NicoTomson [31] : étude de cas immobilier (construction/location d'un immeuble de 16 appartements)

Bonjour,

Déjà, cette discussion devrait vous intéresser : https://www.investisseurs-heureux.fr/t5728

il y a de nombreux points à dégrossir dans ce projet :

- la faisabilité technique et urbanistique. Les promoteurs ne sont pas fous, donc s’ils font des propositions à votre mère, c’est probablement qu’il est possible de construire un immeuble à cet endroit. Mais c’est à affiner quand même, notamment en vérifiant ce qui est autorisé par le document d’urbanisme de la commune.

- les ordres de grandeur : valeur du terrain ? surface qui serait construite, sur combien d’étages ? Budget de la construction ?

- de quoi relève cette opération ? Ca ressemble au boulot d’un promoteur. Mais un promoteur construit pour vendre. Vous, vous voulez construire pour louer. Ca ressemble au boulot des organismes HLM (même si ce ne sont pas les seuls à construire des immeubles pour les louer). Il est intéressant par exemple de regarder combien ça leur coûte de construire : https://www.prets.caissedesdepots.fr/IM … _-_no1.pdf

- ensuite, la question est : qui sera le maître d’ouvrage (celui qui est propriétaire et qui fait construire). Autrement dit, qui s’associe au projet ? Pour s’associer, il faut évidemment apporter quelque chose : des capitaux, ou le terrain.
Je vois deux solutions principalement :
- vous faites seul. Vous achetez le terrain à votre mère, vous construisez, en nom propre.
- vous faites à plusieurs. Il y a plusieurs façons de s’associer pour construire et donner en location derrière. Principalement : indivision ; SCI ; entreprise (SARL, SAS…). Vu l’ampleur du projet, l’indivision semble exclue ; reste SCI ou entreprise. A partir de là, il n’y aucun problème pour faire entrer des actionnaires : votre père, mais aussi M. X. et Mme Y. si vous le souhaitez ! A partir du moment où on est en société, il n’y a pas de limite technique, seulement une limite humaine : avec qui se sent-on bien pour s’associer sur ce projet.

Vous envisagez que chaque partie au projet reparte avec son bout d’immeuble (son appartement) : chacun de vos frères et soeurs, 1 appartement en nue-propriété, votre mère, l’usufruit de ces appartements, et vous, tous les autres appartements en pleine propriété. Je vous le dis franchement : c’est très étrange à plusieurs points de vue :
- quand on s’associe à plusieurs dans un projet, c’est dans une société (SCI ou entreprise). Chacun a des parts de cette société. Mais la société est propriétaire de l’immeuble entier. Les sociétaires se mettent d’accord sur la façon de construire puis gérer. Ils se partagent les frais puis les bénéfices au pro-rata de leurs parts.
- Il n’est pas évident de passer de "détenteur de parts d’une société" à détenteur d’un ou plusieurs appartements en copropriété. Etre propriétaire de parts sociales ou être copropriétaire d’un lot dans un immeuble, ça n’est pas pareil. Rester propriétaire de parts sociales ne conviendrait-il pas aussi bien ? Cela dit, l’outil existe pour ce que vous voulez faire : la SCI d’attribution : http://blogs.univ-tlse2.fr/cerises/file … doc-n8.pdf . Notez que vous aurez alors constitué une copropriété avec tout son "charme" : AG annuelle, répartition des charges aux tantièmes, etc.
- si vos 3 frères et soeurs n’amènent aucun argent, ils n’ont aucun droit sur l’immeuble. Si votre mère décide de leur donner la nue-propriété d’un appartement, c’est son choix ; c’est une donation. Encore faut-il qu’elle soit d’abord propriétaire en plein de ces appartements, cf. tiret précédent. La solution la plus simple, s’ils doivent être parties au projet, est encore qu’ils aient un capital à amener pour prendre des parts dans la société.

Donc, voilà, à mon sens, déjà une première série de questions à résoudre : est-ce possible ? C’est grand comment ? Combien ça coûte ? Qui s’associe à ce projet (sachant que ceux qui ne sont pas associés n’auront rien sauf donation volontaire de l’un des associés) ? Pourquoi diable vouloir que chacun ait un morceau physique de l’immeuble plutôt que de rester associés dans une société qui possède tout l’immeuble ?

Question subsidiaire : vos parents sont-ils mariés ? Si la réponse est oui : sous quel régime légal ? Si la réponse est non : s’entendent-ils suffisamment bien pour envisager d’investir ensemble dans la même société ?

Dernière modification par Bernard2K (15/03/2017 10h58)

Bonjour,

Sur le volet urbanisme, je suppose que vous avez dégrossi le projet en lisant attentivement le règlement de zone ce qui vous permet d’afficher un objectif de 16 logements, ; toutefois ce chiffre me semble élevé car :
- quid des stationnements cf PLU
- quid des règles de recul hauteur, % espace vert et CES (et non pas COS bien sur)
- quid des accès : voir le gestionnaire de la voirie, une sortie pour un pavillon sur 700 m2 de terrain ce n’est pas la même chose que pour 16 logements en terme de sécurité : un aménagement lourd peut être nécessaire
- y a t’il une OAP sur le secteur ?

Concernant les "négociations" avec les élus, voir tout d’abord qui à la compétence urbanisme et rencontrer les bonnes personnes y compris le service instructeur du droit du sol en préambule est un minima.
S’il est exact que les promoteurs sont souvent en cheville avec les dits élus, je constate au quotidien que souvent ce sont les élus qui se permettent des exigences envers eux (par exemple : remise à niveau de la voie…), exigences qu’ils n’ont pas toujours avec des particuliers : ils ont bien intégré que le "pro" va devoir faire son opération pour vivre, que le surcoût sera répercuté sur le particulier via le prix au m2…Et que tôt ou tard le "pro" risque d’avoir une autre opération sur la Cne, donc clientélisme oblige…

Je suis quasiment dans le même cas de figure que vous ; l’urbanisme est un peu mon métier (vous l’avez compris) mais je pars plutôt sur une vente, non pas à cause de la taille de l’opération mais parce qu’il faut des nerfs solides, bon courage surtout avec les riverains qui risquent de tout faire (recours contre l’autorisation de travaux, recours contre le PLU, menaces diverses) pour vous faire renoncer.
J’en suis sur dans mon cas, si on intègre le temps perdu et le placement que l’on aurait pu faire de son cash entre temps (3 à 5 ans), le jeux n’en vaut pas toujours la chandelle : question de prix…

Bonsoir,

vos réponses montrent en tout cas que vous avez bien réfléchi au projet.

Quelques réponses et compléments :
- faisabilité/ordre de grandeur : considérons donc que c’est un projet de construction de 1000 m² avec un coût total de 800 k€ (terrain) + 2 à 2,5 M€ (construction).

- au niveau de la structuration, s’il s’agit bien de construire pour louer, je pense que la SCI est la mieux adaptée. Deux possibilités :
- SCI d’attribution, où chacun reçoit des parties de l’immeuble en proportion de ce qu’il a apporté. Par exemple, si vous prenez la moitié des parts, votre mère 1/4 (valeur de son terrain) et votre père 1/4. Sur 16 appartements, ça ferait 8 pour vous, 4 pour votre mère et 4 pour votre père. Votre mère et votre père peuvent ensuite décider de donner tout ou partie des appartements à leurs enfants, soit en pleine propriété, soit en nue-propriété. Le résultat est une copropriété familiale, comme je l’expliquais : AG annuelle, répartition des charges aux tantièmes, etc. Il faut un syndic pour gérer cette copro : soit un syndic pro (qui coûte), soit l’un des co-propriétaires se fait élire syndic (bénévole).
- SCI "normale". Avec la même répartition, vous auriez 50 % des parts, votre mère 25 %, votre père 25 %. Attention aux règles de majorité : pour les décisions nécessitant la majorité absolue, vous auriez besoin qu’au moins l’un de vos parents se range à votre avis. Alors que si vous prenez 51 % des parts vous pouvez vous comporter en autocrate.
En SCI normale, vos parents peuvent faire donation de leurs parts à leurs enfants, en pleine propriété ou seulement en nue-propriété.

Il faudra, à un moment, regarder les conséquences fiscales de vos choix. Il faudra aussi regarder, in fine, la rentabilité de l’opération qui dépend de cette fiscalité. Si toute cette opération sert à dégager 2 % de rendement net des sommes investies, est-ce bien intéressant ? Si c’est 10 %, c’est autre chose !

Votre activité locative sera forcément imposable. Il faut regarder cela en fonction des TMI de chacun et du mode de location : meublé ou nue. D’ailleurs, si le meublé vous faisait de l’oeil, la SCI est assez mal adaptée, même s’il est possible de le faire au sein d’une SCI imposée à l’IS.

Pour de la location meublée, ça pourrait donc être en nom propre (une fois que chacun est propriétaire de ses logements, suite à une SCI d’attribution par exemple). Dans ce cas, vu le montant considérable des revenus locatifs, attention au passage LMNP/LMP.
Ca pourrait aussi être dans une entreprise. Si vos parents ne sont pas ou plus mariés (vous n’avez pas répondu sur ce point), la SARL de famille est exclue, mais une autre forme d’entreprise est possible : SARL, SAS…

Il faut aussi, et peut-être surtout, regarder les possibilités de financement bancaire. Projet de 2,8 à 3,3 M€ au total environ, votre mère apporte 800 k€ de terrain, vous et votre père peut-être 700 k€ maximum à vous deux, reste de l’ordre de 1,3 à 1,8 M€ à faire financer par les banques. Je n’ai aucune idée de comment on convainc un banquier de financer un montant pareil, mais une chose est sûre, on est au-delà des montants et des modalités des prêts aux particuliers.

Il faut enfin regarder les conséquences en termes de donation/succession. S’il est tout à fait possible que vos parents fassent des donations, ça n’a d’intérêt (fiscal) que si il leur reste au moins 15 ans à vivre. En effet, une donation datant de moins de 15 ans au décès du donateur est "rapportée à la succession". Donc ces considérations dépendent de l’âge de vos parents, de leur patrimoine total (si votre mère a ce terrain et c’est tout, c’est une chose, si elle a 2 M€ de patrimoine au total, c’est une autre paire de manches), et de leur volonté (à qui veulent-ils transmettre), et de la capacité des enfants à payer les frais de mutation (ça serait ballot qu’ils doivent vendre leur bien immobilier ou leurs parts de SCI pour financer le paiement des droits de succession).

A noter aussi que vos frères et soeurs ne vous diront peut-être pas merci, parce que :
- Si votre mère vend le terrain, elle a 800 k€ de cash. Si elle le répartit immédiatement en donation équitable envers ses 4 enfants, l’Etat prend un peu au passage, mais en gros, chaque enfant se retrouve avec 180 k€ dont il fait ce qu’il veut, maintenant. Ils vont dire : youpi !
- si votre mère leur donne la nue-propriété d’un appartement ou de ses parts de SCI, ça leur fait une belle jambe. La nue-propriété ne rapporte rien, c’est seulement une promesse d’avoir la pleine propriété au décès de la personne. Et peut-être que même quand ils hériteront, l’immobilier locatif, ils s’en foutent, et ils revendront l’appartement (ou les parts) pour enfin retrouver le cash auquel ils estiment avoir droit et que votre projet compliqué les a empêché de toucher plusieurs années plus tôt !

Je dirais que les premières questions à résoudre sont :
- affiner la possibilité technico-économico-urbanistique (avec archi et/ou urbaniste)
- affiner la possibilité de faire financer ce montant colossal par des banques (peut-être commencer par en discuter avec un courtier ?). Cette question va d’ailleurs avec la structuration juridique : les associés d’une SCI sont indéfiniment responsable de ses dettes, tandis que les actionnaires d’une entreprise ne sont pas personnellement responsables (l’entreprise peut faire faillite). Pour prêter à une entreprise, les banquiers sont beaucoup difficiles et exigeants. 
Le fait que vous soyez implanté à l’étranger sera, dans tous les cas, un frein supplémentaire pour les banques. Vous parliez de revenir en France et de vous consacrer à ce projet à temps plein : c’est encore pire. L’emploi en CDI est le sésame pour les banques. Même si c’est la SCI qui emprunte, la banque regarde la solvabilité de chaque associé de la SCI.

Les questions de structuration juridique et d’optimisation de succession pourront venir dans un second temps, et il faudra que vos parents prennent une part active dans ces sujets, car c’est bien à eux de se renseigner et de décider.
L’optimisation de la succession est un sujet finalement assez déconnecté du projet de construction : si par exemple votre mère a 800 k€ de terrain + 500 k€ de patrimoine autre à transmettre, qu’elle transmette le terrain comme un terrain, ou bien 800 k€ sur un compte en banque (suite à la vente du terrain), ou bien la valeur de 800 k€ de parts de SCI, ou bien encore 4 appartements résultant de son apport à la SCI d’attribution, le problème sera globalement assez semblable.
Bien sûr, ce n’est pas exactement pareil, mais en première approche, ça revient à transmettre un patrimoine de 1,3 M€ à 4 enfants, et optimiser ce genre de transmission n’est pas une mince affaire. Les personnes compétentes sur ces sujets sont un notaire et/ou un avocat spécialisé en fiscalité (s’il connaissait l’immobilier aussi ça serait parfait).

Enfin, construire un tel immeuble est complexe, mais ça on sait faire : il faudra une équipe constituée autour d’un architecte. Ce n’est pas le plus difficile !

Globalement, c’est un projet complexe, assez "usine à gaz". En plus, ça serait votre première opération immobilière et ça semble assez démesuré de s’attaquer à un projet aussi important et complexe pour une première opération.

Franchement, je serais assez tenté de vous dire : que votre mère vende donc son terrain au meilleur prix. Ensuite, si sa volonté est de transmettre, qu’elle donne 1/4 de la somme à chaque enfant. Ca vous fera vos 350 k€ + les 180 k€ environ de cette donation pour vous lancer dans vos propres projets d’immobilier locatif, sans l’aspect "usine à gaz" (et brouille potentielle) des projets réalisés en famille.

Après, j’avoue mes limites de compétences sur l’ensemble des sujets abordés, donc je ne peux que vous conseiller de continuer à approfondir avec l’aide des professionnels compétents… ou bien de jeter l’éponge et de laisser votre mère vendre son terrain tout simplement.

Dernière modification par Bernard2K (21/03/2017 19h43)