Synx [36] : étude de cas immobilier (3 appartements)

Synx · #1

MON PROFIL

Je suis donc actuellement salarié, 25 ans, TMI 14% (1700 euros par mois).
En couple ma compagne étant actuellement en formation et percevant les aides à la formation (1000 euros par mois) et disposant d’environ de 15 000 euros de liquidité.
Nous souhaitons investir dans une maison que nous projetons de diviser en 3 appartements :
2 T2 loués 370 euros chacuns
1 studio loué 310 euros
Nous aimerions obtenir des avis sur la faisabilité de l’emprunt et surtout d’après vous quel régime de location serait le mieux adapté ?
Nous savons que la location nu et meublé fonctionne dans notre ville, maintenant au vu de notre faible tôt d’imposition, le régime de location lmnp au réel reste-t-il le plus avantageux sur la durée ?
Le but de cet achat n’étant pas la revente mais bien l’exploitation de ce bien.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
Débutant investisseur je me documente pas mal, autant sur ce site que dans des bouquins ou via des youtuber.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
Maison d’habitation de 98m2
Inhabité depuis 3 ans
Construite en 1930, les murs et la toiture sont sains.
Isolation, peinture et ouvertures à refaire ainsi que l’électricité et la plomberie.

LOCALISATION DU BIEN
Région centre dans une petite ville d’environ 15 000 habitants, dans le centre-ville.

RENTABILITÉ DU BIEN
Coût du bien avec frais de notaire : 66 000 euros
Taxe foncière 650 euros
Loyer envisagé : 1050 euros
Travaux estimés à 60 000 euros

D’après le site Rendement Locatif :
Rentabilité en location à nue au réel : 8.95 % avec un cash flow de 415 euros par mois.
Rentabilité en LMNP réel : 7.67 % avec un cash flow de 299 euros par mois.

FINANCEMENT DU BIEN
Je compte acheter ce bien avec ma compagne en empruntant la somme totale en faisant un prêt sur une durée de 25 ans de 130 000 euros. Ce qui ferait une mensualité d’environ 581 euros par mois pour 1050 euros de loyer.

Mots-clés : immeuble de rapport, immobilier, location

Chtirentier · #2

Sincèrement 25 ans ! Vous en aurez 50 ! Mon âge ) c’est très long !
Trois appartements ? Tous les compteurs sont individualisés ?
Non habité depuis trois ans ? Pourquoi ? En vente depuis ?
Faites le tour des banques et voyez si vous arrivez à les convaincre .écoutez bien les réflexions , suggestions et autres..
Je ne suis pas rentré dans vos calculs d’autres ici le feront beaucoup mieux que moi. Mais pour un premier investissement cela me semble bien risqué.
Ce n’est que mon humble avis …

Synx · #3

La vente de cette maison est dû à un héritage entre plusieurs frères et sœurs.
Non habité depuis 3 ans car le prix de départ étant beaucoup trop élevé (90 000 euros). Ils ont revu à la baisse le prix que très récemment ce qui explique pourquoi la vente a durée si longtemps.
Pour l’instant la maison n’est pas divisé en appartement, mais à la fin des travaux, chaque appartement aura son compteur.

AleaJactaEst · #4

Mon avis sur votre projet :

La division d’une maison de ville est parfois/souvent une bon moyen d’obtenir un rendement élevé.

Ici, il semble qu’il y a ait beaucoup de travaux. Est ce qu’il n’existe pas des immeubles avec moins de travaux et un rendement brut autour des 10-11% dans votre ville ?

Le LMNP avec amortissement est parfois une bonne idée dans ce type de bien, ça permet de ne pas avoir à diviser les compteurs etc.

Si vous optez pour beaucoup de travaux, je vous conseillerais de les faire, de mettre des locataires sérieux en place et de revendre le tout avec un plus value pour financer un autre projet et ainsi de suite

DDtee · #5

AleaJactaEst a écrit :
Le LMNP avec amortissement est parfois une bonne idée dans ce type de bien, ça permet de ne pas avoir à diviser les compteurs etc.

Cela peut-être une bonne idée, mais certainement pas pour cette raison.
Sans division de compteur cela signifie louer avec une charge fixe forfaitaire et des locataires qui peuvent consommer sans compter… Conflits presque assurés !

Je trouve la rentabilité bien insuffisante pour un bien dans une petite ville.

AleaJactaEst · #6

Oui dans l’absolue vous avez raison, en pratique la solution peut quand même s’envisager sur des montants aussi faibles, surtout dans l’optique d’une revente.

Mais il est vrai que c’est prendre un risque et que ça puisse se terminer en conflit.

Dernière modification par AleaJactaEst (03/03/2017 10h12)

Synx · #7

Quand je parle de 8.95 % de rentabilité, c’est une rentabilité net.
Cela vous semble quand même trop faible pour un bien qui sera neuf et qui nécessitera pas de travaux avant longtemps ?

AleaJactaEst · #8

Vu la taille de la ville, les travaux et vos revenus, je dirais que ça ne vaut pas le coup.

Aussi l’impot foncier pourrait être revu à la hausse après travaux, vers 1 ou même 2 mois de loyers.

Donc je dirais plutôt non personnellement.

Dernière modification par AleaJactaEst (03/03/2017 12h07)

DDtee · #9

Il m’avait échappé que vous étiez de l’Indre.
Connaissant un peu la situation social et économique de ce département, je pense notamment à une démographie défavorable, il vous faut viser un bien meilleur rendement ! 12 à 15% brut y sont possible en vous donnant un peu de mal (dans l’absolu sans doute plus), il faudra bien cela pour compenser le manque de dynamique du marché.

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