Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Une mesure intéressante des prix immobiliers est le prix dans le cas de liquidations. En effet, lorsque des biens sont échangés sans que la vente soit forcée, ce n’est pas un vrai prix de marché puisqu’il n’y a pas d’immediateté dans la transaction. On peut arguer que si les vendeurs trouvent les prix trop bas, ils ne traitent pas, ce qui veut dire que le marché n’est pas représentatif de la valeur fondamentale. Je trouve donc particulièrement intéressant que Notariat76 mentionne cet aspect.

Aux US, les ventes de liquidation (dites "motivated sales", j’aime bien l’euphémisme) traitent environ 40% en dessous des ventes "normales". Il s’agit d’un prix au m2. Il y a cependant de nombreux biais dans cette comparaison, parce que les maisons ainsi liquidées sont souvent moins bien entretenues, de moins bonne qualité que les maisons moyennes. Selon une étude de Zillow, en enlevant ces effets on a une décote de 20-25% environ. La décote n’était pas aussi importante avant le crash immobilier, de l’ordre de 10-15% je crois.

Il serait donc particulièrement informatif d’avoir ce genre d’information pour le marché français. En tout cas, s’il existe une grosse différence entre le prix "normal" et le prix "motivé", c’est inquiétant.

Crosby,

Je pense que l’on ne peut pas trop comparer les ventes aux enchères  en france et aux US car aux US, d’après ce que je peux voir, si tu ne peux plus payer ton crédit immo, rapidement hop, tu rends les clefs à la banque et elle va vendre la maison aux enchères.
En france, et je le constate souvent, même si tu ne paye pas ton crédit, la banque menace, puis elle prends des hypothèques judiciaires et…. il peut ne rien se passer pendant 5….10 ans.
Le système semble bien plus automatique aux Eats-Unis.

Un de mes profs de l’école de notariat nous avais donné une statistique dont je n’ai pas la source, il avait été constaté que les biens immobiliers vendus à la barre du trabunal suite à des liquidations étaient en moyenne revendu avec une plus-value de 72% dans les deux ans.

Max

Notariat:
A propos de la rapidité de liquidation, ça dépend des états. Ceux qui ont une source de droit plus récente (l’ouest grosso modo) n’exigent même pas que tout cela passe devant un juge bien souvent. Donc en Californie, on compte 6 mois entre procédure d’exclusion et récupération de la maison. Dans les états plus anciens (NY, NJ etc) la procédure est bien plus lourde, et ça dure 3-4 ans.

Donc si je comprends bien, si les biens achetés en liquidation sont revendus en France à +70% après 2 ans, si j’enlève 10% de croissance due au marché en général (5%/an back of the envelope), ça nous donnerait une décote de 1-1/1.6 = environ 38%, ce qui me semble comparable aux states. Et donc d’assez mauvaise augure.

En fait ce n’est qu’une correction !

Immobilier : pourquoi les prix des appartements vont repartir à Paris - 15 mars 2012 - Challenges.fr

Bonjour,

Petites statistiques de l’évolution des prix sur 1 an pour le marché bas normand d’après la chambre interdépartementale des notaires de Basse Normandie

APPARTEMENTS ANCIENS :

CALVADOS : moyenne du département -2,4%
Caen : +3%
Deauville : +6,3%

MANCHE : moyenne du département : -3,4%
Agglo de Cherbourg : -6%  je suis assez surpris de ce chiffre !
Granville : +8,8%

ORNE : moyenne du département : -1%
Alençon : +2,4%

MAISONS ANCIENNES

CALVADOS : moyenne du département : +5,2%
Caen : +0,7%
Lisieux : +1,3%

MANCHE : moyenne du département : +0,3%
Agglo de Cherbourg : -0,6%
Agglo de Coutances : +2,6%

ORNE : moyenne du département : +0,8%
Alençon : +3,2%
Argentan : +0,3%

Voila,

Max

Personnellement, je pense que l’évolution du marché immobilier ne doit pas rentrer en compte pour un investisseur. (pas pareil pour la RP, mais c’est compensé par l’effet coup de coeur, on paye plus cher ce qu’on désire)

Pour l’investisseur immo, soit il fait du court terme, donc il achète sous le marché un bien situé dans une zone dynamique, le retape et le revend dans l’année => S’il estimait un gain minimum de 20% il ne peut pas perdre.

S’il fait du long terme, il achète un bien sous le marché dans une zone dynamique, le retape et le met en location. Même si les prix baissent de 10%, les loyers ne baisseront pas. Il faudrait une baisse des prix de 30% et un accroissement de l’offre pour que les loyers baissent.

Donc l’investisseur s’en fiche dans les 2 cas…

C’est sur qu’acheter en 2009 à Paris et profiter de 20% de hausse en une année est fort appréciable, mais ça n’est pas un risque de dégonflement de la bulle qui va me freiner personnellement.

Mais quand vous investissez, vous devez normalement déjà savoir si c’est pour un achat revente ou pas.

Donc si c’est un achat revente, l’opération va durer de 6 mois à un an. Je ne pense pas que le marché corrige de 10 ou 20% en centre ville en un an. Surtout que vous avez acheté un bien sous le prix du marché et vous l’avez valorisé avec des travaux.

Si c’est un achat dans l’optique de louer, ce qui vous intéresse, c’est le montant des loyers (pas de vacance si bien situé) Je n’ai jamais vu de baisse de loyers en centre ville. Je ne crois pas que ca soit possible, sur Paris en tout cas. (sauf mesure prise par le gouvernement, la mairie…)

Rien ne vous empêche de revendre un bien destiné à la location car vous avez réalisé une plus value inattendue suite à une belle envolée du marché, je viens de le faire. Mais si le marché c’était retourné au lieu de progresser, j’aurai conservé mon bien en location. Ca n’aurait pas remis en cause mon plan d’investissement.

Je distingue bien ces 2 notions. Achat revente à court terme. Location à long terme. Dans les 2 cas, l’évolution du marché importe peu.

GoodbyLenine a écrit :

si la valeur des biens diminue significativement, le montant des loyers que les locataires accepteront de payer a de bonnes chances de baisser aussi (et vice-versa: si la valeur du bien augmente, il y a plus de chances que le bailleur puisse être en mesure d’augmenter le montant du loyer).

Les locataires ne sont pas calés sur les prix de vente immobilier pour accepter un montant de loyer ou le négocier.
C’est l’ensemble des prix de location dans une ville qui permet de déterminer le prix moyen , hors prestations , avantages particuliers du bien.

Les locataires n’ont pas tous dans l’idée d’acheter , ceux qui y pense peuvent être rebutés par les prix ou un refus bancaire alors ils louent mais à mon sens ils ne raisonnent  pas en terme de rentabilité entre le prix du loyer du marché , les prix de vente des biens , ils disent  "le loyer est plus intéressant que d’acheter mais les loyers restent élevés" 

Philippe

GoodbyLenine a écrit :

Le niveau du marché ne présente pas grand intérêt tant qu’on ne projette pas de vendre, mais :
   - tout investisseur est supposé devoir un jour vendre ;
   - le niveau actuel du marché est quand même un meilleur pronostic sur le prix de vente dans un certain avenir que le prix d’achat d’il y a quelques années, ou une autre valeur de référence prise dans le passé;
   - si la valeur des biens diminue significativement, le montant des loyers que les locataires accepteront de payer a de bonnes chances de baisser aussi (et vice-versa: si la valeur du bien augmente, il y a plus de chances que le bailleur puisse être en mesure d’augmenter le montant du loyer).

Lorsque l’on choisit de faire de la location pour plusieurs années la rentabilité est calculée sur le prix d’achat et non sur le prix du marché. Donc le marché peut monter ou descendre ça ne change en rien notre rentabilité et si l’on a des taux fixe ça ne change rien notre flux de trésorerie. En effet l’on peut regarder si le marché explose ou pas afin de faire une bonne PV mais sinon l’on est parti pour plusieurs années ou décennies.

Les loyers sont calculées sont sur l’IRL et non basé sur le prix du bien qui serait d’ailleurs difficile a calculer car dans un même immeuble et sur des mêmes appartements le prix peut varier de 15%.
Donc même si le marche est en baisse ca ne veut pas dire que les loyers vont baisser. D’ailleurs je n’ai jamais vu de loyer baissé à pars une diminution des charges mais en loyer brute je ne l’ai jamais vu.

article pour montrer la difficultés pour baisser les loyers :

latribune.fr a écrit :

L’indice de référence des loyers a baissé. Une première que les propriétaires vont devoir appliquer. A certaines conditions. Découvrez-les dans cet article.
à louer

Pour la première fois depuis sa création en 2008, l’IRL (ou indice de référence des loyers) a baissé sur un an. Il s’établit au quatrième trimestre 2008 à 117,47, contre 117,54 douze mois auparavant. Soit une baisse, certes légère, mais historique de 0,06%.

Conséquence : de nombreux locataires ne verront pas leur loyer réévalué par le propriétaire. Les propriétaires doivent-ils appliquer la baisse ? Oui, mais à plusieurs conditions.

1) L’indexation sur l’IRL doit être inscrite dans le bail.

2) Le bail doit faire référence à "l’IRL du quatrième trimestre de l’année" afin de bénéficier de ce chiffre. Il s’agit généralement des baux signés entre le 17 janvier et le 16 avril (peu importe l’année), mais ce n’est pas une obligation.

3) Le bail doit mentionner  la "révision" ou "l’indexation" du loyer selon l’IRL. S’il parle "d’augmentation en fonction de l’IRL", ou de "révision à la hausse selon l’IRL", aucune baisse ne pourra être appliquée.

4) Enfin, le locataire doit demander la révision. Selon la loi, "l’indexation intervient à la date commune entre les deux parties". Selon Gérard Deray, co-fondateur du site GeranceCenter.com, "à partir du moment où soit le locataire, soit le propriétaire bailleur en fait la demande, l’indexation est obligatoire". Si tel n’est pas le cas, le loyer ne change pas.

Il arrive ainsi à des propriétaires de ne pas appliquer les différentes hausses. Attention: il est possible de remonter jusqu’à 5 ans en arrière. Si le locataire demande la baisse de 0,06% cette année, le propriétaire sera, lui, en droit de tenir compte des éventuelles révisions à la hausse qu’il n’avait pas exigées à l’époque.

placementapapa31 a écrit :

Philippe30 a écrit :

vous connaissez le risque de requalification en marchand de bien

Pouvez-vous essayer d’expliquer l’ampleur de ce risque, en quelques mots?

Si le fisc arrive à démonter une habitude d’achat dans vos achat/reventes vous serez considéré comme pro donc taxé en BIC et non en plus-value des particuliers.
L’administration fiscale doit démonter que lors de l’acquisition il y avait une intention spéculative et l’idée de revendre le bien.

La jurisprudence en ce domaine est extrêmement abondante sur ce sujet, je peux vous garantir que si vous achetez, louez et revendez régulièrement au bout de 3/4 et même 5 ans le fisc va vous requalifier marchand de biens, commerçant, assujetti à la TVA… et ce d’autant plus que la loi de mars 2010 réformant le régime de la TVA immobilière à allongée de 4 à 5 ans le délai permettant de bénéficier des droits d’enregistrements à taux réduits. (Art 1115 CGI)

Monsieur et Madame tout le monde qui ont un ou deux biens immobilier et achètent, revendent au bout de 10/20 ans ne risquent rien, par contre celui qui achète, revends régulièrement tous les 3/4/5 ans risque la requalification.

On risque la requalification même pour l’achat d’un unique bien comme un immeuble de rapport que l’on divise et revends à la découpe.

Le fisc peut également se baser sur le fait que les plus-values de ces opérations sont prépondérantes dans vos revenus…

Voila, si vous souhaitez faire ce genre d’opération pensez a effectuer toutes les démarches légales.

Max

BorderLine a écrit :

Pour la requalification en marchand de bien, il faut que les impôts prouve que vous ayez l’intention de revendre AVANT d’acheter. En clair sauf erreur de votre part (comme l’écrire sur ce forum), il y a toujours moyen de se défendre.

Oui mais il y a aussi la fréquence d’achat et de revente qui présente un risque.
Un achat avec rénovation va générer de la plus value , il faut mettre le bien en location durant la durée du crédit ( sur une durée courte 7 ans ) dans ce cas il est facile de justifier une revente en fin de crédit.

Pour le risque de requalification il y a :
  - la fréquence des achats revente.
  - le nombre d’achat revente sur une période plus longue.
  - la durée séparant l’achat et la revente.

Le risque de requalification est un panier d’oeuf sur lequel il faut avancer avec précaution ….

A ce jour je n’ai revendu qu’un bien après une rénovation mais j’ai après discussion avec d’autres investisseurs , ils m’ont dis que le fisc commence à regarder lorsque vous commencez à revendre des biens, pas forcement pour une requalification mais pour des contrôles fiscaux par exemple.
Il faut être prudent sur le sujet des achats revente.
De même pour les résidences principales , il faut attendre 4 ou 5 ans pour en changer si vous êtes un adepte de la résidence principale en travaux pendant 2 ans ……

Notariat76 a écrit :

Si le fisc arrive à démonter une habitude d’achat dans vos achat/reventes vous serez considéré comme pro donc taxé en BIC et non en plus-value des particuliers.
L’administration fiscale doit démonter que lors de l’acquisition il y avait une intention spéculative et l’idée de revendre le bien.

La jurisprudence en ce domaine est extrêmement abondante sur ce sujet, je peux vous garantir que si vous achetez, louez et revendez régulièrement au bout de 3/4 et même 5 ans le fisc va vous requalifier marchand de biens, commerçant, assujetti à la TVA… et ce d’autant plus que la loi de mars 2010 réformant le régime de la TVA immobilière à allongée de 4 à 5 ans le délai permettant de bénéficier des droits d’enregistrements à taux réduits. (Art 1115 CGI)

Monsieur et Madame tout le monde qui ont un ou deux biens immobilier et achètent, revendent au bout de 10/20 ans ne risquent rien, par contre celui qui achète, revends régulièrement tous les 3/4/5 ans risque la requalification.

On risque la requalification même pour l’achat d’un unique bien comme un immeuble de rapport que l’on divise et revends à la découpe.

Le fisc peut également se baser sur le fait que les plus-values de ces opérations sont prépondérantes dans vos revenus…

Voila, si vous souhaitez faire ce genre d’opération pensez a effectuer toutes les démarches légales.
Max

Merci pour votre explication claire.

Pouvez-vous détaillez et expliquez la phrase :
"si vous souhaitez faire ce genre d’opération pensez a effectuer toutes les démarches légales."

Philippe

Mais si on ne le fait qu’une seule fois, par exemple parce qu’une occasion s’est présentée, je suppose qu’on ne risque rien?

Au delà de cela, le statut de marchand de bien est-il si défavorable? (c’est une entreprise comme une autre j’imagine, et une activité commerciale par nature)

J’ai fait quelques recherches sur internet sur le sujet

Sur le blog de Franck Demailly , avocat fiscaliste évoque plusieurs sujets liés à la fiscalité immobilière très intéressant , je vous recommande la lecteur de son blog.

http://avocats.fr/space/franck.demailly … 8BF0098195

C’est l’occasion de rappeler quelques grands principes applicables en matière de requalification en marchand de biens.

Les conséquences fiscales de la requalification en marchand de biens :

La requalification en marchand de biens conduit à une double conséquence en matière de TVA et de BIC.

En matière de TVA (conformément à l’article 257-6° du CG) les opérations immobilières litigieuses sont imposables à la TVA.

La base taxable à la TVA est déterminée par la différence entre le prix de vente (ramené HT) et le prix d’acquisition (ramené HT).

La TVA collectée est calculée sur la marge (en excluant le cas échéant la TVA ayant grevé les frais d’acquisition).

Exemple :
Immeuble 1 :
Valeur d’acquisition : 150 000,00 euros TTC ;
Valeur d’acquisition HT : 125 418,06 euros HT.
Prix de cession TTC : 230 000,00 euros TTC ;
Prix de cession HT : 192 307,69 euros HT.
Base d’imposition à la TVA : 192 307,69 - 125 418,06 = 66 889 euros
TVA sur la marge : 13 110,24 euros.

En matière de BIC :

Il faut rappeler que l’article 35-I-1° soumet à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des BIC, les bénéfices réalisées qui de manière habituelle achètent des immeubles en vue de les revendre.

Le profit à retenir pour la détermination du BIC est donc constitué par la différence entre le prix de vente du bien en cause et le prix de revient de ce bien ( prix d’acquisition + frais engagés).

Exemple :
Immeuble 1 :
Valeur d’acquisition : 150 000,00 euros TTC ;
Valeur d’acquisition HT : 125 418,06 euros HT.
Prix de cession TTC : 230 000,00 euros TTC ;
Prix de cession HT : 192 307,69 euros HT.
Le profit réalisé est de 66 889,63 euros qui sera soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC.

Nous allons comparer les conséquences financières d’une requalification en marchand de biens pour celui qui est requalifié en marchand de biens (le cédant)

Exemple :

Valeur d’acquisition : 150 000 € TTC
Valeur d’acquisition HT : 125 418 €
Prix de cession TTC : 230 000 € TTC
Prix de cession HT : 192 307 € HT

Conséquences financières:

Régime du Marchand de biens:
TVA sur marge: 13 110 €
IRPP en BIC (TMI 40%): 27 556 €
Total: 40 666 €

Régime des Plus values immobilières:
Impôt sur les plus values immobilières + prélèvements sociaux (28,1%): 22 199 €

Ce calcul ne tient pas compte ni des éventuelles pénalités de mauvaise foi auxquelles serait soumis le contribuable redressé (40%) ni même des conséquences en résultant en matière de cotisations sociales TNS sur le bénéfice dégagé.

L’autre conséquence terrible qui peut en résulter provient de la détermination de la valeur des immeubles en stock au titre du premier exercice non prescrit dans l’hypothèse où les immeubles ont été acquis au cours d’un exercice prescrit.

Cette correction peut conduire l’administration à dégager un profit sur le premier exercice non prescrit totalement fictif mais qui résulte de l’application de la théorie de la correction symétrique des bilans avec la mise en lumière d’une variation de stock qui sera imposable en BIC.

C’est une construction totalement fictive économiquement qu’il convient de combattre avec force car le stock a bien été acquis moyennant un prix qui en constitue la contrepartie.

La définition du marchand de biens:
L’administration fonde ses redressements à partir de l’article 35-I-1° du CGI :
Il résulte de cet article qu’au point de vue fiscal, sont considérées comme marchands de biens les personnes qui, habituellement, achètent en leur nom en vue de les revendre des immeubles.
Cette définition est reprise par la doctrine administrative (D. adm. 8 D-1 n° 1, 30 juin 1998).

Pour caractériser l’activité de marchand de biens, deux conditions doivent donc être remplies :

- La notion d’habitude ;
- L’intention spéculative.

Comment contester la requalification en marchand de biens ?
C’est la caractérisation de ces deux notions (l’habitude et l’intention spéculative) qu’il faut combattre.
L’habitude s’apprécie à la lumière du nombre d’opérations réalisées (achat-revente).
Il est clair que plus les opérations seront nombreuses sur un laps de temps très court, plus il sera difficile de contester cette habitude.

De ces deux notions (habitude et intention spéculative), c’est sans doute la démonstration de l’intention spéculative qui est le plus difficile à apporter pour l’administration.

L’intention spéculative doit s’apprécier au moment où le bien immobilier est acheté.

C’est donc à ce moment là que l’on doit constater la volonté d’acheter pour revendre.
Pour autant l’administration s’appuie bien souvent sur l’habitude pour caractériser l’intention spéculative.

Pour le contribuable pour échapper aux conséquences financières redoutables que l’on a exposées plus haut, il faudra prouver que ce sont d’autres circonstances qui l’ont conduit à aliéner son patrimoine immobilier.

Il ne faut pas hésiter en amont à causer juridiquement et factuellement chaque acquisition et chaque cession.

Les conséquences financières pourront être atténuées en exigeant notamment le remboursement de l’impôt sur les plus values immobilières.

Philippe