LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

Autre forum vidé suite au départ d’un pilier qui malgré un tempérament bien trempé avait réponse à pratiquement tout sur l’immobilier et la location meublée en général.

ZX-6R a écrit :

Autre forum vidé suite au départ d’un pilier qui malgré un tempérament bien trempé avait réponse à pratiquement tout sur l’immobilier et la location meublée en général.

Oui je le connais personnellement , il est parti car il en avait marre de passer beaucoup de temps à répondre sans aucun remerciement , avec toujours des remarques acerbes.

Ce forum à perdu beaucoup de son intérêt , les questions et les réponses sont devenues très courtes comme vous le savez.

Les forums fonctionnent par l’implication de leurs membres et notamment de quelques membres que l’on peux nommer des piliers de forum.

Certains devrait être attentif dans leur remarque car il ne faut pas oublier que les intervenants sont bénévoles et ce n’est pas les bonnes ou mauvaises notes qui me motive, ma motivation est d’aider les autres.

Ce n’est pas la première fois que je suis attaqué par un donneur de leçon qui pense tout savoir et dont la  présence s’est fait discrète pendant une dizaine de jours , aucun post mais un passage vers 5 heures du matin probablement du fait d’un décalage horaire.

Philippe

La location meublée est très particulière car c’est une activité civile à but patrimonial sur le plan juridique et une activité commerciale sur le plan fiscal.

Après relecture de la présentation de Freesas, et de son statut professionnel particulier, il semblerait qu’il lui soit en effet préférable actuellement de s’enregistrer sur une Pzéro i.

Tout en gardant à l’esprit que lorsque le doigt est mit dans l’engrenage de cette activité, la "boule de neige" fait son oeuvre et le nombre de locations se multiplie rapidement. Suffisamment pour préférer le statut LMP et quitter son emploi (ou réduire son temps de travail salarié) plutôt que de travailler de janvier à septembre pour l’état et seulement 3 mois pour soi.

D’une part parce que le déficit en LMNP n’est déductible et reportable QUE sur des revenus de même nature contrairement au LMP pour lequel le déficit est imputable sur l’ensemble des revenus du foyer fiscal. D’autre part le régime des plus value immobilières est plus favorable au statut LMP qu’au statut LMNP dans l’état actuel des lois de finances.

Donc, si Freesas voit loin et grand, il faut préférer remplir une Pzéro cmb ; le CFE ne sera plus le centre des impôts, mais la Chambre de Commerce et d’Industrie.

Ce lien de l’insee peut vous aider à trouver le CFE compétent pour déclarer la création de votre entreprise.

En remplissant une Pzéro i, dans certaines communes de France, le fisc n’hésite pas à faire payer à la fois la CET (anciennement taxe professionnelle) ET la taxe d’habitation, alors que je n’ai jamais rencontré cette situation en déclarant l’activité sur une Pzéro cmb….puisque le CFE ne "dispatche" pas aux mêmes organismes ; bien qu’encore une fois les pratiques soient différentes de la normandie à l’alsace en passant par les cevennes ; il est donc important de vous renseigner préalablement des pratiques locales en la matière. Dans certaines villes, pour du meublé de tourisme, il faut même parfois adresser tous les 5 ans au préfet un certificat de visite de son meublé délivré par un organisme accrédité.

Freesas, vous resterez dans tous les cas le décideur final pour choisir votre Pzéro en fonction de vos objectifs personnels.

SKy a écrit :

Tout en gardant à l’esprit que lorsque le doigt est mit dans l’engrenage de cette activité, la "boule de neige" fait son oeuvre et le nombre de locations se multiplie rapidement. Suffisamment pour préférer le statut LMP et quitter son emploi (ou réduire son temps de travail salarié) plutôt que de travailler de janvier à septembre pour l’état et seulement 3 mois pour soi.

Mais les inconvénients du statut LMP sont au niveau de cotisations sociales assises sur le résultat avec un minimum annuel à payer.
Une fois vos emprunts terminées vous allez devoir payé une forte somme pour ces cotisations.

Pouvez-vous nous détailler le montant minimum des cotisations à payer en LMP et les pourcentages de paiement sur le résultat ?

Merci

Philippe

Concernant le statut LMP , il y a des avantages et des inconvénients.

Les avantages concernent l’imputation des défit dans ses revenus et l’avantage fiscal pour la plus value et valider ses annuités , inscrit à la sécurité sociale

Pour les inconvénients , je vois les cotisations dont le montant est faible ( au forfait ) au début mais qui va aller en s’accentuant avec l’augmentation du résultat ( baisse des intérêts d’emprunts , remboursement de crédits )

Bien sur que vos cotiser pour vos annuités mais je me pose la question , est-ce utile dans une optique de devenir rentier de cotiser pour la retraite et les autres caisses de prévoyance alors que nous savons pertinemment que l’ensemble du système est programmé pour imploser et passer en mode privé.

Je m’étais renseigné sur la partie sécurité sociale pour laquelle il est possible d’être rattaché par le biais de la CMU en cotisant au % de ses revenus ( 8 ou 10 % )

Oui si vous avez un refus d’inscription de votre activité , il faut conserver ce refus qui vaut pour inscription auprès des caisses de cotisations …fantastique système.

A titre personnel, je n’ai jamais reçu de demande de paiement pour la taxe pro , ni pour la CET.

Philippe

GBL a écrit :

A propos des "cotisations dont le montant est faible ( au forfait ) au début mais qui va aller en s’accentuant avec l’augmentation du résultat (baisse des intérêts d’emprunts , remboursement de crédits )" : qu’est-ce qui empêche de céder un bien une fois largement amorti et son crédit largement remboursé, pour en acquérir éventuellement un autre (différent, plus grand/petit, situé ailleurs) avec une autre emprunt, et recommencer. Ceci permet de maintenir un résultat assez faible. Les frais de l’opération de vente + achat sont largement amortis, et il suffit de faire ceci tous les 15 ans par exemple. Il n’y a pas de forfait, mais un minimum de cotisation, et si un jour vous déteniez vraiment beaucoup de biens, vous devriez aussi découvrir qu’il existe des plafonds pour les cotisations (ce n’est pas mon cas, hélas smile), et ce montant ne sera alors sans doute plus votre principal souci….

Oui pourquoi pas

GBL a écrit :

A propos de "est-ce utile dans une optique de devenir rentier de cotiser pour la retraite et les autres caisses de prévoyance alors que nous savons pertinemment que l’ensemble du système est programmé pour imploser et passer en mode privé." : je ne partage pas votre avis sur le devenir de "l’ensemble du système" et je pense que si le "rendement" pour les futurs retraités va baisser, ça ne sera pas une implosion. Pour une personne qui a déjà cotisé 25 ou 30 ou 35 ans, la rentabilité des années de cotisations restantes reste élevée, même en cotisant au minimum.  Pour les autres , la visibilité est plus faible, mais s’ils ne cotisent pas durant par exemple 10 ans, ce sera sans doute irrattrapable ensuite.

Moins certain de l"avenir des retraites , j’ai peur que nous continuons à payer de plus en plus pour de moins en moins de retraite.
Déjà aujourd’hui les montants versés le sont après 42 ans de cotisations pour un montant d’environ la moitié de votre brut en montant de retraite.

Pour un salarié touchant entre 3000 et 4000 brut cela fait une retraite de 1500 à 2000 € , soit l’équivalent de 8 studios loué à 300 € …..les studios sont un exemple

Philippe

GBL a écrit :

Je pense qu’il faut, et qu’il est possible de :
   - assurer la pérennité du système,
   - que le système garantisse un niveau de pension minimal décent (la "solidarité"),
   - que le système assure que ceux qui cotisent plus aient plus de pension (pas forcément en proportion)
     dans une génération donnée (et pas forcément de manière identique dans toutes les générations),
en plus de simplifier le système actuel souvent proche du kafkaïen.

mais ce n’est pas vraiment le sujet de cette discussion.

Je ne pense pas que les politiques et notamment les dirigeants actuels n’ont pas comme volonté de faire perdurer le système bien au contraire , la tendance est à la privatisation et la remise en question des acquis issus du CNR.
Le frère de notre président bien aimé , guillaume n’a t’il pas pris en charge un grand groupe d’assurance et de mutuelle de retraite peu de temps avant  la reforme des retraites …..

Mais vous avez raison ce n’est pas le sujet mais je n’ai plus confiance dans le système actuel et j’ai peur que nous allions tous vers une baisse des retraites.

Philippe

freesas a écrit :

L’objectif principal étant d’abord un complément retraite/salaire et si je le "sens" bien pourquoi pas diminuer mon activité principale (indépendant en informatique) pour passer LMP et m’occuper plus de mon patrimoine immobilier.

De l’informatique à l’immobilier , je connais le chemin…..
Tu gagnes en sérénité et en tranquillité de vie

Philippe

cocobi a écrit :

J’ai une autre question : un lien de ce forum m’a renvoyée vers un autre forum
UniversImmo.com - Le site communautaire de l’immobilier … C_ID=12625
qui détaille bp le calcul des amortissements :

Je comprends tout à fait que le gros-oeuvre, second-oeuvre, etc… soit soumis à des durées différentes, par contre j’ai une interrogation :
- les durées sont-elles les mêmes dans le cas d’un bâtiment ANCIEN et d’un bâtiment RECENT ?
Ce qui ne serait pas logique…
J’ai acheté un studio dans un immeuble datant d’avant 1949, dans lequel au fil des années des transformations de lots, créations de mezzanines, etc , ont été effectuées…

Quid de la durée du gros-oeuvre dans ce cas ? il ne peut pas être estimé à 50 ans comme ce serait le cas pour un immeuble récent ?    ça m’interpelle, et je me demande bien comment les experts comptables font leurs calculs, d’ailleurs, il est quasi-sûr que le calcul ne serait pas le même d’un EC à l’autre, non ?  Qu’en pensez-vous ?
Bonne soirée à tous et merci de vos éclairages …

Ce forum est très bien documenté et spécialisé dans l’immobilier.
L’amortissement est une opération comptable par de distinction entre le neuf ou l’ancien.
Un achat = un amortissement dans le meublé

Vous pouvez amortir un bien et vous le revendre via une structure morale et repartir en amortissement sur ce même bien.

Philippe

cocobi a écrit :

@ Philippe : je suis surprise qu’on puisse ré-amortir à l’infini, mais bon, puisque c’est ainsi ! J’espère qu’on ne déduit pas 15% du prix pour le terrain lorsqu’il s’agit d’un studio dont la surface CARREZ n’est que de 15 m2 !

Réamortissement possible en cas de changement de propriétaire suite à une vente avec mutation du bien.
La règle énoncée 20 % par rapport au terrain est simplifié mais s’applique quelle que soit la surface.
Autre point à prendre compte , imaginons que vous ayez acheté un bien il y a 5 ans sans faire d’amortissement puis vous passez en meublé , i lest alors possible de l’amortir à compter de la date du jour et à la valeur du bien en 2012.
Il est préférable de faire appel à une évaluation de la valeur du bien.

Philippe

Je vois que l’ amortissement génère quelques questions donc j’en profite.

En LMNP il est intéressant de procéder à un amortissement pour réduire l’imposition de ses revenus locatif.

Si l’on décide de procéder à un amortissement de ses meubles et de l’appartement, à quoi cela nous engage t il? Si on souhaite vendre avant la fin des amortissements pour différentes raisons, cela poserait des problèmes?

Je m’excuse par avance si mes questions peuvent paraître ridicules mais malgré pas mal de recherches j’ai vraiment du mal à appréhender la notion d’amortissement.

Merci par avance.

Nous parlons d’amortissement comptable utilisant des règles comptables précises.

Les bâtiments sont amortissables sur 20 ans.
Le mobilier est amortissable sur 7 ans.
Quand on évoque un amortissement du bien à 80 % de sa valeur , c’est une approche empirique car
Il faut regarder dans le détail les règles comptables mais cela permet d’avoir une estimation.
Les règles d’amortissement se font par composant ( murs , plomberie , électricité etc …)  mais c’est complexe.
C’est mon comptable qui s’occupe de cela , je ne peux pas apporter sur les amortissements.

L’amortissement en LMNP réduit la fiscalité et n’est pas impactant sur la revente du bien car comme l’a indiqué PhbFR le calcul de plus value se fait par prix de vente- prix d’achat

Philippe