Belli79 : étude de cas immobilier (immeuble de 5 appartements à Béziers)

Bonjour Bernard2k,.
le propriétaire est en LJ. Le mandataire-judiciaire ne fait pas de publicité réelle sur cet immeuble.
Ce qui confine à l’habitude (sans jugement aucun de ma part) chez cette profession.
Il dispose d’une expertise foncière qu’il m’a transmise. Et qui analyse l’immeuble, son état, sa situation juridique. L’immeuble n’est donc pas en cause par lui-même. Ce sont les mauvaises affaires globales de la société propriétaire qui l’ont conduit où elle en est aujourd’hui.
C’est le JC qui décide, en lieu et place du propriétaire.
Il a le choix entre:
- refuser une offre parce qu’il y a d’autres offres meilleures en cours
- la refuser en pensant qu’une vente publique obtiendrait un meilleur résultat (roulette russe)
- l’accepter parce que depuis le début de la procédure collective, qui commence à dater, il n’a reçu aucune autre offre et qu’il ne veut (peut) pas prendre le risque d’aller en vente publique.
C’est à nous, en qualité de cessionnaire, de déterminer au plus juste à quelle offre il serait prêt à céder l’actif…pour obtenir la rentabilité que nous souhaitons.
Et c’est au JC de savoir comment les intérêts des créanciers seraient le mieux servis.
Notez que notre proposition inclut la faculté de jouir du bien, non pas à compter de la signature de l’acte notarié, mais à partir de la date de l’ordonnance du JC + délai de recours de tiers (8 jours)…
Ceci dit, nous n’avons jamais jusque là pratiqué la location en meublé, qui deviendrait un domaine nouveau pour nous.

Bonjour Phil11,
merci pour votre message.
Nous connaissons Béziers dans la mesure où nous y investissons depuis 5 ans déjà.
Vous avez raison sur le fond: En 40 ans, Béziers Ville à perdu 10 000 habitants. Et a connu son point creux à la fin des années 90 avec moins de 70 000 habitants.  Depuis, la ville en a regagné 5 000 et, au vu des très nombreux appels téléphoniques (qui proviennent de toute la France) que je reçois à chaque fois cela devrait continuer ainsi.
Le centre-ville de Béziers dispose effectivement de nombreux immeubles vacants en centre-ville, pour des raisons historiques (départs d’habitants, nouvelles constructions en périphérie avec une augmentation en 15 ans du nombre d’habitants dans l’arrondissement de Béziers de 20 % !)…)
A réhabiliter avant de pouvoir être habités. Seulement, les propriétaires (propriétaires en direct, en indivisions successorales ou non, sociétés diverses) ne veulent pas, ou n’ont pas forcément les moyens, de les rénover aux normes actuelles. C’est ainsi qu’il y en a tant à vendre aujourd’hui. Et c’est ce qui explique pourquoi on y trouve encore d’excellentes affaires à réaliser.
Pour autant, Béziers manquent d’appartements corrects à louer.
A la minute où j’écris cette prose (excusez ma modestie…naturelle ), sur les 31 appartements que nous (amis et associés inclus) y possédons, 29 sont loués (en" nu").
1 vient tout juste (au bout de 2 ans !) d’obtenir son compteur par ERDF. plusieurs candidats se sont déjà fait connaître pour ce studio à 260 € + 15 €très  de charges.
Le 31è serait occupé si le locataire nous avait rendu les clefs…
L’explication de notre taux d’occupation tient certainement en 3 éléments:
- Nous remettons d’abord les appartement en état  (sobre, certes, mais aux normes) avant de les proposer à la location (pas de "marchand de sommeil" chez nous)
- Nos loyers sont inférieurs au prix du marché
- Nous acceptons, tant que le différentiel entre AL et Loyer reste gérable, les candidat(e)s qui bénéficient du FSL. Malgré le fait qu’il faille attendre 4 mois entre le montage du dossier et la perception des sous. Nous n’avons pas plus de difficultés avec ces personnes-là qu’avec les autres.
Toute personnes pouvant avoir un passage à vide dans sa vie professionnelle, sans être un "cas social".
Ceci dit, nous n’avons jamais pratiqué la location en "meublé"…
Je serai heureux de pouvoir continuer à discuter avec vous pour échanger nos points de vue sur cette ville que vous semblez bien connaître.
J’ai prévu d’y aller d’ici à quelques jours.
L’occasion de s’y rencontrer ?
Mon adresse mail figure dans ma présentation.

stokes a écrit :

Depuis l’élection de l’avocat frontiste Gilbert Collard à la tête de la municipalité bitterroise

sauf erreur de ma part, c’est Robert Menard ex-journaliste qui est actuellement maire de Beziers, cela dit la "philosophie" reste la meme.

Bonjour Stokes et MisterNobody,

Ne vous étonnez pas/ Location en meublé touristique à Béziers.
Comme Socrate (je suis toujours modeste…)  il m’arrive de me poser des questions…
N’ayant pas "la science infuse", je suis contraint à échanger avec d’autres humains.
Je n’aborderai pas sur ce forum les sujets d’ordre politique…nous serions…hors sujet.
Je laisse à chacun ses convictions.
Ce que je constate lorsque j’y vais, c’est qu’il y a du boulot à faire en matière immobilière.
Et du bon boulot.
Nos locataires n’y sont pas plus des "cas sociaux" qu’ailleurs. Nous y avons aussi des étudiant(e)s, de jeunes travailleurs(euses)…comme partout.
Nous ne craignons pas la baisse des AL, nos loyers étant déjà bien en-dessous du prix local de marché. Entre -10 et - 15 %.
Tout en ayant une rentabilité (Loyers Hors Charges/Prix acte en main + Frais d’acte + Travaux) très correcte.
Par ailleurs, pour vous répondre, il n’y a pas que des touristes, mais aussi des personnes en déplacement professionnel…
Pour terminer, je vous remercie de bien vouloir rester sur mon sujet d’origine, sans disgresser.

Bonjour DDTee,
vous avez raison dans le principe.
Nous n’investissons pratiquement pas à Nantes, sauf exception, car l’immobilier y est très cher (et la rentabilité, à mes yeux, trop faible)
Nous sommes parfois à plusieurs centaines de kms de chez nous (à 800 de Béziers, 900 de Nîmes, 1 000 de Marseille…).
Dans ces villes, nous ne voulons pas de vacance locative.
Le deal avec nos associé(e)s est d’obtenir telle rentabilité discutée au départ.
Il est vrai que nous ne cherchons pas la rentabilité maximum. Nous avons certainement tort.
Dans la réalité, je constate que nous ne sommes pas si nombreux à penser comme ça.
Et, nous concernant, nous ne pesons pas suffisamment (nous sommes des "petits" dans l’immobilier) sur un marché, fût-il local, pour entraîner une baisse des loyers des autres acteurs.
Ma femme, de formation "Beaux-Arts, cursus architecte d’intérieur" me parle aussi d’une "montée en gamme"… Elle a la même vision que vous.
Il me faut vous également vous dire que nous ne choisissons pas les meilleurs emplacements, les plus demandés.
Donc, pour y attirer des locataires, nous utilisons un argument sonnant…mais pas trébuchant.
Dans tous les cas, je vois que nous occupons des places différentes dans la location immobilière.
L’important n’est-il pas que chacun y trouve son  compte ? Et il me semble que vos opérations démontrent que vous vous en tirez plutôt bienl… c’est donc, cher DDTee, que votre cœur a ses raisons que votre raison connaît… (Blaise Pascal, "Pensées"…détournées )

En fait le belli en question est banni.

Surin,

Est ce possible de savoir pourquoi il a été banni? (Je sais que vous n’êtes pas admin, mais vous semblez le savoir)
Cette personne était rentré en contact avec moi, et invité plusieurs fois à des réunions /conventions sur Nantes.

Je souhaite juste savoir si il a été banni pour une raison "arnaque, publicités….

Merci

J’ai la même interrogation que vous alex44 et Tiberius, car effectivement je n’ai pas souvenir de comportement condamnable de sa part sur ce forum (en tout cas public, on ne sait certes peut-être pas tout), et il n’a apparemment pas reçu de salve de réputation négative.

Belli79 était aussi entré en contact avec moi, car nous avions des biens dans la même ville. Mais en ce qui me concerne, on était resté plutôt dans un esprit de partage d’expérience et aucunement de publicité.