Simulateur pour l'achat d'usufruit de SCPI à crédit ?

niceday · #1

Bonsoir,

Je ne trouve pas beaucoup de sujets concernant la SCPI en usufruit par un particulier.
Avez-vous un lien pour trouver une simulation détaillée d’un achat en usufruit ?
J’ai parcouru les principaux sites, je ne trouve rien de détaillé/personnalisable.

Ps: Alors mon message concerne les simulateurs pour l’achat de SCPI mais pas à credit, désolé.
Edit: voici une simulation simple, je dois certainement faire une erreur (TMI 0%)

~~Edit2: avec le fichier c’est plus facile pour vérifier:~~
Edit3: fichier mis à jour dans les posts suivants

Dernière modification par niceday (01/09/2017 12h27)

GoodbyLenine · #2

Rares sont les contribuables avec TMI IR=0%, assurés d’y rester pendant toute la durée de l’usufruit (sinon le placement sera une catastrophe), et avec du cash à immobiliser pendant plusieurs années sur de l’usufruit temporaire (c’est quasi totalement illiquide). Rares sont tout simplement les personnes physiques qui peuvent trouver un intérêt à acquérir de l’usufruit temporaire. D’où le peu d’intérêt pour une telle simulation, et le peu de sujets concernant la SCPI en usufruit par un particulier…

Sinon, votre simulation comporte une erreur sur le calcul des PS (qui ne concernent que la quote-part de bénéfices de la SCPI venant de revenus fonciers en France) (et dont le taux actuel est 15.5%, et qui devrait passer à 17.2% début 2018), et suppose que même avec les revenus à ajouter à cause de la SCPI le TMI IR reste à 0%. Elle oublie aussi l’impact du délai de jouissance, qui retarde de 6 mois la perception des premiers revenu par rapport à l’investissement initial.

Elle se base aussi sur des hypothèses discutables (que le niveau du bénéfice et du dividende de cette SCPI reste stable, ou baisse juste de 1%) sachant que si ces hypothèses évoluent défavorablement l’investisseur y laissera beaucoup de plumes (il aura même vite un TRI négatif) (l’inverse, à savoir que que les dividendes augmentent, est aussi possible, mais à mon avis assez improbable). Et avec ces hypothèses, le TRI obtenu n’est pas très appétissant (et pour d’autres SCPI il le serait encore moins).

niceday · #3

Je ne suis pas sûr que les contribuables avec TMI IR=0% pendant plus de 10 ans sont si rares.
Je pense surtout que la proportion de ces foyers connaissant/se tournant vers ce type de produits est très faible.
En l’occurrence, l’analyse que j’essaye de faire est à destination de mes parents ayant une très faible retraite (couple de -69ans).
J’ai repris vos remarques. Une question demeure , qui paye les frais de souscriptions ? Est ce au prorata également ? ou l’intégralité est supportée par le NP?

Après avoir corrigé un peu ma simulation, je conclu comme vous ce n’est pas intéressant. Je laisse tomber cette voie.

Surin · #4

Les frais sont au prorata.
La durée de démembrement démarre après le délai de jouissance donc il y aura encore 5 années après les 6 mois de carence de votre exemple.

niceday · #5

Ah oui, ça change tout, si la durée du démembrement (et donc de jouissance pour un usufruité) débute après le délais de jouissance = ca ajoute 6 mois de dividendes supplémentaires.
Ca commence finalement à être intéressant (encore une fois avec les hypothèses posées qui sont il me semble un scénario assez central).
Pour le suivi; correction =>

Surin · #6

Il faudrait détailler votre calcul car je ne retrouve pas vos résultats et précisez bien si c’est un TRI ou le rendement annuel puisque les dividendes ont vocation à être dépensés, le TRI me semble inadéquat.

Il y a une erreur sur le nombre de parts. Si vous investissez 10600€, vous n’aurez pas 10 parts mais 45,4545 parts qu’il faudra partager avec le nu-propriétaire. Votre quote-part sera de 10600€.
Il faut donc partir du nombre de part entier et appliquer la clé après, ce qui donne le montant investi par l’usufruitier.

niceday · #7

Les calculs comptabilisent bien une quote-part 10600€. J’ai corrigé pour que le nombre de part soit entier.
Les résultats restent identiques.
Concernant le TRI (IIR), il me semble bien qu’il soit adéquat, du moins autant que tout autre simulation sur des CF, que le CF soit dépensé ou non. Pour ajouter un indicateur qui prendrait en compte un placement sur les CF ~~négatifs~~positifs, j’ai ajouté un MIIR (hypothèse 2.10% arbitrairement [email protected]% ou ~une bonne AV sur le long terme).

Je ne veux pas rentrer dans le débat du TRI et du TRIM. Ceux sont les indicateurs disponibles assez utiles pour une telle évaluation.

Edit: Je ne sais pas s’il faut créer un post "Simulation SCPI usufruit" pour ne pas polluer ce post qui grâce à vos réponses, il y a eu plusieurs posts. Thks

Message édité par l’équipe de modération (01/09/2017 12h52) :
- Déplacement de tous les messages concernés dans une nouvelle discussion

Edit2: fichier mis à jour dans les posts suivants

Dernière modification par niceday (01/09/2017 14h52)

Surin · #8

Je maintiens que je ne retrouve pas votre résultat de 3,90% de rendement.

niceday · #9

Vous avez le fichier XL pour vérifier mes calculs. J’ai pu oublié quelque chose..
Pour rappel, comme le mentionné GoodbyLenine le 3.90% est obtenu sur Corum en partie grâce aux PS (hyp 17.50%) qui ne s’applique que sur 25% des dividendes (la part des revenus fonciers (RF) français).
Hypothèse: part de RF Français restant constante sur 5 ans. (Si elle diminue ce qui est la stratégie de Corum, ça exprime une hypothèse conservatrice).
TMI 0% et PS 17.50% sur les 25.48% => 4.46% d’imposition au global
Edit: Ayant la réponse des frais au prorata je dois l’ajouter comme une charge la 1 ere année
Edit2: Avec le fichier avec les frais de com. Ca réduit de beaucoup le TRI
Edit3: fichier mis à jour dans les posts suivants

Dernière modification par niceday (01/09/2017 17h39)

GoodbyLenine · #10

Les 1060 (ou 21% de 1060) incluent déjà ces frais (la SCPI encaisse 1060 moins ces frais).

Si la part de RF en France diminue, les impôts payés à la source à l’étranger augmenteront et de montant net distribué diminuera. L’impact au final sera modeste.

niceday · #11

Mais oui! .. Donc j’ai appliqué les frais en double.
Fichier corrigé :
Pour prendre compte que les dividendes reçus ne seront pas réinvestis mais dépensés (vs IRR), j’ai mis le MIRR avec un taux à 0% de réinvestissement; c’est plus réaliste dans mon cas.
2017090117h_scpi_usufruit_simple.xls

=> IRR:3.92% et un MIRR:2.23% (cf hypothèses)

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