Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport)

"tout pouvoir pour faire les demarches necessaire au financement aupres des banques de l’achat de l’immeuble."

Le problème n’est pas de faire les démarches de financement, mais de prévoir que 2 des 4 associés ne peuvent, juridiquement, pas être responsable si pépin. Il est impératif de prévoir cela dans les statuts (irresponsabilité des mineurs non émancipés) + dans le montage du financement (la banque doit être informée).

"villars de lans"

Villard … villars, ce n’est pas tout à fait le même secteur.

Perso, je trouve que l’évolution du forfait est anormale, et ca risque de continuer. cela dit, c’est une évolution générale dans la région, avec des forfaits qui ont presque doublé en moyenne … sauf pour les locaux. 35 euros (le forfait villard de début 2016), c’était le tarif de l’ensemble de l’espace Killy en 2007.

Niveau prix des biens … La proximité de Grenoble fait qu’il y a pas mal de pendulaires en hiver.

Après, ce n’est pas mon secteur. Trop loin de chez moi, tant pour gérer que pour skier. J’ai plus simple plus près …

Bonjour, bienvenue, et félicitations pour ce premier projet qui m’a l’air très intéressant.

Je suis également du même avis que la majorité, allez y doucement.

J’ai moi-même acheté un immeuble de rapport cet été, entre les formalités, la paperasse, les travaux, les démarches avec les anciens/nouveaux locataires, les administrations etc… ça prend vraiment beaucoup de temps. Il faut être bien organisé et ne pas se perdre dans la masse.
Alors faire plusieurs projet en même temps c’est très compliqué, surtout avec vos heures supplémentaires.
Lancez la machine pour le premier, rassurez votre épouse en lui montrant que tout marche pour le mieux pendant plusieurs mois, ça l’incitera à continuer et votre couple s’en sortira grand gagnant !
Vous avez déjà eu une grosse dispute car elle voulait attendre et vous non, imaginez qu’il y ait un gros pépin imprévu sur le second qui cause de gros soucis vous en entendrez parler pendant longtemps du "je l’avais bien dit" et il n’y aura plus de suivant !

Concernant l’utilité d’une SCI à l’IS j’avais fait beaucoup de calculs et finalement les résultats étaient quasiment kif-kif sur le long terme (en imaginant une revente, même si ce n’est pas prévu pour le moment ça peut devenir obligatoire par un accident de la vie).
En revanche, j’ai fait un conventionnement BORLOO ça a totalement retourné la balance. 60% d’abattement sur les revenus fonciers de tout l’immeuble c’est un très grand avantage impossible avec l’IS. Il faut en prendre compte également.

N’hésitez pas à nous donner les suites de l’aventure !

Bernard2K a raison d’insister sur ce point, toute comparaison gardée, c’est un peu comme investir dans une locomotive à vapeur en 1950 ;)

DDtee a écrit :

Bernard2K a raison d’insister sur ce point, toute comparaison gardée, c’est un peu comme investir dans une locomotive à vapeur en 1950

Les Indiens on fait cela et ont fait une excellente affaire.

Fin 40, ils rachetaient toutes les locos vapeur qu’ils pouvaient trouver au prix de la ferraille, au point d’en posséder plus qu’il ne pouvaient faire rouler. Quand ils en ont rebuté la plupart 10 ans après, la valeur de l’acier et donc de la ferraille avait plus que doublé.

Vous avez laissé tomber le projet d’achat en station de ski ?

Tant mieux…

Petite mise à jour un an après l’achat de cet immeuble:
Pas d’impayé, quelques travaux effectués (changement de porte du kebab, changement de toutes les fenêtres d’un des appartements, quelques menus changements tel que l’installation de mitigeurs, quelques petites réparations comme la remise en place de quelques tuiles suite à une tempête, un evier ou une chaudière qui fuit (j’attends encore le devis de reparation du plombier…)) et des locataires toujours en place à qui j’ai offert des chocolats pour les fêtes. Geste qui a été plutot apprécié, j’ai piqué cette idée du cadeau du proprio pour noel sur le forum ;-)

Bref, après tout celà plus l’achat d’un deuxième immeuble en aout dernier (où la sci a apporté 2500 euros de fdn), les finances de la sci sont satisfaisantes avec un bénéfice après impot de 9000 euros.
Après remboursement d’indemnité kilométrique de 3000 euros sur cette année passé, je vais finalement ne pas me verser de dividende et laisser ce petit matelas financier sur les comptes de la sci. Je me verserai des dividendes sur les benefices de l’an prochain.

En revanche, ce qui devait arriver arriva, pour bien passer les fêtes de fin d’année j’ai reçu la semaine passé un mail de l’auto ecole qui m’annonce que suite à de graves problèmes financiers (premier retard de loyer le mois dernier) il va cesser son activité premier trimestre 2018.
Le bail étant evidemment un 3-6-9, il me demande d’étudier la possibilité d’une rupture de bail amiable. Heureusement financièrement cela ne met pas la sci en péril (480 euros de loyer+charge; le reste de l’immeuble rapporte 1500 euros mensuellement pour des mensualités de pret de 700 euros) mais impactera evidemment le resultat futur si le local n’est pas reloué.

Quelles sont mes réponses possibles et leurs conséquences financières pour lui et pour moi?

Merci d’avance à ceux qui prendront le temps de répondre à ma question.

Bonjour,

d’expérience (non pas personnelle mais vue proche de moi), un entrepreneur n’envisage pas de gaieté de coeur de mettre fin à son activité. S’il en est là, c’est qu’il a épuisé les autres solutions, et notamment, qu’il n’a pas réussi à trouver un repreneur.

Il vous a averti spontanément ; or le chef d’entreprise a intérêt à garder ses difficultés confidentielles le plus longtemps possible, pour que les clients continuent à commander, les fournisseurs et créanciers à fournir, les salariés à travailler, etc. Quand le chef d’entreprise avertit spontanément ses partenaires et créanciers, c’est que c’est déjà très avancé et quasiment irréversible.

A mon avis, la résiliation amiable qu’il vous propose est la meilleure solution pour vous : ça libère les locaux rapidement et ça évite que des impayés de loyer s’accumulent.

Notez que pour qu’il y ait résiliation amiable avec le chef d’entreprise, il faut qu’il soit encore le chef. S’il est en redressement ou en liquidation, il y a eu désignation d’un administrateur ou d’un liquidateur et c’est lui qui peut décider, pas le chef d’entreprise. Vérifiez donc :
- la forme de l’entreprise (en nom propre, SARL, etc.)
- ou en est le chef d’entreprise dans la "fin" de son entreprise : a-t-il déclaré une cessation de paiement ? Un tribunal a-t-il prononcé le redressement ou la liquidation ? Un tribunal a-t-il désigné un administrateur ou liquidateur ? Ou bien le chef d’entreprise va-t-il réussir à faire une cessation d’activité volontaire et en bon ordre avant de se retrouver en cessation de paiement ?

Licha a écrit :

D’ailleurs pour relouer un local commercial vacant, comme pour un appartement à louer; le meilleur moyen est-ce une annonce sur leboncoin ou y a-t-il un site internet specifique autre qui les recensent?

Cela dépend essentiellement du type de locataire que vous souhaitez avoir.

Le bon coin est un site généraliste, vu par le plus grand nombre.
Les sites spécialisés sont souvent réservés par des agences, ou des foncières, avec des surfaces beaucoup plus importantes.

De par mon expérience, j’ai posté deux annonces pour des locaux commerciaux/professionnels sur le bon coin. J’ai obtenu quelques dizaines de réponses, avec des personnes majoritairement réellement intéressées et des questions précises. Les professions étaient diverses, les besoins tout autant. Ce qui était un avantage pour certains ( visibilité, accessibilité) était un inconvénient pour d’autre (besoin d’un lieu privatif mais calme, et aurait préféré un bureau en étage).

Rédiger l’annonce pour un professionnel, et non pour un particulier:
Localisation : Rue, visibilité, accessibilité (voiture : parking, privé, public ? combien de place ? / rue piétonne ), autres surfaces commerçantes autour (boulangerie, pharmacie,…) Les commerces aiment bien se regrouper. "environnement vivant"
Local : surface totale (surface pour le public/ lieu de stockage et accessibilité du lieu de stockage -pour les déchargements-), sanitaire, état du local, quels travaux à prévoir. état de l’immeuble. possibilité de publicité (renseignez vous sur les zones publicitaires, j’envoie systématiquement le flyer des règles de publicité sur Lyon) que les potentiels locataires veuillent mettre un panneau lumineux, un panneau non lumineux, ou autre.. mais au moins ils savent qu’ils ont le droit.
Lire votre règlement de copro et votre syndic, et savoir quels sont les commerces interdits (bruits? nuisances?) dans le cas d’un potentiel locataire restaurateur.
Bail: commercial, professionnel. Rédaction uniquement par un notaire ( et c’est un point que je ne négligerai pas, le bénéfice risque est largement en faveur), TF à la charge du preneur (ou non, comme vous souhaitez). paiement mensuel, trimestriel, d’avance…
Disponibilité : immédiate, dans 1 mois, après travaux…
Visite possible (voir avec votre locataire actuel, définissez un créneau pour l’informer des visites, il gagne des semaines de préavis, vous y gagnez une efficacité de visites).

Refaites un point derrière les visites pour avoir les "impressions" des potentiels locataires.
Ainsi j’ai adapté ma réponse quand des professions "para médicale" me contactaient: " impossible de créer une salle d’attente totalement isolée de la salle de consultation".

J’ai loué le premier local à une association. Selon leurs retours, ils ont plus de mal à louer des locaux, car les bailleurs les voient comme des entreprises moins pérennes, et le budget est moindre. Pour ma part, j’en suis plus que ravie. Ils ont aménagé le local grâce à un de leur bénévole menuisier de formation, et l’association a augmenté considérablement le nombre  de ses adhérents, de par leur nouvelle visibilité. Quelle est votre position?
L’autre local est loué à une para médicale.

Par le bailleur car c’est dans son(votre)intérêt je pense.

D’ailleurs j’ai u e question sur les baux commerciaux et notamment sur la revalorisation annuelle du loyer:

Mon propriétaire (local commercial)me réclame 8000 euros au titre des loyers qu’il n’a pas augmenté durant les cinq dernières années.
J’ai vérifié mon bail et il a bien une révision annuelle de mon loyer en fonction de l’indice du coût de la construction, et d’après mes recherches sur le net il a bien le droit de remonter cinq an en arrière.

Ma question est comment faire le calcul des arrieré que je lui dois?

Dans mon cas La compléxite est que en 2013 j’ai signé un avenant avec mon propriétaire car j’ai cédé une partie de mon local a un tiers, et mon loyer à était réévaluer en fonction.
L’avenant modifié le bail peu il me réclamer des arrieré antérieur à cet avenant?

Mon professionnel est dans la 2eme tranche de son bail 3-6-9 (bail signé en avril 2014) il est donc engagé jusqu’en avril 2020.

Habituellement, quelle indemnité « raisonnable » puis je esperer demander pour negocier la rupture du bail à l’amiable (si la situation comptable n’est pas catastrophique, il n’est pas en depot de bilan; il espere une fermeture d’activité simple)?

"lui présenter dans le sens qu,il paye le loyer pendant 6mois le temps que vous trouviez un nouveau locataire"
Il faut distinguer le préavis et l’indemnité. Si vous le présentez dans le sens de "il paie le loyer pendant telle période", c’est plutôt un préavis. Il reste locataire pendant ce temps. L’indemnité, elle, est à fonds perdus pour lui, car il n’est plus locataire.

A mon sens, il ne faut pas demander d’indemnité. Il est déjà en difficulté (vous avez dit qu’il avait un retard de paiement de loyer), il va sans doute devoir plein d’argent à droite et à gauche. Ca sert à quoi qu’il vous doive une indemnité et qu’il ne puisse pas la payer ? Il aura une dette envers vous, mais si, pour vous la faire payer, il faut dégainer huissier, procédure au tribunal, etc, vous serez perdant en euros, probablement, et en soucis et délais, à coup sûr.

Vous pouvez certes commencer par lui parler d’une indemnité de 6 mois, qui est une pratique usuelle ; mais à mon avis, s’il vous dit qu’il ne peut absolument pas la payer, il faut être prêt à lâcher du terrain.

Pensez bien sûr à mettre par écrit une convention de résiliation amiable signée des deux parties. Au besoin avec l’assistance d’un professionnel.

A mon avis, votre objectif devrait se limiter à ne pas perdre d’argent : se faire payer les loyers jusqu’au bout de son occupation effective, c’est déjà pas mal. Si vous connaissez des exemples de fin d’entreprise, vous savez que, pour un créancier, réussir à récupérer la totalité de ce que lui doit l’entreprise en difficulté, c’est déjà rare et remarquable !

Quel est le marché des locaux commerciaux ? Zone plutôt tendue, ou plutôt calme ?
Des locaux restent vacants plusieurs semaines/mois/années ?

Soit vous tirez sur le locataire actuel car vous savez que vous aurez de la vacance locative par la suite.
Soit vous en profitez pour ajuster le loyer au départ de ce locataire, vous sélectionnez un locataire et vous rédigez un nouveau bail avec vos conditions.

Ça dépend du dynamisme de votre zone.

Avez vous posté votre annonce leboncoin ? Un retour ? Des visites ?
S’il y a un kebab juste à côté, est ce qu’un autre restaurateur peut être intéressé : pizzeria, sushi, ..?

Le départ d’un locataire n’est pas toujours une mauvaise chose.
Pour les bureaux achetés, avec locataire en place : 3450€/annuel. Ils ont demandé à partir, je n’ai pas cherché dans leurs baux quel était le préavis, j’ai directement cherché des locataires. Loyer actuel 6540€ HC, TF a leur charge.
C’est l’occasion pour vous de choisir, et d’avoir un bail qui vous convienne mieux.