Résidence Principale : actif, investissement ou passif ?

Je suis d’accord avec tous ces arguments de "William Bernstein".

J’ajouterais : bien souvent, l’investissement dans une résidence principale correspond à un logement plus grand ou plus luxueux que ce qu’on prendrait "raisonnablement" en location.

Lorsque la famille croît en nombre, il y a souvent une surévaluation/anticipation des besoins. Et dans le sens "famille qui décroît", c’est pire : quand les enfants partent, combien de parents revendent la maison ou louent les chambres restées vides ? Non, on conserve scrupuleusement les chambres des enfants pour les loger quand ils reviennent. L’argent immobilisé dans la maison ne produit rien et on a des chambres vides qui ne servent à personne.

Après, ce n’est pas une critique ; chacun fait bien comme il veut. Mais c’est comme quand on cherche à justifier qu’on a "besoin" d’une grosse voiture parce qu’on fait beaucoup de route : on évoque un besoin pour justifier un luxe. Il serait plus honnête de dire "je sais que je prends un bien qui excède mon besoin, c’est un luxe, mais j’aime ce luxe et je peux me le payer, alors laissez moi dépenser mon argent sur ce luxe qui me plaît".

Je ne comparais pas la voiture et la maison, mais je parlais du mécanisme qui fait prendre plus grand que son besoin, tout en disant qu’on en a vraiment besoin, et qui me semble le même dans les deux cas.

Alex vous nous avez habitué à mieux…
Le seul critère "grosse" donc "lourde?" ne suffit pas, question de génération aussi, une R25 contre la dernière Clio je préfère être dans la Clio (enfin non je préfère être chez moi devant la TV).

@bernard2k, sissi et tous les autres,
en effet, je respecte totalement le choix de ceux qui achètent, c’est leur droit le plus naturel.

Je voulais juste apporter ici une approche légèrement contrariante dans cet océan de pensée unique concernant l’achat de sa RP véhiculé par les médias et nos gouvernements.

Je vois énormément de jeunes trentenaires autour de moi pour qui il faut acheter à tout prix pour "profiter des taux historiquement bas". C’est oublier que l’inflation n’a jamais été aussi faible, sans parler des risques de déflation/stagflation que nous encourrons dès que les banques centrales arrêterons de "subventionner" l’économie et c’est oublier aussi que nos salaires ne sont plus indexés sur l’inflation.

Devenir propriétaire le plus tôt possible, ça a été hyper rentable pour la génération des baby boomers et de ceux qui ont connu des périodes de fortes inflation car en effet, l’immobilier s’appréciait de l’inflation tous les ans et les crédits contractés ont vite été effacés par cette même inflation.

Mais étant donné les niveaux de taxation actuels (fdm, tf…), les niveaux élevés de prix dans les grandes métropoles (en multiples du revenu disponible des ménages, cf Jacques Friggitt*) par rapport à la moyenne historique longue, ou même en multiple de loyers, et le besoin de mobilité professionnelle et géographique qu’impose notre environnement économique, il n’est à mon sens pas systématiquement plus rentable financièrement d’acheter plutôt que de louer…

Je termine par ces quelques articles/podcast pour alimenter notre réflexion et pour la richesse de notre débat ;-)
Why your house is a terrible investment:
http://jlcollinsnh.com/2013/05/29/why-y … nvestment/

https://archive.org/details/jlcollinsnh … investment

*Sources:
http://www.cgedd.developpement-durable. … 48.html#a1

http://www.cgedd.developpement-durable. … a1048.html

roudoudou a écrit :

quel rapport avec une voiture qui est un bien se dévaluant dans le temps (rapidement) et un actif réél en dimension finie qui a une valeur (forte) d’utilité et qui s’apprécie sur longue periode ?

Mon intention n’était pas de faire une comparaison voiture/maison, mais de parler du mécanisme psychologique sous-jacent, comme je l’ai expliqué ensuite ; néanmoins, la comparaison voiture/maison n’est pas peut-être pas aberrante, et peut donner quelques réflexions intéressantes :

- voiture se dévaluant rapidement : qu’est-ce qui empêche de maintenir une voiture parfaitement à l’état du neuf ? On peut remplacer toutes les pièces au fur et à mesure qu’elles lâchent. Problème, le coût. Vous me direz "mais il y a aussi l’obsolescence". Là aussi, on pourrait très bien équiper un véhicule en seconde monte. Clim en seconde monte : possible. Régulateur de vitesse en seconde monte : possible. Evidemment, des technologies plus étroitement liées à la voiture sont plus difficiles à installer, type airbag, ESP, etc. Mais là aussi, la limite principale est le prix de ces installations.

- bon, mais pour la maison, y a-t-il un phénomène comparable ?
Prenons la référence : une maison moderne et neuve. Isolation RT2012, prises réseau, domotique, déco dans l’air du temps, etc.
Prenons maintenant deux villas "standard" construites fin des années 1960, dans ce qui était à l’époque un village, désormais la banlieue très cossue des rurbains attirés par la grande ville voisine mais qui veulent "avoir un jardin".
- l’une n’a été quasiment pas entretenue. Elle vaut combien ? A peine plus que le terrain constructible. Je connais des cas de ce type. Alentours de Toulouse ou de Lyon, je ne vais pas citer les communes mais j’ai des cas précis. La maison peut se vendre dans les 350 k€, le terrain constructible seul vaut déjà 300 k€. Les gens qui achètent refont souvent tout l’intérieur, en ne gardant que les murs, et encore : modification d’ouvertures, extension, etc. Ca coûte presque aussi cher que de construire à neuf, preuve qu’ils achètent surtout le terrain. On voit aussi des achats par des promoteurs, qui rasent la maison pour mieux valoriser le terrain : création d’un lotissement ou construction d’un petit immeuble. L’amortissement comptable pratiqué sur l’immobilier professionnel (LMNP ou LMP ou structure IS) n’est pas aberrant car l’immobilier s’use vraiment. La valeur ultime d’une construction non entretenue est zéro. Elle est tellement vieille qu’elle est devenue "économiquement irréparable" et qu’il vaut mieux raser ou ne garder que les murs. C’est le terrain qui vaut encore de l’argent, pas la maison.

- l’autre maison a été parfaitement entretenue au goût du jour. Pour être au top, il faut avoir complètement isolé la maison (pas d’isolation fin des années 60, même dans les murs !), changé la chaudière déjà deux fois, changé les fenêtres déjà deux fois (double vitrage milieu des années 70 car choc pétrolier ; nouveau changement entre 2000 et aujourd’hui car les vieux double vitrage étaient abîmés, pas du tout aux normes actuelles et d’apparence démodée), ajouté une clim sans doute, refait complètement l’intérieur y compris le sol (les carrelages fin des années 60 sont terriblement datés), créé et entretenu un jardin paysagé agréable à l’oeil du rurbain, posé une piscine, ajouté une véranda, changé le portail et la porte de garage pour des modèles avec télécommande, fait re-traiter la charpente, changer quelques tuiles, probablement refaire complètement le crépi de façade qui était fissuré ou décoloré, fait reprendre complètement l’assainissement individuel pour se connecter au collectif ou bien pour refaire un individuel compatible SPANC, rénové complètement l’installation électrique, etc. Certes, cette maison rutilante vaut 700 k€, mais quelle fortune y a été engloutie en entretien et améliorations ?

Donc, déjà, on voit que la valeur "qui s’apprécie sur une longue période" nécessite, pour s’apprécier, des travaux très conséquents pour l’entretien mais aussi pour améliorer afin de se tenir au goût du jour en termes de déco et de fonctionnalités. Et une bonne partie de cette "appréciation de valeur" est souvent liée au terrain lui-même, à l’emplacement ; la construction qui est dessus, si on pouvait analyser sa valeur indépendamment du terrain, ne vaut plus grand chose si elle n’a pas été entretenue ; et vaut cher si elle a été améliorée pour correspondre au goût et aux normes actuelles mais moyennant des dépenses très conséquentes.

Et enfin, concernant cette appréciation de valeur : certes, le marché immobilier a fortement augmenté dans le passé. Encore faudrait-il corriger de l’inflation. Mais, va-t-il continuer ? Peut-on dire aujourd’hui avec certitude : "j’investis dans ma RP car je suis certain que sa valeur va s’apprécier" ?.

Au total, l’appréciation de valeur est loin d’être garantie ; et ne se fait pas sans des travaux d’entretien et d’amélioration coûteux.

Chacun son choix en terme d’achat ou de location pour la RP. Comme l’indique SISSI, il faut faire le bilan financier.

Personnellement je raisonne comme pour un placement. Étant très bricoleur, j’achète peu cher et je rénove.  Comme pour les placements importants, c’est un choix familial car il faut accepter de vivre dans la poussière quelques années. L’objectif étant que ma RP ne me coûte rien soit : frais de notaire+intérêt emprunt+matériaux+taxe foncière = plus value.

J’ai revendu ma rp il y a 2 ans avec une très bonne plus value mais opération réalisée sur 15 ans entre achat et revente donc difficile de faire le bilan. J’ai racheté une rp 50% sur prix de la vente. Objectif de revente d’ici 6/8 ans.

Nous sommes en cours de revente de la rp de ma compagne(acheté il y a 30 mois), on verra bientôt si nos espoirs se concrétisent.

Par contre, il ne s’agit pas de faire ces opération trop régulièrement sous peine d’avoir des remises en question de la part de l’administration fiscale.

naphto a écrit :

Je ne comprends pas ce consensus sur le fait qu’une résidence principale soit un passif et pas un actif

C’est vrai, tout le monde à l’air d’accord…:-)

Il ne s’agit pas d’opposer l’achat de sa RP vs l’investissement d’un bien à des fins de location.
Mais bien achat RP vs location de son logement.

Et je rejoins Bernard2K sur le gouffre que represente l’entretien se da RP si on espère conserver sa valeur à concurrence des biens neufs.

La France n’est pas que la France des grandes métropoles où, en effet, Les biens meme les plus pourries trouveront toujours acquéreur à n’i.porte quel prix.
Mais alors il faut se poser la question du nombre d’années à attendre pour que ces acquéreurs puissent fire une PV sur leur bien.

Et tout le monde ne possede pas des capacités de bricolage afin de limiter les dépenses de rénovations.

Il ne faut pas être trop manichéen, selon comment elle est gérée, la résidence principale peut être un avoir ou passif ou actif.

Passif dans la plupart des cas : achat sans rentabilité importante/suffisante (loyer fictif) sans valorisation à la revente (ni amélioration, ni prix d’achat attractif) = il est largement préférable de louer

Actif : prix d’achat permettant un bon niveau de rentabilité, amélioration, cession d’un morceau de terrain etc permettant une plus value à la revente.

A titre d’exemple grâce à une opportunité à l’achat + négociation j’obtiens une rentabilité de 8% nette sur ma RP (toujours loyer fictif et charges incluses). En ayant largement renové/architecturé le bien en intérieur + extérieur et ajouté un niveau soit + de 50m2 pour moins de 5K€ (l’aménagement avait déjà été vaguement commencé) j’espère bien obtenir une plus value à la revente malgré un marché local pas trop dynamique.

J’ajouterai que la RP sans crédit (notamment grâce à la plus value sur la RP précédente) a fortement contribué au climat de confiance auprès de 2 établissements bancaires qui ont financés pour une somme bien supérieure des biens locatifs (et bien au delà de ce que mes revenus devraient permettre selon les critères bancaires).

Le débat est mal cadré dans le sens où une RP recouvre en réalité un éventail de choix considérable. Il est parfaitement possible de choisir une RP qui soit "productive" (dans mon cas, elle me permet de déduire les intérêts de l’emprunt et 50% des travaux effectué de l’assiette de mon IR, tout en génèrant un petit revenu grâce au loyer du local commercial au RdC) comme il est possible de choisir un albatros au sens de Coleridge : mes parents qui ont dilapidé leurs économies d’une vie pour acheter bien trop cher un pavillon atroce qui coûte une fortune à chauffer l’hiver et devient brulant en été - sans compter les frais d’entretiens et les impôts qu’il génère !

Comparé à une location à fonds perdu, ma RP avec son cashflow positif est un actif malgré la dette contractée pour son achat. En revanche, mes parents seraient bien plus heureux en tant que locataire.

Le choix et les critères dont il découle est en adéquation avec la culture économique de la personne ; le vulgum pecus aura tendance à suivre des "coups de coeur" en se plaçant dans une optique de consommateur, sans s’inquiéter d’autre chose que de trouver un établissement pour le financer. Un individu avec une mentalité d’investisseur choisira un bien qui lui convient mais sert aussi ses objectifs (productif).

Au final, la RP est une terre de contraste ?

En plus vous parlez tous de maison alors que la plupart des gens vivent en appartement en zone urbaine.

Vous sous estimez aussi le fait que pour louer il faut un CDI toussa.. à tout moment (IH a déjà parlé des problèmes liés au fait d’être "rentier" sur les dossiers en France) et personne n’a parlé de l’assurance de prêt qui vous couvre contre tout accident (santé etc…).

Quand on achète tout est figé.

Bref dans un bilan classique un bien immo RP ou non se place à l’actif dans la section immobilisation. Ca n’a jamais été un passif, les couts associés sont des couts d’usage (si vous voulez pour maintenir la valeur) mais le foncier s’apprécie sans l’entretien (comme il a été dit).

C’est juste que vous ne mesurez pas la valeur d’usage que procure une RP.

En effet si on achète une maison ou il faut refaire la toiture tous les 8 ans dans une zone pourrie c’est plus un gouffre qu’autre chose, mais je doute qu’un appartement avec un emplacement centre grande ville soit un "passif" et ne soit pas liquide pour être revendu aujourd’hui…