Simon Property Group : analyse d'un investissement immobilier
Cette discussion porte sur Simon Property Group (SPG), une importante société d'investissement immobilier (REIT) américaine spécialisée dans les centres commerciaux haut de gamme. Les membres analysent le potentiel d'investissement de SPG, mettant en lumière des aspects clés comme sa solidité financière, son rendement et la gestion de son risque. Des arguments divergents s'expriment concernant son taux d'endettement, certains participants soulignant un niveau élevé, tandis que d'autres le considèrent comme gérable compte tenu de la qualité de ses actifs et de sa notation de crédit.
Un point central du débat concerne l'impact du commerce en ligne sur le secteur des centres commerciaux et la résilience de SPG face à cette tendance. La discussion évoque le potentiel de croissance à long terme de SPG, notamment grâce à sa stratégie de diversification géographique et à son engagement dans des projets de développement et de rénovation. Les membres débattent également de l'influence des taux d'intérêt sur la performance de SPG, anticipant l'impact des hausses de taux et les implications pour la charge de la dette.
Plusieurs tendances notables émergent : la recherche de valeurs refuges, la diversification des sources de revenus et la prise de conscience des enjeux liés à la gestion du risque. L'analyse de différents ratios financiers (dette/actif, dette/EBITDA, P/FFO) ainsi que la comparaison avec d'autres REIT permettent de nuancer l'appréciation de la valeur intrinsèque de SPG. La discussion souligne l'importance de considérer à la fois les données financières et les perspectives du secteur pour prendre une décision d'investissement éclairée. L'évolution du cours de l'action et les annonces concernant les résultats trimestriels et le dividende constituent un fil conducteur de la discussion.
L'analyse du management de SPG est un élément important de la discussion, certains membres soulignant la qualité de ses décisions stratégiques, notamment les opérations de rachat d'actifs et de réduction du flottant. Les participants évoquent également les risques liés à la situation économique générale, la crise du retail et la pandémie de COVID-19, soulignant l'impact sur l'activité de SPG et ses conséquences sur les flux de trésorerie et le dividende. Le rôle des analyses externes (Morningstar, Seeking Alpha) est aussi discuté, les membres rappelant la nécessité d'une analyse critique de ces informations.
Enfin, la discussion met en avant l'impact des informations publiques sur le cours de l'action et l'importance d'une analyse approfondie avant toute décision d'investissement. L'évolution des perspectives de marché, les décisions stratégiques de SPG, et son adaptation face aux défis du secteur immobilier sont les points principaux abordés.
Selon IH : Guidance 2017 : 11.5usd/share.
Le titre est à 165 usd en ce moment
165/11.5 = 14.3
Mais peut être parliez vous de l’affo.
J’attends encore un peu, mais ce dossier devient de plus en plus intéressant à mesure que le prix baisse et que le noi augmente.
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Moi j’attends le 1er mai avec impatience je vais sortir mes titres de mon Pee avec une grosse plus value pour les arbitrer sur Sgp comment avoir un complément de revenus avec en plus indirectement une réduction d’impôt grâce au crédit d’impôt et à la retenue à la source je trouve ça magique mieux que le Pinel 😁
Je rajouterai une louche de Rio Can mon reit préférée avec distribution mensuelle.
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Hall of Fame Le CEO de General Growth Properties, une foncière de centres commerciaux concurrente de SPG laisse entendre que toutes les options sont à explorer pour réduire l’écart entre la valorisation actuelle et la valeur des propriétés.
Une sortie de la côte pourrait donc être envisagée.
SeekingAlpha a écrit :
Might roughed-up, publicly-traded mall and shopping center owners about to be going into (or back into for some) private hands?
Noting a sizable "disconnect" between private and public valuations for his company’s properties, General Growth Properties CEO Sandeep Mathrani says all options are on the table. GGP is higher by 6%.
Other names: Simon Property (SPG +3%), Brixmor (BRX +1.4%), Kimco (KIM +1.7%), Weingarten Realty (WRI +1.3%), Macerich (MAC +3.4%), Taubman (TCO +2.6%), PREIT (PEI +1.2%), Federal Realty (FRT +1.6%), DDR (DDR +1.9%), Tanger Factory (SKT +1.8%), Washington Prime (WPG +2.8%)
Je ne sais pas dans quelle mesure c’est envisageable, mais cela confirme le décalage entre la valeur intrinsèque des foncières de centres commerciaux et leur valorisation boursière.
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En quoi une sortie de la côte aiderait à réduire l’écart avec la NAV ? il faudrait que la foncière rachète tout le flottant au prix de la NAV ?
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Je vois 2 elements. Une sortie de la cote réduirait l’ecart avec la NAV car le prix de sortie serait superieur au prix actuel (ce qui ne veut pas dire egal a la NAV).
Aujourd’hui, lever du capital est destructeur de valeur pour beaucoup de REIT. En sortant de la cote, je suppose que des levees de fonds seraient possible avec une valeur beaucoup plus proche de la NAV. Les dirigeants etant aussi actionnaires, je comprends leur intérêt.
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Je comprendrais pas vraiment pourquoi des institutionnels serait pret à payer la même chose plus chère hors marché.
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Une sortie de la cote ?!? Non, il faut ici comprendre "liquidation" dans ce que dit le CEO: Vendre tous les actifs et retourner l’argent aux actionnaires.
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Effectivement je comprends mieux.
Ceci dit, si toutes les foncières de malls classe A font de même, les prix vont mécaniquement baisser sur le marché, ou tout du moins risque de baisser.
D’où le côté théorique de la NAV.
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francoisolivier a écrit :
Le ratio indiqué par yahoo est faux :
Debt 22b
Equity 59b
Je ne retrouve pas vos chiffres…
IH :
Dette long terme : 22 977 M$
Dette sur capitaux propres : 533 %
Morningstar :
Dette long terme : 22 977 M$
Equity : 4310 M$
Dette / Equity = 533 %
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InvestisseurHeureux a écrit :
Une sortie de la côte pourrait donc être envisagée.
Pour ma part à la lecture de l’article cité je comprends bien "devenir privé" et non pas "liquider tous ses actifs". Donc devenir une REIT non côtée.
AleaJactaEst a écrit :
En quoi une sortie de la côte aiderait à réduire l’écart avec la NAV ?
Une fois non-côtée, la REIT est libre de fixer le prix de ses parts non ?
AleaJactaEst a écrit :
Je comprendrais pas vraiment pourquoi des institutionnels serait pret à payer la même chose plus chère hors marché.
Je dirai plutôt que dans ce cas les institutionnels achètent la tranquillité (je place de l’argent, je touche des loyers) sans tous les ennuis que la volatilité doit leur apporter (justifier en permanence que ça va remonter, qu’il ne faut pas vendre, qu’il faut renforcer, que vos retraites ne sont pas en danger, …)
Corrigez moi si besoin, c’est pas non plus un domaine que je connais très bien :)
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Une fois non-côtée, la REIT est libre de fixer le prix de ses parts non ?
Ne plus être coté libère d’un certain nombre de contraintes, principalement des dépenses additionnelles.
Mais ça ne permet pas à la direction de décider à quel prix les parts pourraient s’échanger.
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Bonjour à tous, ci-joint un article sur Seeking Alpha concernant SPG, dont le cours continue à suivre une tendance baissière : Simon Property becomes a value REIT
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Toujours chez seeking alpha SPG est aujourd’hui élevée au rang de best dividend growth stock available
(Etant rentré sur la valeur hier je serais ravi qu’ils aient raison !)
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Hall of Fame Sauf erreur de traduction de ma part, il y a un an Seeking Alpha mentionnait une NAV de $14 pour SPG :
Seeking Alpha a écrit :
Currently, Simon Property Group Inc. has a NAV of 14.45. This is unfortunately horribly off from the price that the stock currently trades at
Cela m’étonne un peu comme évaluation…
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1 #40 02/06/2017 10h03 Hall of Fame La NAV de Simon Properties Group est plutôt autour de $180-200.
Pour rappel, SeekingAlpha est une plate-forme sur laquelle chacun peut poster des articles. L’équipe du site valide la forme, mais en aucun cas le fond. Du coup, le pire côtoie le meilleur et il y a des "énormités" qui y sont régulièrement postées.
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Si j’étais vous je me méfierai un peu des Reits Us, le dollar par rapport à l’euro commence a reperdre le terrain gagné depuis la fin de l’année 2016 notamment.
De plus les reits commerciales sont pas au top en ce moment avec la crise des centres commerciaux et ça touche pas mal le secteur puisque l’indice des reits Us a quand même vachement perdu par rapport à l’été 2016.
Je pense qu’on peut commencer à suivre mais en pas acheter encore .
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Vous faites un certain gloubi-boulga avec :
- Le pic de Juillet 2016 des REIT en général et la crise du retail
- Les taux directeurs et leurs anticipations à la hausse
- Le risque de réforme fiscal sur l’amortissement comptable en cas de revente pour les REITS.
- La parité EUR/USD, qui peut se couvrir facilement et pour pas cher (surtout quand l’USD à un taux directeur plus fort que celui de l’euro).
Pour le retail et les foncières de mall prime (AA+) genre SPG, elles sont surtout sensibles aux taux directeurs et aux perspectives d’amélioration et de développement de leur mall.
Ce qui est différent des Malls B&C qui ont sont très exposés à la fragilités des retaillers et aux phénomènes d’anchors et de baux adossés aux anchors.
HS : J’attends avec grande impatience que SPG tombe sous les 120usd. Brad Thomas nous expliquera pourquoi il l’avait anticipé et pourquoi il faut vendre.
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Je constate que l’indice était au plus Haut en juillet 2016 et pareil pour Simon et que depuis on est en tendance baissière.
Les 2 étant très liés puisque Simon et la 1 ère position de l’indice. pour 6.5%
Je dis juste que si on achète des reits Us à l’instant T maintenant ça me semble pas un bon moment.
Une partie de la baisse de l’Etf ( en €) adossé à l’indice a perdu des plumes à cause des devises une autre à cause des hausses de taux annoncé et 1 effective pour le moment et il faut souligner que lorsque les taux 10 us ont rebaissé à 2.159% l’indice n’a pas repris de terrain pour autant.
La reforme fiscale = grande inconnue
les taux peut être une en juin après = inconnu
La situation des centres commerciaux va toucher les plus mal situé et les moins rentable mais aussi les gros bonnets , si le commerce en ligne continue à se développer et si la consommation ralenti ça sera pas favorable à l’évolution de l’indice car la consommation ne se porte pas super aux Usa.
Il me parait donc opportun d’attendre que la baisse se stabilise.
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C’est de la macro-économie de REITs, vous avez peut-être raison, comme peut-être tort.
Il reste une solution, analyser les bilans, le patrimoine, les perspectives et se faire sa propre idée.
Dernière modification par Mestra (03/06/2017 11h51)
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1 #45 03/06/2017 10h37
Bonjour,
je ne suis pas très REIT ni SIIC en général mais je suis le feuilleton SPG et je me pose des questions :
a) la situation des centres commerciaux de qualité serait catastrophique aux USA et pas en Europe ? Pourquoi SPG trinque et pas Unibail par exemple ? Ne sont ils pas sur un marché globalement similaire ? Vu le sort de SPG que faut il attendre sur les centres commerciaux Européens ? 
b) Si on prend quelques ratios basiques purement comptables SPG sort largement vainqueur VS Unibail (je prends les données des comptes 2016 VS capitalisation today, je regarde capi/flux/dette uniquement et je néglige la valeur des actifs celle ci n’étant absolument pas comparable du fait des normes européennes absurdes de juste valeur et les expertises n’engagent que ceux qui les croient) :
Sans parler du rabais résultant de la hausse de l’€ ces derniers mois.
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1 #46 03/06/2017 11h59Bonjour skywalker31,
Je vais tenter une réponse (n’étant pas expert).
a) Je ne pense pas que la situation des centres commerciaux de qualité soit catastrophique aux USA. Elle est, disons, plus problématique pour les centres commerciaux de moindre qualité.
SPG (tout comme d’autres foncières de qualité) souffre de la hausse des taux de la FED (pas encore d’actualité en Europe).
Ensuite, peut-être que beaucoup prennent leurs plus values, dans ce contexte des hausses de taux. Donc, toutes les foncières pâtissent du contexte actuel.
b) SPG est plus attaqué qu’Unibail du fait du contexte actuel aux US. Unibail bénéficie encore des taux bas en Europe (même si on peut supposer qu’il y aura une hausse des taux en Europe prochainement, j’imagine que cela ne durera pas éternellement).
Par rapport aux chiffres que vous publiez, ne dit-on pas que les marchés sont irrationnels ?
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1 #47 03/06/2017 21h04Alors que les institutionnels étaient plutôt vendeurs au T2 2016, ils étaient plutôt acheteurs au T1 2017.
NN Investment Partners Holdings N.V. Reduces Position in Simon Property Group Inc (SPG) - Chaffey Breeze
Comme personne ne sais ou est le point bas, si on y crois, en prendre un peu à chaque baisse? j’ai commencé à 160 USD puis 153.
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1 #48 04/06/2017 11h13Il s’agit de raisonner en termes de marchés locaux, la comparaison directe entre Unibail et Simon est hasardeuse. Les réalités du retail américain sont très éloignées de ce qu’il se passe en France et par extension en Europe. Cet extrait d’une présentation de GGP est très parlant : 
Les US ont 6 fois plus de surface dédiée au retail que la France (tout en ayant, certes, des dépenses par individu 70% plus élevées ).
Une partie de cette surface commerciale est obsolète et devra disparaître. Crédit Suisse a publié une estimation récemment : 25% des malls devraient disparaître d’ici à 2022, impliquant une réorganisation massive et un rapport de force en défaveur des propriétaires pendant plusieurs années. 
Evidemment, un emplacement prime (urbain, dans une zone à fort pouvoir d’achat) restera toujours un emplacement prime, d’où la disparité dans la rudesse du traitement entre les foncières de classe A et les autres (FRT se paie toujours 21x les FFO!).
Même si les ventes online croissent rapidement en Europe, la configuration n’est donc pas directement comparable.
Par ailleurs, n’oubliez pas qu’Unibail dégage 20% de ses loyers d’actifs autres que les centres commerciaux (bureaux, centres d’expo etc), ce qui en fait une foncière un peu plus diversifiée que SPG.
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1 #49 04/06/2017 13h26Cela a déjà été dit mais la comparaison des pieds carrés entre USA et Europe est pour le moins trompeuse, à cause de la différence de gestion de la logistique.
En Europe, avec des loyers commerciaux très chers, le ratio de marchandises directement exposées en magasin vs en entrepôt est beaucoup plus faible qu’aux USA. A niveau de stocks égaux, la surface de vente sera donc plus grande aux USA. J’ai plus le chiffre en tête, mais c’est un facteur d’au moins 3.
Ca ce voit aisément en regardant les ventes / square feet qui sont autour de $600/sqf en Amérique du Nord, vs $2200/sqf en France. Ce n’est pas parce que nos vendeurs sont 4x plus performants.
La surabondance de l’offre est donc plus faible que la simple comparaison des pieds carrés pourrait le faire penser.
Comme toujours, l’examen des seuls chiffres est insuffisant, il faut vérifier ce qui est comparable.
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1 #50 05/06/2017 10h27Jeff33 a écrit :
Bonjour skywalker31,
Je vais tenter une réponse (n’étant pas expert).
a) Je ne pense pas que la situation des centres commerciaux de qualité soit catastrophique aux USA. Elle est, disons, plus problématique pour les centres commerciaux de moindre qualité.
SPG (tout comme d’autres foncières de qualité) souffre de la hausse des taux de la FED (pas encore d’actualité en Europe).
Ensuite, peut-être que beaucoup prennent leurs plus values, dans ce contexte des hausses de taux. Donc, toutes les foncières pâtissent du contexte actuel.
b) SPG est plus attaqué qu’Unibail du fait du contexte actuel aux US. Unibail bénéficie encore des taux bas en Europe (même si on peut supposer qu’il y aura une hausse des taux en Europe prochainement, j’imagine que cela ne durera pas éternellement).
Par rapport aux chiffres que vous publiez, ne dit-on pas que les marchés sont irrationnels ?
c) il y a des investisseurs qui sont short et speculent à la baisse sur l’ensemble du secteur des reits centres commerciaux.
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