ICBS bonus retraite (Marne et Finance) : 6% garanti ?

yannou77 a écrit :

Qu’en pensez vous ? Que valent ces promesses contractuelles ?

Il faudrait un contrat pour le savoir…

Sur leur site, il y a peu d’info.

Le principe est intéressant mais il faudrait plus d’information (notamment les frais, le tx de financement de Marne & Finance quand ils font une opération immobilière, où vont les loyers, volume, etc.) pour voir en quoi ce montage est meilleur que de souscrire à des parts de SCPI.

Mais sinon Thomz a bien relevé les mots-clés douteux. Mots-clés qui cependant se trouvent dans votre message mais que l’on ne retrouvent pas sur le site de la société.

On notera que la société semble ne pas publier pas ses comptes (on a 2006 et 2009 alors que la société existe depuis 10 ans) :
MARNE ET FINANCE (PARIS 16) Chiffre d’affaires, résultat, bilans sur SOCIETE.COM - 438993263

Pour moi c’est rédhibitoire.

Si vous ne comprenez pas, un seul mot : FUYEZ.

Seul Madoff peut garantir de telles rendements.
N’oubliez pas que le seul rendement "sans risque" est le livret A (et encore, parlons plutot d’un risque d’ 1/100000000000)

N’oublions pas qu’un fond d’investissement demande par exemple un retour sur capitaux investi de 15% minimum…

Très franchement, je trouve dommage et dommageable des réponses-publicité telles que celle de HarryBeau, cerise sur le gâteau, pour son tout premier post (preuve de sa motivation saine de participation à la communauté de façon totalement désintéressée).

J’aimerais me tromper, mais j’ai peur que non.

En réponse à HerveC :
Je me réfère au site d’ASPIM (Association Française des Socicétés de Placement Immobilier) qui a publié le 15 février 2011 un communiqué de presse en ligne : "2010, l’année des SCPI !" très argumenté avec des statistiques et des tableaux de performances. La performances globale annuelle moyenne des SCPI, sur la période 1991-2009, est d’environ 11 %, en cumulant le rendement annuel servi et la revalorisation des parts.

Voici un extrait du magazine "Intérêts Privés", n° 694 du 01/01/2012, en page 46, dans l’article "Pourquoi et comment acheter à crédit des SCPI ?" où il est mentionné : "Grâce aux SCPI non fiscales, un particulier peut ainsi accéder à un niveau de performances élevé : Les SCPI ont délivré l’an dernier, en moyenne, un rendement de 5,63 % et une performance moyenne totale (rendement + revalorisation de la part) de 11,15 %. Sur 5 ans, leur taux de rentabilité interne annualisé, net de frais, a été en moyenne de 9,77 % et sur 10 ans de 11,94 %."

Cependant, les frais à l’achat des parts sont de l’ordre de 8 à 12 % par an, à amortir sur la durée, et les frais de gestion d’environ 12 % par an (taux comparables aux frais de gestion locative plus assurances pour la location d’un bien immobilier locatif classique).

Par exemple, la SCPI Primopierre de PREIM (Groupe Primonial), a servi un rendement net de 5,50 % en 2011, mais je n’ai pas d’information sur la revalorisation de la part, ni pour d’autres.
Pour cela, il faut sans doute aller fouiller sur les sites des gestionnaires de SCPI (CILOGER, FONCIA, etc).

Bien vu, HerveC.
Cela montre qu’il n’est pas aisé d’obtenir des informations précises sur la révaluation des parts des SCPI. En tous les cas bravo pour votre recherche.

Une information récente :
Selon CILOGER,
- La part de la SCPI Pierre Plus (murs de commerce) a été réévaluée de + 3,5 % au 1er mars 2012 (1066 € contre 1030 €), et le rendement prévisionnel pour 2012 est estimé entre 4,5 et 4,8 %.
- La part de la SCPI Actipierre Europe (immobilier commercial en France et en zone Euro) a été réévaluée de + 3,12 % au 1er mars 2012 (198 € contre 192 €), et le rendement prévisionnel pour 2012 est estimé entre 4,25 et 4,25 %.

Si cela correspond à une baisse par rapport à la performance globale moyenne de plus de 10 % par an des SCPI de rendement constatée sur la décennie passée, nous sommes encore bien au-dessus des 6 % servis par la société foncière Marne & Finance qui suscite autant de suspicion !

Très cordialement,

HarryBeau a écrit :

Franchement, je trouve dommage et dommageable des réponses telle que celle de Vic : "Fuyez !" ou de GoodbyLenine : "Tant que tout se passe bien, que les affaires roulent, que tous ne demandent pas à être remboursés en même temps, ça devrait aller. Mais le jour où ça se grippe, que les affaires marchent moins bien, que les financements deviennent difficile, hé bien ces particuliers devront assumer le risque associé à des fonds propres (illiquidité au mieux, pertes au pire)…
Ca me semble un marché de dupes !  "

Certes, si tous les clients de BNP Paribas, du Crédit Agricole demandaient un rachat en même temps, ces banques seraient mises en faillite, malgré leur notoriété ! Ce raisonnement est applicable à tous les organismes financiers et institutionnels. On ne peut pas faire que du catastrophisme et crier "au fou" dès qu’un rendement de plus de 3 ou 4 % par an est proposé.

Les SCPI de rendement ont servi plus de 5 % en 2010 et la valorisation des parts à progressé d’environ autant, ce qui fait plus de 10 % sur l’année, et sans doute presque autant en 2011 (les résultats ne sont pas encore définitivement connus). Pourtant, ces placements financiers sont très réglementas et contrôlés par l’AMF. Cette dernière ne dit pas : "Fuyez !" aux épargnants qui investissent dans les SCPI ! Bizarre, tout de même…

La foncière Marne & Finance est spécialisée dans les locaux commerciaux dont la rentabilité locative, à elle seule, est de l’ordre de 8 à 10 % par an, compte tenu des méthodes d’investissement mises en oeuvre. Si cette foncière qui existe depuis 12 ans et dispose d’environ 50 millilons d’Euros d’investissement dans les biens commerciaux sert 6 % de rendement aux associés privés, pourquoi s’en plaindre et toujours vouloir faire croire que cela est impossible !

Pour moi, tout conseiller qui propose des produits, en n’énonçant pas les risques associés, ou en les minimisant, fait fort mal son métier et devrait être à fuir. Tout investisseur doit être conscient des risques (de tous), et ça ne doit pas nécessairement l’empêcher d’investir, dès lors qu’il a compris, et est en mesure d’assumer, ces risques.

Quand je vois un de mes propos commenté, en n’en citant qu’une partie, ce qui en change aussi pas mal le sens, je deviens plus que méfiant.

Quand à comparer les SCPI de rendement à une foncière, ….. ça me rend encore plus circonspect.
Quand à comparer la BNP ou le Crédit Agricole à cette foncière qui a investi 50 M€….. ça me rend encore plus circonspect.

Ne pas oublier que cette foncière ne semble pas déposer ses comptes !
Ne pas oublier qu’une foncière, avec le levier de sa dette (que n’aura en général pas une SCPI), peut voir sa valeur se rapprocher de ZERO, si les choses tournent mal.
Ne pas oublier que l’Etat ne fera rien si cette petite foncière (non systémique) à des difficultés.
Il y a certes des SIIC qui versent plus de 6%/an de dividende, mais aucune ne collera un "garanti" la dessus.

HarryBeau, postez nous plutôt le dernier bilan de cette foncière, qu’on puisse un peu plus "juger sur pièces"

GoodByLenine a écrit :

A la lecture du "droit de réponse aux échanges formulés sur le site devenir-rentier", je dirais que certes, si les hypothèses sont confirmées par la réalité, tout se passera bien (c’est le cas dans la plupart des simulations à priori). Il y a d’ailleurs pas mal de probabilité pour que ça se passe ainsi…
Mais il n’en reste pas moins que les 6% proposés ne sont pas "garantis" (mais conditionnés à la réalisation des hypothèses et à la solidité de Marne et Finances, que les investisseurs ne sont (de loin) pas autant protégés que lorsqu’ils investissent dans une SCPI (avec un cadre légal/réglementaire bien plus protecteur, mais qui coute bien entendu aussi une petite fraction du rendement), et peuvent estimer que cet apport en fonds propre n’est pas assez rémunéré eu égard aux risques et à la liquidité associés (d’autres estimeront qu’il l’est assez), et que la répartition de la rémunération (si les hypothèses se réalisent) avec Marne et Finance favorise un peu trop ce dernier.

En ce qui concerne les critères de choix d’une SCPI, l’APPSCPI a publié différents documents sur le sujet (accessibles aux seuls adhérents je crois, donc que je ne vais pas répéter ici). Le non respect de votre critère 3 est rédhibitoire, mais je doute qu’une SCPI puisse se permettre ceci, sauf à encourir très vite les foudres de l’AMF voire pire. Certains critères vont dépendre de ce que vous cherchez chez une SCPI, et de vos anticipations sur le futur (les bureaux seront-ils difficiles à remplir, quel avenir pour les murs de boutique en pied d’immeuble, etc.). D’autres semblent plus généraux, mais pas forcément si facile à évaluer :
    - qualité de la gouvernance (la SCPI est-elle gérée dans l’intérêt des associés, y compris des petits associés personnes privées, avec un  horizon à long terme, ou dans l’intérêt de la société de gestion et de quelques gros zinzins associés. L’AG est-elle sous le contrôle de quelques mains ? Le Conseil de Surveillance fait-il son travail et est-il compétent ?).
    - qualité de la société de gestion (pour ma part, je préfèrerais une société de gestion qui maitrise toutes les composantes de son métier -en gros : trouver des acquisitions, gérer le parc au quotidien, gérer les associés- à une société de gestion qui sous-traite la quasi-totalité de ses activités à des prestataires externes).
    - rendement et surtout ses perspectives d’évolution (qualité du parc d’immeubles, et perspectives d’évolution de sa valeur et des loyers qu’il génère, sans oublier le RAN et les réserves de plus-value) car les rendements et TRI publiés décrivent… le passé, parfois peu représentatif, comme quand une SCPI a triplé de taille en 2-3 ans.
    - le taux d’occupation n’est pas forcément un critère en lui-même, car il faut aussi comprendre l’envers du décors (un taux d’occupation bas peut tout aussi bien révéler des immeubles dont les travaux vont s’achever -donc des perspectives d’amélioration- avec le reste du parc "super", comme être symptomatique d’un parc en mauvais état avec de la vacances locatives pouvant encore augmenter et de nombreux travaux encore à effectuer -donc un rendement à la peine pendant pas mal d’années-).
C’est un peu comme pour les actions : il faut "faire ses devoirs", et rien ne remplace l’analyse des documents (Rapports Annuels, Bulletins Trimestriels, Compte-Rendu d’AG, etc.).

Si plusieurs membres du forum sont intéressés, on pourrait ouvrir une discussion sur les critères de choix d’une SCPI (et ce message pourrait l’alimenter)

merci pour ces nombreux éléments informatifs, je m’apercois qu’il me reste encore une longue route afin de pouvoir décider "comme un grand" de quelle SCPI choisir.

En tout cas le produit d’origine sous le nom "ICBS bonus retraite" a disparu de leur site Internet.

Inconvénients :
- Vous vous faites rémunérer à 6% (avant fiscalité) pour apporter des fonds propres (qui mériteraient un bien meilleur rendement) à une activité qui génère ensuite un rendement bien supérieur (quand tout va bien, c’est à dire la plupart du temps) grâce au levier de crédit, et rémunère ainsi (à mon avis, bien trop pour ce qu’ils apportent dans l’opération) les autres "associés" (ICBS surtout) qui n’ont pas eu à apporter ces fonds propres. 
- La pérennité du montage dépend de la santé future de ICBS. Même si jusqu’à présent ICBS semble s’être bien débrouillé (j’imagine que vous avez creuser la chose, car moi je ne l’ai pas fait), rien ne dit que sa situation ne se détériorera pas dans les prochaines années (j’ai l’exemple d’une société, cador et précurseur durant + de 10ans dans un domaine d’investissement immo, dont je me demande encore comment ils ont pu gérer aussi mal pour finir en liquidation judiciaire, 7-8 ans après que j’ai analysé que leur situation était florissante).

Mais si 6% avant fiscalité dans ces conditions (= aucune possibilité d’upside, mais avec des risques de downside, certes mesurés) vous satisfont (et dans certains cas, on peut le comprendre), allez-y.

Relisez mes messages précédents.

GoodbyLenine a écrit :

Inconvénients :
- Vous vous faites rémunérer à 6% (avant fiscalité) pour apporter des fonds propres (qui mériteraient un bien meilleur rendement) à une activité qui génère ensuite un rendement bien supérieur (quand tout va bien, c’est à dire la plupart du temps) grâce au levier de crédit, et rémunère ainsi (à mon avis, bien trop pour ce qu’ils apportent dans l’opération) les autres "associés" (ICBS surtout) qui n’ont pas eu à apporter ces fonds propres. 
- La pérennité du montage dépend de la santé future de ICBS. Même si jusqu’à présent ICBS semble s’être bien débrouillé (j’imagine que vous avez creuser la chose, car moi je ne l’ai pas fait), rien ne dit que sa situation ne se détériorera pas dans les prochaines années (j’ai l’exemple d’une société, cador et précurseur durant + de 10ans dans un domaine d’investissement immo, dont je me demande encore comment ils ont pu gérer aussi mal pour finir en liquidation judiciaire, 7-8 ans après que j’ai analysé que leur situation était florissante).

Mais si 6% avant fiscalité dans ces conditions (= aucune possibilité d’upside, mais avec des risques de downside, certes mesurés) vous satisfont (et dans certains cas, on peut le comprendre), allez-y.

Relisez mes messages précédents.

Bonjour,
Est-ce que vous pourriez nous indiquer s’il vous plait le nom de la société qui s’est retrouvée en liquidation judiciaire ainsi que les détails explicatifs dont vous disposez ? Cela pourrait peut-être servir l’expérience et inviter à prendre de plus grandes précautions même face à une société en bonne santé financière.

Je vous en remercie par avance.

Bonjour,

je suis à la recherche de témoignage d’épargnants ayant investi dans Marne & Finances pour un article à paraître très prochainement. Ce témoignage peut rester anonyme. Disponible par MP.
Merci