Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

ZX-6R a écrit :

Il faut tout faire pour éviter la requalification, qui vous coutera au minimum la TVA sur toutes vos opérations.

Le problème est qu’il n’y a pas de règles.

Un agent immo m’a dit 4 opérations par an, ça passe. Perso j’ai du mal à y croire. Il faut qu’il y ait intention de plus value de manière récurrente pour être requalifié. Un LMNP comme Philippe30 ou moi même, avec 7 ou 8 biens, pouvons à mon avis revendre un bien par an (en moyenne) sans être inquiétés. Il s’agit de la gestion de notre patrimoine. Et tant que l’essentiel reste loué, on prouve notre volonté d’être loueur meublé. Nos ventes sont des "arbitrages" sur notre patrimoine. On peut vendre un bien en montrant qu’il est moins rentable, et que la vente finance de toute facon l’achat d’un nouveau bien…

Toutes les opérations soumises à la TVA ? NON

Sauf erreur de ma part, depuis la loi du 11 mars 2010 portant réforme de la TVA immobilière, lorsque l’on fait des opérations de marchand de biens sur des immeubles anciens, le régime normal désormais et pas de TVA (article 261 5 du CGI) il est ensuite possible d’opter soit pour la TVA sur la marge ou sur le pris total, l’option doit être prise dans l’acte de revente.

4 opérations par ans, ça ne passe pas, il n’y a qu’à voir la jurisprudence sur ce sujet…

Max

"L’intention de revendre fait dès lors ressortir le désir d’accomplir un bénéfice qui est le propre de l’activité commerciale. Si ce dessein n’existe pas, l’opération conserve un caractère civil (Cass, 3e chambre civile, 14 juin 1989)." Trouvé sur le net.  Si quelqu’un a l’arrêt en question je suis preneur.

La requalification est jurisprudentielle, si l’on est en limite, on peut toujours se défendre.

Notariat76 a écrit :

bénéficier des dispositions de l’article 1115 du CGI (taux réduit lors de l’achat à 0,715%)

Voulez-vous dire que la TVA déductible est à 0,715%?

Philippe30 a écrit :

D’accord mais la volonté n’est pas de faire des opérations de marchands de biens mais de ne pas être requalifié lors de revente de biens.
Merci pour votre réponse
Philippe

Si vous devez faire des opérations assez souvent et ne pas être requalifié, il faut à mon gout :
mettre en location nue pendant au moins 5/6 ans pour mettre en avant la démarche locative de l’opération (attention, la location meublée est une activité commerciale).
Et mettre en avant la démarche patrimoniale donc ne pas hésiter à constituer une SCI familiale avec les enfants, même très minoritaires, vous pourrez facilement plaider la transmission de patrimoine, la gestion en bon père de famille…

Mais il ne faut pas croire aux miracles, si vous avez l’habitude d’acheter, louer une courte période, faire des travaux et revendre avec une jolie plus value et que vous réalisez ça tous les ans le fisc ne va pas laisser passer très longtemps ce petit jeux.

Le fisc regarde aussi la situation géographique des opérations, si vous faites cela dans votre commune de résidence c’est moins voyant que si vous réalisez ces opérations un peu partout en france…

Max

Notariat76 a écrit :

Si vous devez faire des opérations assez souvent et ne pas être requalifié, il faut à mon gout :
mettre en location nue pendant au moins 5/6 ans pour mettre en avant la démarche locative de l’opération (attention, la location meublée est une activité commerciale).
Et mettre en avant la démarche patrimoniale donc ne pas hésiter à constituer une SCI familiale avec les enfants, même très minoritaires, vous pourrez facilement plaider la transmission de patrimoine, la gestion en bon père de famille…

Mais il ne faut pas croire aux miracles, si vous avez l’habitude d’acheter, louer une courte période, faire des travaux et revendre avec une jolie plus value et que vous réalisez ça tous les ans le fisc ne va pas laisser passer très longtemps ce petit jeux.

Le fisc regarde aussi la situation géographique des opérations, si vous faites cela dans votre commune de résidence c’est moins voyant que si vous réalisez ces opérations un peu partout en france…

Max

Merci pour vos réponses très claires , j’avais réagi sur votre phrase concernant "es démarches légales."
Mais je n’ai nullement l’intention de devenir marchand de bien d’autant plus que mes souvenirs sont exacts cette activité a changée récemment.

Je suis bien d’accord avec vous qu’il faut acheter , rénover , louer et revendre en fin de crédit.
C’est ce que je commence à faire , je suis tranquille du coté requalification car je suis "sans reproche".

Philippe

Cet article mêle des réflexions intéressantes (mais peu originales) et quelques"bêtises" comme : 
   - proportionnalité des loyers par rapport au prix d’achat de l’immobilier;
   - indexation des APL sur le montant des loyers payés;
   - PEL/CEL responsable de la hausse de l’immo depuis 2000 (de quand datent les PEL/CEL ?)
   - les gens se rapprochent des centre-villes à cause de l’augmentation du prix du carburant

Les powerpoint de Friggit sont basés sur des argumentaires bien plus solides.

Il n’est pas impossible que les fonctionnaires en France voient un jour leur salaire (net) baisser. Mais je pense que l’Etat préfèrera le laisser stagner tant que ce sera possible, en ne compensant que partiellement ou pas du tout l’inflation. Et même alors : beaucoup de fonctionnaire continueront de progresser quasi automatiquement à l’ancienneté (certes lentement) compensant un peu.

Je ne suis pas (du tout) convaincu que la stabilité des salaires nets des fonctionnaires soit "un des derniers piliers de soutien de l’immobilier français". Avez-vous des études ou des informations statistiques allant dans ce sens (autre chose que des impressions issues de votre entourage, forcément assez peu représentatif) ?

Même un taux d’endettement de 40 ou 50% n’entrainera pas forcément beaucoup d’insolvabilité, quand on considère que le salaire continuera de tomber, que le "reste à vivre" est suffisant, ou que les emprunts sont presque tous à taux fixe (avec possibilité de négocier un allongement de durée).
Par ailleurs, j’ai l’impression (et aucune étude pour le confirmer) que les fonctionnaires ont généralement un tempérament qui ne les incite pas à s’endetter au delà du raisonnable (y a-t-il des études sur le % de fourmis/cigale chez les fonctionnaires et chez les "autres" ?).
En tout cas, d’autres parties de la populations semblent avoir des profils bien plus vulnérables.

A ma connaissance, il n’y a aucun "30% (hérité de Bâle III)" (lisez Bâle III ? Wikipédia) et les banques évaluent toujours les dossiers de demande de prêt avec les mêmes outils (montant de l’apport, ratio d’endettement, reste à vivre, historique du client, etc.), mais je n’ai jamais participé  à l’évaluation d’un tel dossier, encore moins de fonctionnaire(s).

Les fonctionnaires présentent de toute évidence moins de risques que les autres, en moyenne, et il n’est donc pas surprenant que les banques leur prêtent un peu plus facilement. Même si la situation des fonctionnaires dans certains pays en crise en Europe a empiré, elle me semble néanmoins demeurer avec moins de risques en moyenne que celle des non-fonctionnaires dans ces même pays.

De puis que j’ai lu le livre  Ce que les banques vous disent et pourquoi il ne faut presque jamais les croire de Pascal Canfin  (évoqué Vos livres préférés (finance, développement personnel…) ? (6/16)), je suis encore plus circonspect avant de croire lorsque je lis "un peu partout des articles dans la presse économiques (les Echos, Challenge etc etc )" et où des "spécialistes" évoque les impacts supposés de "la nouvelle réglementation bancaire". Récemment, encore, les impacts supposés du relèvement du plafond du livret A en ont donné un nouvel exemple flagrant.

jeamb a écrit :

le 33% d’endettement est je trouve un peu a la tete du client.

vous avez donc un fort taux au depart, mais comme certains credits s’arretent (12 ans, 17 ans, etc…), vous avez alors un taux moyen aux alentours des 35%. et la, ils sont OK, et le credit a été obtenu sans soucis…

Les calculs des banques en se font pas à la tête du client mais ces calculs différent en fonction des établissements.

La fameuse règle des 33 % s’applique aux emprunts dont vous la charge directe du remboursement sur deniers personnels.

Dans le cadre d’achat locatif les banques comptent en général 80 % des revenus locatifs les 20 % restants sont à votre charge et s’ajoute à votre endettement personnel.
Ce fonctionnement n’est pas immuable en fonction des périodes de l’année , des objectifs à réaliser , de la conjoncture , des banques et même des agences d’un même groupe bancaire.

Philippe

snoobrouf a écrit :

j’ai effectivement lu l’article de wikipedia sur Bâle 3 et il n’en fait pas du tout question. Cependant je lis un peu partout des articles dans la presse économiques(les Echos, Challenge etc etc ) où des spécialistes du prêt immobilier prétendent que la nouvelle réglementation bancaire resserre énormément les possibilité de prêt qu’ont les banques. Ce qui d’après eux, serait la principale  cause de baisse de l’immobilier que l’on voit actuellement .

Je crois qu’actuellement le comportement des banques en matière de resserrement du crédit immobilier se traduit essentiellement par une réduction de la durée du crédit (conduisant mécaniquement à une baisse de la somme empruntable, à mensualité constante).

Le dernier indice IRL à pris en variation annuelle 2,2 %

Insee - Bulletin statistique - Indice de référence des loyers (IRL) - Base 100 4ème trimestre 1998

Depuis 2010 le % de la hausse annuelle augmente de 0,5 % à une hausse de 2,2 % qui semble se tasser un peu.

Philippe

Super_Pognon a écrit :

J’ai reçu un bulletin d’information de la part d’Arkéon (cabinet proposant de la gestion de patrimoine, mais principalement des actions sur des smalls caps), la fin de la bulle immobilière est annoncée avec un chute de 30% à 40%. Les arguments sont classiques : hausse trop forte, baisse de la demande, pyramide des ages, crédits plus difficules à obtenir…

Ils déconseillent également les actions !

Ils conseillent quoi alors ?
Leurs produits ?

Ils ont des paniers Or mais n’est-ce pas un peu tard pour miser sur l’or qui est une valeur refuge et qui est actuellement très haute ?
http://www.arkeonfinance.fr/paniers-or- … patrimoine

Philippe

Une question, Super-Pognon : considérez-vous que les fonds en euros sont des "placements monétaires ou équivalents"? (question abordée dans une autre discussion, et que j’aimerais aussi vous poser à vous)