Corum Origin : vos avis sur cette SCPI (Corum AM)

Corum Origin : vos avis sur cette SCPI (Corum AM)

Sondage

1 #376 27/04/2017 13h12

#377 27/04/2017 13h20

#378 10/05/2017 09h13

#379 22/05/2017 14h17

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#383 22/05/2017 16h25

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#389 23/05/2017 11h03

#390 23/05/2017 12h19

#391 23/05/2017 14h20

#392 23/05/2017 15h04

#393 23/05/2017 15h20

#394 23/05/2017 17h17

#395 23/05/2017 17h23

#396 23/05/2017 17h43

#397 28/05/2017 00h18

#398 28/05/2017 03h11

#399 28/05/2017 08h24

#400 28/05/2017 11h26

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Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)

GoodbyLenine (01/2017) a écrit :

Sandra a écrit :

M07 a écrit :

Dreamin a écrit :

carpediem a écrit :

Sandra a écrit :

Sandra a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

GBL a écrit :

Dreamin a écrit :

GoodbyLenine · #376

A@kamoulox: sur (2/2) Prélèvements sociaux sur les revenus fonciers étrangers des SCPI : comment les déclarer ? vous avez un exemple de calcul.

GoodbyLenine (01/2017) a écrit :
Dans tous les cas (même pour une SCPI avec que des biens en France), il faut attendre d’avoir reçu l’IFU de la SCPI pour effectuer des calculs exacts.

Seuls des calculs très approximatifs peuvent être faits avant (voir ci-bas). En effet, même pour un SCPI avec que des biens immobilier en France, le montant des revenus fonciers à déclarer ne sera pas le montant du dividende perçu, car la SCPI étant fiscalement transparente à l’IR, et chaque associé déclare sa quote-part des revenus fonciers de la SCPI (qui ne sera pas exactement le montant du dividende).

Si on connait le résultat net par part, et sa répartition sur les différents pays, il est possible (mais compliqué) de faire un calcul très approximatif.
Par exemple pour Corum Convictions en 2016 (vite fait, donc sans doute pas mal d’erreurs):
(Note: le nombre de parts a augmenté en 2016, ça impacte le résultat, c’est ignoré dans ces calculs)
Hypothèses :
résultat net = 69.69€/part (avant paiement des impôts étrangers, je suppose)
dividendes distribués = 57.70€ + 1.64€ de plus-values (impôts payés à l’étranger = 8.69€)
répartition du résultat (supposé proportionnel à la valeur vénale fin 2016, sans doute faux) :
France = 20%
Pays en 8TI = 48% (Pays-Bas, Portugal, Belgique)
Pays en 8TK = 32% (Allemagne, Espagne, Slovénie)
(Italie et Irlande : je n’ai pas cherché quelle catégorie, et réparti entre les 2)
TMI IR de 30% et Taux moyen de 18% (sera différent pour chacun !)
Calculs simplifiés :
Résultat en France = 13.94€/p => imposés à TMI IR + PS (soit 45.5%)
Résultat en pays 8TI = 33.45€/p => rien à payer (mais impact éventuel sur TMI, ici négligé)
Résultat en pays 8TK = 22.30€/p => imposés à TMI IR - Taux moyen (soit 12%)
Total IR et PS = 13.94€ * 45.5% + 22.60€ * 12% = 9.05€
Imposition en France sur dividende net perçu = 9.05€ / 57.70€ = 16%
Rendement net du dividende net perçu sur prix d’achat = (57.70€ - 9.05€) /1060€ = 4.6%

En le remettant à jour avec des chiffres plus récents, pour Corum Convictions en 2016, j’obtiens :

Bases de calcul :
Résultat net = 69.69€/part (avant paiement des impôts étrangers) + la plus value réalisée
Dividendes distribués = 57.70€ + 1.64€ plus-values + 8.69€ impôts payés à l’étranger = 68.03€
Répartition du résultat (selon mon IFU) :
France = 21.1% (Note : la proportion en France sera plus faible en 2017)
Pays en 8TI = 36.2% (Pays-Bas, Portugal, Belgique)
Pays en 8TK = 37.4% (Allemagne, Espagne, Slovénie)
Italie = 4.1%, Irlande = 1.2% (je n’ai pas cherché quelle catégorie, et reparti entre les 2)
Hypothèses : TMI IR de 30% et Taux moyen de 18% (ce sera différent pour chacun !)

Calculs (simplifiés) avec ces hypothèses : (montants par part)
Résultat en France = 14.70€/p => imposés à TMI IR + PS (soit 45.5%)
Résultat en pays 8TI = 27.07€/p => rien à payer (mais impact éventuel sur TMI, ici négligé)
Résultat en pays 8TK = 27.91€/p => imposés à TMI IR - Taux moyen (soit 12%)
Total IR et PS à payer en France = 14.70€/p * 45.5% + 27.91€/p * 12% = 10.04€/p
Rendement net du dividende net perçu sur prix d’achat = (57.70€ - 10.04€) /1060€ = 4.50%
… auquel il faut ajouter 1.64€/p (0.15%) reçu en distribution de plus-value.

kamoulox · #377

Bonjour GBL,
je n’avais pas vu votre message,
Merci pour les précisions.
Donc si je reprend :
23% en france : 1483 imposé à 14% + 15% csg: 400 eur d’impots

44% : 2824 imposé a 18% (environ) à l’étranger puis à 14% en france mais gain de crédit à 12%. pas de Prélèvements Sociaux du coup environ 508 eur.

33% payé à la source: environ 18%: 2118 eur donne 380 eur impots. Pas de prise en compte par les impôts ensuite.

Cela ferait: 400+508+380=1288 d’impôts soit un rendement de 5,13%.

Pour ma tranche d’imposition je trouve cela intéressant?

Ma soeur vient de faire un investissement pinel à 4,19% brut, cela fait une sacrée différence…

Dernière modification par kamoulox (27/04/2017 13h59)

simlyon · #378

PErsonne n’en a parlé.
Je suis associé d’une quinzaine de scpi et à ce jour et depuis le mois d’avril; je n’ai recu la rapport 2016 uniquement de la part de corum convictions.

Sandra · #379

Bonjour

Merci pour ces échanges qui m’ont permis de comprendre (à peu près) la fiscalité liée aux dividendes Corum.

J’ai repris les chiffres donnés par GoodbyLenine qui font apparaître qu’en gros il y a 27% de fiscalité si on a un TMI de 30% (je n’ai pas tout compris sur le taux moyen).

Bref, avec cette donnée (27% de fiscalité), j’ai fait une simulation sur 15 ans en prenant quelques hypothèses (grossières je l’admets) :

Taux de 6.45% chaque année
Pas de variation de la part (1060 €)
Pas de capitalisation des dividendes

Si je revends au bout de 15 ans, j’arrive à un taux de rendement de 3.74% si j’achète démembré sur 6 ans (une autre simulation montre que le démembrement sur 6 ans est le plus intéressant).
3.74% ce n’est pas mal mais ce n’est pas non plus mirobolant. On est loin surtout des 6.45 annoncés…

Je pense que je vais quand même me lancer mais pas sur une grosse somme (3% de mon patrimoine maximum)

Je reste toutefois étonnée que des pointures de ce forum se soient lancées. Est-ce dans une stratégie de diversification ?

Est-ce que mon raisonnement est faux ? Revendre au bout de 15 ans est trop tôt ? Autre ?

Merci d’avance pour vos lumières

carpediem · #380

Sandra a écrit :
J’ai repris les chiffres donnés par GoodbyLenine qui font apparaître qu’en gros il y a 27% de fiscalité si on a un TMI de 30% (je n’ai pas tout compris sur le taux moyen).

Le taux moyen est votre taux réel d’imposition qui figure en bas de votre avis d’imposition.

Pour le démembrement de Corum le TRI brut du démembrement NP est le plus élevé à 9 ans de démembrement.

Carpediem

Dreamin · #381

Bonjour,

Intéressé par l’achat de parts Corum, je cherche à savoir l’impact sur mon TMI.
Ayant 14 214€ de revenus annuels, je ne suis pas imposé.

Cela étant, dans une optique d’achat de 10 parts, et en conservant un taux de rdt à 6.45%, cela constituerai une rente à 696,9€ brut annuels.

Si ces 696,9€ sont placés sur ma fiche d’imposition, ils portent mes revenus à 14 910,9€ annuels, ce qui dépasse le seuil des 14 711€ de non-imposition d’une personne seule et me fait rentrer dans la tranche des 14%.

Je ne sais pas si ma réflexion est exacte, d’autant plus que vous parlez, GBL, de non imposition d’environ 39% des dividendes (pays en 8TI) mais d’un impact sur le TMI tout de même.
Ce que j’interprète comme : ces dividendes ne sont pas taxés, mais sont additionnés aux autres revenus et peuvent, par conséquent, faire passer de tranche.

Ai-je tort ?

Merci

Surin · #382

Si vous "passez de tranche", pas d’inquiétude, vous paierez de l’impôt uniquement sur les quelques dizaines ou centaines d’euros qui dépasseront ladite tranche

M07 · #383

Bonjour !

Petite question pour voir si j’ai bien compris le message de GBL.

Sur les revenus français, et sous réserve que l’on ait investi par ailleurs dans l’immobilier locatif, et que l’on ait opté pour le régime simplifié ; on devrait alors bénéficier de l’abattement de 30 %

Exact ?

Dreamin · #384

Yep, j’avais fais un topic à ce propos, néanmoins j’essaie de calculer le rendement potentiel imposition comprise que pourrait avoir une telle opération pour moi.
Et savoir si, selon mon exemple, la totalité des 696,9€ bruts annuels de rendement se retrouvera sur ma fiche d’impôt.

Si je ne m’abuse, pour mon cas, et si la totalité des dividendes sont comptés dans l’IR français, cela donne quelque chose comme :

Modification suite à la précision d’Arnvald.

14 910,9 - 14 214*10/100 = 13 489,5 (Abattement 10% sur les revenus salariés)
13 489,5 - 9710 = 3 779,5 (On défalque la tranche 0%)
3778,5*0.14 = 529,13 (Imposition brut à 14%)
1165 - (529,13*3/4) = 768,1525 (Décote)
519,37 - 775,4725 = -239,0225

Donc toujours 0€ d’impôts sur le revenu.

Je peux donc calculer mon rdt théorique à partir de cette base et ne prendre en compte que les prélèvements sociaux et l’imposition à l’étranger. n’est-ce pas?

Dernière modification par Dreamin (22/05/2017 17h24)

ArnvaldIngofson · #385

Abattement 10% : sur les salaires (frais professionnels) !

Dreamin · #386

Merci pour cette précision.
Donc, avec cet abattement de 10% sur les revenus salariés, je reste dans la tranche non imposable. TMI 0%.

En me basant donc sur mon calcul, cela donnerait - pour un achat de 10 parts Corums à 10.600€ :
(En partant sur un rdt de 6.45% brut.)

Financement : 10.600€ à 1.15% sur 4 ans prêt perso non affecté
Coût du crédit : 236€ soit 59€ annuels.
Dividendes bruts annuels : 696,9€

Charges et impôts

Résultat en France = 147*(0+0.15) = 22,05€ d’impôts.
Résultat en 8TI = 0€ d’impôts.
Résultats en 8TK = 279,1*0 = 0€ d’impôts.
Imposition à l’étranger = 8.69*10 = 86,90€ d’impôts.
Intérêts emprunt = 59€.

Soit un total de 167,95€.
Dividendes nets d’impôts et de charges annuels : 696,9-167,95 = 528,95€
Rdt : 528,95/10600 = 0,0499 = 4,99% de rendement net annuels.

Mon calcul est-il correct ?

GoodbyLenine · #387

M07 a écrit :
Bonjour !

Petite question pour voir si j’ai bien compris le message de GBL.

Sur les revenus français, et sous réserve que l’on ait investi par ailleurs dans l’immobilier locatif, et que l’on ait opté pour le régime simplifié ; on devrait alors bénéficier de l’abattement de 30 %

Exact ?

Pas forcément "exact" : ceux qui optent pour le micro-foncier (ce n’est pas le "régime simplifié") doivent déclarer (avant abattement de 30%) tous les loyers perçus (en France) par la SCPI, et pas seulement le résultat sur les immeubles situés en France (Donc toutes les charges payées par la SCPI pour ces immeubles sont à ajouter à la base imposable, avant d’appliquer les -30%). Pour les immeubles à l’étranger, pas de régime micro.

Et si vous (= votre foyer fiscal) êtes déjà au micro-foncier pour un autre bien, vous ne devriez pas pouvoir être au réel pour les revenus fonciers de SCPI…

Dreamin a écrit :
Mon calcul est-il correct ?

Je ne crois pas. Si vous êtes (et restez) non-imposable il y a un calcul beaucoup plus simple : (57.7+1.64-2.28)/1060 = 5.38%
(pour 2016 où un associé a reçu par part 57.70€ + 1.64€ de +values, et paye 2.28€ de prélèvements sociaux
(15.5% * 69.69€ * 21.1% = 2.28€)).

Attention : les résultats de 2017, 2018, etc. seront assurément DIFFÉRENTS de ceux de 2016.

Sandra · #388

carpediem a écrit :
Sandra a écrit :
J’ai repris les chiffres donnés par GoodbyLenine qui font apparaître qu’en gros il y a 27% de fiscalité si on a un TMI de 30% (je n’ai pas tout compris sur le taux moyen).
Le taux moyen est votre taux réel d’imposition qui figure en bas de votre avis d’imposition.

Pour le démembrement de Corum le TRI brut du démembrement NP est le plus élevé à 9 ans de démembrement.

Carpediem

Bonjour,

Merci pour votre réponse.

GBL à écrit "Résultat en pays 8TK = 27.91€/p => imposés à TMI IR - Taux moyen (soit 12%)"

Donc, plus on a un taux moyen élevé, moins on paye d’impôts pour les pays 8TK.
Vous êtes sûrs ? Ca ne paraît pas logique.

Merci d’avance.

ArnvaldIngofson · #389

Logique et simple ne sont pas les caractéristiques de la fiscalité française …

Quoiqu’il en soit, vous devez reporter ligne 8TK les revenus imposables en France qui ouvrent droit à un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt français correspondant à ces revenus.

Si vous considérez que ces revenus se fondent dans la masse, ils sont imposés au taux moyen, comme le crédit d’impôt, donc en fait vous ne payez pas d’impôt.

Si vous considérez que ces revenus s’ajoutent aux autres, ils sont imposés au taux marginal, toujours supérieur au taux moyen du crédit d’impôt, donc en fait vous payez de l’impôt.

Pour Corum, tenir compte de l’évolution du patrimoine en fonction de la collecte : le poids de la France diminue, ainsi que celui de l’Allemagne (en 8TK), mais celui des Pays-Bas (en 8TI) augmente.

GoodbyLenine · #390

Sandra a écrit :
GBL à écrit "Résultat en pays 8TK = 27.91€/p => imposés à TMI IR - Taux moyen (soit 12%)"

Donc, plus on a un taux moyen élevé, moins on paye d’impôts pour les pays 8TK.
Vous êtes sûrs ? Ca ne paraît pas logique.

En fait, plus on a un taux moyen élevé, plus le TMI est élevé, et plus la différence entre le TMI et le taux moyen est élevée (sauf cas particulier). Donc plus on a un taux moyen élevé, PLUS on paye d’impôts en France pour les pays 8TK.

Ce résultat (des pays en 8KT) a été imposé à la source (à l’étranger). La convention fiscale avec ces pays conduit à éviter une double imposition en France de la manière suivante : en France, ces revenus sont imposés à nouveau, et un crédit d’impôt est alloué, d’un montant égal à ce revenu multiplié par le taux moyen d’imposition en France. D’où le résultat.

La convention fiscale avec les pays en 8TI est différente.

Sandra · #391

Ca dépend aussi du nombre de parts.
Pour mon cas, je suis à 30% de TMI et 9% de taux moyen (avec deux parts).

Donc c’est pour ça que je trouvais ça injuste de payer plus que vous pour les 8TK alors qu’on a le même TMI mais pas le même taux moyen. Sur les 8TK, je vais payer 21% d’impôts alors que vous allez payer 12% si j’ai bien compris.

cat · #392

GoodbyLenine a écrit :
En fait, plus on a un taux moyen élevé, plus le TMI est élevé, et plus la différence entre le TMI et le taux moyen est élevée (sauf cas particulier).

Cher GBL, soit je ne comprends pas ce que vous dites soit il y a une petite erreur (imprécision) dans ce que vous écrivez.
Pour un taux marginal constant, la différence entre le taux marginal et le taux moyen décroît toujours entre le début et la fin de la tranche correspondant au taux marginal.
Par exemple, le taux moyen pour des gens à un taux marginal de 30% commence un peu en dessous de 9% en entrée de tranche (28618 euros / part, soit TMI-taux moyen = 21%) pour arriver à un peu plus de 22% en sortie de tranche (71898 euros / part soit TMI-taux moyen = 8%).

Bien à vous,
cat

GoodbyLenine · #393

Vous avez tous 2 raisons (sauf sur l’aspect "juste/injuste" : tout dépend du référentiel choisi à ce niveau) et j’ai été un peu imprécis, car il y a pas mal de cas où la différence entre TMI et taux moyen diminue avec une augmentation des revenus.
(Ce n’est pas pour autant qu’il faudrait tout compliquer encore avec un de lissage tenant compte du fait que la différence entre TMI et taux moyen n’est pas strictement croissante avec la croissance du revenu imposable).

(@Sandra: le chiffre de 12% était juste pour l’exemple. Pour ma part, détenant mes parts de Corum dans une SCI à l’IS, la fiscalité est encore différente : le bénéfice foncier réalisé à l’étranger est simplement retiré de la base taxable à l’IS en France. L’IR ne concerne ensuite que les éventuels dividendes versés par la SCI.)

Sandra · #394

Oula, la fiscalité des SCPI est déjà difficile à comprendre (en tout cas pour moi), mixée avec une SCI, j’ai mal à a tête…

Bon si je reprends vos calculs plus haut avec mes chiffres :

TMI=30% et taux moyen =9%, j’obtiens :

Résultat en France = 14.70€/p => imposés à TMI IR + PS (soit 45.5%)
Résultat en pays 8TI = 27.07€/p => rien à payer (mais impact éventuel sur TMI, ici négligé)
Résultat en pays 8TK = 27.91€/p => imposés à TMI IR - Taux moyen (soit 21%)
Total IR et PS à payer en France = 14.70€/p * 45.5% + 27.91€/p * 21% = 12.55€/p
Rendement net du dividende net perçu sur prix d’achat = (57.70€ - 12.55€) /1060€ = 4.26%

C’est bien ça ?

J’en profite pour vous poser une question, le courtier qui me propose Corum m’a parlé aussi de Novapierre. Il m’a dit que tous les immeubles étaient en Allemagne et que je n’aurais strictement aucune fiscalité.
Or quand je vous lis, je comprends que pour l’Allemagne (pays 8TK), je vais devoir payer 21% d’impôts sur mes dividendes (30-9). Mon conseiller se trompe ?

Merci d’avance.

cat · #395

Votre conseiller se trompe ou alors il est relativement imprécis sur Novapierre Allemagne (la question est bien traitée me semble-t-il dans le fil de discussions dédié à cette scpi).

GoodbyLenine · #396

Votre conseiller se trompe sur Novapierre Allemagne.

Vos calculs sont bons. Si vous utilisez un emprunt pour acquérir les parts de SCPI, vous pourrez retirer les intérêts et frais d’emprunt (au moins pour la quote-part des immeubles en France, pour les 8TK et 8TI je ne suis pas sur) du revenu foncier imposable.

Dreamin · #397

Bonsoir,

Prêt perso accepté chez Bourso ! Finalement l’enveloppe sera plus petite car je dois aider ma maman qui rencontre quelque soucis.

J’ai donc 5k3 à investir, soit 5 parts en pleine propriété de Corum. prêt à 1.15%.
Sachant qu’on arrive au 5% net (sur une base de 6.45% brut) avec mon imposition.

Je vais me renseigner pour de la NP sur 9 ans sinon, et calculer tout ça.

Cela étant, savez-vous si, lorsqu’on souhaite acheter en NP, Corum dispose d’un fichier de personnes à la recherche d’un achat d’usufruit ou il faut passer de gré à gré ?

merci

Surin · #398

En général un usufruitier souhaite investir au moins 5 à 10k€ soit 2 fois plus pour le nu-propriétaire. Demandez à Corum on ne sait jamais, sinon comme le disait Gbl ne vous compliquez pas trop les choses avec du démembrement.

Shagrath · #399

GBL a écrit :
Vos calculs sont bons. Si vous utilisez un emprunt pour acquérir les parts de SCPI, vous pourrez retirer les intérêts et frais d’emprunt (au moins pour la quote-part des immeubles en France, pour les 8TK et 8TI je ne suis pas sur) du revenu foncier imposable.

Voici deux notes (AGEAS et l’AGEFI) confirmant que les intérêts d’emprunts ne sont déductibles que pour la part de revenus correspondant aux biens situés en France donc pas pour les revenus portés en 8TK et 8TI.

http://www.ieif.fr/wp-content/uploads/2 … actifs.pdf

Erreur

Ces articles expliquent également l’imposition des SCPI européennes.

AntiT · #400

Dreamin a écrit :
Bonsoir,

Cela étant, savez-vous si, lorsqu’on souhaite acheter en NP, Corum dispose d’un fichier de personnes à la recherche d’un achat d’usufruit ou il faut passer de gré à gré ?

Bonjour,

Il suffit de passer un coup de téléphone à la société de gestion pour voir s’ils ont la contrepartie.
Pour ma part, j’ai acheté de la NP (3 ans) sur 2 fois 6 parts l’année dernière.
La SDG m’avait assuré par téléphone qu’ils avaient la contrepartie. Donc c’est passé pour moi.

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