Frice [région parisienne] : étude de cas (immobilier T4 en colocation)

Bonjour à tous,

VOTRE PROFIL

-  25 ans, CDI pour 33k€+ 22k€ net/an, TMI 30%, en concubinage (achat à 50/50), locataires de notre RP

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables et Fiscales : moyen mais je compte monter en compétences et ce n’est pas sans rapport avec mon travail.
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : possibilité de réaliser les finitions (peintures, sols, installations cuisine, SdB…) mais pas le gros oeuvre.
- Temps disponible : le soir et un week end sur deux.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Appartement de 1960 situé au 3ème étage sur 4, bonne luminosité (traversant est-ouest) , 4 pièces de 66 m² (carrez), pas ascenseur, chambres de 13, 11 et 11 m².
- L’appartement sera libre puisqu’il est actuellement habité par les propriétaires retraités qui vont vivre dans leur résidence secondaire.
- L’immeuble : copropriété de 100 lots sans dette d’après l’agent immobilier, pas de concierge, Syndic professionnel, Chauffage collectif, Volets persiennes PVC, double vitrage PVC récent, pas d’espace vert dans la copropriété mais d’un côté vue sur un parking arboisé et de l’autre sur un parc arboisé.
- Compteur d’électricité dans l’appartement, le reste est commun y compris le chauffage.

LOCALISATION DU BIEN

- Le bien se situe en petite couronne de la région parisienne, à quelques minutes à pied d’une Université et dispose de nombreux transports à proximité (RER notamment).
- La bassin d’emploi est également très dynamique. Le quartier est populaire et peu cher mais calme.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? L’emplacement est idéal et bien desservi, les quartiers moins populaires à proximité ont des prix au m² de 50% à 100% plus élevés. Il semble possible que cet écart se réduise à moyen terme à 30% à 50% soit une augmentation de 1500€/m².
- L’annonce fictive déposée sur leboncoin témoigne d’une forte demande avec 16 réponses sérieuses dans la journée d’étudiants en master ou de jeunes cadres intéressés par la localisation. Au total 31 demandes de visites en 4 jours et d’excellents profils.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien : 235 k€ FAI + 17 k€ Frais de notaire soit 252 k€
- Loyer envisagé de la colocation : 530€/mois HC x 3 chambres soit 1590€/mois HC
- Charges locatives : forfait de 70€/mois/chambre soit 210€ couvrant les charges de copropriétés (134€), le contrat d’électricité (60€) et l’abonnement internet (15€)
- Taux de vacance envisagé faible : 1 mois d’une chambre par an = 530€/an
- Pas de frais de gestion locative : location en direct

- Peu de travaux immédiats : refaire la SdB (douche à la place d’une baignoire vieillotte, carrelage, faïence), remettre un plan de travail dans la cuisine, enlever la tapisserie et peindre dans une chambre, poser un nouveau sol dans deux chambres.
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : les communs ont été refait récemment, l’extérieur aurait besoin d’un rafraîchissement mais rien de prévu pour le moment.
- Pas de travaux à prévoir dans l’appartement à moyen terme, seulement l’entretien courant.

- Taxe foncière totale : 864€/an
- Assurance PNO : 150€/an
- Pas de GRL ou GLI : choix d’un public d’étudiants (caution parentale) ou de jeunes cadres disposant de revenus.

- Rentabilité brute faible mais peu de différence avec le net : 7,6% (1590*12 / 252 000)

* en incluant une provision pour les travaux de la copropriété et notamment la façade.

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 17 k€ (Frais de notaire)
- Type de crédit : amortissable sur 20 ans à 1,90% (dont 0,25% d’assurance), c’est un point à optimiser.
- Épargne de précaution : 30 k€ après payement des frais de notaire (+ capacité d’épargne sur salaire importante)

RÉGIME D’EXPLOITATION

- Locaton meublée : LMNP, les calculs restent à affiner pour estimer la durée sans aucun impôt puis le montant d’impôt une fois que les charges de la vente seront "épuisées".

- Bail de colocation : unique à mon grand regret puisque la loi ALLUR ne permet pas de louer individuellement des chambres de moins de 14m².

CASH FLOW

- CF mensuel avant fiscalité : (1590€*12)*(1-3% vacance)-150€ assurance PNO - 1000€ de travaux/maintenance* - 864€ TF - 1250€*12 remboursement du prêt - 500€ frais comptable = - 50€/mois

- Je suis en train de calculer la fiscalité en LMNP, le site rendementlocatif est devenu très restrictif sans compte premium j’ai donc abandonné, j’ai trouvé quelques fichiers excel partiels que j’essaie de compléter pour simuler au mieux l’impact. Si vous disposez d’un bon simulateur, je suis preneur, sinon je partagerai celui que je vais utiliser.

AUTRES ÉLÉMENTS

- Je ne dispose pas encore du montant de la taxe d’ordure ménagère qui est intégré dans la TF. Une fois le montant connu, je vais transférer ce montant vers les charges locatives.

- L’annonce déposée sur leboncoin a reçu 16 réponses le premier jour et 31 demandes de visites sérieuses en 4 jours. Les conditions de l’annonce étaient celles de la description du bien y compris la localisation exacte.

RISQUES

- La gestion du bail n’est pas des plus simple puisque ce dernier doit être unique. Je ne pense néanmoins pas inclure de clause de solidarité parce que je la trouve compliquée à accepter pour des colocataires qui ne se connaissent pas. Il me reste des éléments du proccess de location à vérifier comme le choix d’un nouveau colocataire dans le cas d"un bail unique sans clause de solidarité…

- L’encadrement des loyers peut être très problématique, loyer actuel envisagé : 24€/m². Au vu de l’année de construction, du nombre de pièces, appartement meublé, les quartiers les moins chers de Paris limitent à 20€/m² le loyer (avec majoration de 20% incluse). A lille, certains quartier sont pour ces même conditions limités à 10€/m². De toute évidence, la limite dans la zone du bien se situe entre les deux… Avec un encadrement autour de 15€/m², ça devient très compliqué. Quant à la probabilité de déploiement du dispositif, certains parlent d’une extension au 1er janvier 2018 à l’agglomération parisienne pour les villes volontaires. Au vu de la politique menée par la ville, la mise en application du dispositif s’il est possible ne fait aucun doute.

Cela fait plusieurs années que j’explore l’immobilier en région parisienne mais également dans plusieurs villes de l’ouest de la France d’où je suis originaire. En région parisienne je n’ai pas trouvé mieux et dans l’ouest ce n’est pas formidable non plus y compris en achetant un immeuble dans une petite ville où la demande locative est très incertaines (annonces fictives à l’appuie).

Merci d’avance pour vos retours sur ce projet.

Mots-clés : bail unique, colocation, encadrement loyers, immobilier, lmnp, paris