Résidence Principale : actif, investissement ou passif ?

Tout à fait , la PV est compliqué à déterminé.
Mais honnêtement , sur les prix actuels à x2.5 je reste dubitatif.
Mais c’est important de le rappeler, il y a eu en effet sur les 20 dernières années une augmentation significative de l’immobilier.

Je reste le premier à avoir fait de bonne PV sur des achats reventes de ma RP qui m’a payer plus de la moitié de ma RP actuelle.
Mais dans un contexte de taux relativement bas qui dope les prix actuels, je pense pas que les prix vont augmentés comme les 20 dernières années.
Apres je l’espère moi qui ai beaucoup d’immobilier…

Un actif ou passif ? bien sur que c’est un actif !
être chez soi, "faire sa maison", c’est sans doute un des plus grands moments dans une existence.
cela n’a pas de prix, et cela apporte une sérenité que peu de choses vous apporteront.
entretenir sa maison, son jardin, c’est un plaisir rare.

Job a écrit :

Vous aurez beau écrire tout et son contraire, avoir son toit sur la tête est plus rassurant que d’avoir à quitter les lieux quand votre proprio vous le notifie
c’est la raison pour laquelle j’ai fui les locations

C’est intéressant comme raisonnement.
Personnellement je me sens beaucoup plus libre en tant que locataire de pouvoir changer de ville, de région, ou de pays à tout moment sans aucun fils à la pate.
De pouvoir aller vers plus grand ou plus petit en fonction de l’évolution de ma structure familiale avec 1 mois de préavis (zone tendue oblige, merci la loi Alur).
Libre de faire intervenir le proprio dès qu’il y a le moindre problème (fuite, portail qui ne fonctionne plus).
Libre de maitriser à 100% mes cash out pour le poste logement.
Libre d’utiliser mes revenus pour investir plutôt que pour acheter de jolis meubles ou de belles décorations, ou un beau jardin ou une belle piscine…

Une fois de plus, en cas de grosse crise économique, de perte d’emploi ou de précarité, on est davantage protégé en tant que locataire qu’en tant que propriétaire.
Quand vous avez un crédit, c’est le banquier qui a le droit de saisir votre maison/appart à tout moment.
Le toit n’est pas tant le votre que celui de votre banquier ;-)

Locataire d’un proprio pendant 5-10 ans, ou d’un banquier pendant 20-25 ans, à vous de choisir ?
Je préfère rester locataire assez longtemps pour avoir l’apport suffisant pour ne pas avoir à m’endetter sur plus de 10 ou 15 ans ;-)

@Skywalker31, émotionnel et investissements ne font pas très bon ménage ;-)`

@Faith: +1.
Vous développez de manière très claire l’argument que j’exposais quelques posts ci-dessus, à savoir que les besoins des occupants changent souvent au bout de quelques années, en terme de localisation géographique et/ou de surface et/ou de nombre de pièces.

Un occupant locataire peut, facilement et pour un coût modique, déménager vite pour un logement plus adapté.

Un occupant propriétaire est coincé:
- soit il déménage, mais la revente puis l’achat lui coûtent 5% en frais d’agence + 7% de droits de mutation / frais de notaire
- soit il reste dans le logement devenu inadapté, ce qui a un coût élevé, d’opportunité (par exemple: il aurait pu investir la différence entre les deux prix, si ses besoins en m2 ont baissé), d’entretien et de transport plus long (temps et argent).

@Alex44,
c’est à cela que servent le PEL à 2,1% nets au taquet ainsi que les bons fonds Euros tels Netissima et Suravenir Opportunité, pour faire fructifier l’apport (20-40% de down payment) qui serviraient pour actionner l’utilisation du "call option" immo en cas de crise économique et de baisse significative des prix de l’immobilier.

Je vous rassure, j’aspire aussi à posséder un jour mon lopin de terre avec ma maison, et à pouvoir y planter mes Cèdres du Liban et Séquoias Sempervirens et autres Albizias préférés. Mais je ne vois aucune urgence à s’y précipiter le plus tôt possible, ni à en devenir esclave (dettes, entretien, maintenance, statut social…).

Le monde est rempli d’opportunités et de possibilités.
Vouloir à tout prix s’assurer un toit dans un quartier particulier, dans une ville particulière pour vite se protéger, c’est raisonner comme si le monde était clos et limité.

D’autre part, la démographie vieillissante de notre continent Européen fait que d’ici 15 à 20 ans il y aura mathématiquement moins de jeunes ménages solvables pour acquérir tous les biens immobiliers des personnes âgées qui vont nous quitter. C’est ce que connait le Japon depuis 20 ans…à méditer…pour ceux qui rêvent de belles PV…

Le livre de Kiosaki  - et le fait qu’il considère la résidence personnelle comme un passif - m’a bien fait réfléchir. Idem pour le post de cricri77700 et son choix de passer en location.

D’ailleurs, j’ai solutionné le problème, je n’en tiens pas compte dans mon patrimoine même si je l’ai intégralement remboursée.

Tant qu’elle ne me rapportera pas une rente (panneaux solaires, sous location, etc.), je ne la considèrerai pas comme un actif.

Hidalgo04 a écrit :

Peut-être que votre rendement s’explique du fait que vous travaillez dans une profession liée à la justice et que vous avez eu accès à des biens saisis ou vendus aux enchères à prix bradé, ou que vous avez réalisé vous même les travaux à moindre frais, et/ou que vous faites du AirB&B ou de LMNP, ce qui demande une présence et du temps que je ne pourrais pas consacrer.

Non, et 3,6% (nets, car potentiellement en LMNP) ca n’a rien d’exceptionnel.

Hidalgo04 a écrit :

PS: avouez qu’une seule année d’historique c’est peu pour tirer des conclusion quant à la vacance locative, les frais…?

Je ne pense pas qu’il puisse y avoir de vacance locative sur Paris centre, mais qui sait…

Hidalgo04 a écrit :

Une fois de plus, en cas de grosse crise économique, de perte d’emploi ou de précarité, on est davantage protégé en tant que locataire qu’en tant que propriétaire.
Quand vous avez un crédit, c’est le banquier qui a le droit de saisir votre maison/appart à tout moment.
Le toit n’est pas tant le votre que celui de votre banquier ;-)

C’est inexact car c’est négliger complètement les assurances de prêt. Et je ne pense pas qu’en étant locataire vous soyez vraiment plus protégé…

Hidalgo04 a écrit :

D’autre part, la démographie vieillissante de notre continent Européen fait que d’ici 15 à 20 ans il y aura mathématiquement moins de jeunes ménages solvables pour acquérir tous les biens immobiliers des personnes âgées qui vont nous quitter. C’est ce que connait le Japon depuis 20 ans…à méditer…pour ceux qui rêvent de belles PV…

La cause de la baisse des prix au Japon n’est pas celle ci, elle provient d’une crise économique qui a vu la chute des Kereitsu dans les années 1990 et le pays n’a pas réussi à sortir de la déflation depuis.

Fantasmer sur une baisse immobilière pourquoi pas, cela peut arriver mais comme je l’ai dit dans un de mes messages le problème avec l’immobilier (pour une RP) c’est que si vous n’êtes pas long vous êtes short, il n’y a pas de position neutre.

Pour faire écho à vos références, certains sur immobilier danger ou bulle immobilière attendent une baisse depuis 2005 soit, 12 ans, il faut dire que pour retrouver le niveau de 2005 il faudrait maintenant presque 40% de baisse, et qu’entre temps certains ont payé 12 ans de loyer…

D’autre part il faut toujours comparer à un bien semblable, louer un 3p dans mon cas c’est 1700 euros de loyer hors charges, je préfère rembourser un crédit et "capitaliser".

Hidalgo04 a écrit :

Votre réaction est amusante

Non

Hidalgo04 a écrit :

comme si j’avais touché à un tabou

Du tout,c’est votre façon de caricaturer la chose qui est étrange.

Hidalgo04 a écrit :

comme si j’avais osé m’interroger sur l’existence de dieu devant un curé.

Pardon?

Hidalgo04 a écrit :

"Abstenez vous" on voudrait donc interdire de penser différemment ?

Non, on est sur un forum d’investissement, pas dans la camionnette de la voyante du coin.

Hidalgo04 a écrit :

Ou bien serait ce une forme de vérité trop dure à entendre et accepter ?

Vous ne comprenez décidément pas.

Hidalgo04 a écrit :

L’état devrait t-il lui aussi s’abstenir de plannifier la projection du nombre d’actifs par rapport au nombre de retraités dans 15 ou 20 ans ?
Demography is destiny.

Hors-sujet, je ne vous parle pas de l’état mais de vous.

Hidalgo04 a écrit :

Soyez rassuré je n’ai aucune certitude. J’essaye simplement d’être le plus rationnel possible dans des prises de décision qui ont un impact significatif sur ma capacité à atteindre lindependance financière et continuer à vivre correctement et librement pour le restant de mes jours tout en laissant quelque chose pour my children & charities.

Je ne vous crois pas et cela transpire dans vos écrits. Vous assénez vos certitudes de façon dogmatique et caricaturale. Cela ne peut que nuire à la rationalité de votre point de vue.
Vous remarquerez que je ne me suis pas prononcé depuis le début et suis bien plus circonspect que vous dans un sens comme dans l’autre sur ce sujet.

koldoun a écrit :

Le loyer que vous ne devez plus verser à un autre!

=> vous devez désormais le verser à votre banquier et d’un montant très souvent supérieur au loyer d’un bien similaire, ce qui se traduit par moins d’argent à investir tous les mois (Pay yourself first, not your banker ;-)

koldoun a écrit :

C’est une épargne mensuelle "forcée", sur laquelle on ne peut pas rogner (envie de partir au bout du monde… comment payer cela… bah j’ai une belle PV latente, je la prends… impossible avec la RP, ou très difficile par rapport à 2-3 clics sur son compte titre)
La valeur de la maison est divisée par 3?
Pas gai, oui, mais en attendant, vous et votre famille avez un toit, vous êtes à l’abris du vent, et ne mourrez pas de froid en hiver.
Vos actions sont divisées par 3?
Pas gai, mais même pas possible de se chauffer avec les actions depuis que tout se fait sur le net…

Vous parlez d’épargne forcée comme si nous étions des enfants incapables de résister devant la tentation des bonbons.
Personnellement je suis plus motivé à l’idée d’atteindre l’indépendance financière le plus vite possible que de me payer un voyage ou une voiture neuve. "Short term pain, long term gain". "Delaying gratification", c’est dans ma nature."
Je réussi à mettre davantage de coté tous les mois pour investir dans des investissement productifs que mes amis du même âge qui claquent tout dans un crédit immo sur les 25 prochaines années.
Ils hyper-concentrent leur patrimoine des 25 prochaines années sur leur RP, sur une ville, que dis-je sur un quartier, sur une rue ! Ca va à l’encontre du bon sens.

Si La valeur de mon portefeuille de valeurs mobilières est divisé par 3, ça me fera mal émotionnellement, mais :
1- les actions continueront à cracher des dividendes, de la même manière qu’un bien locatif ou des SCPI cracheraient un loyer. Le rendement (dividende/cours de l’action) n’en serait que meilleur.
2- Comme je suis en phase de capitalisation, je verrai un baisse de 66% comme une aubaine pour investir massivement à bon compte et profiter pleinement des soldes.

En cas de dépression comme en 1929, si nous venions à "perdre notre toi" de locataire, il y a toujours nos parents, grands parents et famille pour nous accueillir.
En cas de dépression, le propriétaire avec un crédit immo et qui aurait perdu son job n’est pas à l’abris de se voir exproprié par son banquier.

Je tiens juste à rappeler que mon épouse et moi-même avons plus de 500k€ d’épargne et que nous sommes dans une logique autre que vouloir nous protéger du froid ou du vent à tout prix.
De la même manière que Warren Buffet refuse de surpayer une entreprise, nous refusons de sur-payer notre RP au dessus de sa valeur intrinsèque. Nous attendons les soldes ;-) Ca mettra peut-être 5, 10, 15, 20 ans, mais nous savons être patients.

alex44 a écrit :

Ps: j’espère que vous ne vous vous privez pas trop quand même (voyage loisir), il faut savoir aussi en profiter, la mort est à tout les coins de rue , et avec l’age certaines choses n’ont pas la même saveur !

justement, j’ai l’impression de beaucoup moins me priver et de faire moins de sacrifices que mes amis qui viennent d’acheter avec un crédit immo sur 25ans.
Combien de primo accédants ai-je entendu dire, cette année on ne part pas en vacances car on vient d’acheter et on a des dépenses supplémentaires innatendues.

Pour nous c’est ski tous les hivers, plusieurs voyages à l’étranger par an…plutôt que des possessions matérielles nous achetons des expériences.

Hidalgo04 a écrit :

=> vous devez désormais le verser à votre banquier et d’un montant très souvent supérieur au loyer d’un bien similaire, ce qui se traduit par moins d’argent à investir tous les mois (Pay yourself first, not your banker ;-)

Argument déjà partiellement faux:
- considérer que l’argent versé à la banque soit à fond perdu n’a pas de sens, à moins de considérer qu’un jour l’immobilier vaudra 0. Même sans le moindre entretien c’est une situation très peu probable.
- dès 7% de rentabilité, le loyer économisé est supérieur au remboursement
- le crédit se termine au bout de 15/20/25 ans, le loyer continue pendant potentiellement 60/70 ans de plus
- le crédit, surtout à 110%, offre un levier énorme (qui a les inconvénients de ses avantages, bien sur)

Ensuite, il est d’autant plus faux qu’il est démonté par un simple contre-exemple:
Je ne pense pas que vous remettrez en cause le fait qu’un appartement locatif soit un investissement qui puisse être rentable. Une personne achète un studio et s’y loge le temps de rembourser le prêt (mettons 15 ans), puis le me en location, tout en louant lui même de son coté (l’opération n’est pas optimum en terme de rentabilité et/ou fiscale, mais peu importe)
Au bout de ces 15 ans, la personne en question n’aura pas "aucun patrimoine", mais aura quand même au moins un studio en location. Il a donc bien investit son argent dans l’immobilier.
Par conséquent, la différence se base uniquement sur le rendement de cet investissement (avec levier, rappelons le)

Je réussi à mettre davantage de coté tous les mois pour investir dans des investissement productifs que mes amis du même âge qui claquent tout dans un crédit immo sur les 25 prochaines années.

Argument irrecevable.
J’ai réussi à mettre énormément plus de coté que mes collègues et même que mes chefs tout en achetant ma résidence principale (plusieurs fois, d’ailleurs)

Ils hyper-concentrent leur patrimoine des 25 prochaines années sur leur RP, sur une ville, que dis-je sur un quartier, sur une rue !

Ceci est un argument recevable contre la RP. mais il est valable contre l’investissement immobilier physique en général.
Quoique, il n’est recevable que dans le cadre d’investisseurs n’arrivant pas à épargner en parallèle de l’achat de leur RP.
Or un investisseur n’achetant pas sa RP n’aura comme capacité d’épargne supplémentaire que la différence entre son loyer et le remboursement théorique de son crédit.
Soit 0€ à 7% de rentabilité, et maximum 250/300€ /mois en cas de rentabilité plus basse.

Ce n’est pas avec 300€ par mois qu’on devient un riche investisseur.

Hidalgo04 a écrit :

justement, j’ai l’impression de beaucoup moins me priver et de faire moins de sacrifices que mes amis qui viennent d’acheter avec un crédit immo sur 25ans.
Combien de primo accédants ai-je entendu dire, cette année on ne part pas en vacances car on vient d’acheter et on a des dépenses supplémentaires innatendues.

Ca n’a pas grand chose à voir avec l’acquisition de la RP.
Certains sont naturellement dépensiers, d’autres non.
Au risque de me répéter: j’ai acheté une RP en même temps que certain de mes collègues, avec un salaire inférieur, et j’ai pourtant beaucoup plus de patrimoine qu’eux. (et beaucoup plus qu’un ami qui est resté locataire pendant ces 15 années, malgré son salaire supérieur au mien)

Bref, vous faites des observations subjectives et essayez d’en tirer des conclusions qui s’avèrent subjectives également.

Hidalgo04 a écrit :

justement, j’ai l’impression de beaucoup moins me priver et de faire moins de sacrifices que mes amis qui viennent d’acheter avec un crédit immo sur 25ans.
Combien de primo accédants ai-je entendu dire, cette année on ne part pas en vacances car on vient d’acheter et on a des dépenses supplémentaires innatendues.

Il faudrait une étude pour savoir s’il y a davantage de locataires ou de propriétaires qui ont des difficultés à boucler les fins de mois…
Je ne vois pas le rapport en fait, je pense que les primo-accédants qui se "privent" n’ont pas des revenus en rapport avec les votre, pourtant vous faîtes le parallèle.

Hidalgo04 a écrit :

Pour nous c’est ski tous les hivers, plusieurs voyages à l’étranger par an…plutôt que des possessions matérielles nous achetons des expériences.

Est-ce un argument ou du hors-sujet? Car je ne savais pas que sur les pistes de ski il n’y avait principalement que des locataires. De même à l’étranger.

Et que pensez-vous de ceux qui louent leur RP en saisonnier pendant qu’ils partent en vacances au ski ou à l’étranger, ce qu’un locataire n’a pas le droit de faire sans l’accord de son propriétaire…

Cette situation vous convient on ne cherche pas à vous démontrer que vous avez fait un mauvais choix mais pourquoi s’obstiner à tirer des généralités?