SCPI en usufruit : quels critères de sélection des SCPI en usufruit ?

Autant d’erreurs ou d’inexactitudes en si peu de mots, c’est un art.

De l’usufruit à l’IR revient à se tirer une balle dans le pied.

Je pense qu’il a du quand même se mélanger les pinceaux lors de sa reponse,j’ai relu le mail que je lui envoyé et j’ai bien précisé vouloir investir à travers la SAS à l’IS.

Par contre, pour votre comptable, le traitement des revenus (au sein de la société) sera différent que si vous l’aviez acheté en nom propre.
C’est juste un peu plus de boulot de son côté (de là, vient peut-être sa remarque).

Il s’occupe uniquement de la SAS et de l’entreprise de madame, toutes deux à l’IS,je vois pas le probleme. Le seul que j’ai pu identifier éventuellement, c’est que mon bilan prend date au 30 Septembre, j’imagine que les sociétés de gestion envoient les IFU pour une année civile?

Sinon, vous dites vouloir diversifier, mais si vous procédez comme vous le dites, votre capital ira à 100% vers la même SDG (Corum), certes sur 3 SCPI différentes.
Pourquoi pas, mais à mon humble avis, ce n’est pas vraiment de la diversification.

je prenais cet exemple pour simplifier au maximum,chez Corum il suffit d’indiquer que l’on veux réinvestir automatiquement ses dividendes et la machine est lancée.JE n’ai pas trouvée beaucoup de SCPI qui proposent cette option en fait.
Apres je me focalise peut etre un peu trop sur le fait de faire travailler le capital le plus rapidement possible,effectivement attendre peut etre 3/4 mois pour réinvestir en une fois dans une SCPI différente ne changerait pas grand chose en soi.

Il me reste à voir sur quelle durée d’US partir en fonction des offres proposées: entre 5 et 10 ans me parait un bon compromis dans mon cas.

Effectivement, je pense que je vais essayer un peu de simplifier la chose pour mon expert comptable.

Ma SAS étant jeune (2022),je n’ai toujours pas eu à faire de bilan et je pense donc pouvoir décaler la clôture du premier à la fin d’année civile 2023.Il est vrai que cela permettra de simplifier les choses et la procédure n’est pas très contraignante.

Au vu de la remontée des taux et du des derniers posts sur le fil du financement à crédit des SCPI,je pense que ma stratégie prend de plus en plus sens dans une optique de se passer des banques pour le moment pour acheter des parts.

La forme de la question est étonnante : n’avez vous pas d’une façon ou d’une autre calculé un rendement théorique de votre investissement avant de vous lancer ?

J’ai moi même un tableau pour ce faire.
Par exemple une baisse annuelle de rendement de 3% de Corum Origin baisserait mon TRI sur 10 ans de 11.10% à 8.4%.
Cette baisse donnant une distribution de 3.54% la 10ème année si la valeur des parts ne change pas.
Pour info, il faudrait une baisse >10% annuelle pour arriver à un tri proche de 0.

A chacun de faire ses calculs, mais l’usufruit est bien entendu très sensible à une variation des distributions.
A contrario, si la valeur des biens devaient baisser mais les loyers se maintenir, nous serions gagnants par rapport aux PP.
Il ne faut pas oublier qu’une fois l’UF acheté nous ne sommes plus concernés par la valeur de la part et le % de distribution, mais uniquement par la valeur absolue des distributions.

De mon coté, je juge que les TRI obtenus justifient le risque.
En revanche je ne m’expose pas sur des durées longues,  je suis à 4.8 ans en moyenne avec un max à 7 ans.

Bonjour à tous,

Peut être que mon message n’a pas sa place sur ce fil de discussion mais c’est celui qui me semblait le plus approprié.

Par quel biais trouvez vous de l’US ?

Je trouve que le marché est vide.
Je m’explique.
Dans mon cas, j’ai deux CGP qui me proposent leur US quand ils en ont.
C’est marrant c’est globalement tout le temps les mêmes SCPI… Si il y a des CGP qui proposent de l’US je veux bien qu’ils me contact en MP.

Concernant Louve (pour ceux qui sont inscrit sur le mailing), je n’ai pas encore reçu un e-mail avec la possibilité de visualisé ladite SCPI. Même en cliquant sur l’onglet 8mn après réception de l’e-mail l’affaire était close !

Alors comment faites vous ?

Bonne soirée

J’ai un CGPI assez tenace qui a force de harceler les maisons de gestion obtient de l’usufruit assez facilement. J’ai commencé ma SCI IS depuis 6 mois, et il m’a trouvé 300 k d’usufruit (corum XL, epargne pierre /Europe, Comète, sofidy europ invest…) sur des durées allant de 3 à 15 ans (je n’ai pas été regardant sur les durées pour le démarrage). J’ai aussi souscrit de petit montant chez epargnoo, avec du cashback en plus, mais à mon avis ce n’est qu’une question de temps avant qu’un système de bot ne gangrène aussi le truc.

Vaste débat que celui sur la durée optimale de l’usufruit. Pour ma part, j’aurais tendance à privilégier les usufruits courts. En effet, les TRI sont à peu près identiques sur toutes les durées (avec quelques fois des petites incohérences) je considère que le risque porté quand on part sur une SCPI pour 15 ans est mal rémunéré. Je prend les yeux fermés de l’usufruit sur 3~4 ans sur une jeune SCPI, car les premières années, la société de gestion fait tout son possible pour booster les chiffres et soigner son TDVM. Quelques années plus tard, je préfère remettre mes billes sur une nouvelle SCPI. Historiquement parlant, cette stratégie aurait été je pense l’une des meilleures (mais je n’ai aucun data pour back up cette intuition).

J’utilise un outil maison pour évaluer le TRI : TRI_Usufruit.xlsx - Google Spreadsheets

Vous verrez qu’il n’y a pas grande différence sur le TRI suivant les clefs.
Il est sur que les usufruits courts demandent plus de réinvestissement, mais cela n’affecte nullement le TRI (vous voulez certainement parler d’un concept plus proche du TRE)

Les durées courtes obligent à retrouver d’autres usufruits très souvent, à refaire à chaque fois la paperasse, à avoir des fonds non investis plus souvent, et compliquent le suivi (ne serait-ce que le suivi des distributions, si le nb de parts détenues change souvent; pour "contrôler" et pour le prévisionnel de trésorerie), comme la compta (avec bien plus de lignes), et j’en oublie sans doute.
Pour ma part, j’ai investi dans des US sur des durées allant de 5 à 20 ans, et la moyenne pondérée doit être un peu plus de 10 ans. J’évite d’ailleurs aussi les lots trop petits (<20k€), sauf s’ils ont un prix très attractif.

Le calcul du TRI attendu (qui peut tout a fait tenir compte du délai d’entrée en jouissance, et même des qqs semaines d’emploi des fonds avant la fin du mois où ça commence vraiment à compter) s’effectue le plus souvent en supposant que les montants distribués seront constants durant tout l’usufruit, et égaux à ceux du dernier exercice connu. Ceci ne s’avérera jamais être la réalité. Mais il faut bien faire des hypothèses pour calculer un TRI attendu avant d’acquérir un usufruit…..
Pour ma part, j’évalue un TRI attendu  en prenant ma meilleure estimation du montant distribué moyen à attendre durant la durée de l’usufruit (lequel peut être bien différent de celui des derniers 12 mois, surtout pour une SCPI très jeune aux distributions boostées au début). Ca laisse bien sûr aussi une marge d’erreur…
Je calcule aussi le TRI avec une hypothèse pessimiste de distribution, pour évaluer le risque associé.
Je calcule ces TRI avant et après IS (avec une hypothèse de % de revenu d’origine hors de France).

Les "frais d’entrée", on s’en fiche dans ces calculs : seul intervient le prix payé à l’achat (tous frais inclus) et le montant anticipé des distributions (net de fiscalité payé par la SCPI à la source). L’usufruitier se fiche de l’évolution du prix de la part, et du spread entre les prix de la part "net vendeur" et "net acheteur".

Un élément très difficile à anticiper : les montants d’éventuelles distributions de plus-value (certaines SCPI les versent à l’usufruitier, d’autres au NP, et souvent ça diminue alors d’autant le montant distribué sur les bénéfices ordinaires qui sont versés à l’usufruitier).

Parmi les SCPI  dans lesquels mes SCI ont investi en usufruit (depuis 2010), il y en a eu avec des montants distribués qui ont plongé (ex : Aestiam Cap Hebergement), et d’autres où ca a fait bien mieux qu’anticipé au départ (ex : Corum Origin pour les US acquis en 2012, Interpierre France acquis quand la distribution venait de baisser, …). L’impact (fiscal, positif) du choix de pas mal de SCPI d’investir de plus en plus hors de France était difficilement anticipable (le résultat fiscal est alors devenu structurellement négatif, ce que les dividendes de SIIC, dans lesquels mes SCI ont aussi investi, plus récemment, atténuent un peu).
Je constate aussi que le TRI attendu des US, et la différence entre ce TRI et les taux d’intérêt, est bien plus faible (et donc moins intéressant) qu’il y a quelques années. Le risque pris semble de moins en moins bien rémunéré, et, de plus en plus, mieux vaut trouver autre chose.

Je ne suis pas allé vers "plus exotique".  Je n’ai pas exemple pas arbitré vers du crowdfunding (immobilier, ou pas) ou des crypto (j’ignore si des petits génies ont créé une crypto avec la couleur de l’immobilier). Je reste sceptique sur la pérennité de ces "autres" et ces "plus exotiques".

J’ai effectivement réorienté la majeure partie des nouveaux investissements vers des SIIC, qui représentent maintenant un montant proche de la valeur résiduels des US encore en cours. 
Je viens de regarder, et ces investissements, même si les premiers ont été faits à des cours que je ne pense pas revoir de sitôt, sont globalement en plus-value, ce qui est satisfaisant quand on considère que les dividendes ont avoisiné 10%/an ces dernières années (ça fait longtemps que le TRI attendu des US de SCPI est passé largement sous les 10%).

Pour les SCPI européenne, un usufruit plus court a aussi l’avantage de s’amortir plus vite, de générer donc un déficit fiscal IS plus violent et d’améliorer le TRI toute chose étant égale par ailleurs en comparaison d’un usufruit plus long

Ce n’est pas "perdre quelques mois de revenus", c’est juste "décaler dans le temps de quelques mois ces revenus".

Ça impacte certes le TRI (et d’autant plus que l’US est court). La formule de calcul du TRI (avec une faible marge d’erreur) que j’avais indiqué sur le forum (je n’ai plus le lien sous la main, cherchez….) en tient d’ailleurs compte…

Par ex:
  - Si je souscris le 20/12/2020 l’US 3 ans d’une SCPI avec jouissance après 6 mois :
       je percevrai les revenus associés à juillet 2021 jusqu’à juin 2024 (inclus) 
  - Si je souscris le 20/12/2020 l’US 3 ans d’une SCPI avec jouissance après 0 mois : 
       je percevrai les revenus associés à janvier 2021 jusqu’à décembre 2023 (inclus)
Les revenus perçus plus tôt ont une valeur actualisée plus élevée (on peut les placer  pendant 6 mois), ce qui impacte le TRI.

Information intéressante sur la création de fonds d’usufruits qui seraient accessibles aux particuliers :
lien vers l’article
Dans l’attente de plus de détails pour juger mais la phrase qui conclut l’article laisse espérer une rentabilité assez faible pour ce type de placement en usufruit mutualisé. Curieux de connaitre la structure de frais.

L’article comporte une erreur, le TRI net cible étant supérieur à 7 % (je suis CGP partenaire de France Valley). Source: la documentation fournie par France Valley.

A noter qu’une autre société, Wenova, est en train de monter un fonds d’usufruit de parts de SCPI. Je ne sais pas auprès de quelle clientèle il sera distribué cependant.