Simulations en ligne : acheter ou louer sa résidence principale

Bonjour,

Merci pour le partage de votre vision des choses.

Je vous demande par ailleurs si vous avez modifié les cellules D3, D7 et D9 du 2ème onglet? pas G9 E9 F9!

J’ai fait le test avec votre simulateur du NY times.
Il est plus intéressant pour moi de louer si je trouver un loyer inférieur ou égal à 1800€. C’était mon cas précédemment mais je suis devenu propriétaire depuis 2 ans. A Bordeaux ou j’habite, le marché est assez dynamique avec beaucoup d’acheteurs, en particulier parisiens, et peu de vendeurs (en tout cas dans le centre)
Je serais bien resté locataire mais la famille s’agrandissant, il s’est avéré compliqué de trouver une bonne maison à louer ! Beaucoup de propriétaires sont malheureusement hésitant à rénover leur bien pour les rendre confortables.
Je ne pense pas avoir fait une "affaire" en achetant, juste une dépense "plaisir" pour être bien chez moi et aménager à mon gout.
Pour les affaires dans l’immobilier, il vaut mieux prospecter les USA ou les petites villes en France, ou alors faire du saisonnier selon moi…

Vous ne tenez pas compte, dans le cas d’une acquisition, les charges de copropriété (si il y en a) et la taxe foncière.

Exactement merci à tous les deux !

Je mets à jour le tableau.

Dernière modification par Gpever (02/02/2017 11h01)

Il y a un biais dans le raisonnement : comparer une situation sur 10 ans avec une autre impliquant un crédit sur 25…

Par ailleurs, il faudrait dans le scenario du locataire prendre en compte une inflation des loyers.

C’est pour moi un des principaux avantages à être propriétaire : figer le loyer dans le temps (en période inflationniste bien sûr)

Tout dépend des paramètres choisis, et ensuite de ce qu’il se passe dans la réalité. Vous partez d’une hypothèse de 1% d’apréciation par an. Ok, c’est une hypothèse, mais rien n’empeche que le bien vaille 20% moins cher que le prix d’achat dans 10 ans. Même sans compter le marché immobilier en général, vous pouvez avoir des impacts spécifiques sur le prix de votre bien en particulier.

Après, plutôt que de prendre des chiffres, je raisonnerais pour ma part de manière plus générale: Vous partez sur 16,90 Euros le m2 de location, soit 202,80 annuel, soit un coût de loyer de 4,68% sur un prix au m2 de 4331 Euros.

De l’autre coté, vous partez sur un coût de financement de 2,5%, et un surcoût pour charges de copro et taxes de 0,58% chacun, soit un différentiel de 4,68 - (2 + 1,16) = 1,52%, disons 1,5% approimativement pour se simplifier la vie. Si vous estimez vos frais d’achat (notaire + agence) à 12,5%, vous pouvez donc considérer qu’au delà de 9 ans, ils sont amortis (sans compter d’apréciation du bien).

Hors variation du prix du bien, en tant que locataire, vous avez donc un coût de 1,5% pour n’avoir aucun risque: Ni sur le prix de revente (mais aucune espérence de gain non plus), ni sur d’éventuels travaux, ni sur le temps manquant pour amortir les coûts d’achat, ou autres. Et vous avez la possibilité de plier bagage sous 2 ou 3 mois quand vous le souhaitez, sans plus de tracasseries que ça.

Après c’est un choix à faire en fonction de ses objectifs, ses anticipations et ses préférences.

Au passage, le choix de 4,68% de coût de loyer est une hypothèse également, on peut considérer que c’est plus si on achète "correctement" (ou avec travaux, etc ..), il n’y a qu’à voir les rendements de nombreux membres sur le forum.

Dernière modification par Mevo (02/02/2017 13h37)

Vous pouvez jeter un œil sur le simulateur présent en bas de cette page, il prend en compte les paramètres cités plus haut : Acheter ou louer ? | Meilleurtaux ®

C’est complexe comme débat.
_Sur le plan patrimonial, acheter à Paris attire toujours, y compris les retardataires qui paient le prix fort en ce moment. Le risque de perte à long terme existe, nul ne le sait, ça reste défendable. Si ça stagne pour une RP c’est un moindre mal.
_L’achat de RP répond à d’autres problématiques comme une certaine sécurité en étant seul maître à bord, une indépendance. La fierté aussi d’être chez soi.
Cela se paie par un investissement à crédit avec des mensualités stables contre un loyer plus variable sur le long terme, à Paris ça reste couteux par rapport à la location, le rationnel ne peut pas guider tous les choix. Normalement la capacité financière de chacun permet déjà d’orienter largement les possibilités.

Dans un achat immobilier, Il peut y avoir une part de psychologie aussi. Et, acheter à Paris vous « pose » socialement parlant…

On peut aussi acheter une adresse pour être certain que ses enfants iront dans un « bon » collège ou lycée…

Après, sur l’évolution des prix à Paris ou ailleurs dans le futur : impossible à dire…

mais une fois " posé" on est plutot collé

plus serieusement, je suis d’accord avec vous sur le fait que tout le monde ne voit pas l’immo comme un placement ( et notamment la RP )  meme si ca permet de faire d’une pierre 2 coups pour les parisiens
- grosse capacité d’emprunt pour le  couple de JCD  , opportunité d’aubaine les taux sont bas
- epargne forcée :  pour vivre ou loue c’est un capital qui se construit.

un autre point … farfelu …
- il y a un niveau psychologique dans le loyer aussi : 2000 -2500 ( et il n’y a pas de limite ) pour se loger cela " tord" un peu la rationnalité  et on se dit qu’acheter n’est pas si mauvais.

- quand avec 8 000 euros de revenus on est febrile au moment de deposer un dossier de location alors que  la banque vous sourit …  cela incite un peu egalement.

@mopp, je suis tout a fait d’accord avec vous sur le raisonnement et vous trouvez d’ailleurs de nombreuse personne qui investissent en province aussi . il y a un peu de tout..

Cdt

J’avais fait le calcul pour Paris il y a un moment.

J’avais trouvé qu’il fallait environ 9 ans pour amortir les frais de mutation / notaires, intérêts et charges du propriétaire.

Après il y a toujours l’inconnu de l’evolution du prix de l’immobilier. Mais à l’inverse bien que les loyers soient faibles en ce moment rien n’indique que cela restera vrai dans les 10 prochaines années non plus.

Personnellement, et comme indiqué plus haut, je pense qu’il vaut mieux acheter petit pour un premier logement ou grand (>75m2) pour pouvoir le garder. Je ne comprends pas les jeunes mariés qui achètent 50m2 en pensant pouvoir le garder 10ans.

Mopp, le levier financier c’est bien et ça a du sens mais à Paris, c’est différent. Le prix des loyers et les conditions d’accès à la location sont délirantes et franchement pas attractif. Je comprends donc vos collègues sur le coup.
Ce ne sera pas l’investissement de leur vie (et encore), si ca se trouve la PV est déjà là. Après, acheter à Paris ou ailleurs, c’est un choix très personnel. Vaut-il mieux habiter proche des distractions ? proche de son travail ou plus loin mais moins cher ? Chacun trouvera sa réponse.

Personnel, j’ai loué pendant 5 ans, un bien médiocre. Puis quand j’en ai eu marre de mon bailleur, j’ai cherché ailleurs. Là, deux solutions : achat ou location. Les deux étaient ouverts à l’époque.

Location : visite des biens tout aussi médiocre, mal agencée, cher pour la modique somme de 2000€/mois… A cela, on me demande alors que je gagne x3 le loyer des garants. Mes parents qui eux gagnent même pas le prix du loyer par mois. Le bailleur / agence immo qui veut rien lâcher et qui de toute façon trouvera à louer son bien. Timinel explique bien cette situation.

Achat : bien totalement refait à notre gout, pour 2200€/mois sans garant, mais avec endettement. Perso, nous avons fait ce choix. Nous comptons pas y rester des années et il deviendra trop petit si la famille s’agrandit encore mais bon. Pas grave. Il aura fait son taf, nous loger dans de bonnes conditions. Je caresse même la possibilité de faire une PV et donc de mettre loger gratis pendant un certain temps.
Maintenant, je regarde les locations autour, mon bien se louerait environ 2500€/mois… alors que j’aurais les mêmes problèmes à le louer.

Est-ce judicieux de l’avoir fait ? Je ne sais pas. Est-ce qu’on aurait du aller en banlieue ? Avec ce que je sais maintenant, la réponse est oui. Mais à l’époque ce n’était pas évident de choisir, nous n’avions pas d’enfant, mais espérions en avoir (mais n’y arrivant pas). Si nous n’avions pas eu d’enfant, je dirais que Paris était le choix.

Maintenant que nous avons un enfant, cela change pas mal de chose. Nous sommes quand même obligé de tenir compte de lui dans nos plans (avant, on pensait que c’était juste un sac à trimbaler ) pour son confort à lui. D’où la banlieue.

Le fait d’avoir eu une RP ne s’apprécie qu’à la revente pour savoir si c’était un bon ou mauvais choix. Donc est-ce que vos collègues ont tord, ca dépend, si Paris prend +6%/an, c’est vous qui aurez eu tord. Vos collègues vont peut-être vivre 7 ans dans cet appartement avant d’avoir des enfants, qui peut le dire ?