SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ?

Bonjour,
Pour apporter un peu d’eau au moulin, je m’étais construit un simulateur de TRI à 15 et 20 ans avec prise en compte de la fiscalité. Voici les hypothèses d’un exemple :
- investissement 75k€
- emprunt 75k€
- apport personnel garantie CL 1.2k€
- taux prêt immo 1,85%
- taux assurance 0,1%
- durée simulation et emprunt 20 ans
- 10% de frais de soucription
- TMI 30%

Le TRI est calculé en prenant le cashflow négatif moyen (net de fiscalité) sur la période du prêt (c’est un peu favorable car le cashflow négatif augmente dans le temps).

J’ai regardé 4 cas :
- capital + 0,5%/an et DVM 5% : TRI=4,8%
- capital + 0,5%/an et DVM 4,5% : TRI=4,1%
- capital + 0%/an et DVM 5% : TRI=3,5%
- capital + 0%/an et DVM 4,5% : TRI=2,8%

En voyant cela, il est clair que les incertitudes sur l’évolution du prix de part et sur le DVM modifient largement le rendement. En clair, comme le dit Fructif, à 30% de TMI il faut vraiment faire les comptes par rapport à l’AV. Je n’avais pas connaissance d’AV servant 100% des loyers avec seulement 0,5%/an de frais. Dans ce cas, l’AV présente l’avantage de la liquidité et ne pas s’engager sur un crédit.

NB : cette simulation a guidé mon achat (détaillé dans ma présentation).
NB2 : Fructif, je peux vos envoyer le fichier si vous le souhaitez.

Adrien

Bonjour,
J’envisage d’investir en SCPI afin de pondérer  ma poche immobilier, actuellement constituée de biens physiques en direct et en nue-propriété. J’ai un crédit sur une de ces nues-propriétés, et pas de revenus fonciers.

J’hésite entre deux stratégies:

PERP: j’ai décidé de faire un ultime versement car ma TMI actuellement de 45% baissera à partir de l’an prochain. J’ai actuellement un PERP Gresham avec la SCI Capimmo mais je la trouve trop chargée (1,6% des actifs, 2% de frais d’entrée) et je  pense  ouvrir Linxea PERP pour y loger des SCPI (et pas une SCI) que je n’ai pas encore choisies, mais la lecture de ce forum devrait m’aider.

SCPI en direct: ( dans ce cas je peux choisir un autre sous-jacent pour le PERP). Et j’ai aussi un petit crédit de 150k @ 1% qui,  me donne donc potentiellement un déficit foncier d’environ 1500 euros par an, decrescendo. Je pourrais alors acheter des SCPI à hauteur de cette somme (après CSG) et avant impôts, et compenser avec ce déficit.  Mon raisonnement est-il pertinent? Donc avec 40 000 euros, à 4,5% d’hypothèse de DVM, et après une CSG de 17,2,%, il devrait me rester environ 1500 de revenus que je peux mettre en face de mes intérêts. (Le crédit est sur un petit appartement parisien en démembrement).
Dans ce cas ma fiscalité ne serait que la CSG (je ne pense pas que l’on puisse compenser la CSG avec le déficit foncier)

Que feriez-vous à ma place? Où mettriez-vous les SCPI?

Bonjour Flavius,

Flavius a écrit :

Dans ce cas ma fiscalité ne serait que la CSG (je ne pense pas que l’on puisse compenser la CSG avec le déficit foncier)

Les cotisations sociales sont calculées à partir des revenus fonciers nets : si ceux-ci sont nuls, vous ne paierez ni IR, ni cotisations sociales.

L’idée d’essayer d’ajuster des revenus fonciers provenant de SCPI en direct pour profiter des charges d’emprunt déductibles me semble pertinente mais vous pourriez aussi vous contenter de l’usufruit avec une durée ajustée sur la période où les charges d’emprunt sont significatives. Au-delà de cette période, vous risquez d’y laisser pas mal en prélèvements obligatoires.
Vous pourriez même calculer pour avoir des revenus fonciers en dessous de 1500 euros et reporter votre déficit foncier les premières années pour essayer de gommer au mieux vos revenus avec vos charges déductibles sur la durée (cela doit se calculer en faisant quelques hypothèses).

Pour le PERP, aucune connaissance, aucun avis.

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (29/09/2017 09h52)

FXB67 a écrit :

En comptant l’abattement annuel, ça veut dire que même pour la tranche à 30% la SCPI via AV reste meilleure à vue de nez.

C’est également ma conclusion.

oliver68 a écrit :

L’un des avantages de la SCPI dans l’AV c’est que l’assureur garanti la liquidité des part. Ca évite de se retrouver coincé dans une SCPI en déclin.

Désolé de revenir là-dessus car le message est ancien mais je tombe dessus.
C’est faux bien sûr.
Quelques exemples:
Voici ce que l’on peut lire sur Linxea Spitrit:
"- L’Assureur ne s’engage que sur le nombre d’unités de compte, mais pas sur leur valeur; la valeur de ces unités de compte, qui reflète la valeur d’actifs sous-jacents, n’est pas garantie mais est sujette à des fluctuations à la hausse ou à la baisse dépendant en particulier de l’évolution des marchés financiers"

Si le marché est bloqué, l’assureur ne s’engage à rien, vous avez vos UC. Il peut choisir de vous rembourser à la valeur du fonds de remboursement de la SCPI.

Voici ce que l’on peut lire sur Linxea Avenir:
"- La valeur retenue lors d’un désinvestissement est égale à la valeur de retrait évaluée par la gérance de la SCPI. Dans l’hypothèse où les parts de la SCPI ne peuvent pas être cédées par l’assureur à la valeur de retrait, la valeur retenue sera la dernière valeur de réalisation communiquée par la gérance de la SCPI. Pour information, la valeur de retrait s’élève à 262€ au 1er mai 2017, et la valeur de réalisation s’élève à 239,29 € au 31 décembre 2016."

Donc ici perte de plus de 10%.

Springle:

Vous avez parfaitement raison. Surtout que les frais sur UC commencent à devenir pénalisants à partir de 8-10 ans, le gain sur le prix de souscription et délai de jouissance étant alors annulé par les frais sur UC. Donc si on veut acheter des SCPI pour les garder à moyen terme, l’AV est généralement avantageuse, si on pense les garder longtemps, bien évaluer le pour et le contre en fonction de son imposition, c’est parfois sur de se projeter dur aussi longtemps.

Dernière modification par kc44 (30/12/2017 11h44)

roudoudou a écrit :

La liquidité est à la charge de l’assureur

Avez-vous une source, un exemple? Je ne remets pas en question mais je préfère le lire dans un cas concret.

roudoudou a écrit :

il n’y a pas de clause permettant de livrer les titres en cas de non liquidité.

C’est contradictoire non? En tout cas je ne comprends pas la phrase (livrer les titres?), que voulez-vous dire?

Je trouve justement la question intéressante et selon moi, elle ne se résume pas à "l’assureur garantit la liquidité des part". Je n’y crois pas et ne demande qu’à ce que l’on me démontre le contraire.

roudoudou a écrit :

C’est l’assureur qui possède les titres, vous êtes contrepartie de l’assureur. La liquidité est gérée via les clauses de votre contrat d’AV. Il n’y a pas besoin de démontrer l’inverse c’est la facon dont un contrat d’AV fonctionne (c.f. le contrat lui même)

Merci. Quelques exemples de contrats:

Pour Linxea Spirit:

[url=http://www.linxea.com/AssuranceVie/LinXeaSpirit.aspx]conditions souscription Primovie[/url] a écrit :

- L’Assureur ne s’engage que sur le nombre d’unités de compte, mais pas sur leur valeur; la valeur de ces unités de compte, qui reflète la valeur d’actifs sous-jacents, n’est pas garantie mais est sujette à des fluctuations à la hausse ou à la baisse dépendant en particulier de l’évolution des marchés financiers

Pour Linxea Avenir:

[url=http://www.linxea.com/AssuranceVie/LinXeaAvenir.aspx]bulletin Primovie Avenir[/url] a écrit :

La valeur retenue lors d’un désinvestissement est égale à la valeur de retrait évaluée par la gérance de la SCPI. Dans l’hypothèse où les parts de la SCPI ne peuvent pas être cédées par l’assureur à la valeur de retrait, la valeur retenue sera la dernière valeur de réalisation communiquée par la gérance de la SCPI. Pour information, la valeur de retrait s’élève à 184.43 € au1er avril 2017, et la valeur de réalisation s’élève à 169,12 € au 31 décembre 2016.

Pour Patrimea:

[url=http://www.patrimea.com/uploads/media_items/bulletin-de-souscription-scpi-primopierre.original.pdf]bulletin Primovie Patrimea[/url] a écrit :

L’investissement en parts de SCPI comporte un risque de perte en capital, le capital investi n’est pas garanti.
Ce placement étant investi exclusivement en immobilier, il est considéré comme peu liquide. Les modalités de retrait (vente) des parts de SCPI sont liées à l’existence ou non d’une contrepartie, la Société ne garantissant, ni la revente de vos parts, ni le retrait.
En cas de blocage des retraits, les cessions de parts pourront être réalisées sur le marché secondaire, lors de la confrontation périodique des ordres d’achat et de vente des parts de la SCPI. En aucun cas les mêmes parts d’un associé ne peuvent faire l’objet à la fois d’une demande de retrait et être inscrites sur le registre des ordres de vente sur le marché secondaire.

Donc à aucun moment l’assureur ne garantit quoique ce soit, ça dépend des conditions du marché. Je ne comprends pas pourquoi dans l’esprit des gens, l’assureur garantirait la liquidité. C’est une idée reçue qui est tout simplement fausse. Je suis teigneux mais je me permets d’insister, ça ne remet nullement en cause l’intérêt d’investir en AV, c’est juste qu’il n’y a pas d’avantage sur ce point à l’investissement en direct. Si pas de contrepartie, point de liquidité, on reste bloqué dans les deux cas.
Edit: pour les liens Linxea, cliquer sur l’onglet "immobilier" puis choisir la SCPI

roudoudou a écrit :

Dans certains cas de contrats (nouvelle loi Macron de 2015) permettant d’avoir 10% de PE par exemple il est prévu que l’assureur puisse livrer les titres vifs car la liquidité de ces investissements peut être a plus de 10 ans.

D’accord, je comprends le principe de "livrer les titres". Qu’est-ce que le PE et que cela signifie?

Surin a écrit :

Merci. Quelques exemples de contrats:

L’assureur est propriétaire des parts de SCPI je ne vois pas comment il pourrait vous livrer des parts de SCPI ou vous bloquer les rachats en dehors de ce qui est prévu par le contrat. A un instant t-il sera obligé de respecter son engagement et de vous rendre le cash.

Ce que vous soulignez dans les citations, à juste titre c’est qu’il n’y a aucune garantie sur combien il va vous rendre et que pour assurer cette liquidité il peut céder à un prix "désavantageux"

Si possible et opté, le microfoncier (pour les parts detenues en direct) est calculé sur les revenus bruts de la SCPI, pas 30% sur le dividende, pas sur d’etre gagnant donc et a etudier au cas par cas selon les frais deduits par la SCPI.

Re !

@Fructif, la limite pour le micro-foncier est de 15000 euros de loyers par an (et on ne compte que les locations nues en omettant les meublés).  Nombreux sont les petits propriétaires qui sont dans ce cas.
D’autre part, j’avais bien précisé qu’il fallait avoir au moins un bien déjà loué.

@Colia, vous avez raison de préciser qu’il s’agit des loyers bruts. Ils faut donc enlever des revenus des SCPI les montants correspondants aux plus-values, les remboursements de capital, etc.  Enlever cela des revenus abattables et du total pour le calcul du plafond. À noter aussi que les montants provenant des reports à nouveau ne sont pas imposables (ils ont déjà été imposés lors de la constitution du RAN).
Mais aussi, une SCPI ne distribue pas des dividendes, mais des revenus fonciers et des plus-values.

J’en suis arrivé à la même conclusion que vous notamment parceque les scpi qui m’interessent ne sont pas dans les AV habituelles et qu’il s’agit d’un placement de très long terme et dans ce cas le direct est plus interessant.
Pour un moins long terme je pense qu’il vaut mieux se tourner vers les foncières côtées