SCPI en usufruit : quels critères de sélection des SCPI en usufruit ?

Bonjour,
J’ai une question sur les clés de répartition. Actuellement par exemple, pour de l’US 10 ans :
-    Vendôme Région (TDVM 6,10%) : clé US = 37%
-    PFO2 (TDVM 4,61%) : clé US = 32,5%

J’imagine que la clé est ajustée en fonction du rendement. Mais que se passe-t-il si le rendement baisse ? A quel moment la clé est-elle remise à jour ?
Je pense à cette année où les rendements vont sûrement être en baisse. Si la clé est recalculée cette année en fonction de ce nouveau rendement, n’y aura-t-il pas là des opportunités d’achat d’usufruit (longue durée) à plus faible coût, si on pronostique ensuite une remontée du TDVM ?

J’ai calculé le TRI brut (formule excel) de quelques SCPI à partir des clés de démembrements et rendements 2018/2019 trouvés sur le net. Je compte l’utiliser pour faire ma sélection de SCPI en usufruit.
Je cherche les revalorisations de parts et quelles SCPI les reversent à l’usufruitier pour être tout à fait exact. Mais difficile à trouver…

On constate que certains TRI sont vraiment très bas (sous les 8% en rouge) et d’autres vraiment intéressants (au dessus de 11% en vert) et certaines sortent vraiment du lot (2% de TRI o_O et 19% de TRI). J’imagine que ceux qui sont vraiment très bas reversent les revalorisations.

Bonjour,

Pour information, la clé de démembrement 5 ans de la SCPI Interpierre France est passée de 21% à 20%. (je viens de recevoir un dossier en usufruit sur une durée de 5 ans pour quelques milliers d’euros). 

D’après les échanges de mon CGP avec la maison de gestion, PAREF semble confiant pour verser un DVM au minimum de 4.80% mais plutôt 5% cette année…

Je pense que les clés US/NP évolue principalement en fonction de la loi de l’offre et la demande en fonction des demandes respectives de NP/US sur les différentes durées.

Il faut savoir que la NP est principalement acquise par des personnes physiques (nombreux, et souvent conseillés par un CGP, qui essaie aussi de percevoir une commission sur l’US associé), et l’US par des sociétés à l’IS (avec quelques gros acteurs (assureurs) qui ramassent tout (pour pas mal de SCPI, sauf les trop petits lots sans doute) ce qui ne trouve pas preneur, et qui est disponible à un prix satisfaisant).

Bonsoir à tous,

trouver un partenaire acceptant de financer l’achat d’US (emprunt par une SC à l’IS) est très compliqué. Je n’ai pas réussi de mon côté.

On me propose tout de même une solution, qui a le "mérite d’exister" (faute de mieux) :
- crédit à la consommation
- durée : 10 ans (voir même 12 ans à priori)
- taux : 0,60% (hors assurance)
- différé de quelques mois envisageable
- emprunt en nom propre puis apport en CCA
- choix des SCPI parmi celles de Sofidy (Efimmo, Immorente, Europe Invest), celles de Primonial (Primovie, Primopierre) et Pierval Santé

Mieux que rien, mais pas top !
Que pensez-vous des SCPI proposées comme achat possible en US ?

Merci de vos avis.

Si l’emprunt est en nom propre, j’imagine qu’il ne sera pas possible de défalquer les interêts de l’emprunt dans la compta de la SCI.

C’est pas optimal mais c’est quand même bien. Dommage pour la limitation de l’US. En négociation tenter d’allonger a 12 mois le différé et de négocier un % hors liste. 50% par exemple.

maxicool, le 16/01/2022 a écrit :

On me propose tout de même une solution, qui a le "mérite d’exister" (faute de mieux) :
- crédit à la consommation
- durée : 10 ans (voir même 12 ans à priori)
- taux : 0,60% (hors assurance)
- différé de quelques mois envisageable

Bonsoir maxicool,

Serait-il possible d’en savoir plus :
- Quel établissement vous propose cette offre et sous quelles conditions ?
- Y a t’il des frais de dossier, d’assurance obligatoire ?
- possibilité d’acquérir de la PP ? (même si ce n’est pas l’objet de la file)

sinwave

Quelqu’un aurait-il le texte exhaustif de la question et de la réponse de cette "Rép. min. “Baudot”, JO Sénat 3 juin 2004, no 09898. CE, 26 juill. 1985" (que je n’ai pas trouvée sur www; un lien serait bienvenu !), car

  1) le contexte est peut-être différent, s’il s’agissait par ex d’une SCI transparente fiscalement, où ça semblerait logique, alors qu’ici avec de l’US de SCPI on est forcément sur une SCI IS;

   2) le texte cité peut s’interpréter de différentes manières, alors qu’il y a sans doute des limites… Est-ce bien la personne physique, qui emprunte en son nom propre pour apporter des fonds à une société immobilière, qui peut déduire de son revenu foncier déclaré à l’IRPP les intérêts et frais supportés pour cet emprunt ? Y a-t-il des conditions, par ex la personne physique peut-elle ne détenir qu’une fraction de la société immobilière, ou la SCI peut-elle être deficitaire ?

GoodbyLenine a écrit :

Quelqu’un aurait-il le texte exhaustif de la question et de la réponse de cette "Rép. min. “Baudot”, JO Sénat 3 juin 2004, no 09898. CE, 26 juill. 1985" (que je n’ai pas trouvée sur www; un lien serait bienvenu !)

Il y a deux réponses Baudot correspondantes :
- celle-ci dont le numéro correspond mais qui semble avoir un lien vraiment très indirecte avec notre question
- celle-ci qui est également reprise par le BOFIP et qui semble plutôt bien correspondre, notamment :

A l’inverse, un emprunt souscrit personnellement par un associé d’une société de personnes, visée au 1° de l’article 8 du code général des impôts et dont les résultats sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers, qu’il soit déjà présent dans la société ou non, en vue de procéder au rachat de tout ou partie des parts correspondant aux droits d’un autre associé peut être regardé comme contracté pour l’acquisition d’un revenu. Dans ce cas, l’associé acquéreur pourra déduire de la part lui revenant dans le revenu foncier déterminé par la société, les intérêts de cet emprunt.

La mention :

et dont les résultats sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers

indique bien une SC à l’IR.

Toutefois la réponse porte sur le rachat de parts, par extension la réponse se réfère à un emprunt contracté pour "l’acquisition d’un revenu" et donc on en arriverait à l’interprétation faite précédemment … ?

GoodbyLenine, le 20/01/2022 a écrit :

J’avais bien trouvé ceci avec l’outil de recherche du Senat, mais ça ne me semble pas avoir grand chose a voir avec la situation qui nous intéresse (et l’interprétation que semble en faire M.Royal (en mélangeant les références, par erreur ou histoire de faire savant ?), et encore plus Wow, me semble un peu osée…).

Je n’interprète rien GoodbyLenine, j’ai juste partagé l’information notée sans chercher plus loin.

Votre EC vous confirme la déductibilité des intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers au sein d’une société à l’IS ?

J’ai l’impression d’avoir loupé quelque chose: le BOFIP que vous mentionnez ainsi que M. Royal porte bien sur des revenus fonciers et s’applique à des "Les contribuables soumis au régime réel d’imposition" ?

Votre interrogation porte bien sur une société à l’IS ? 

Le raisonnement porte plutôt à mon avis sur une société fiscalement transparente.

Il faudrait aussi confirmer qu’il ne parle pas de déductibilité des intérêts du CCA.

M.erci de vous être renseigné en tout cas !