Fiscalité comparative entre l'immobilier et les foncières cotées…

Cela me fait exactement le même effet !
Je lis également tous les messages de ces files, même si je ne pratique pas ces activités.

En achetant en direct, on s’auto-emploie dans un boulot de promoteur, gérant de propriétés, fiscaliste, comptable, CGP, éventuellement agent immobilier… comme on le serait si on était salarié (sauf que l’on prend sans doute davantage de risques et on bénéficie de moins d’avantages sociaux). Ce qui explique les pourcents de rendement supplémentaires par rapport à une SCPI/REIT/SIIC.
Si l’on dissocie le rendement sur capital et le rendement lié au travail, et que l’on ajoute le risque de se retrouver au tribunal, de subir des contrôles fiscaux, etc. le rendement "quadruple-net" me semble dérisoire.
Je ne remets pas en cause l’intérêt de cette activité. Je comprends simplement que c’est loin d’être une activité de rentier. Un peu comme agriculteur, propriétaire/gérant d’un commerce, etc. : à la fois "capital intensive" ET demandeur de sueur.

En gérant un portefeuille de titres on peut aussi se dire qu’on cumule un boulot de CGP et de gérant d’OPCVM. Sauf que les quelques pourcents gagnés (ou économisés-internalisés, c’est selon) font bien moins transpirer et qu’on peut lever le pied sans problème quelques mois/années pour transpirer sur d’autres projets !

Les locaux commerciaux dont la rentabilité dépasse les 10 % présente toujours un certain nombre d’inconvénients (par ex: localisation douteuse donc gros risque locatif si le locataire actuel s’en va, petit montant donc cout de gestion élevé en % des loyers, rentabilité apparente de 10% cachant la nécessité d’accorder une large franchise sur loyer pour trouver un locataire).

En observant les rentabilités annoncées (tous frais inclus) par les SCPI ou les foncières, on constate que ça varie typiquement entre 4% (localisation la meilleure, sur Paris) et 9%. (Lire aussi le fichier ’’Réunion d’information destinée aux présidents des conseils de surveillance des SCPI - 8 avril 2014’’ sur www.aspim.fr, qui détaille les rendements des actifs pro). Ca sort rarement de cette fourchette, et une rentabilité moyenne vers 6-7% conduit assez logiquement à un rendement vers 5% après prise en compte des frais de gestion (y compris les travaux). Pour obtenir un rendement plus élevé sur les fonds investis, il ne reste plus que le levier du crédit (soit interne à la foncière ou à la SCPI, soit au niveau de l’investisseur) (et mieux vaut pour l’investisseur en être conscient), une fois qu’on a renoncé à investir dans les actifs les plus risqués (qui rapportent + de 10% brut).

Bonjour,

en ces temps de déclaration relativement proche, quelqu’un peut-il me confirmer que les dividendes perçus de foncières cotées (logée dans un CTO) ne disposent pas (plus ?) d’abattement sur les dividendes ? Merci.

Ca dépend de la foncière cotée….. Le dividende des foncières qui ont le statut de SIIC (en gros, qui ne paient pas d’IS, sont obligées de distribuer la majeure partie de leur bénéfice, et n’ont pas un actionnaire trop majoritaire), soit une grande partie des foncières françaises cotées, ne bénéficie pas des 40% d’abattement.

J’ai trouvé ce document qui donne des réponses à ma question

http://www.lecercledesfiscalistes.com/a … snexis.pdf

On peux supposer d’après la lecture que les cotisations pourrait être redevable par la SCP et non plus par l’organisme de courtage

Philippe