Simon Property Group : la plus grosse REIT US en solde ?

Tembusu · #1

Bonjour à tous, je me suis aperçu qu’il n’y avait pas de sujet dédié à Simon Property, et me suis donc permis d’en créer un. Simon Property est la plus grosse REIT US par sa capitalisation (52 milliards de dollars au cours d’aujourd’hui), et est spécialisée dans les centres commerciaux prime et core (centres commerciaux de standing, très bien situés). Le patrimoine de la foncière est principalement situé aux USA, mais Simon possède également quelques malls et outlets au Canada, au Japon, et en Corée du Sud, ainsi que 20.3 % du capital de Klépierre. (lien ci-joint pour info)

Simon Property cote aujourd’hui à son plus bas à 2.5 ans, alors que les fondamentaux de l’entreprise restent très sains : dette notée A+, CA, bénéfices et ventes par pieds carrés en augmentation, taux d’occupation de 97 %, dividende en hausse continue et couvert par l’AFFO (payout ratio de 70% - rendement de 4.17 %). La baisse est due, selon moi, à deux facteurs : pessimisme sur l’avenir des malls aux US, et remontée anticipée par les marchés des taux directeurs aux US. Nous pouvons voir sur le graphique suivant que le prix sur FFO revient à des niveaux « corrects », après une envolée à partir de 2010.

J’ai souvent lu sur ce forum que SPG faisait partie de la « crème de la crème » des foncières US, mais qu’elle était trop chère. Les soldes ont l’air d’être arrivées. Serait-il temps d’en profiter ?

AMF : Long SPG

Mots-clés : blue chip, centres commerciaux primes, reit (real estate investment trust), retail reit, simon property group

Lanknard · #2

Bonjour,

Effectivement c’est étonnant que cette reit n’ait pas de sujet sur le forum.
C’est désormais chose faite !

Je viens d’en prendre un peu et renforcerai en cas de baisse. Elle est sur un plus bas, ses ratios sont excellents et le dividende augmente régulièrement depuis des années.
Que demande le peuple !

Chazal · #3

SPG est une des foncières cotées les plus chères mais c’est aussi celle qui a le taux d’endettement le plus élevé à 74% par rapport à ses actifs.

En période d’anticipations de relevés de taux, il est normal que SPG en patisse car les coûts supplementaires liés à la charge de la dette devront soit être repercutés sur les locataires sous forme d’augmentation du loyer soit être payé cash par une diminution des revenus de SPG.
Et comme le montre le graphique ci-dessous les taux directeurs du 10 ans américain, il y a encore de la marge pour de la hausse en cas de cassure haussière de ce canal long terme :

Avec la concurrence liée au commerce en ligne cela n’arrange pas la santé des locataires et donc plus ou moins indirectement la capacité à SPG a générer des revenus.

Ceci étant, vu la taille de la dette americaine il y a selon moi peu de marge à la hausse sans que la charge de la dette ne devienne trop handicapante pour la croissance américaine.
Je pense que le mieux est de lisser ses achats pour profiter de la croissance des revenus du groupe dans toutes les situations.

InvestisseurHeureux · #4

Chazal a écrit :
SPG est une des foncières cotées les plus chères mais c’est aussi celle qui a le taux d’endettement le plus élevé à 74% par rapport à ses actifs.

Comment arrivez-vous à ce taux ? Par rapport à l’actif comptable ou aux immeubles en juste valeur ?

De mémoire, le LTV est plutôt au alentour de 40% et d’ailleurs, SPG est une des rares foncières US dont la dette à long terme non sécurisée est notée A.

Comme Raph75, aussi bien la hausse des taux que les craintes sur les malls pénalisent la foncière en bourse et je trouve aussi le cours actuel tout à fait raisonnable à présent dans une optique d’investissement à long terme (évidemment, il n’y aucune garantie que le cours ne baisse pas plus).

D’autre part, étant en bonne santé financière et générant un important cash flow, la foncière a la possibilité de racheter des actions si la décote continue à s’accroître.

koldoun · #5

Est-elle dans votre viseur?

Elle me tente, mais raph75 a évoqué un fait que j’ignorais : SPG possède 20% de Klépierre.
-> je m’empresse d’ailleurs d’un +1 pour cette info :-)

Comme j’ai déjà une ligne Klépierre, je me dis que ce serait donc une fausse diversification que d’initier une ligne SPG…

garprenti · #6

bonjour Koldoun,

Que représente 20% de Klepierre pour un "monstre" comme SPG?
Peut-etre pourriez vous vous laisser tenter d’en prendre une louche,quitte à alleger votre ligne Klepierre?
Loin de moi l’idée de vous influencer,mais le manque de diversification ne me semble pas si rédhibitoire (après,bien sur,on reste sur de l’immobilier…)

Bon week-end à tous!

koldoun · #7

J’hésite, car quelques foncières belges sont également sur leurs plus bas, et hélas, les liquidités ne sont pas infinies…

Je ne compte pas alléger Klépierre, j’ai initié ma position il y a à peine quelques semaines, quand le titre avait bien corrigé.
Je suis d’ailleurs en légère moins-value.

Jeff33 · #8

Bonjour

Koldoun, ce n’est pas une fausse diversification dans la mesure où Simon Property Group détient 20% de Klépierre. Du coup, vous diversifiez sur une foncière qui détient un gros patrimoine aux US.

A mon sens, ce serait une "fausse" diversification si Klépierre détenait 20% de Simon Property Group (dans votre cas). Mais ce n’est pas le cas.

MisterVix · #9

Bonjour

Thanks Raph75 pour l’initiative de cette file.

Quel est l’outil graphique que vous utilisez dans votre premier message svp?

chlorate · #10

C’est un chart F.A.S.T. Graphs? – Fundamentals Analyzer Software Tool 48$ par mois ou 480$ par an.

Chazal · #11

InvestisseurHeureux a écrit :
Comment arrivez-vous à ce taux ? Par rapport à l’actif comptable ou aux immeubles en juste valeur ?

De mémoire, le LTV est plutôt au alentour de 40% et d’ailleurs, SPG est une des rares foncières US dont la dette à long terme non sécurisée est notée A.

Je tire cette info d’un graphique dans cet article :
http://www.seekingalpha.com/article/4053544

Ou visible ici en bas de page:
http://quotes.wsj.com/SPG/financials

C’est donc le ratio du total des dettes sur le total des actifs du groupe.

Cependant, il est dit dans les commentaires de l’article que la valeur des actifs du groupe sont sous-évalués dans sa book value. Ce qui finalement donnerai un ratio plus proche des 40% si les actifs étaient évalués à la valeur actuelle du marché.

Le ratio dette/EBITDA de SPG est tout de même de 5,8x ce qui la rend vunérable en période de hausse de taux.

neraut · #12

Dans le rapport mensuel de Nareit "Reit Watch", il est indiqué que Simon Property à un Debt/ratio de 23,5%. Est-ce donc une information erronée ?

https://www.reit.com/sites/default/file … RW1703.pdf

StephBanquophobe · #13

Vous confondez deux ratios. Le ratio debt/EBITDA qui est de 5,45 (couverture de la dette avec du vrai cash) et le debt ratio de 23,5 %.

sm94 · #14

Un lien donné par corran dans la file sur la classification des centres commerciaux/mails trouve sa place ici.
Simon Property Group Fights to Reinvent the Shopping Mall

InvestisseurHeureux · #15

neraut a écrit :
Dans le rapport mensuel de Nareit "Reit Watch", il est indiqué que Simon Property à un Debt/ratio de 23,5%. Est-ce donc une information erronée ?

Il y a plusieurs ratios d’endettement "patrimoniaux" :
1) dette sur actifs en valeur comptable (prix d’achat - dépréciation),
2) dette sur actifs au prix d’achat,
3) dette sur actifs en valeur de marché ou ratio Loan To Value,
4) dette sur la capitalisation boursière.

Le 1) ne sert à rien pour une foncière.

Le 2) et 4) sont souvent communiqués par les foncières américaines, le 3) par les foncières européennes.

A cela on peut encore ajouter tous les ratios d’endettement à partir des flux (EBITDA).

PatN · #16

Bonjour,

dans la diapo 18 de la présentation des résultats Q4 2016 (Quaterly presentation), on peut lire 29,6 mds $ de dettes pour une capitalisation de 93,6 mds$ soit 31,6%

Par contre, il est vrai que dans les diapos précédentes (9 pour Simon Properties Group et 11 pour les joint venture) on voit des chiffres de Dettes et d’équity différents que je ne suis pas capable de re-consolider correctement.

Il faut rappeler que l’article de Seeking Alpha cité a été écrit par un auteur qui se dit être acheteur de puts SPG, donc qui est vendeur sur l’action (et moi je suis actionnaire de SPG à hauteur de 0,4% de mon portefeuille total - soit 1200€ environs).

Le raisonnement de l’auteur qui indique qu’avec la hausse des taux, SPG devra répercuter sur ses locataires le surcoût ce qui risque de les faire chuter me parait un peu exagéré, d’autant plus qu’il n’indique pas quelle partie de la dette de SPG est à taux variable.

Bref l’article de seeking alpha me parait un peu trop light et partisan et ne m’inquiète pas plus que ça.

Mestra · #17

J’ai du mal à saisir l’intérêt du ratio dette/capitalisation. La capitalisation intégrant déjà le niveau de la dette.

Peut-être pour des covenants?

Dernière modification par Mestra (13/03/2017 06h30)

InvestisseurHeureux · #18

Ce ratio ne sert pas à grand chose, sinon à montrer que la société à la confiance de "monsieur le marché".

InvestisseurHeureux · #19

Un cabinet à l’achat sur les centres commerciaux de classe A :

SeekingAlpha a écrit :
Buy the dip in A-mall REITs - BTIG

Negative sentiment on the retail industry and its landlords has gotten overblown, says BTIG’s James Sullivan.

The A-mall REIT players will likely report slower same-store NOI growth this year, but should still be above the industry average.

Reiterating Buy ratings on General Growth (GGP +1.7%), Macerich (MAC +0.2%), and Simon Property (SPG +0.9%), Sullivan notes SPG continues to have healthy external growth prospects, and its balance sheet has "never been stronger."

Source : Buy the dip in A-mall REITs - BTIG - GGP, Inc. (NYSE:GGP) | Seeking Alpha

InvestisseurHeureux · #20

Simon Properties Group publie un solide T1 :

SeekingAlpha a écrit :
Q1 FFO of $985M or $2.74 per share vs. $951.8M and $2.63 one year ago. Dividend is $1.75.

Occupancy of 95.6% flat Y/Y; base minimum rent per square foot of $51.87 up 4.4%; leasing spread per square foot for LTM of $8.31, up 13%.

Comparable NOI growth of 3.8%.

870.7K shares bought back during quarter.

Full-year FFO per share guidance of $11.45-$11.55 is reaffirmed.

Shares were down more than 7% YTD and nearly 20% Y/Y, so some bad news may have been baked in. The inline quarter and reaffirmation of guidance has Simon (NYSE:SPG) higher by 2% today.

La foncière se paye même le luxe de racheter des titres alors qu’elle décote sur sa NAV.

Finalement, c’est peut-être sur cette foncière de centres commerciaux que le couple rendement/risque est le meilleur actuellement. SPG génère tellement de cash flow qu’elle a bcp de flexibilité dans son allocation de capital et peut s’adapter aussi bien à l’évolution de son cours de bourse (rachat d’actions) que des taux (diminution progressive de son endettement uniquement grâce à ses flux de trésorerie).

AleaJactaEst · #21

Le P/FFO actuel est donc de 14.6.

Ca reste assez cher mais est sans doute un peu plus abordable que précédemment. Surtout si on croit à la croissance organique du NOI des malls.

francoisolivier · #22

Je crois que le p/ffo de seritage est de 18.

Gaspode · #23

Le rendement est cependant minuscule (3.9%) et comme on est au plus bas sur un an, a peu de chance de s"améliorer.

J’en ai un peu en espérant une remontée du cours.

Dans le genre foncière classe A, je préfère cependant Realty Income (O),avec une croissance de l’AFFO/s de presque 9%.

bluenote · #24

Le ratio d’endettement n’est-il pas un problème sur cette foncière ? Yahoo Finance indique Debt/Equity = 450 % Est-ce habituel pour les foncières US ?

francoisolivier · #25

bluenote a écrit :
Le ratio d’endettement n’est-il pas un problème sur cette foncière ? Yahoo Finance indique Debt/Equity = 450 % Est-ce habituel pour les foncières US ?

Le ratio indiqué par yahoo est faux :
Debt 22b
Equity 59b

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bluenote a écrit :

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