Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group

Francoisolivier, c’est vrai, je n’avais pas pensé à ca. Mais est-ce lourd proportionnellement ? Je suppose que pas trop (sans savoir réellement ce que ça représente en terme de chiffres). L’électricité à priori tombe à proche de zéro Il y a la taxe foncière à payer pour des locaux vides, à les chauffer un peu en hiver, etc, etc …Il y a effectivement quelques charges à payer, normalement remboursées par le locataire.

AJE: Qu’ils choisissent de déléverager d’abord, ça a un sens. D’ici quelques temps, si les choses vont bien et que le cours reste bas, je pense qu’on y arrivera aux rachats d’actions. Et ça sera excellent pour l’actionnaire. Si jamais le cours est remonté "naturellement" avant, ça sera pas mal aussi.

Je suis content qu’ils payent la dette avant et mettent un peu de coté d’abord, et pourtant je suis un fan des buybacks à ce niveau de décote.

Vous avez raison IH. Moralité: Il faut que vous soyez plus positif sur la file Sears, pour que le jour où ils lancent une augmentation de capital, il y ait du monde pour souscrire. Je blague biensûr

Oui mais si sears ou macy’s ferment, les reits wpg, srg,cbl, etc devront trouver un autre anchor.
Et il n’y a pas foule comme remplacant car les anchors traditionnel sont plutot en train de fermer des magasins.

L’autre solution, transformer en autre chose (cinema, resto, fitness)
C’est long et couteux.

Edit :
> Je ne vois pas pourquoi Seritage constitue une superbe opportunité grâce à la possibilité de redistribuer les surfaces mais pas WPG ou CBL.

Le problème que je vois c’est que tous les REITs voire les retailers (sears, target, jcp, macy’s)
veulent faire la même chose au même moment :
- Coté retailers fermer des magasins
- Coté reits transformer en cinema, resto, fitness, …

On fini par se cannibaliser si sur 2km à la ronde, il y a 5 centres de fitness dans des zones commerciales.

WPG et CBL sont aussi une opportunité, mais les petits plus de seritage que je vois :
- Lampert a interet à privilegier Seritage. S’ils ferment un mall et que cela embete WPG il s’en moque.
- Meilleure qualité des malls.

Dernière modification par francoisolivier (07/02/2017 12h15)

Je suis un peu déçu par ses résultats.

L’AFFO baisse quand même pas mal et malgré les ventes, les projections de Dette/Ebidta reste assez forte.
Les programmes de re développement semblent avoir encore du mal à porter leur fruits.

Cela laisse supposer que les ventes ont été réalisées à des prix assez faible.

Dernière modification par AleaJactaEst (05/03/2017 20h13)

Monsieur le marché s’occupe de la correction avec un cours de -5% à 8,90$.

Stouf a écrit :

Je suis du même avis. La dette ne semble pas vraiment se réduire au même rythme que les cash-flows. Je pense également que les ventes ne dégagent pas beaucoup de cash, qui est de toute façon consommé dans les capex de maintenance (54.3m)  + les projets de redéveloppement (135.2m) + le dividende ( 221.1m).
En effet, ces dépenses (au total 410.6m) ne sont pas totalement couvert par le AFFO (393.1m),
Disclaimer: Je suis actionnaire

+1 pour le message.
D’un autre coté ce n’est pas forcement complètement négatif :
- Si WPG se débarrasse de mall de qualité moindre où le redéploiement est en pur perte, c’est un moindre mal
- Les redéploiement doivent permettre dans le futur d’augmenter les revenus et la NAV 

Il faudrait éviter le cercle vicieux ( besoin de sous donc vente d’actif, vente d’actifs donc baisse de FFO, Baisse de FFO donc pas possible de lever de la dette ou un AK,  pas possible de lever de la dette ou un AK donc  besoin de sous et vente d’actifs )

Petit Up, WPG est passé cette semaine en dessous des 8 usd.

Un point qui n’a à mon sens pas assez été évoqué est que WPG possède des Malls mais pas que, ils ont aussi des strips mall : se sont des centres commerciaux ouverts.

Quand on regarde les foncières de strips, comme Brixmor, on voit que la décôte est beaucoup plus faible que pour les malls fermés.

Ainsi je pense que même si les malls de WPG ne sont pas terribles, leurs strips ne méritent pas la même décote.

En cas de petite correction sur les marchés, WPG pourrait encore baissé jusqu’à 6.5usd je pense. La question est de savoir s’il faut attendre pour acheter

Le protectionnisme et la croissances des US font et feront, à mon sens, que les prix de la construction immobilière ne va pas baisser. Les malls et les strips pourront être recyclés si besoin.

Dernière modification par AleaJactaEst (12/03/2017 21h58)

La baisse provient ou proviendrait de la vente des malls dit "pourris"; de l’augmentation du cout de la dette et de la réduction de la dette.

Je suis cependant d’accord avec vous, les derniers résultats et guidances sont pas très enthousiasments.

Sur les mêmes bases que le calcul pour CBL, admettons que WPG consacre tout son FFO au remboursement de sa dette.

Il faudrait 8.5 ans pour tout rembourser.

En estimant les Malls à la même valeur que ceux de CBL, on trouve environ 7.2B de valeur.

On aurait donc, en théorie, au bout de 8.5 ans, 4.6x fois la mise actuelle.

Il faudrait cependant être "sûr" de la valeur de ces malls sur le marché secondaire…

Résultats du 1er trimestre pour WPG



Les prévisions de FFO pour l’année sont légèrement réhaussées de 2 centimes dans une fourchette de 1.64 à 1.70$ par action, soit un ratio cours/FFO de 5,5.
Pas cher mais il y a beaucoup de dettes et la qualité des commerces difficiles à apprécier d’ici.

Un extrait du commentaire du CEO, c’est moi qui ai mis en gras deux remarques:

CEO de WPG a écrit :

…While our glasses are far from rose tinted, the hysteria has reached a fever pitch and it’s now time for more a rational assessment of the cash flow characteristics of WPG and our entire peer group. A binary path mindset is now pervasive within the space whereby eCommerce is pitted against physical space. The idea of ‘winner take all’ is just plain silly albeit valuation in many instances is akin to a de facto liquidating trust. There exists a symbiotic relationship between physical space and eCommerce which affords us an opportunity upon which we will continue to capitalize…

Mevo a écrit :

Mais en tout cas, étant long sur CBL (mais c’est ici pareil sur WPG), je suis agréablement surpris par cette flexibilité qu’ont les sociétés avec leurs malls qui ont des crédits "non-recourse" derrière: Ils peuvent simplement ne plus payer et tout ce que le prêteur peut réclamer, c’est le mall. C’est pratique et très sécurisant en tant qu’actionnaire je trouve. Je ne savais même pas.

Et en bonus, ils peuvent même racheter le mall à une valeur inférieure au prêt qu’ils ont laissé sur les bras des creanciers. En tout cas, c’est ce que vient de faire WPG qui augmente ainsi la rentabilité de son ex-ancien mall. La perte est pour les prêteurs. Pas très "fair" peut-être mais efficace !

Extrait confcall :

Louis G. Conforti a écrit :

This week, we completed a discounted payoff of the $87.3 million loan secured by Mesa Mall for $63 million. Think about it like this, Mesa Mall is the quintessential dominant secondary asset. It was just too darn levered. Whereas the yield on the previous loan was 9%, the yield today after the $24.3 million lender write-down is 13%. So Mark will detail the financial happenings during the quarter, and I just want everyone to rest assured that every action we undertake, whether for capital spend for redevelopment, or in effect, buying back Mesa Mall. All of those are subject to risk-adjusted scrutiny.

Source

Info trouvée grâce à ceci.

Déontologie : actionnaire WPG ET CBL

Dernière modification par okavongo (16/05/2017 21h55)

Petit résumé du point de vue de Bruce Berkowitz sur WPG (en juin 2017) :

Il rappel que :

- WPG à vendu à O’Connor, un fond privé, 49% de 5 propriétés en Juin 2015, pour une valorisation totale des propriétés à  1.625B usd, soit un cap rate de 5.25%.
- WPG à vendu à O’Connor, un fond privé, 49% de 7 propriétés en Mai 2017 pour une valorisation totale des propriétés à 600M usd, soit un cap rate de 5.25%.

Ces prix sont brut des mortgages. C’est à dire que si la propriété vendue 100 avait 80 de mortgages, WPG à toucher (environ) 10 et s’est séparé en même temps de 49% du mortgage. Du coup, si ces mortgages étaient en soi très avantageux, peut être qu’ils ont un peu fait "monter" le prix des propriétés.

Difficile de dire si ces 12 propriétés étaient la crème de la crème de WPG, mais selon lui

Son fond, fairholmes détient une position longue sur WPG. Il qualifie le portefeuille de propriétés de " owns a good, diverse portfolio of locations"

Personnellement ce qui me rassure un peu, c’est de savoir que si BB trouve une décote sur SRG, il en trouve une aussi sur WPG. Ca me semble bien cohérent. A l’époque où j’avais posé cette question au membre de l’IF qui défendaient leur thèse sur SRG, j’avais n’avais pas eu de réponse.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par AleaJactaEst (17/06/2017 01h10)