Investissement immobilier locatif à Lille ?

Bonjour,

Je ne comprend pas quand vous dites que la collocation sur Lille est une bonne idée 

L’encadrement des loyers ne tue -t-il pas le rendement des collocations ?

Bonjour à tous !
J’ai une petite demande d’infos, peut etre sauriez vous me répondre !

Etant sur le point d’acquérir un immeuble à lille et le diviser en 3 lots, je recherche un prestataire afin de sortir les poubelles le vendredi soir et les rentrer les samedi matin, ainsi que nettoyage d’un couloir 2x par mois et nettoyage des bacs poubelles par 1x par trimestre

A ce titre pourriez vous une idée de prix par mois, ou une entreprise à me conseiller ?

Merci pour vos réponses !

Bonjour Nathoun,

lorsque je gérais le syndic bénévole de l’immeuble où j’habitais sur Lille, j’avais confié une tâche 100% identique à celle que vous évoquez à la société Pro Impec.
Le coût était alors de 1800 euros à l’année environ (mais c’était en 2007) pour le nettoyage bimensuel d’une petite entrée, d’un local poubelle, d’une montée d’escalier de 4 étages avec sortie du contener chaque semaine.

Pro Impec était la moins chère de toutes.

J’avais contacté d’autres sociétés :

- Ent. de nettoyage marcquoise (Hellemmes), 2 fois plus cher
- Clinitex (Croix), 2 fois plus cher

- Prestige Net (Lille), 20% plus cher
- Renov AG (Lille), 25% plus cher
- CMPS (Lille), 25% plus cher

- Actipropre (Templemars), sans réponse
- SNN (Lomme), sans réponse
- Bien-être Services (Lille), sans réponse

Le coût, de mémoire, augmentait de 3-4% chaque année.
Donc, je pense que, actuellement, vous pouvez partir sur 2000 euros à l’année minimum. 

Frédéric

Je le fais moi-même car c’est une prestation chère lorsque vous sous-traitez. J’ai l’avantage de ne pas avoir de nettoyage à faire. Par contre, je m’occupe des espaces verts. C’est contraignant mais cela permet de vérifier que tout est en ordre.

Assez d’accord avec les prix annoncés (150 à 200€/mois).

Lorsque je suis en vacances, j’ai un locataire qui s’occupe des poubelles (moyennant un dédommagement). Durant les vacances scolaires, sortir les poubelles 1 fois par semaine est suffisant si vos locataires sont étudiants. Pour le dédommagement, le faire hors bail car le locataire prend aussi des vacances, et peut changer d’avis pour faire ce menu travail.

Si vous voulez trouver moins chez, trouvez une personne qui recherche de heures de ménage à proximité de votre immeuble. Ça devrait vous coûter moins cher.

Je partage cette infographie intéressante sur le marché locatif à Lille:



Je suis dans une démarche de réflexion pour passer un studio loué nu (à des étudiants) en meublé.
Je n’arrive pas à déterminer si la vacance en meublé sera supérieure au nu, pour le moment mes locataires partent systématiquement fin juin/juillet et sont remplacés sous 15j en juillet/août.

Pour ce qui est de la demande sur l’été il n’y a pas photo si l’appart est bien situé il part dans les 2 semaines donc aucune vacance. Je reste plus nuancé sur le reste de l’année car je n’ai pas de recul mais je ne vois pas pourquoi cela diffèrerait entre nu et meublé, la question serait alors : Y’a t-il un marché pour du meublé non étudiant ?

J’ai été contacté par des agences qui en cherche donc je dirais oui mais quelle importance a ce marché ?

Je vais être dans votre cas sous-peu car j’ai un appart nu qui va se libérer dans quelques mois. Je n’hésiterai pas à le proposer meublé. Si le marché n’est pas là je le mettrai en saisonnier en attendant, mais je suis confiant. Le meublé répond à une demande plutôt récente, mais qui économiquement est viable (meubler un appart et déménager est onéreux) donc c’est pertinent de se placer. Et Lille draine beaucoup de jeunes salariés, je pense que dans ce cas la proximité de la gare est un plus.

Je me permets de vous dire mon ressenti car j’ai vécu quelques années sur Lille et je suis actuellement locataire d’un appartement meublé. Si j’avais pu (ou si j’y avais pensé), j’aurais loué un meublé sur Lille durant mes études.

La perte d’argent due aux déménagements lorsqu’on est pas géographiquement stabilisé est phénoménale. Meubler un appart avec des meubles (même bas de gamme), ça revient tout de suite cher. Et lorsqu’on déménage, c’est location d’un camion + déménageur (si emménagement dans région où l’on ne connait personne) ou revente de tous les meubles à très bas prix pour en racheter sur place…

Depuis, j’ai fait le choix de louer un meublé, bien que je sois maintenant jeune salarié. J’imagine que la vacance locative peut être plus importante en cas de départ du locataire hors-été, mais dans mon cas, c’est la recherche d’un nouvel appartement meublé qui est compliquée. Les biens "bien" meublés restent relativement rares et je ne m’étonnerais pas qu’il y ait une forte demande à n’importe quelle période de l’année, surtout à Lille où la population d’étudiants/jeunes actifs est énorme. Je me lancerais sans réfléchir à votre place : vous ne risquez pas grand chose.

@maxlille : J’ai fait la même démarche que vous il y a plus de 2 ans maintenant, pour en venir à la même conclusion : sauf énorme affaire, les rentabilités sont assez moyennes sur Lille intra-muros et ne permettent pas de tirer un CF positif. D’où la nécessité d’aller chercher la rentabilité où elle se trouve, c’est-à-dire sur des villes périphériques.

Je vous laisse filtrer mes messages si vous voulez plus d’infos sur mon projet (immeuble de 6 lots à Tourcoing Centre à 10% de rentabilité). Mes difficultés sur ce projet ont été techniques (notamment la toiture que j’ai dû refaire rapidement suite à un dégât des eaux) mais certainement pas locatives. La demande locative sur les studios et T2 y est très forte toute l’année, et j’ai toujours reloué sans vacance et à des bons locataires. Quant aux rentabilités, un objectif de 10% (loyers annuels HC / prix d’achat tout compris) sur un immeuble bien rénové et au moins 12% sur un immeuble à rénover en hyper-centre me semble ambitieux mais pas déraisonnable.

Par ailleurs, j’ai échangé avec pas mal d’investisseurs dans la zone Fives-Hellemmes-Lezennes, qui y ont aussi trouvé une forte demande locative et de bonnes rentabilités. Peut-être une piste pour vos recherches ?

NB : Cette file s’étant enrichie de plusieurs "petits nouveaux", je relance une invitation pour la prochaine réunion des investisseurs lillois (voir dans la section Rencontre des IH). Au plaisir d’en discuter avec vous de vive voix !

Mon offre à 75KEUR ayant été refusée sur Lille et la contre-proposition n’étant pas assez intéressante je démarre les visites sur Tourcoing.

La demande locative sur les studios et T2 y est très forte toute l’année, et j’ai toujours reloué sans vacance et à des bons locataires.

Je suis très motivé et vos retours sont très précieux!

Pour le moment avant négo, premier bien rue nationale m2 légèrement en dessous des 1.500 EUR/m2, surface 45/50m2.

Je pense pouvoir le louer meublé 470+30, avec une petite négo on atteint les 9%/9.5% de rentabilité dans un secteur central.

Par ailleurs, j’ai échangé avec pas mal d’investisseurs dans la zone Fives-Hellemmes-Lezennes, qui y ont aussi trouvé une forte demande locative et de bonnes rentabilités. Peut-être une piste pour vos recherches ?

Prochaine étape après Tourcoing!

Comment calculez-vous le rendement brut svp?

45m2 x 1500 €/m2 + 7% frais de vente = 72 225 € pour 12 x 470 €= 5640 € de loyer (100% de taux d’occupation?) = 7.8 %.

J’espère avoir le bien à 63.000 EUR, pour 12 x 470 = 5640 (TO 100%) = 8.95%
En meublant l’appartement j’espère augmenter un peu le loyer pour arriver à 500 HC.

Bien d’accord avec perecastor. Tourcoing a des loyers très hétérogènes. Privilégier centre ville et ligne de métro.

Lille centre, j’évite car je viens de faire estimer un studio 23m2. .. 5000€/m2

Moi c’est quasi stable à Lille. Comment est-ce possible? Vous ne bénéficiez plus d’un abattement?