Immeuble de rapport : rendement supérieur à 10% brut ?

Ghost · #1

Bonjour tout le monde,
cela fait bien longtemps que je ne suis pas venu sur ce forum.

Je suis à la recherche d’un second investissement immobilier.
Cette fois ci un petit immeuble de rapport en ville ou petite ville. (je suis proche de Reims).

Je regarde beaucoup de vidéos et lis beaucoup d’article sur le net, ça pullule de youtubers soit disant chevronnés (de moins de 30 ans) et qui comme par hazard ont des formations à vendre …

Souvent j’entend le discours "10% de rendement brut c’est vraiment le minimum" … Et 6% de rendement net net c’est vraiment le plus bas.

Quand j’entend ça, je me pose des questions … Est ce vraiment réaliste ou est ce que tout ce petit monde ne s’invente pas des rendements imaginaires pour se faire mousser et vendre leur livres ou formations à gogo.

J’aimerai des avis et retours d’expériences à ce sujet de personnes qui ont déjà investis. Car si vous n’avez pas encore investit ou penser investir, désolé mais votre avis ne m’intéresse pas …

Mots-clés : immeuble, rendement, rentabilité

Surin · #2

Pour moi ce sont tous des margoulins. De mon point de vue si je réussis à gagner de l’argent dans l’immobilier, je serai à priori moins doué pour en gagner en vendant des livres qui en parlent donc pourquoi s’enquiquiner. Autant continuer à en gagner en faisant ce que je sais faire.

Il y en a certainement qui ont des histoires vraies mais je pense que c’est la minorité et bien souvent les chiffres présentés sont gonflés, embellis ou/et certains aspects de la légalité occultés.

Brady · #3

Bonjour,

Je suis amplement d’accord avec vous. Moi-même je recherche de tels rendements et je n’en trouve pas du tout. Certes mon secteur est restreint.

J’ai réalisé trois investissements sur les 12 derniers mois et j’ai pu obtenir au maximum du 8,64% de taux rendement brut sur un T2 dans de l’ancien: loyer 8 400 € annuel (locataire gendarmerie) et prix d’achat ( dont frais de notaires) 97 200€. Je ne peux pas avoir mieux comme signature du locataire.

Par ailleurs, je ne focalise plus mon attention maintenant sur le taux de rendement brut, mais sur la capacité de l’investissement à générer du cash flow positif immédiatement avec un financement par emprunt à 100 ou 110 %.
Les auteurs de ces vidéos, j’aimerais bien analyser leurs investissements.

DDtee · #4

Bonjour,

Je comprends votre méfiance pour les blogueurs ayant des formations à vendre, en les lisant il y a bien souvent des incohérences qui clochent dans leurs calculs
Vous ne devez cependant pas avoir passé beaucoup de temps à chercher sur ce forum, puisque ce cas est relativement souvent présent. En lisant les présentations des investisseurs immo vous trouverez souvent l’historique de la mise en oeuvre de rentabilité souvent même supérieures à 10%. Votre serviteur avec 13% brut 11% net net fait presque amateur avec les derniers investissements à 18% brut de cricri77700…

Bonnes lectures !

Ghost · #5

Merci pour vos réponses.

Donc pour le moment j’ai 3 réponses.
@Brady : merci pour votre retour d’expérience, de mon côté lorsque j’étudie un bien qui est en vente, j’obtiens souvent un cash flow positif lorsque j’ai un apport (je met souvent un apport de 15 à 20% du cout total d’acquisition). Obtenir un cash flow positif avec un emprunt de 110% me semble difficile et reviens finalement presque au même que de chercher avec un rendement brut supérieur à 10%.

@Surin : nous avons le même avis.

@DDtee : merci pour votre réponse. Ces cas ne seraient ils pas isolés ? Il y aura toujours un ou deux champions qui vont battrent tout les records (en tout cas sur un forum), est ce vraiment révélateur de ce qui se pratique en réel ?
Votre expérience m’intéresse plus, avez vous déjà investis ? Et quel rendement avez vous obtenu ? Parce que celui des "il parait que untel ou untel sur le forum à fait 13 à 18%" …

naphto · #6

Il y a des astuces pour améliorer la rentabilité :
- acheter un grand appartement et le séparer en plusieurs petits pour louer plus cher au m².
- faire de la location saisonnière.
- faire de la colocation.
- etc.

Vous trouverez plus d’infos sur le forum.

Surin · #7

Ghost je vous invite simplement à lire la présentation de DDtee, elle fait 6 pages mais elle est un exemple que je conseille souvent de lire pour qui veut se lancer dans l’immobilier. Après il s’intéresse principalement à des biens dont personne ne veut et dans des zones plutôt secondaires mais sa méthode fonctionne.
Quand je dis méthode, attention, il n’y est pas pour rien. Seuls les meilleurs y arrivent, la méthode ne fait pas tout. Cricri ou Philippe30 idem.
Recherchez aussi leurs études de cas.

jctrader · #8

Surin a écrit :
Ghost je vous invite simplement à lire la présentation de DDtee,….. elle est un exemple …… pour qui veut se lancer dans l’immobilier……. sa méthode fonctionne.
Quand je dis méthode, attention, il n’y est pas pour rien. Seuls les meilleurs y arrivent, la méthode ne fait pas tout.

Entièrement d’accord ! La méthode est importante (et ce blog est une mine d’or pour avoir des exemples concrets et argumentés) mais il faut ajouter beaucoup de travail , de reflexion et un peu de chance .
Donc pas de solution miracle à 10% !

toufou · #9

En ce qui me concerne, j’ai du mal à considérer le rendement brut indépendamment du reste : local commercial, professionnel, nu , meublé ?. J’ai 2 appartements que je loue en logement de fonction à une société pour ses cadres et je ne suis donc pas assujetti aux règles qui régissent le bail d’habitation à des particuliers; ce qui a des avantages.
Et surtout, le rendement à court terme n’est pas la rentabilité à long terme. Sur Bordeaux, j’ai un rendement faible mais des biens qui se valorisent chaque année, sur Limoges 12 % avec des prix qui ont baissé de 10 % en dix ans et 14 % à Tulle où ce n’est carrément pas évident de revendre…c’est la ville de Normal 1er.
Je fais du déficit foncier de manière à ce que le net soit du net net, c’est important aussi.

Bernard2K · #10

Il faut lire les retours d’expérience des foreumeurs qui y arrivent.

Par ailleurs notez que l’immobilier ce n’est pas que le logement. Morey a une rentabilité brute >30 % sur son premier lot de garages : Parkings : investir dans des parkings (4/6)

Le plus fort, c’est qu’il a réussi à reproduire l’exploit sur un second lot, preuve que ce n’était pas un coup isolé génial mais impossible à reproduire.

InvestisseurHeureux · #11

Les meilleurs rendements bruts sur nos forums sont obtenus après travaux et en location meublée (donc après home staging).

10% brut sans travaux, en location nue, dans un immeuble bien situé dans une grande ville, ça n’existe pas.

On peut par contre "facilement" trouver du 10% brut sans travaux dans de la location de bureaux en périphérie ou dans le centre de villes sinistrées : c’est parfaitement normal, car il y a un risque important que le local soit vide pendant des années à la fin du bail.

cricri77700 · #12

Une rentabilité supérieur à 10% ne se trouve pas en effet.
ELLE SE CRÉE.

Un achat bien pourrit pour négocier le prix, faire beaucoup de devis pour négocier les artisans , optimisé tout ce que vous pouvez ( achat de meuble en solde par exemple )
Bréf, ne rien laisser au hasard et cela demande énormément de temps…

J’ai remarqué que les gens préfèrent se mettre des barrieres que d’avancer.
"J’ai pas le temps " "c’est pas possible " ect..

@gost, combien de bien avez vous visiter ? Quelle est votre méthode ? Quelle sont vos compétences ? Combien de temps passez vous par jours pour acquérir plus de connaissance?

J’ai du visité + de 100 biens immobiliers en 3 ans dont 90 propositions et 4 sont passés.
Les échecs = expériences.
J’ai cru dégoté un 18.8% brut dernièrement , on s’est mis d’accord sur le prix ect.. mais au dernier moment un membre de la SCI a voulu mettre des bâtons dans les roues à sa famille : mais c’est pas grave je continue à creuser …
Je passe également 3h/jour sur la fiscalité ou autre pour continuer à approfondir mes connaissances.

Je pense réellement que la rentabilité se créer tout comme un état d’esprit à avoir.

Morey · #13

Pour commencer mon propos, 10% brut est rare lorsque l’on ne prend en compte que le prix de départ, mais peut s’obtenir facilement après négociation. En multipliant les visites et les offres, il y en a toujours un certain % qui est acceptée.

Par ailleurs, lorsque je parle de cashflow positif, c’est avec 0 apport et emprunt à 110%. Avoir un cashflow positif avec un apport revient au même qu’un cashflow négatif sans apport initial.

Et enfin il faut savoir s’eloigner des grandes villes, ou chercher des biens non traditionels. Des villes de moins de 20 000 habitants éloignés des grosses agglomérationsn jusqu’aux villes de 2000 habitants permettent facilement ces rendements.

Pour mes 4 appartements, j’en ai 1 à 12, 1 à 13, 2 à 13.6% brut.
Il a fallut de la négociation au départ, et surtout j’ai loué les appartements d’un coté, et les garages qui allaient avec en supplément aux appartements ou à d’autres personnes (soit 10% de loyer en plus).
J’ai aussi dans les deux cas acheté un "lot" de deux appartements avec garages.

Une fois de plus, pour contredire la règle, c’était du sans travaux (au total 1 chauffe eau et un radiateur remplacé depuis 6 ans pour deux appartements, et depuis 2 ans pour les deux autres), et en location nue, ville de 18000 habitant.

Brady · #14

Je partage les propose précédents, un taux de rendement supérieurs à 10 % doit se créer et non se créer.
J’ai débuté par des investissements classiques, maintenant je vais tenter de me créer des rendements supérieurs à 10 %.

Licha · #15

En rayonnant jusqu’a 200km de route autour de chez moi (lyon), j’ai acheté mes 2 immeubles à 17% et 14% de rendements brut clé en mains ; c’est a dire sans travaux et avec locataire en place.
Faut juste en effet se donner les moyens de sortir un peu des sentiers battus. Le 1er est dans un petit centre ville de 10 000 habitants; le 2eme au centre d’un village de 5000 habitants.
Les 2 etants des affaires, j’ai fait une offre au prix sans negocier pour couper l’herbe sous le pied d’investisseur parisien, grenoblois et j’en passe.

alex44 · #16

Bonjour,

Oui c’est possible, par exemple moi 3 immeubles à 25 min de Nantes dans 3 villes différentes de 10, 3 et 10k habitants.

8% (on apprends)
15%
10% (en cours)

Mais il faut être à l’affut (tous les jours sur les sites d’annonce, mais le,mieux reste le réseau)
visiter beaucoup, calculer, estimer le montant des travaux, négocier, se retousser les manches souvents, et se faire un réseau d’artisan!

Il ne faut pas hésiter à faire des propositions cassées….

Izartch · #17

Oui c’est possible mais il faut être très patient et têtu !
Mon premier immeuble à 11% Net net au bout de 6 mois de recherches et une quarantaine de biens visités.

Un simple immeuble de rapport avec local et grand appartement dont personne n’avait vu le potentiel (en vente depuis 2 ans), en location étudiante 9 mois / 12 et saisonnier de juin à août ! Jackpot pour une station balnéaire et un Lycée pro à proximité.

Entre d’autres projet, je suis en train de me positionner pour un immeuble entre deux villes moyennes, le village de 3000hab possède une forte demande car loin du brouha de la ville et proche d’un lac de loisirs. Le bien rénové et sain est vendu loué avec une rentabilité net net de 10% ! (750€ le m2 pour 7 baux de 370m2).
Il m’a fallu une veille journalière depuis quelques mois sur pleins de sites immo et encore une quarantaine de visites..

Il n’est plus que jamais temps d’investir et de négocier fortement !

DDtee · #18

Surin a écrit :
Ghost je vous invite simplement à lire la présentation de DDtee …/… il s’intéresse principalement à des biens dont personne ne veut et dans des zones plutôt secondaires mais sa méthode fonctionne.
Quand je dis méthode, attention, il n’y est pas pour rien. Seuls les meilleurs y arrivent, la méthode ne fait pas tout.

Il ne s’agit à mon opinion aucunement de talent mais uniquement de travail et de méthode, chacun peut y parvenir, c’est juste une question d’engagement et de volonté

Egalement, pour être être factuel :
- Je n’ai acheté qu’un seul lot (sur 8) "dont personne ne voulait" c’est une stratégie en effet possible à condition de savoir corriger les raisons de cette non adhésion (dans ce cas, une humidité corrigeable)

- Pour "les zones secondaires", c’est quoi la définition ? Hors île de France ? Je n’investis pas dans des villages ou des petites villes genre 10 000 habitants. Cela peut être une stratégie, mais à mon opinion il faut alors exiger 15% minimum de rentabilité pour compenser une augmentation du risque (fermeture du gros employeur du coin, étroitesse du marché si la ville décide par exemple de créer des logements…)

Pour trouver de bons rendements, il faut effectivement de l’’engagement (dans le sens de la motivation) et être un peu imaginatif.

Les prix affichés ne sont jamais (ou presque) les prix de vente. La différence peut-être vraiment significative (> 30%). Il faut toujours négocier, mais avec de vrais arguments reposant sur la connaissance du marché : prix du bien vendu à proximité, différentiel de prix au m2 dans la ville selon ancien/neuf, selon le quartier, montant des travaux à réaliser… Négocier pour juste obtenir un prix ne me semble pas fonctionner.

Couramment les produits qui sortent à la vente sont trop chers => intervenez auprès des acheteurs avant qu’ils n’aient fixés le prix. Ainsi c’est vous qui fixez le prix de départ de la négociation ! Quelques solutions :
- Repérer les biens non habités (volets continuellement fermés…) allez au cadastre pour trouver les coordonnées du propriétaire et contactez le : long, fastidieux mais très efficace !

- Enquête de voisinage sur les futurs biens à vendre (concierges, voisins, commerçants…) aléatoire, il faut compter sur la chance…

- Annonces de recherche de biens par exemple chez des commerçants ou sur lbc (j’ai pratiqué avec succès) à la rubrique recherche.

- Contacter les propriétaires des biens en location qui mettent du temps à partir pour leur proposer d’acheter. Très long et fastidieux à pratiquer, mais très efficace !

Ce n’est pas en lisant les annonces que l’on trouve un bien vraiment intéressant, il faut plus d’engagement que cela…

Bon succès !

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Surin a écrit :

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