Résidence Principale : actif, investissement ou passif ?

koldoun a écrit :

Mais bien sûr que si, vous obtenez déjà une rente! Le loyer que vous ne devez plus verser à un autre!

C’est une façon de voir effectivement.

Si je prends la définition de l’actif sur Wikipedia, je cite

wikipedia.org a écrit :

Un actif est un élément identifiable du patrimoine d’une entité ou d’un agent économique (ménage, entreprise, etc.) ayant une valeur économique positive, c’est-à-dire générant une ressource que l’entité contrôle du fait d’événements passés et dont cette entité attend un avantage économique futur (art. 211.1 du Plan comptable Général français). La définition selon les normes internationales est presque identique.

Ainsi pour être considéré comme un actif, une habitation devrait générer des ressources ET procurer un avantage futur.

Mon habitation ne génère aucune ressource. Elle en génerera peut-être lors de sa revente (avantage économique futur) mais l’ayant vendue elle ne pourra être considérée comme un actif.
Certes une fois remboursée, elle permet d’économiser un loyer. C’est donc bien un avantage économique futur néanmoins elle ne génère pas pour autant des ressources, sauf si panneaux solaires, etc.

Le problème c’est que la définition de actif varie. Ainsi toujours sur la page de wikipedia :

wikipedia.org a écrit :

L’actif désigne en comptabilité générale l’ensemble du patrimoine de l’entreprise, c’est-à-dire tout ce qu’elle possède

Donc sur le plan de la comptabilité générale, la résidence principale est bien un actif.

Chacun prendra la définition qui lui conviendra le mieux.

Pour ma part, dans un optique de devenir rentier, ma résidence principale ne génère aucune rente - elle me permet d’économiser un loyer - mais elle a un coût d’entretient que je dois budgeter. Je ne la classe pas parmi les actifs. D’ailleurs, je l’exclus de mon patrimoine.

Il y a des années j’étais "très achat résidence principale" et je ne comprenais pas ceux qui pensaient autrement. Aujourd’hui, je suis bien moins catégorie et c’est au cas par cas. Un résidence principale est aussi un frein à la mobilité (il y a une étude montrant une corrélation entre achat résidence principale et chômage) et un manque à gagner pour le gouvernement (il ne touche pas les prélèvements sociaux sur les hypothétiques loyers) mais ce sont d’autres débats.

Dernière modification par rocc (20/08/2017 10h03)

rocc a écrit :

Mon habitation ne génère aucune ressource.

Elle génère un service appelé le logement.
Le logement est une des ressources satisfaisant un des besoins primaires de tout homme.

Philippe30 a écrit :

Dire que l’on gagne à louer au lieu d’acheter une RP n’a pas de sens , il faut juste acheter la bonne RP au bon moment dans sa vie.

Ne soyons pas aussi catégoriques. Il y a de nombreux cas où louer reste l’opération la plus rentable.
"juste acheter la bonne RP au bon moment" est une phrase simple mais qui peut s’avérer compliquée/impossible à mettre en oeuvre (le divorce impromptu a été mentionné précédemment, mais il y a d’autres exemples, comme la perte d’emploi, un déménagement forcé, l’enfant innatendu, etc)

Je rappelle pour les non rentiers que votre retraite sera égale à votre salaire brut / 2 alors si en plus il faut payer un loyer …..

Nombreux sont ceux qui y arrivent.
Mais effectivement, c’est un point à ne pas négliger.

"Pourquoi ne pas revendre cette RP à une SCI IR détenu par Mr et Mme Cricri77000  ?"

Bonjour phillipe.
Il me semblait que c’était pas légal ?
Si c’est légal cela changerait beaucoup de chose ( madame serait contente ) mais à calculer ..

Vendre sa RP à une SCI personnelle est un choix possible mais condamnable par le fisc si l’occupation n’est pas donnée à titre gratuit.
L’utilité de posséder sa RP en SCI est surtout patrimoniale pour éviter des soucis de succession (non mariés, remariage, pb avec les enfants, patrimoine perso des époux différents, etc …)

La RP fait partie du patrimoine mais pas du patrimoine "financier" même si l’achat est un bon moyen de construire un patrimoine dont le rapport sera perçu à terme (éviter de payer un loyer une fois l’emprunt remboursé dasn 15-20 ans)) . L’explication qu’elle nous fait économiser un loyer est dangereuse et certains y voient l’occasion de créer un impôt sur un loyer fictif de la RP . Voilà comment on peut tendre le bâton pour se faire battre.
Je lis certains d’entre vous dire qu’en cas de revente ils feront une plus value …oui peut être
Ill ne faut pas tout "financiariser" !  Sinon pourquoi ne pas nécessairement choisir un conjoint riche , rouler dans une vieille voiture , faire des enfants ( qui coutent cher ) , etc… Je force le trait bien entendu.

J’ai une question . Vous cotisez à des caisses de retraite : intégrez vous le capital ainsi constitué dans la catégorie "obligations" de votre patrimoine ?

Hidalgo… désolé… mais à partir du moment ou ma mensualité me permet d’être PROPRIETAIRE, je me paie moi, et pas mon banquier.
Lui, je lui laisse une part de la mensualité pour le fait qu’il m’ai prêté l’argent, c’est donc normal.

Pour l’épargne forcée, si vous et les membres de ce forum n’avez pas besoin d’une telle contrainte, ce n’est pas le cas de la majorité des gens.

Et vous admettrez que les membres de ce forum, de par leurs démarches, ne sont pas représentatifs de Mr et Mme Tout le monde. Nous sommes quand même hors-norme, soyons honnêtes.

Demain au boulot, interrogez vos collègues "T.u connais Graham? T.u sais qui est Buffett? C’est quoi un MOAT? T.u connais un bon tracker indiciel?"  (énervant le robot qui m’enpêche de poster à cause des t.u)

Et vous comprendrez pourquoi je dis que nous sommes "hors-norme".

Il suffit de faire le tour de mes collègues et connaissances.

la majorité n’ont comme "fortune" que leur RP et un peu d’épargne de coté.
Les locataires n’ont qu’un peu d’argent de coté.

Mais le soucis principal, c’est que c’est la même chose dans leurs cercles familial.

Donc cas pratique :
Cas 1 : Vous, vos frères et soeurs, parents et grands parents êtes TOUS proprio de leur RP
Cas 2 : Vous, vos frères et soeurs, parents et grands parents êtes TOUS locataires

Pouvez-vous me dire quel cas est le plus enviable?
Qui transmet un patrimoine de génération en génération?
Quand mamie aura 90 ans, qu’elle aura besoin d’assistance médicale au quotidien, qui peut vendre sa RP, s’acheter un petit bien à coté de ses enfants, et utiliser le reste pour payer les soins?

Alors oui, vous me parlerez des dividendes qui paieront les soins de "mamie locataire", mais de nouveau, quelle %age de la population sait c’est quoi un dividende (enfin si, ils savent que ce sont les vilains capitalistes qui spolient le petit peuple, dixit les syndicats, parti socialiste etc)

Sinon, pas de soucis pour ma mamie de 92 ans, elle a sa RP, et touche également des dividendes

Comme moi en fait…

Pourquoi partez-vous du postulat obligatoire : RP = impossible de placer en bourse?

Et pour l’argument : "on peut toujours être accueillis chez ses parents"… donc un locataire qui a comme roue de secours un propriétaire… tiens tiens, ça me rappelle une histoire de cigale et de fourmis (c’est de l’humour)

Dernière modification par koldoun (20/08/2017 11h36)

Personnellement je regrette peu de ne pas avoir acheté sur Bordeaux à mon arrivée il y a 5 ans :

- Les prix ont certes augmentés de 20 à 25% (avec surtout 10% depuis un an et 1/2)
- Les taux à l’époque n’étaient pas ceux d’aujourd’hui (j’aurais pu par contre les renégocier, probablement une ou deux fois)
- Mais le loyer que je paye depuis n’a pas été revalorisé et est sous le prix du marché via une défiscalisation pour les proprio il me semble.
- Pour le même type de bien à l’époque il aurait fallu un crédit d’au moins 2.5 fois mon loyer sur 15 ans.
- Le bien acheté à l’époque ne me conviendrait probablement plus dans 1 à 2 ans et ne s’autofinancerait pas en location.
- Ce loyer m’a permis d’avoir une liberté de dépenses beaucoup plus importante que ça soit pour profiter, voyager ou investir en valeur mobilière.
- Ces investissements ont été très prolifique, avec beaucoup de travail, mais aussi de chance (TRI à environ 30% depuis 2012) ce qui je vous le concède, est un gros biais dans cette réflexion.
- Encore aujourd’hui je peux (à nouveau) arrêter de travailler pendant 6 mois sans trop d’appréhension ou déménager relativement rapidement.

La réflexion est différente pour ceux ayant pu investir en immo au début des années 2000 (on doit être à >+200%) et qui n’ont pas débuté en Bourse dans les très bonnes conditions post 2008.

Pour moi la RP est un investissement mais avec un taux de rendement peu prévisible et parfois négatif. De plus comme déjà dit c’est un frein majeur à la mobilité.

cricri77700 a écrit :

Dans mon cas , maison estimé à 250000 euros.
je vais prendre dans cette exemple une vente à 230000 euros pour être large.

Si je récupère cette somme, à 4% , cela me fait 9200 euros d’intérêt ( 4% entre immobilier/action me semble conservateur pour ma part )

Si je loue une maison identique à la mienne , j’en aurai pour 850/mois je vais même prendre 900 euros soit 10800 euros de loyer annuel + une économie de 2000 de TF ( chez moi c’est chère ) et l’entretien que j’estime à 100 euros par mois ( je pense être également dans une fourchette basse sur un calcul sur par exemple 20 ans ) soit 10800 euros - 2000-1200 = 7600 euros .

Je fais une économie de 1600e annuel.
Je place cette somme en intérêt composé à 4% sur 20 ans + les 230000 euros qui produise toujours 4% puisque j’utilise que les intérêts pour payer le loyer et qu’il me reste 1600 euros annuel en plus .
Le résultat est le suivant : 551603 euros dans 20 ans.

Je garde ma RP : 230000 euros.
je la revend dans 20 ans a 350000 euros ( bonne PV quand même ) je paye ma TF à 2000 euros par ans soit 40000 euros sur 20 ans.
Je paie également l’entretien à 25000 euros sur 20 ans ( je pense être réellement eb fourchette très basse )
Dans 20 ans j’aurai 350000 euros - 40000 - 25000 soit 285000 euros.

Dans mon cas , c’est du simple au double.

Bonjour,
Votre post m’a interpellé car j’avais fait ce calcul et obtenu un résultat bien différent. Je pense avoir identifié une erreur de raisonnement, je m’explique.

Dans le cas de la location, vous dites économiser la TF. Pourtant vous la comptez comme dépense dans le cas propriétaire. Vous la comptabilisez donc 2 fois. Il me semble que vous ne devriez pas retrancher les 65000€. En outre, seuls les 1600€ travaillent en intérêts composés. Les 230k€ travaillent pour payer le loyer.

En fait, dans le cas de la location, vous sortez 1600€/an (10800€ de loyers-9200€ d’intérêts) et dans le cas de la propriété 3200€/an. Imaginons que vous ayiez 3200€ de revenus annuels. Dans le cas 1, vous épargnez 1600€/an et dans le second cas, 0€/an.

Dans le cas de la location, vous avez donc 230000€+46000€ (1600€/an à 4%/an sur 20 ans). Dans le cas de la propriété, vous avez le montant de la vente.

On voit donc que tout dépend de la PV/MV, des dépenses liées à la propriété et du loyer. Néanmoins, on n’aura pas une différence du simple au double.

Depuis un smartphone, désolé pour les erreurs.

Adrien

Je vous remercie tous les deux d’avoir pris le temps de ne PAS lire mes messages d’hier qui devançait votre raisonnement et votre résultats

Un +1 en réputation m’aurait suffit, et vous aurait evité calculs et redaction à vous deux!

Oui c’était le calcul fait à l’arrache comme je l’avais dis.
Et nous en avions discuté il y a quelques mois sur un autre message ( sans erreur et avec des chiffres plus juste )…

Comme je l’ai dis plus haut , cela dépend effectivement de la PV mais aussi de l’augmentation du loyer, de la TF.. bref beaucoup de paramétre qui veut tout dire et son contraire ( et on le voit dans cette discution depuis quelques jours )

Et surtout des objectifs de chacun et du patrimoine de chacun.
Pour ma pars je suis surexposé à l’immobilier.
Louer à un sens si je continue à investir à 15/20%..
Récupérer le cash pour mieux diversifier également.
Ou récupérer mon cash et acheté via un crédit une nouvelle RP.
Ou louer une partie de ma maison ( sur deux niveaux avec 2 entrées séparés ) mais bon vivre avec son locataire moyen…

Pour ma pars c’est en pleine réflexion , je suis actuellement en négociation pour un immeuble de rapport avec 11 appartements et 1 garage , ouverture d’un PEA PME ect… Pour revenir à ce sujet cela dépend de mes choix future pour une bonne gestion patrimoniale.
je pense que cela a du sens de rester ou redevenir locataire pour beaucoup de gens et inversement…

Nota : je lis que chacun parle de son expérience ( avec son secteurs, ses connaissances , ses valeurs , son patrimoine ) qui forcément rendent des décisions multiple et donc des avis multiples… Je pense que c’est bien de prendre de chacun pour évoluer de son côté.

Hidalgo04 a écrit :

J’entends bien, mais le problème aujourd’hui pour des jeunes actifs dans de grandes métropoles comme Paris sans aide familiale ou donations c’est qu’ils doivent arbitrer entre soit devenir proprio, en engloutissant tout leur revenu disponible, soit de rester locataires et d’investir sur des valeurs mobilières et autres à côté.

Non.
Leur choix est: hyper-centre ou périphérie.

En hyper-centre, ils consommeront tout leur revenu disponible que ce soit à l’achat ou à la location.
En périphérie (de Paris), ils auront facilement un studio confortable à 150K€, soit un remboursement équivalent à la location d’un studio deux fois plus petit au centre.

De toute façon, avec la "règle" des 33% d’endettement, valable aussi pour l’accès à la location (demande de salaires équivalent à 3x le loyer), même en allant au maximum de leurs possibilités, il leur restera toujours autant à la fin du mois: 66% de leur revenu.
Locataire et propriétaire auront tous deux le même reste à vivre (grosso-modo, hein) et leur capacité d’épargne ne dépendra que de leur mode de vie… à ceci près que le propriétaire aura un studio d’avance dans son patrimoine.

Hidalgo04 a écrit :

J’entends bien, mais le problème aujourd’hui pour des jeunes actifs dans de grandes métropoles comme Paris sans aide familiale ou donations c’est qu’ils doivent arbitrer entre soit devenir proprio, en engloutissant tout leur revenu disponible, soit de rester locataires et d’investir sur des valeurs mobilières et autres à côté.

A mon sens, un jeune actif (on va dire < 25 ans, car la définition française qui semble s’étendre jusqu’à quasiment 35 ans est cruelle*) sans aide n’a ni l’assise financière ni l’horizon assez dégagé pour se lancer dans l’achat d’une RP. L’ascenceur social en France étant digne des ascenceurs parisiens (étriqué et souvent en panne…), ce jeune fera probablement mieux de partir à l’étranger pour être correctement récompensé de son labeur sans être assomé d’impôts, et rentrer quand son pécule est suffisant pour vivre ici avec dignité.

(*) Quand je vois le nombre de connaissances qui ont fait 5 ans d’études et se retrouvent à plus de 30 ans à devoir vivre comme un étudiant en enchaînant des CDD < 2k€, je trouve ça triste. La paupérisation de la France est cruellement visible, mais on camoufle ça derrière le mot "jeune", comme si c’était un mode de vie désirable.

Nush a écrit :

En tant que parisien, mon 41m2 me coute 860€ HC (la moyenne du secteur serait à 1000-1100€) alors qu’à l’achat  (350-380k) ma mensualité serait de 1500€, je n’ai donc pas grosso modo le même reste à vivre.

Vous êtes hors sujet par rapport à mon message.
Vous avez raison sur les chiffres, mais ce n’est pas ce dont j’ai parlé.

De plus votre paragraphe sur le taux d’endettement est faux car en locatif on me demande mes revenus et pas mon reste à vivre contrairement à l’achat.

On parlait ici d’un "jeunes actifs dans de grandes métropoles".
Pour un jeune actif, les exigences sont très proches pour l’achat et la location.