tous, une petite idée de comment sélectionner un immeuble. Je rêve de vous présenter un cas mais voilà le problème: je n’ai rien à présenter.

J’habite sur Nice: j’ai bien compris qu’ici cela ne sera pas possible. Les rendements bruts sont trop bas. Etant originaire du Var, l’idée m’est venu d’acheter là bas en SCI avec mon frère. Le problème est que nous ne trouvons rien avec une rentabilité correct. Nous nous sommes fixés 10% brut.

Nous connaissons bien la région toulonnaise et c’est notre préférence d’investir là-bas. Ma question est assez simple: Croyez vous dans le sud est à des biens à une rentabilité brut de 10% ou même mieux, en avez vous déjà vu?

Merci d’avance

Iqce · #13

Bonjour,

Oui, en théorie (n’ayant pas concrétisé), et plutôt dans l’arrière pays Toulonnais.

Arnaud13 · #14

Bonjour,
je suis aussi en recherche active sur ces secteurs. Toulon ne m’inspire guere confiance pour le moment. Certainement un "bon placement long terme" pour le centre ville proche du port, mais… pour le moment… je ne suis pas intéressé.
Quand à l’arrière pays, on trouve des trucs sympas vers Brignoles par exemple, mais je ne connais pas assez cette ville et sa population pour m’y lancer.
Aix en provence il faut oublier maintenant, trop cher à la vente pour loyers trop faibles.
Mais vos avis m’intéressent……

fabien20320 · #15

Bonjour Arnaud,
Que dire à part que je suis d’accord avec vous?
Je suis les annonces mais rien pour le moment
Je pense que Toulon a du potentiel et que la ville ca s’embellir.
Autour, oui, mais comment connaître le marché dans une ville inconnu.
De plus, le foncier est trop cher ici. Cela n’aide pas.

Arnaud13 · #16

Toulon est l’une des rares villes cotières de la région qui ne soit pas encore embellie.
Regarder ce qui a été fait sur Marseille avec "Le panier"… ceux qui ont acheté avant l’embellie sont au top maintenant…. Ou pareil pour ceux qui avaient acheté à La Ciotat il y a 15 ans…
Mais pour Toulon il faut être patients… quand la ligne TGV rejoindra Paris > Lyon > Marseille > Toulon > Nice et tout ça en direct… sans faire un demi tour à Marseille… alors là, Toulon sera très très recherchée comme ville.
Mais il faut pouvoir acheter là-bas en front de mer (ou pas loin), et laisser faire pendant 10 grosses années…

Iqce · #17

Un détail, issu de mes contacts pro.
L’ABF intervient en théorie sur le centre historique ; toutefois, il y aurait tellement de fraudes et de dossiers que le contrôle de l’Etat ne suit absolument pas.
Il n’est pas impossible qu’un gros travail soit fait en vue d’une remise à niveau avec action concertée Etat et Collectivité.
A prendre en compte dans les négociations éventuelles.

fabien20320 · #18

Il y a quand même eu de beau progrès au sud de la gare, on s’y sent mieux, il y a beaucoup de réhabilitation d’immeuble, quelques nouvelles constructions.
Cela va prendre du temps, vous avez raison.
Après, le tgv aidera, mais on est aujourd’hui pas si loin de Paris au final. Ce n’est pas une ligne rapide mais pour ce petit trajet Marseille Toulon, ça passe.
Il est certain, et comme vous le dites, c’est du long terme.
Acheter aujourd’hui c’est je pense une bonne chose pour faire une pv dans 15-20 ans.

fabien20320 · #19

Iqce a écrit :
Un détail, issu de mes contacts pro.
L’ABF intervient en théorie sur le centre historique ; toutefois, il y aurait tellement de fraudes et de dossiers que le contrôle de l’Etat ne suit absolument pas.
Il n’est pas impossible qu’un gros travail soit fait en vue d’une remise à niveau avec action concertée Etat et Collectivité.
A prendre en compte dans les négociations éventuelles.

Petit détail très intéressant. Je le garde en tête et je vais faire des recherche là-dessus

Job · #20

N’oubliez pas que Toulon a un marché immobilier locatif dopé par la Marine (mais j’ignore combien de militaires y vivent)

fabien20320 · #21

Je continue mes recherches et je suis surpris de voir le nombres d’immeubles à vendre à la seyne sur mer.
C’est un signe, pour moi, que les gens veulent fuir cette ville. Je me suis donc renseigné autour de moi: la ville est en grande difficulté, la dette a fortement augmenté il y a une dizaine d’années. Depuis c’est en baisse mais le niveau reste élevé. Le marché locatif semble quant à lui actif. J’ai fait quelques annonces sur un site connu de petites annonces et j’ai des réponses.
Alors je réfléchis: faut il investir dans une ville comme ça ? Je pense que oui, et je pense qu’il y a des affaires à faire. Mais je me dis qu’il doit y avoir autre chose. Je pense qu’il faut être regardant sur les locataires, mais vers le port le quartier semble être en renouveau

tsintao · #22

Salut Fab,

Je me suis inscrit juste pour vous répondre parce que j’habite LA SEYNE mais côté résidentiel donc près de la mer.

Beaucoup d’offres parce que pas de demande. Le centre ville est l’un des moins attractifs du var alors que c’est la 2ème ville après TOULON… Difficile d’accès, sombre, pas de stationnement, c’est pire que Toulon centre car la commune ne fait rien pour le rendre attractif.

A cela ajoutez des impôts locaux parmi les plus élevés du département, une offre locative importante dans le neuf et le récent, des locataires foireux et vous comprenez mieux pourquoi plus personne n’investit dans le centre ville.

Après la demande reste forte dans Toulon et sa "banlieue" mais voilà les dossiers quoi…

J’ai 2 petites entreprises dont une dans le bâtiment et possède une grosse clientèle dans le social tout en étant un tout petit investisseur. En plus, j’ai été agent immobilier donc je connais bien la conjoncture du bassin toulonnais.

Je pense être la bonne personne pour donner des conseils sur l’immobilier toulonnais donc si besoin, n’hésitez pas !

fabien20320 · #23

merci tsintao pour le retour.
Je connais bien la seyne sur mer puisqu’étant sanarien de souche.
Au travers d’annonce le bon coin j’ai senti cette tendance mais pas autant que vous le dites.
Je continue à regarder dans les environs

tsintao · #24

Votre objecif c’est la rentabilité à tout prix ? Parce que j’ai un appartement au pont du las de 30m² louable 420€ à 50k€ personne n’en veut !

Arnaud13 · #25

Bonjour. C’est peut-être là que se trouve le problème justement. Pour de la rentabilité pure, mettre 50K + frais de notaire dans un bien qui se loue 420€, ce n’est pas intéressant.
J’hallucine régulièrement sur lebon-petit-coin avec toutes ces annonces "idéal investisseur", mais qui ont des rendements nuls et s’autofinancent à peine.
Pour moi, un "bon rendement", c’est un bien pour lequel le loyer permet de payer:
- Remboursement mensualités d’un crédit sur 20 ans (crédit à 110% incluant frais de notaire & travaux)
- Taxe Foncère
- charges de copro
- CSG / CFE (en meublé) ou IR
- un cash flow positif une fois tout ceci déduit

Pour vous donner un exemple (et je suis très loin de ce que trouvent les "très bons" sur ce forum…), sur Marseille je suis sur un logement affiché 50K, qui va se négocier 45K, avec 5K de travaux… donc 50K pour un T2 refait à neuf et bien placé… et qui se louera 530/540 en meublé. C’est peut être pour ces raisons que sur votre commune ça ne se vends pas facilement. Votre seule solution sera d’être moins cher que les autres (mais pas trop) et de viser des gens qui veulent vivre dedans, et non pas le louer.

Ceci n’est que mon avis et n’engage que moi

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