Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique

Bonjour,

une petite reflexion vu les taux de credit assez bas en ce moment.

Imaginons une EURL avec une bonne renta et une belle trésorerie mais un avenir à moyen terme assez flou car positionnée sur un marché sans gros avenir.
Si cette EURL emprunte à 3 % disons 1 M€ pour acheter des SCPI avec une renta de 5,2 % sur 20 ans, on est pas loin de l’autofinancement.
A part la difficulté de trouver une banque pour financer ce genre de projet, la modification des statuts de l’EURL permettant ce genre de placement et le risque éventuel concernant la réintégration de L’EURL dans L’ISF. Qu’est ce qui peut empécher ce projet de fonctionner ?
Et encore mieux en trouvant un pret in fine?

Cordialement

Bonjour à tous, merci pour toutes ces informations précieuses.

Je pense également faire un montage pour l’achat de SCPI via SCI.

Un CGP m’a indiqué qu’il était "compliqué" d’obtenir un prêt bancaire via une SCI à l’IS car fiscalement opaque, c’est la société qui s’endette et non la personne physique. Il m’a indiqué également que les taux seraient plus élevés (je vais vérifier en appelant quelques banques).

Il me conseille donc de constituer la SCI à l’IR avec un apport faible, endettement auprès de la banque (transparence fiscale) et compte courant par la suite pour ne pas bloquer du capital inutilement. Il sera toujours possible de passer à l’IS par la suite (choix définitif).

Est-ce que certains d’entres vous ont une expérience d’endettement sur SCI IS ?

Effectivement vu avec le crédit foncier cela ne change rien
Taux proposé (hors assurance): 2.35% sur 15 ans ; 2.50% sur 20 ans

Bonjour Stéphane ,

Dans ce type de montage (scpi dans SCI IS ) et pour un montant de 600 000 euros :
quel nombre de SCPi envisagez vous d’acheter ? Et comment les repartiriez vous ?
Si je comprends bien ce montage à l’échéance (lointaine) de l’usufruit la SCI est devenue une coquille vide ?
Merci

Dernière modification par Chtirentier (26/06/2016 15h18)

Oui j’ai envisagé le démembrement de cette SCI au profit des enfants ,je possède déjà 10 % de mon patrimoine en scpi NP notamment parmi la liste que vous proposez,d’où l’obligation d’une réflexion approfondie afin de diversifier correctement
Par ailleurs,pour un investissement en usufruit au sein de cette SCI ( en parallèle des scpi PP)ou dans une deuxième SCI , je m’interroge sur le temps nécessaire pour investir 200 KE ? La collecte des usufruits n’est elle pas compliquée ?
Merci pour votre retour

Je regardais les calculs de bnose sur l’usufruit dans une société à l’IS.
Outre le débat sur le TRI qui rend la chose complexe car il faut réinvestir constamment les dividendes/loyers pour les faire fructifier, il faut prendre les frais d’entrée (~10%) et les frais de gestion de la société.
Même pour une petite SCI soumise à un impôt de 15% (et non de 33%), j’arrive à un TRI de aux alentours de 3% … sur lesquels il faut payer la CSG-CRDS et l’impôt.

Ca ne rend pas le scénario usufruit dans une société à l’IS très intéressante.

Surtout que j’imagine que l’on compte la valeur de la pleine propriété dans l’assiette de l’impôt sur la fortune.

Oui, reprenons les hypothèses de bnose :
- Comme vous avez 10% de frais, vous avez une valeur en pleine propriété de 257K€, soit un rendement annuel de 12857€.
- On amorti 9000€ par an et non 10000€ à cause des frais
- Ca fait 580€ d’impôt par an
- J’ajoute 500€ de frais de SCPI (en fait je compte 1000€, mais j’investis 200K€ pour diminuer ce coût)
- J’ai donc un flux de 11778€ par an
=> TRI de 3,1%

J’ai été large en gardant un dividende de 5% sur les 10 prochaines années. Et ca suppose un réinvestissement des dividendes en flux tendu. (je n’ai pas non plus compté de frais de création de SCPI)

Je suis donc en réalité à une performance inférieure à 3% … avant impôt à l’IR.

Vous n’obtenez pas ça ?

Edit :

En lisant un peu sur le net, je vois que les droits/frais semblent déductibles. On passerait alors à 3,3%.
Il y a peut être d’autres choses à déduire potentiellement. Mais je ne suis pas expert.

Enfin si on monte l’investissement à 300K€ on dépasse les 3,5% (car on amorti les frais de gestion de la SCPI).

Mais ça reste pas extraordinaire vu les contraintes.

Je n’avais pas pensé à déduire du revenu les coûts de gestion de la société.

Sinon, je vois pas comment avec 200K€ on arrive à un TRI de 4,62%. Vous pourriez détailler ?

Sinon, on peut "facilement" emprunter pour de l’usufruit. ?

Reste que je serai grevé par l’ISF, qu’il ne faut pas oublier. Car avec l’effet de levier de la nue pro, ça peut aller vite ! (J’imagine que ca se passe de cette façon mais je ne suis pas 100% sûr)

Dernière modification par Fructif (04/02/2017 20h42)

OK.
Mais il y a un cash out de 1000€ annuel de frais de gestion aussi. On passe alors à 4,1% de TRI.

Après c’est cette histoire de DVM et de frais des SCPI que j’ai du mal à cerner.
Il faut dire que les différentes SCPI communiquent des rendements parfois sur une base pré frais et parfois post frais. Et il y a le sujet de frais d’entrée / frais de sortie.
C’est cette partie là que je minimise par rapport à vous en fait. Mais je ne connais pas suffisemment le marché des SCPI.

4,1% de performance imposé à un TMI de 30% donne moins de 3%.
Evidemment il y a le décalage possible de la perception de revenu, qui peut être avantageuse dans certains cas.

Plus le problème de l’ISF.

Mais si on peut "facilement" emprunter pour de l’usufruit ça doit effectivement largement changer la donne.

Dernière modification par Fructif (04/02/2017 20h57)

Désolé. J’ai fait tout cela trop rapidement tout à l’heure et je me suis absenté ensuite.

Un point à éclaircir d’abord : pour moi les frais de 1000 euros concernent uniquement la comptabilité (essentiellement) et les frais bancaires. Les frais des SCPI sont déjà totalement intégrés dans les dividendes distribués par ces dernières.

Pour reprendre
1/ pour un DVM actuel de 5%, une clé de répartition sur 10 ans 65% nu-prop / 35% usufruit semble raisonnable (cas de primopierre ou primovie par exemple). Avec 1000 euros de frais annuels, on aboutit pour 100 000 euros d’usufruit sur 10 ans à un TRI de 4.75% ou pour 200 000 euros à un TRI de 5.42% (erreur de ma part dans message #39).
2/ pour un DVM actuel de 4.65%, la clé de répartition sera probablement différente plutôt 67% nu-prop / 33% usufruit (ou autre chose de plus favorable à l’usufruitier que la clé 65-35, 67-33 est par exemple celle d’Epargne Foncière sur 10 ans). Avec 1000 euros de frais annuels, on aboutit pour 100 000 euros d’usufruit sur 10 ans à un TRI de 4.48% ou pour 200 000 euros à un TRI de 5.16%. A mon avis, la clé devrait être même plus favorable pour avoir un TRI encore plus proche du point 1/ (mais je ne suis pas un expert de ce genre de question).

On est donc sensiblement au-dessus de 3%.

Par ailleurs, je ne pense pas que l’on puisse emprunter "facilement" pour acquérir de l’usufruit. Mais ce n’est pas le schéma que Stéphane propose dans cette file. Le schéma est plutôt le suivant :
A/ phase de capitalisation : j’achète des parts de SCPI en pleine propriété entièrement à crédit. Le montant minimal pour ce type d’investissement semble être d’après Stéphane aux conditions actuelles 200 keuros (avec l’idée de compléter cette somme progressivement). Il ne faut pas viser trop haut non plus pour rester avec le taux IS réduit (avec un max en gros vers 800 keuros). Comme le cash flow est négatif, les associés vont devoir amener de l’argent à la société par l’intermédiaire du compte courant d’associé (il y aura donc une créance de la société à l’égard des associés).
B/ phase de distribution : démembrement des parts de SCPI, la nu-propriété est donnée aux associés comme remboursement de la créance et l’usufruit est conservé dans la SCI. La durée du démembrement dépend bien entendu de la taille de la créance par rapport au capital de la SCI. L’intégralité des bénéfices est alors distribuée chaque année aux associés jusqu’à extinction de l’usufruit et alors dissolution de la SCI.

J’ai essayé de résumer les grandes lignes (si ce n’est pas clair, il vaut mieux relire le message initial de Stéphane). Des variantes sont bien entendu possibles suivant la situation de chacun.

Concernant l’ISF, je crois qu’effectivement ici, on ne peut pas faire grand chose.

Il me semble (mais je peux me tromper) que pour investir plus de 200 keuros en parts de SCPI c’est le schéma qui devrait fournir le "meilleur" TRI pour les personnes :
* avec un TMI >= 30%;
* non concernés par l’ISF;
comparé au parts de SCPI :
* en assurance-vie;
* en direct à crédit;
* en nu-propriété.

PS : désolé GBL, je n’ai pas vu votre message arrivé pendant que je préparais le mien.

OK, merci c’est clair !
Effectivement, j’ai pris des hypothèses trop conservatrices qui changent pas mal de choses.
J’arrive bien à 5,42% pour 200K€ avec un DVM de 5%. Je pense quand même que cela va baisser dans les prochaines années. Mais soit. De toutes les façons, il faut regarder des vrais cas.

Si on augmente l’investissement, on va passer à un taux non réduit d’IS (33%). Le TRI maximum est atteint pour 913K€ avec un TRI de 5,94%.

Effectivement, 5 à 6% de performance pour quelque chose qui paraît moyennement risqué est assez sympa. Il faut quand même trouver un moyen de retirer l’argent de la société …

Pour l’impôt sur la fortune, effectivement ça ferait du sens que ce ne soit que la valeur de l’usufruit. Mais on est pas à une bizzarerie prêt.

@cat
Merci pour ces échanges
J’ai bien vu le cas de Stéphane, mais j’essaye de trouver des façons de faire sans emprunter (je ne suis pas propriétaire de ma résidence principale et ca ne me facilite pas les choses)

Bonjour Fl84,

je vais tenter d’apporter quelques éléments de réponse à vos questions :
1/ Avec de bons arguments, de nombreuses banques doivent pouvoir vous financer des SCPI qui ne sont pas maison. Par ailleurs, certaines banques n’ont pas de SCPI maison et financent donc un panel plus ou moins varié de SCPI forcément "externes".
Quelques exemples : BPE cité plusieurs fois sur d’autres files ou (pour ma cas personnel) le Crédit Mutuel (Arkea).
2/ L’intérêt est toujours là sur 10 ans mais je pense que plus la durée de capitalisation est longue (sans distribution d’argent de la société), meilleur est le résultat. Avec un bon tableur et en posant clairement toutes les données vous pourrez vous faire une idée plus précise.
3/ Vous pouvez apporter des parts de SCPI ou des biens immobiliers à la SCI. Pour l’apport de studios, je ne suis pas sûr que l’apport à la SCI soit le plus pertinent (particulièrement si vous les louez en meublés).

Bien à vous,
cat

Bonjour Isakamays,

le choix d’investir en parts de SCPI à travers une SCI à l’IS est intéressant pour un TMI de 30% pour les montants que vous indiquez (plus intéressant encore si vous pouvez compléter ces investissements par la suite).
Par contre, il n’y a aucun intérêt particulier à ce que la SCI détienne de la nue-propriété de parts (mais peut-être ai-je mal compris ce que vous vouliez dire).
Enfin j’ai un sérieux doute sur le fait qu’une banque vous prête de l’argent pour acheter de l’usufruit et pas la pleine propriété de parts de SCPI.

Bien à vous
cat

Dernière modification par cat (03/04/2017 13h55)