Bourru [24] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport)

Bourru · #1

Bonjour,

Je vous présente une nouvelle opportunité, il s’agit de l’achat d’un immeuble de rapport à rénover d’une surface totale de 1114m², comprenant 3 locaux commerciaux dont deux sont actuellement loués et le dernier courant septembre (sous réserve d’acceptation de dérogation d’ouvrir le commerce malgré l’absence d’accès handicapé) ainsi que 21 logements sur 3 étages.
Un peu plus de détail :
RDC :
- 1 T2 de 37m²
- 1 T2 de 38m²
- 3 locaux commerciaux (60. 37 et 45m²)

1er :
- Studio de 20, 30 et 32m²
- T2 de 27m²
- T4 de 87m² (travaux entamés pour découper en 3 logements )

2ème :
- 3 studio de 24m², un de 32m²
- T1 bis de 23 et 32m²
- T2 de 24m et 32m²

3ème
- Studio de 16 et 20m²
- 4 T2 de 33, 36, 36 et 40m²

Le bien est vendu suite à une procédure judiciaire impliquant la SCI qui détenait l’immeuble. Aujourd’hui la vente est réalisée par un mandataire judiciaire et, sauf contre-indication, une délibération aura lieu au tribunal de grande instance prochainement.

Le prix fai est de 346000€. Les travaux de rénovation sont de 500 000€ (prix le plus cher des devis ayant été délivrés à l’agent immobilier par des maîtres d’œuvres : 350k€ et 500k€). J’y rajoute environ 80000€ pour le mobilier car je souhaite passer ces logements en meublés. (environ 3800€ par logement.)
Avec tous les frais, l’investissement total est de 957234€.

Pour les loyers : les deux loyers commerciaux actuels sont de 1000€ et 900€, le 3ème qui devrait être loué courant septembre sera de 900€.
Les loyers d’habitation sont calculés d’environ 300€ par logements, soit 21x300. C’est une moyenne que j’estime plutôt négative, je loue actuellement un studio de 24m² pour 310€ et non entièrement rénové.
Total des loyers mensuel estimé : 9100€/mois.

Pour le calcul du rendement net : loyer annuel – taxe foncière (11912€) – charges de copropriétés (28000€ données par le site rendementlocatif, j’estime pessimiste car il n’y aura pas de syndic, pas d’ascenseur dans l’immeuble) / investissement total. Soit environ 7%.

J’aimerais une mensualité d’environ 70€ du loyer total mensuel, soit environ 6300€. J’ai calculé que cela me laisse une marge de 9 loyers manquants.

J’aimerais les passer en meublé, je passerai donc dans la catégorie des LMP, que je ne connais pas trop.
Idem pour les baux commerciaux.
Il faut que je me renseigne (prévu d’acheter les bouquins conseillés ici )
Il faut également que je me renseigne afin de voir s’il vaut mieux créer une SCI…

J’ai commencé à démarcher les banques et courtiers car l’investissement est conséquent et il faudra présenter un dossier au juge si je souhaite me porter acquéreur.
D’après l’agent immobilier il n’est pas possible d’avoir une clause suspensive dans le compromis…

De premier abord qu’en pensez vous?
Merci,
A bientôt

Mots-clés : immeuble, immobilier, lmp (loueur en meublé professionnel)

Rastignac · #2

Un investissement de 960 000 euros pour un débutant, ou presque, est toujours mauvais. 500 000 euros de travaux quand on a aucune expérience, c’est un piège ! Vos calculs pour les meubles, 80 000 euros, sont ratés : je compte entre 1000 et 1500 euros pour un deux-pièces. Même si l’affaire est bonne pour un pro bien aguerri, ce dont je doute, vous n’avez pas les épaules financièrement et techniquement. A fuir…
En revanche, relisez les posts de Cri-cri et DDtee, très formateurs. A un moment, Cri-cri se félicite d’avoir raté une bonne affaire, trop grosse pour lui quand il débutait…
A mon sens, une affaire jouable pour vous est de 100 à 200 000 euros, pas plus. Et il faut avoir 5% de l’immeuble en cash, en trésorerie disponible sur compte, style livret A, en cas de problèmes. Et vous êtes loin des 50 000 euros de cash nécessaire…
Rastignac

Ritorak · #3

Bonjour,

Je viens de lire votre étude de cas et votre présentation, je ne suis d’ordinaire pas très bavard préférant la lecture du forum mais vous me rappelez mon enthousiasme d’il y a quelques temps.

Je suis d’accord avec Rastignac, ces montants sont pharaoniques. J’ai moi même tenté d’investir sur un immeuble avec un encours que je trouvais déjà très important (280 000 euros) mais avec une bonne rentabilité à la clef. (Vous pouvez lire mon étude de cas si cela vous intéresse).

Résultat des courses nous n’avons pas été suivi par la caution et par la banque alors que cela ne devait pas poser de problème. Notre courtier,vu par la suite, nous a également dit que le projet était trop gros.
Et finalement avec le recul je me dis qu’en effet c’était trop gros et que j’ai voulu aller trop vite, ça aurait pu marcher mais il y avait un risque en conséquence…
Même si je garde mon intérêt pour les immeubles de rapport j’ai revu mes prétentions à la baisse en terme d’encours total.

Quelles garanties pouvez vous apporter à la banque (et à la caution) sur un tel projet ? Si cela ne se loue pas, comment gérez vous ? Quoi qu’il arrive vous devrez sortir le remboursement du prêt, les intérêts, les charges diverses, les impôts… soit des sommes énormes sur un encours aussi gros.

De plus, pas de clause suspensive donc si vous n’obtenez pas de prêt et que vous êtes engagé par le compromis vous risquez de verser une énorme somme pour vous retirer de la vente.
Qu’en disent les banques et votre courtier ?

Je ne comprends que trop bien votre engouement, je l’ai moi même eu et je l’ai peut être encore mais j’attire votre attention sur la nécessité d’une réflexion approfondie en cas de scenario catastrophe et sur la manière dont vous pourriez y répondre.

Ritorak.

Bourru · #4

Bonjour,

Je vous reercie pour vos réponses et je vais donc me ranger à vos avis.

A bientôt,
Bourru.

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