Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport)

Après avoir visiter leur locaux lors de la visite de l’ensemble de l’immeuble, je me voyais pas leur demander leur bilan comptable.
N’est ce pas trop intrusif?
Et qu’en bien même leur bilan comptable, n’etait pas bon; qu’en ferais je? A part ne pas leur augmenter leur loyer selon l’indice commercial (si il est positif), quoi faire?
Le kebab est dans les murs depuis 2010 et l’auto-ecole depuis 2014. Immeuble situé à l’angle de 3 rues (donc appartement au dessus avec triple exposition) donc avec une visibilité correct je trouve, avec de nombreuses places de parking à 2 pas.
Bref, à part croiser les doigts pour que leur commerce continue à rouler, je vois pas trop mon levier d’action…

sinon  quand vous dites "je re-investis 90% tous les ans, je rachete autre chose ou je fais des travaux d’amelioration"; vous ne vous ressortez jamais de dividende (ou de salaire en tant que gérant) ?
Quel interet si pendant 20 ans je profite pas des 1200 euros mensuel de cashflow positif? Je pensais au contraire , après avoir laissé un petit pécule de 10 000 euros sur le compte courant de la SCI en cas de travaux, me verser une moyenne de 600 euros mensuel (ce qui reste à peu près après avoir tout payé (CSG, pret, TF, CRL etc….) ?
Si je ne le fais pas régulièrement, je risque de franchir mon TMI de 14 à 30% si j’accumule l’argent sur le compte de la sci et me verse trop d’argent après plusieurs années d’accumulation…

Les loyers sont de 450 euros pour l’auto-ecole et 428 pour le kebab (hors charge)
baux classiques 3-6-9

En effet, les premieres annees je "pro-active" les travaux et les investissements (je ne me verse presque rien) pour etre tranquille plus tard!

Les bilans accessible en ligne permettent de voir l’evolution sur les dernieres annees, je le fait pour pouvoir avoir une vue a moyen terme de l’occupation des locaux commerciaux dans nos immeubles!

Un de nos immeubles , 3 mois apres l’achat m’a fait la surprise d’un locataire commercial en redressement, qui representait 60% du revenu total.. Donc maintenant je verifie les bilans.. Pour avoir toutes les infos avant de signer!

En effet, la ville ne fait pas rêver mais c’est volontaire. D’où le prix bas de l’immeuble (même si pour le marché local j’ai quand même fait une affaire je pense).
D’ailleurs, première fois que je fais une négociation inversée ! Je m’explique:
A la base le prix etait de 126500 euros (frais d’agence inclus, donc 120 000 + 6 500)
Je visite le soir même (A 2h de route quand même), j’etais le premier à visiter, l’agent immobilier avait plein d’autre RDV le lendemain et les jours suivants pour le faire visiter. Je ne négocie pas et fait une proposition écrite dans la foulée !
L’agent me rappelle 1h après, propriétaire tout content, moi comme un dingue de couper l’herbe sous le pied des autres investisseurs qui devait venir le visiter les jours suivants.
Le wd arrive et l’agent me rappelle: les proprio ne vendent plus ! Et ils etaient dans leur 14 jours de rétractation après signature du mandat donc l’agent ne pouvait rien faire. J’étais au fond du trou, des mois que je guettais la bonne affaire et pensait l’avoir trouvé…
Et là mon agent est balèze, je lui payerait une bonne bouteille de champagne. Elle les rappelle, les harcèle pour savoir le pourquoi du comment. Et là ils leur annoncent que leurs enfants (enfin surtout une de leur fille) les menace de ne plus leur parler si ils "bradent" leur immeuble à ce prix là, surtout qu’ils devront payer des imports sur la plus valus. Bref, ce fut rocambolesque, vote à main levée des parents (70 ans) et de leur 4 enfants pour savoir si ils vendent et si oui à quel prix. Gros stress de mon coté et finalement à 4 voix contre 2, ils vendent bien mais 10 000 euros plus cher pour compenser les impôts sur la PV (et là j’ai fait ouf, j’avais peur qu’ils m’annoncent 150 000, mais que j’aurais quand même accepté vu la bonne affaire)
Voilà toute l’histoire !
Donc pas de loup, une personne sous curatelle depuis 8 ans qui paye son loyer rubis sur l’ongle, le fils du proprio (je n’attends qu’une chose, c’est que justement il ne paye pas son loyer que je le fasse partir pour remettre le loyer au vrai prix du marché !) et le 3ème appartement libre qui sera loué le 14 novembre par le frère de mon meilleur pote. (qui m’a tuyauté sur ce marché car originaire de là)
Seul "gros" travaux en perspective, un petit arbuste qui a germé puis poussé sur une façade de l’immeuble (bloqué avec les chenaux), donc à virer rapidement avant que les racines s’incrustent dans le mur et fassent rentrer de l’humidité.
Chaque lot est cadastré, avec son compteur électrique et chauffage gaz de ville. Il n’y a que l’eau où il y a un gros compteur général et des sous compteurs dans chacun des lots donc calcul d’apothicaire à chaque fin d’année pour facturer les conso d’eau de chacun.
J’ai beau chercher, je ne vois de loup nulle part. Je me projette dejà pour la suite de l’aventure en regardant les annonces pour trouver un autre aussi bon coup, mais je trouve pas , tout me parait "bof"…

3 T3 de 55m2. Loué nu vu que c’est acheté via une sci à l’is, moins d’obligation fiscale de chercher la location en meublé à tout prix…enfin je crois, non?

peut-etre mais de toute façon le borloo ancien n’est pas applicable par une SCI à l’IS.

Merci pour cette analyse poussée !
Alors pour être un peu plus complet:
-Taxe foncière de 3000 euros (ça grève un peu le rendement brut) en effet les taxes foncières des baux commerciaux sont pour ma pomme. (pas de droit au bail ni de pas de porte)
- Pas d’objectif de revente même à long terme. Je garderais cet immeuble en "cash machine" que je transmettrais plus tard à mes 2 enfants en leur en donnant la nu-propriété. (ou en leur transferant la totalité des parts de la SCI, actuellement 40% pour moi, 40% ma femme et 10% à chaque enfant)
- pas de TVA dans la SCI
-2h de route oui, mais pas le choix pour trouver une bonne affaire de ce type. D’ou l’avantage d’avoir le frère de mon meilleur pote. En cas de pépins, je le ferais intervenir à ma place moyennant petite ristourne ponctuel de loyer. (et si nécessaire je me fais payer les frais de déplacement par la SCI  étant à l’IS !)
-le micro-foncier n’est pas possible dans mon cas, je dépasse les 15000 euros de revenus locatif annuel non?
- mon TMI à 2000 euros près je passe le cap des 30%. Je fais beaucoup d’heure sup dans mon job donc le but est d’en faire moins et de compenser peu à peu cette moindre rentrée d’argent par des versement de dividende qui resteront imposé dans mon taux actuel de 14%.
- interet de la sci IS est de déduire pendant les 4 premières années les 11 000 euros de frais de notaire et les 6500 euros de frais d’agence et d’amortir le bien sur 20 ans soit 6500 euros d’amortissement par an.
- A voir aussi avec mon comptable de peut-etre ne pas me verser de dividende mais une rémuneration de gerant, ce qui sera déduit des benefices de la SCI donc diminution de l’IS et sans payer de CSG/CRDS mais en échange de la cotisation minimal au RSI. (environ 1000 euros par an).

Avec toutes ces infos, mon choix est-il toujours pertinent?
Vous me faites douter Setanta !

La signature definive devrait se faire aux alentours de début decembre. J’ai hate !
Sinon je commence a me renseigner pour le suivi de mes locataires. Avez vous investis dans un logiciel de gestion locative? Payant/gratuit?
Si vous avez des bons plans je suis preneur…

En effet, je vois beaucoup d’investisseur qui utilise rentila. Et en plus ils vont bientot sortir une appli ipad, ça m’arrangera…
Sinon je pensais  à un investissement futur.
Ayant un cashflow mensuel confortable (je dirais dans les 700 euros après déduction de toutes les charges mais avant versement des dividendes par la SCI à l’IS), je pensais  "investir" dans un petit studio au pied des pistes de ski.
Ça serait plus un investissement qui serait un avantage en nature au foyer où on ne payerait aucune location  en utilisant l’appartement. Et le temps où on ne l’utilise pas on délègue evidemment complètement la gestion à une agence immobilière spécialisé dans la location saisonnière pour apporter un peu d’argent frais à la sci pour payer les charges et TF.
Le but evidemment ici n’est pas la rentabilité mais uniquement de servir de pied à terre gratuit pour des vacances à moindre frais entièrement financé par la SCI donc non fiscalisé car je ne sors pas d’argent de la société pour le mettre dans la bourse du foyer. (Et dieu que les vacances coutent cher ! En effet je suis prof donc toutes mes vacances sont calés aux vacances scolaires où les loc/billet d’avion sont les plus cher…)

Ca ferait dans les 230 euros par mois sur 20 ans (45 000 frais de notaire inclus)
Que pensez vous de mon raisonnement, tient-il la route ?

Bonjour Licha,

au delà de la mise en garde tout à fait pertinente que vous lance Setanta, je tiens pour ma part à vous alerter sur la rentabilité des biens immobiliers en montagne.
Pour assez bien connaitre le secteur (surtout les Pyrénées), je suppose que vous voulez investir dans les Alpes, si vous êtes bien du coté de Lyon.
Or il faut savoir que la grande majorité du parc immobilier de montagne en France est vieillissant. Beaucoup de résidences sont sorties de terre à l’époque de la ruée vers "l’or blanc", dans les années 60/70, et ont manqué d’entretien dans la durée. Maintenant, les travaux à apporter commencent à devenir importants dans de nombreuses copros, et les charges sont souvent très élevées : Par exemple le chauffage central, les frais de ménage, la gestion…prennent de suite d’autres proportions dans des environnements d’altitude qu’en plaine.
Tout ça pour vous dire que vous aurez du mal à dégager une rentabilité correcte d’un achat en station. Si c’est un achat plaisir, c’est une autre histoire…

Bonne journée.

Je vous répondrais par l’absurde

Qui peut controler que vous rouliez à 180km/h pendant 5 minutes dans un endroit sans radar ni police ?

Idem. Jusqu’au moment où vous tomberez sur une patrouille de contrôle.

Setanta

EDIT : par ailleurs, forcément vous informerez l’agence quand vous serez dedans pour éviter qu’elle trouve un locataire en même temps que vous en terme de dates…

Dernière modification par Setanta (11/11/2016 10h04)

Pour renchérir sur Setanta et xazh :
- Vous semblez très au point sur l’investissement immobilier. Vous avez dégoté un immeuble avec un excellent rendement, vous savez calculer vos revenus et vos charges. Bravo, vous êtes au point !

- Par contre, vous ne semblez pas bien mesurer les implications de la SCI IS. Vous avez l’air de penser "c’est à nous, donc on fait ce qu’on veut". Non, une SCI, c’est du formalisme. Ce sont des AG à tenir chaque année. C’est l’application des statuts, au niveau des droits de vote, et comme le dit xazh, attention au cas où les sociétaires ne sont plus d’accord sur le devenir de l’immeuble. C’est enfin, comme le dit Setanta, le fait qu’un associé ne peut profiter de l’immeuble sans qu’il doive verser à la SCI un loyer ; ou bien que l’occupation gratuite soit un avantage imposable.

Il me semble que vous devriez acheter votre appartement à la montagne en nom propre pour pouvoir l’utiliser autant que vous voulez sans ces inconvénients.

Dernier point à propos de l’appartement à la montagne : tout le monde a pu constater à quel point la neige a remonté en altitude, ces 30 dernières années environ. Des stations d’altitude basse ferment. Des stations d’altitude moyenne ouvrent beaucoup moins qu’avant.
A partir de là, deux solutions :
- altitude moyenne : vous devriez avoir des prix bas. N’hésitez pas à vous renseigner localement, auprès des anciens, sur la diminution de l’enneigement et le raccourcissement de la saison, afin d’asséner ces arguments au vendeur pour faire baisser le prix. C’est peut-être un mauvais investissement long terme mais vous avez votre appartement de loisir à pas cher.
- altitude élevée, grande station bien connue : ça reste un investissement d’avenir ; par contre tout est cher : l’appartement, les forfaits, les sorties.

Dernière modification par Bernard2K (11/11/2016 11h48)