Les meilleurs livres sur l'immobilier locatif et la Société Civile Immobilière ?

Pour les bouquins vous avez ce qu’il faut, maintenant il faut passer à l’action!

kool31 a écrit :

je suis a ma 3ème signature en 13 mois donc je pense me calmer un peu vu que mon salaire est pas si loin du SMIC. Pendant ce laps de temps je compte augmenter mon épargne au cas où j’ai des vacances locatives, travaux, etc.. ou d’avoir un apport conséquent pour le prochain investissement.

Faites vous la gestion locative vous même ou par une agence ?
Avez-vous pris des GRL ?

Location nue ou meublé ?

Faites une déclaration au réel ( formulaire 2042 pour les locations meublés et 2044 pour les locations nues ) car vous pouvez déduire les plus d’intérêts d’emprunts au début de l’achat.

Au vue de votre salaire , je vous conseille de sécuriser par des GRL vos locations car si vous avez une défaillance cela fait très mal.

Sinon c’est un bon début , attendez un an pour voir comment cela évolue et ensuite repartez en chasse d’autres biens.

pour vos prochains achats , pensez au vendeur pour éviter de lui faire perdre du temps , renseignez vous  auprès de votre banque et d’autres de vos possibilités d’emprunt afin d’éviter de signer un compromis sans certitude d’obtenir un crédit ensuite.

kool31 a écrit :

j’aurai aimé trouver un livre plus technique sur les négociations bancaires ou du notaire sinon je peux trouver un livre comme "la plomberie pour les nuls"

On ne négocie pas avec les banques en dessous du million …..
On ne négocie encore moins avec le notaire….

Pour le livre sur la plomberie , il existe une recherche sur internet vous livreras les secrets de la plomberie pour les nuls.

Philippe

A Kool31

Pour la caution , c’est du vent le jour où vous aurez besoin de faire appel à la caution vous verrez les difficultés arrivées.
Je vous rappelle que la caution ne dure qu’un temps , je n’ai plus en tête le fonctionnement mais elle ne couvre pas pendant toute la durée de location 1 ou 2 ans.
La loi a changé en 2010  , c’est caution ou GRL  mais plus les deux.

Pensez vous qu’une caution pour  couvrir un loyer de 300 ou 400 pour un proche ?

Si vous passez au meublé , vous devrez remplir une déclaration P0 auprès des services fiscaux vous déclarant comme loueur en meuble non professionnel ( aucune charge , taxes ou autres hormis la CET mais je ne l’ai jamais reçu…)

Attention l’option au réel est un engagement pour 3 ans à modifier éventuellement avant le 1 février de l’année en cours pour que l’option soit prise sur l’année.

Il faudra remplir une 2042 et 2042C pour les revenus meublé et une 2044 pour les revenus fonciers ( nus ) durant la période de transition vers le tout meublé….

Concernant les amortissements du meublé qui vous permettent une réduction des revenus imposables , on prend 80% de la valeur du bien A la DATE de mise en application des amortissements ( voyez pour des estimations auprès d’agents immobiliers ) sauf si vos achats sont récents mais vérifiez le marché immobilier.
Les amortissements à prendre en compte sont de 80% de la valeur du bien ( les 20 % autres étant considérés comme le terrain , la surface au sol , même en étage ça compte …)  et les 80% de la valeur sont pris à un taux annuel de 3 à 3.5 % par à déduire de vos revenus lcoatifs.

Philippe

GBL a écrit :

@philippe30   Avez-vous des sources juridiques ou autres pour justifier que, en cas de passage nu -> meublé

Concernant les amortissements , je donnais une vision général de l’amortissement d’un bien, à ce jour la norme comptable IFRS stipule un amortissement par composant hors de mon domaine de compétence.

Cette méthode de calcul par 80 / 20 permet d’obtenir une "idée" du montant d’amortissement pouvant être appliqué à un bien.
Il est certain que pour mettre en œuvre un amortissement comptable avec la norme, il est plus que nécessaire de passer par un comptable.

En ce qui me concerne , les comptes de résultats annuels avec amortissements sont gérés par mon expert-comptable.

Philippe

Les biens mobiliers et immobiliers du loueur en meublé non professionnel font l’objet d’un amortissement comptable tous les ans :

le mobilier est amorti selon la règle des amortissements différés sur une durée comprise entre cinq et dix ans.
les immeubles sont amortis selon la règle des amortissements différés pour leur valeur hors terrain (non amortissable). Pour s’aligner sur les nouvelles normes comptables internationales, l’administration fiscale fixe les règles d’amortissement suivantes : l’immeuble est divisé en plusieurs éléments avec chacun sa propre durée d’amortissement
- Gros oeuvre plus de 50 ans soit moins de 2% par an.
- Façades, étanchéité : de 20 à 50 ans soit de 2 % à 5 % par an.
- Equipements de 15 à 30 ans soit de 3,33 % à 6,67 % par an.
- Agencements de 5 à 15 ans soit de 6,67 % à 20 % par an.
Pour le logement, les pourcentages de chaque élément par rapport à la valeur globale de l’immeuble sont les suivants :
- Gros oeuvre : 40 à 50 % de la valeur de l’immeuble
- Façades, étanchéité : de 5 à 20 %
- Equipements de 20 à 30 %
- Agencements de 20 à 25 %
La durée moyenne d’amortissement peut être fixée à 22 ans et 6 mois pour les périodes les plus rapides et à près de 40 ans pour les durées les plus longues.
Ces amortissements ne sont comptabilisés fiscalement en charge qu’à hauteur des loyers diminués des autres charges. Ils ne peuvent en aucune façon contribuer à créer ou augmenter un déficit. L’excédent est reporté sans limitation de durée.

Source : http://www.parkerpatrimoine.com/loueur_ … sement.htm

Voir aussi Art. 39 C du CGI

… et que se passe-t-il si on transforme un De Robien ou un Perissol (déjà amorti en partie "nu") loué nu, en une location meublée ?

Apres n’importe quel dispositif vous pouvez faire ce que vous voulez de votre logement (location nue ou meublée)

MAIS impossible d’ammortir un bien soumis à un systeme "sponsarisé"

en revanche si vous revandez, le nouvel acquereur pourra lui choisir d’ammortir le bien en le placant à l’actif de son bilan.

CF--> livre de mr Le Boul’ch

Jérôme

dkee34 a écrit :

Apres n’importe quel dispositif vous pouvez faire ce que vous voulez de votre logement (location nue ou meublée)

MAIS impossible d’ammortir un bien soumis à un systeme "sponsarisé"

en revanche si vous revandez, le nouvel acquereur pourra lui choisir d’ammortir le bien en le placant à l’actif de son bilan.

Jérôme

Je suis étonné par ce que vous dites car une fois sortie des contraintes de défiscalisation , il devrait être possible de basculer en location meublé avec amortissement un bien.

C’est vrai qu’il serait intéressant de connaitre  le passage issue du livre de Le Boulch

Philippe

Une source, sky ?   (pas pour les % à amortir selon la partie du bien, mais pour le reste…)

Avez-vous dejà fait ceci  (louer meublé et amortir un bien ayant fait l’objet d’une loc nu avec défisc avant) ?
Avez-vous déjà eu un contrôle fiscal de votre activité meublée ? (et votre "comptable", en a-t-il eu ?)

SKT a écrit :

Il est vrai que cette méthode est logique et cohérente. Il serait étonnant que l’on ne puisse pas faire ce que l’on veut de nos biens, et il est évident que le fisc ne permet pas d’amortir 2 fois le même bien.

Vous faites un robien scellier par exemple avec obligation de louer en nue pendant 9 cela vous génère de la réduction d’impôt.

A l’issu de cette période d’engagement avec l’Etat sur les critères de location pour résidence principale , pas de membre de la famille , durée sur 9 ans si vous dérogez à ces règles vous devrez rembourser.

Par contre une fois libéré de l’engagement vous pouvez loué le bien en nue ou en meublé DONC pourquoi ne serais t’il pas possible d’amortir le bien si vous le louez en meublé ?

A mon sens on n’amortit pas deux fois car dans un premier temps il s’agit de réduction fiscales lié à une loi robien ou scellier.

C’est mon avis je ne me suis pas encore penché sur la question , étant concerné sur un bien mais dans plusieurs années.

Philippe

La principale référence que j’ai trouvé dans le livre de Me Le Bouc’h sur ce sujet, sur l’amortissement en général en fait, se situe page 59-60 et indique que pour procéder aux amortissements, il faut avoir au préalable décidé (c’est une décision de gestion, avec des implications comptables) d’inscrire le bien à l’actif des immobilisations destinés à l’activité (et non l’avoir conservé dans son patrimoine privé). Il y a aussi pages 70-72 un développement sur les amortissements en cas d’acquisition Censi-Bouvard (on ne peut pas amortir 2x, bien sur, et il y a aussi un impact sur le calcul de la plus-value lors de la cession). Je n’ai rien trouvé sur l’impact d’une déduction Perissol, De Robien ou Scellier sur les amortissements ultérieurs en cas de passage du bien de location nue en location meublée.

Je n’ai jamais fait cela (et n’ai pas de projet de le faire), mais la détermination du montant initial de l’immobilisation à comptabiliser me parait tout sauf trivial et dénué de risques de requalification, si le bien a déjà fait l’objet d’un amortissement quand il était loué nu. 

Une réponse précise n’est d’ailleurs en pratique sans doute pas très utile :  il sera généralement plus avantageux, quitte à payer des frais d’acquisition,  d’acheter un autre bien pour le louer en meublé et pouvoir l’amortir en totalité (sauf le terrain), plutôt que de conserver un bien déjà largement amorti dans un régime associé à sa location nue puis de le passer en meublé en amortissant ce qu’il reste à amortir. C’est sans doute ceci qui explique que ce cas précis ne soit pas vraiment étudié…

Pour "amortir le bien 2x", il y a la possibilité simple : vendre le bien après l’avoir amorti une fois, puis en racheter un similaire (ou approchant) au même prix (ou approchant) et l’amortir. Vous supporterez les "frais de notaire", mais pourrez amortir une nouvelle fois (le nouveau bien), ce qui devrait être globalement plus avantageux.