Gantar [59] : étude de cas immobilier

Gantar · #1

Bonjour, voila mon deuxième poste (après ma présentation) car je souhaiterai vous posez quelques questions sur un immeuble, à savoir est ce que sa serait rentable, et surtout le financement est ce que il joue un rôle important car en général je vois que beaucoup font des prêts sur 25 ans de plus il va s’agir de mon premier investissement locatif !

l’immeuble que je vise :

Immeuble situé proche centre ville, comprenant 4 lots :
- 1 grand appartement type 4 actuellement
- 1 local commercial avec cave
- 1 appartement type 2
- 1 chambre meublé

Le tout actuellement loués  : Revenu locatif : 1900 EUROS CC

- Pas de travaux à prévoir…

Le prix FAI + Notaire est de 165 000 euros

Donc pour calculé la rentabilité brut : 1900*12 = 22 800 euros / 165 000 euros*100 = 13.81 BRUT

En ce qui concerne les charges :
- Taxe foncière : 1200 euros
- Assurance propriétaire non occupant : 150€ / an
- Pas de corpo, ni de travaux à réaliser

Pour le financement je pense prendre un prêt de 25 ans j’ai rendez vous à la banque demain.

D’après vous est ce que cette immeuble peut rapporter ?

Est ce que vous connaissez la Méthode LARCHER ?
D’après je que j’ai compris de ca méthode son calcule : loyer CC *9 / cout global de l’achat *100
donc : 1900*9 = 17 100 euros, les 3 autres mois correspondent aux charges en général entre 20 et 30%

Résultat avec cette méthode : 17 100/165 000*100 = 10.36 NET

Quelqu’un peut m’en dire plus sur la façon de calculer normalement ?

J’ai calculé également le financement par exemple 165 000 euros d’emprunt sur 300 mois (25 ans) a un taux de 2% (cout du crédit à 44 458 euros)

mensualités : 698.20 euros dont 273.84 d’intérêts par mois donc si je déduis les loyers de 1900 euros il me resterais 1201.80 euros environ

Une question : est ce que le fait de prendre sur 25 ans est la bonne solution ? sachant que j’aimerais si cela fonctionne recommencer d’autre projet par la suite, puis pourquoi pas vivre des revenus locatifs dans XX années.

Merci des réponses que vous allez m’apporter, car je suis pas encore au top sur tout sa.

Mots-clés : etude, immobilier, question

DDtee · #2

Gantar a écrit :
Est ce que vous connaissez la Méthode LARCHER ?
D’après je que j’ai compris de ca méthode son calcule : loyer CC *9 / cout global de l’achat *100
donc : 1900*9 = 17 100 euros, les 3 autres mois correspondent aux charges en général entre 20 et 30%

Résultat avec cette méthode : 17 100/165 000*100 = 10.36 NET

Quelqu’un peut m’en dire plus sur la façon de calculer normalement ?

Pour être direct, je ne vois pas trop l’intérêt d’une telle méthode. En effet, les charges sont extrêmement variables d’un bien à un autre et mieux vaut avoir de vrais chiffres que des approximations avant de s’engager…

Il semble plus pertinent de calculer le rendement réel net ou net net (avec imposition)

La méthode consiste tout simplement à considérer l’ensemble des charges : emprunt, charges d’entretien, PNO, taxe foncière, comptable et CFE pour le meublé, vacance locative etc

+ CSG et IR en net net.
Calculez le rendement en début d’investissement (1ère année) puis quand l’investissement est plus mûr (10/15ans) la différence peut-être importante, mieux vaut la connaître dès le départ.

Il me semble essentiel que vous calculiez également le cash flow mensuel du bien en début et en milieu de parcours.

Gantar a écrit :
Une question : est ce que le fait de prendre sur 25 ans est la bonne solution ? sachant que j’aimerais si cela fonctionne recommencer d’autre projet par la suite, puis pourquoi pas vivre des revenus locatifs dans XX années.

C’est discutable… en effet, cela permet de ne pas trop grever votre capacité d’emprunt afin de pouvoir enchaîner les investissements.
D’autre part, en plus d’être relativement coûteux, 25 ans c’est bien long surtout dans le cas (hypothétique mais non improbable) où l’environnement évoluerait défavorablement (fiscalité, juridiction des baux…)

De plus, les banques préfèrent dans une période où les taux sont bas vous prêter sur une période plus courte et vont désormais plus rarement au-delà de 20 ans (15 ans même pour certaines).

Caceray · #3

Le tout actuellement loués  : Revenu locatif : 1900 EUROS CC

Attention, les charges sont collectées mais pas encaissées. Vous devez payer les différents appels de fonds ou entretien de l’immeuble avec ces charges. Il faut prendre le loyer HC réellement perçu.

- Pas de travaux à prévoir…

Est-ce votre constat ou une donnée communiqué par l’agent immobilier/propriétaire ?

Donc pour calculé la rentabilité brut : 1900*12 = 22 800 euros / 165 000 euros*100 = 13.81 BRUT

En reprenant le loyer HC ce ratio devrait plutôt autour de 12%, ce n’est pas dégueulasse, surtout s’il est déjà loué et avec un bail commercial dans le lot.

mensualités : 698.20 euros dont 273.84 d’intérêts par mois donc si je déduis les loyers de 1900 euros il me resterais 1201.80 euros environ

Attention au raccourci ! Vous devrez néanmoins supporter une taxe foncière, au prorata selon représente 100€/mois, payer les charges collectées et destinées à payer l’entretien de l’immeuble (200-300€/mois ?), "proratiser" la vacance locative que vous estimerez sur chacun des logements, et surtout inclure les impôts !

Une question : est ce que le fait de prendre sur 25 ans est la bonne solution ? sachant que j’aimerais si cela fonctionne recommencer d’autre projet par la suite, puis pourquoi pas vivre des revenus locatifs dans XX années.

Il n’y a pas de réponse unique à cette question car elle dépend de votre stratégie à long terme. Cependant, une première approche est de dire que plus long est le crédit, plus élevé est votre cash-flow donc potentiellement plus facile pour vous de re-financer un projet derrière, surtout sachant que les intérêts sont déductibles.
Ceci dit les investisseurs semblent préférer 15-20 ans en moyenne pour avoir un taux plus avantageux, se libérer d’un crédit plus tôt, etc… Encore une fois cela dépend des stratégies et objectifs.

Nush · #4

Bonjour Gantar,

Autre donnée importante, dans quel coin se situe le bien? Quelle sera la facilité à relouer les appartements? Quelle est la date de fin du bail commercial?

Pour un premier investissement je trouve l’investissement dans un immeuble assez ambitieux sans expérience de la gestion, des travaux etc. mais cela n’est que mon avis.

JR · #5

Bonjour Gantar,

Pour l’investissement immo c’est plutôt 20 ans la durée. Si vous lisez les cas des autres membres vous verrez que peu font le choix du 25. Et souvent les banques ne prêtent pas plus de 20ans pour du locatif, certains vont jusqu’à 15 ans seulement.

"Donc pour calculé la rentabilité brut : 1900*12 = 22 800 euros / 165 000 euros*100 = 13.81 "

Quand je lis ça on dirait le discours d’un agent immo. Comme évoque par Caceray c’est le loyer HC qui vous intéresse.

Surtout s’il y a un local commercial, les charges peuvent vite être élevées en fonction de l’activité.
Dans mon cas j’avais un restaurant au RDC l’assurance du bâtiment était de 1800€ par an (Car accueil du public, risque d’incendie…)
Je réalise des travaux dans ce local et je ne suis pas certain de le relouer en tant que restaurant donc j’ai donné un coup de fil pour modifier mon contrat d’assurance, résultat si c’est plus un restaurant mais uniquement des bureaux c’est 1100€ an.
Soit 700€ de charge par an de différence.

J’imagine que vous allez l’acheter en nom propre? pour pouvoir louer la chambre et le F2 en meublé?

Gantar · #6

J’ai quelques petite questions :

1) les charges sur les loyés nous les percevons, mais est ce que nous propriétaire devons les payers tout les Mois ? Électricité des commun… etc….

2 ) pour les charges d’exploitation, il y a la taxe foncière, assurance PNO, assurance GLI, des frais de copropriété si y en a une, les travaux qui sont effectuées au bâtiment pour le rafraîchir ou d’entretien, l’électricité des commun, les frais de gestions pour les agences, est ce que y en a d’autre ?

Concernant mon cas je n’aurais que la taxe foncière, et l’assurance PNO, bien sûr les charges commune à régler, c’est bien cela les charges que j’aurais plus mon échéance du pret ?

Pour la taxe foncière on peut la régler en une seul fois c’est mieux ?

Comment faite vous pour vous projeter sur le bien dans quelque annees car comme cité, il faut calculer la rentabilité la première annees et les annees suivante exemple dans 10 à 15 ans mais comment se projeter aussi loin ?

Adrien · #7

Bonjour,
Vous ne semblez pas mûr. Lisez bien le forum et les liens de bernard2k dans votre présentation.

Pour se projeter, le mieux est un tableur avec pour chaque année les rentrées (loyer - vacances) et les dépenses (mensualités, pno, charges, IR, TF, PS…). Cela permet de voir que le cashflow se dégrade car les intérêts déductibles diminuent. La durée va diminuer la mensualité donc augmenter le CF.

Adrien

maxicool · #8

Regardez ce topic et la réponse de Bernard.
C’est limpide.

Faites vous un page Excel avec tous ces éléments et regarder la rentabilité "nette nette".

Frédéric

JR · #9

Bonsoir Gantar:

Gantar a écrit :
1) les charges sur les loyers nous les percevons, mais est ce que nous propriétaire devons les payer tous les Mois ? Électricité des commun… etc….

Cela va dépendre de vos contrats: Par exemple l’électricité des communs c’est généralement par trimestre. Même chose pour l’abonnement d’eau.
Le contrat d’assurance c’est souvent moins cher de payer une fois à l’année, en mensualisant c’est souvent plus cher.

Donc en gros vous collectez les charges pour payer ensuite la facture, dans certains cas vous faite même la banque. Comme pour la consommation d’eau si vous avez sous-estimé le montant des charges c’est vous qui devez payer la facture et après aller voir vos locataires et faire un rappel de charge

Gantar a écrit :
Pour la taxe foncière on peut la régler en une seul fois c’est mieux ?

Oui vous pouvez, moi j’ai opté pour l’éclatement mensuel ça coûte le même prix la différence c’est que plus vous avez de biens plus il faudra sortir de sous pour payer la taxe. Quand vous avez 5000€ de taxe foncière a sortir + vos impôts privé et que vous avez utilisé votre cashflow pour effectuer des travaux c’est toujours un peu compliqué.

Gantar a écrit :
Concernant mon cas je n’aurais que la taxe foncière, et l’assurance PNO, bien sûr les charges commune à régler, c’est bien cela les charges que j’aurais plus mon échéance du prêt ?

Il ne faut pas oublier que vous allez avoir des travaux, même si l’agent immo vous annonce pas de travaux à prévoir, vous pouvez être certain que ça va tomber.

Vous avez aussi éventuellement les frais comptables, frais d’entretiens (Si vous payez une femme de ménage pour nettoyer les parties communes…), Taxes sur les ordures ménagères.

Gantar · #10

j’ai imaginé une petite étude de cas avec d’autre montant et le calcule d’après ce que j’ai vu sur un autre sujet : ElBigso : étude de cas immobilier (1er investissement locatif)

un immeuble de 3 logements le tout loués pour 1525 euros mensuel HC
les charges représente 75 euros pour les trois logements donc loyers CC 1600 euros

Investissement initial : prix du bien 145 000 euros + 10 150 de notaire et on compte 5000 euros de travaux. ce qui me donne 160 150 euros .

Charges d’exploitation j’ai compté :
- taxe foncière 1500 euros
- Assurance PNO et GLI 500 euros
- Autre 200 euros
= ce qui représente 2200 euros

Donc je prend les loyers HC annuel - charges d’exploitation
18 300 euros - 2200 euros = 16 100 euros

La rentabilité NET et donc 16 100 / 160 150*100 = 10.05 NET

** Calcule des prélèvements sociaux **
En faisant un prêt de 160 150 euros sur 25 ans.
- Disons que la première année j’ai 2985 euros à déduire

je prend le loyer HC de 16 100 euros -2985 = 13 115 euros (ceci est ma partie soumise aux prélèvement sociaux)
- 13 115 euros * 15.5/100 = 2032.82 de prélèvements sociaux

** Calcule des impôt sur le revenu **
je reprend les 16 100 euros qui correspond aux loyer HC - intérêts de 2985 euros = 13 115 euros (ceci est ma partie imposable)
- 13 115 * 0.3 = 3934.50 euros d’impôts

du coup pour la rentabilité net net je prend ma partie imposable de 13 115 euros - prélèvements sociaux de 2032.82 - impôt de 3934.50 = 7147.68 euros

donc il me reste au totale 7147.68 euros après toute déduction sauf que j’ai quelque question….

j’ai déduit mes intérêts mais, mes prélèvements pour le prêt qui sont de 549.04/mois sans les intérêt car je les déduit, je dois les déduire aussi des 7147 ?

c’est a dire que je reprend mon loyer tout HC 16 100 moins les 12 mois à 549.04 ? ou alors je reprend ce qui me reste de la partie imposable c’est a dire 7147 ?

- 549.04*12 = 6588,48 euros - 16 100 euros = 9511.52 euros du coup a ce chiffre je déduis les 2032 de prélèvement sociaux ainsi que les 3934 des impôts c’est sa ?

J’ai du mal vers la fin des calcules pour me dire combien il va me rester après toute déduction….

De plus ma situation actuel : j’ai un salaire de 1800 euros net, je suis pacsé, et je déclare mes 2 enfants sur mon avis d’impositions. donc est ce que cela joue encore sur les chiffres cité si dessus ?

car je ne voudrais pas investir sans générer de revenu mais la méthode de calcul est assez compliqué quand on est pas du métier.

Merci de vos réponse.

Bernard2K · #11

Comme vous l’a dit maxicool, vous avez un calcul exact et précis dans ce fil, message 5 :
Faith [62] : étude de cas immobilier (peu d’appartements en location, beaucoup à la vente)

Reprenez le canevas et mettez vos chiffres à la place, vous verrez que tout sera plus simple.

Mes principales remarques sur votre calcul :
- vous oubliez des charges, à mon humble avis.
- vous faites deux fois le même calcul, pour les PS et pour l’IR. Puisque l’IR et les PS ont la même base de calcul, calculez une seule fois.
- le remboursement du capital n’est pas une charge déductible des impôts. Il ne faut pas en tenir compte dans la partie rentabilité et fiscalité ; en revanche quand vous arrivez au calcul du cashflow il faut le déduire puisque c’est bien de l’argent que vous sortez.
- en comptant l’année 1 vous prenez une année très favorable (les intérêts sont au max). En prenant l’année médiane de la durée du prêt comme je fais, vous avez une meilleure image du budget de ce bien sur l’ensemble de la durée du prêt.
- en année 1 vous devriez déduire du revenu imposable les 5000 € de travaux. Quand il y a des travaux initiaux l’idéal est de faire un tableur qui calcule chaque année.
- par rapport à votre situation pacsé avec enfants, vous devez déterminer votre TMI (taux marginal d’imposition). Recherchez sur le net jusqu’à ce que vous ayez trouvé, on ne va pas faire le calcul à votre place !

Gantar · #12

Merci Bernard2 pour le lien, j’ai regardé dans votre message donc voici les calcules :

Sur un immeuble revenant à 165 000 euros ( notaire inclus+5000€ de travaux+FAI )
Loyers perçu HC = 1600 euros

loyer HC = revenus bruts
1600*12 = 18 300 euros
- si je déduis 300 euros de vacance locative : 18 000 euros

Somme des charges y compris assurance et intérêts de l’emprunt
- Taxe foncière: 1200 €
- Charges corpo bailleur : Aucune
- Assurance PNO + GLI : 500 €
- Entretien courant annuel : 1000 €
- Charges de gestion : 60 € (gestion en direct pour 3 appartements )
- Intérêt plus assurance du prêt (prêt de 165 000€ à 1.90% + 0.20% d’assurance sur 20 ans), année médiane (année 10) = 1800 € d’intérêts + 329 € d’assurance.
Total des charges : 4889 €

revenus nets imposables = revenus bruts - charges
18000-4889 = 13 111 €

Imposition à payer
revenus nets x (TMI + 15,5%) = IR +PS
13 111€ x 29.9% = 3867.74 € (TMI Actuel de 14%)

Revenus nets nets = 13 111€ - 3867.74€ = 9243.26€

Résultats :
Rentabilité brute : 13000/165000 = 7.87%
Rentabilité nette nette = 9243.26/165000 = 5.60 %

Cashflow :
revenu net - remboursement de capital (année médiane (année 10)
9243.26€ - capital de prêt années 10 soit : 8048€ = + 1195.26 €

C’est bien cela le calcule ?

J’ai une petite question sur la quelle je m’interroge peut être sans raison !
En prenant ma TMI a 14% sans l’immeuble …. En y ajoutant les revenus l’immeuble je serais au dessus des 14% non ? car actuellement ma TMI est de 14% sans l’immeuble, doit je ajouter à mes revenus les loyers pour calculé la finalité ? ou je me pose trop de question pour faire compliqué ?

Merci beaucoup

ohennequin · #13

Bonjour,

Dans vos calculs vous devez prendre le loyer charge comprise puisque vous les détaillez et retranchez par la suite.

Pour la TF, une partie est due aux ordure ménagère qui est a refacturer aux locataires, c’est toujours cela a prendre.
Pour la PNO, elle est je pense sous estimée, d’autant que pour un immeuble il faut une assurance pour le bâti aussi.

Concernant votre TMI, effectivement vous allez passer la barre et une partie de vos revenus fonciers seront a 30% au lieu de 14%. Il est probable que cela fasse un peu plus de 1.200€ d’impôts en plus que vos calculs (mais sans chiffres précis dur a dire).

A+

Ohe

Gantar · #14

Bonjour Ohennequin,

Concernant la taxe foncière j’ai pas inclue dedans les ordures ménagères, car je les récupères auprès dès locataires,

Je devrais tout compter quand même ?

Quand vous dite chiffre précis ? Actuellement ma situation : Pacsé, 2 enfants, donc avec ma compagne on déclare 35 500€ mais on déduis 10% je crois soit : 31 950€ /3 parts = 10 650€ Donc je suis bien a 14%

C’est bien comme cela que s’effectue le calcule ?

Suite à sa je dois rajouter mes revenus de l’immeuble c’est sa ?

C’est un peut compliqué pour moi mais j’essaye de comprend au maximum !

ohennequin · #15

Oui, c’est cela.
Vous devriez donc rester avec cette opération dans la tranche des 14%

Si vous avez déjà déduis la TEOM c’est bon aussi.

En fait, tout dépend de ce que vous intégrez dans les charges pour vos locataires.

Vous ne pouvez pas faire vos calculs avec un loyer HC et y déduire toutes les charges (ce n’est pas favorable).
Par contre si vous prenez les loyers CC il faut donc mettre la taxe foncier au complet.

A+

Ohe

Gantar · #16

Merci de l’information,

Du coup pour vous d’après mes calcules je devrais rajouter le loyer CC et dans la liste des charges détaillé dans taxe foncière + TEOM = XXXX euros

Mais au final le résultat serais le même non ? car je ne tiens pas compte de la TEOM, l’électricité des commun etc…. car je prend les loyers HC

Sinon j’ai juste a calculer avec les Loyers CC et dans la listes des charges d’exploitation rajouter : Electricité des communs…. ETC ….

C’est pareil non ?

Une autre petite question. D’après les calcules cité plus haut j’ai calculé l’impôt sur l’Immeuble mais a cela il faut donc rajouter mes revenus a mois c’est cela ?

Car : Imposition à payer
revenus nets x (TMI + 15,5%) = IR +PS
13 111€ x 29.9% = 3867.74 € (TMI Actuel de 14%)

Est ce que je devrais pas rajouter au 13111€ mes revenus imposable ? car le calcule serait diffèrent, du coup un cash flow diffèrent ?

Je suis désolé avec toutes mes questions mes je n’arrive pas à bien comprendre la finalité des calcules….

Je cherche a savoir se que va me rapporter l’immeuble en tenant compte des ma situation Actuel c’est a dire ma part d’imposition avec l’immeuble et ce qu’il me restera donc une fois tout payé avec mes impôts

ohennequin · #17

Mieux vaut faire un tableau avec TOUTES les charges, quitte a séparer les charges récupérables et celles non récupérables.
Cela permet aussi de calculer la part des charges locatives.

Ne pas oublier les postes comme les poubelles et le ménage des parties communes.
Ainsi que l’assurance du bâtiment dans son ensemble, qui prend en charge les PNO de chaque lot.

Ces revenus fonciers ne vous faisant pas changer de tranche, il ne faut compter que les 3867.75 comme supplément d’impôts pour le net net.

A+

Ohe

Gantar · #18

Merci encore à vous, Ca se précise mieux pour Moi,

Du coup je suis imposable sur les revenus que nous déclarons de mon foyer,

Et du coup la déclaration dès fonciers c’est totalement à pars alors c’est sa ? Je dois pas faire de calcul autre en y ajoutant au loyers mes revenus etc… du coup

ohennequin · #19

Les fonciers se déclarent sur le formulaire 2044, puis se reportent sur vos impôts.
D’ailleurs, a la vue des charges vs les recettes, il pourrait être intéressant d’être en micro foncier, avec un abattement de 30% par défaut. Dans ce cas la déclaration se fait sur la feuille habituelle (2042).

Vous pouvez faire une simulation sur le site des impôts, ce sera plus simple pour calculer exactement la somme supplémentaire a verser.

A+

Ohe

Gantar · #20

ÉDIT : d’après se que j’ai compris donc je suis imposable sur nos revenus à Moi et ma compagne de 10 500€ (car 3 parts) x 14% = 1470€ d’impôt sur nos revenus

Et apres a part viens s’ajouter les fonciers cités plus haut donc du côté foncier je payerais 3867€ pour l’IP et les prélèvements sociaux,

C’est bien ca ? Y a rien d’autre à calculer alors ? ^^

ohennequin · #21

Non, et c’est déjà pas mal.

Pour vos impôts, vous savez normalement combien vous payez déjà.

Mais je viens d’éditer mon message précédent, si vos charges sont inférieur a 30% de vos loyers cette année, il peut être intéressant d’opter pour le régime micro foncier.

A+

Ohe

Bigem64 · #22

Bonjour, petite question, l’assurance PNO est-elle vraiment necessaire dans le locatif ? Et donc dans ton cas Gantar ?

Gantar · #23

Merci encore de l’information,

Moi qui me casser la tête avec des calcules qui allaient dans tout les sens…. ><

Du coup mon calcule est correcte cité au dessus concernant l’étude de cas ? Ou y a des erreurs ?

Concernant l’assurance PNO étant donné que c’est un immeuble de 3 logements il vaux mieux en avoir une dans tout les cas non ? en cas de sinistre ou de dégradation de l’immeuble non ? Car si on a un pépin sur l’immeuble sans être assuré, qui va payer ? ^^’

ohennequin · #24

Les calculs sont toujours importants, ne serait-ce que pour connaitre ses flux, et pour valider s’il est mieux d’être au réel ou au forfait (micro foncier).
Mieux vaut faire un choix en connaissance de cause plutôt que par défaut, et s’apercevoir qu’il y avait mieux a faire autrement.

Pour la PNO, elle est obligatoire pour la location d’un appartement, pour un immeuble il faut une assurance spécifique, couvrant tout le bâti, jusqu’au toit!
Les PNO pour appartement ne couvrent pas les parties communes, le toit, les façades, …

En général elle font office de PNO pour les différents appartements.

A+

Ohe

Bigem64 · #25

Donc la PNO c’est en supplément de l’assurance de l’appart et des loyers impayés ?

Quelle différence avec l’assurance de l’appart ?

Dernière modification par Bigem64 (31/08/2017 18h13)

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Gantar [59] : étude de cas immobilier

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