Bonjour,
Concernant vos problèmes à juger de la qualité technique d’un bien :
1) ça s’apprend. Lisez des bouquins comme : Guide d’achat de la maison ancienne eBook: Pierre Thiébaut: Amazon.fr: Boutique Kindle Au fur et à mesure de vos visites et discussions, apprenez à reconnaître les époques de construction, les matériaux constructifs, etc.
Il faut un certain goût pour le bâtiment et ses techniques.
Perso, mon père a été menuisier/bureau d’études/dessinateur de plans/métreur en bâtiment ; moi-même j’ai travaillé en lien avec le bâtiment (isolation, maîtrise de l’énergie et énergies renouvelables) ; je bricole : j’ai donc acquis une certaine expérience et une certaine connaissance même si je suis très loin d’être au niveau d’un pro.
Cette auto-formation peut se faire sur d’autres bâtiments que ceux qu’on envisage d’acheter. Par exemple vous allez chez untel : en jetant quelques coups d’oeil et en tapotant un peu ici et là, vous essayez de savoir à peu près quand ça a été construit, si c’est isolé, si ça a été rénové, si c’est du double vitrage et l’âge approximatif des fenêtres, le type de ventilation, l’orientation des pièces, etc. Après votre petit examen vous le confrontez à la réalité que vous apprenez de la bouche du propriétaire. A faire bien sûr avec quelqu’un qui se prête à l’exercice, qui ne va pas se vexer et qui connaît bien sa maison.
2) Quand on ne sait pas, on demande à un pro. Si le bâtiment vous plait, faites une contre-visite avec un pro du bâtiment : soit un généraliste (architecte, maître d’oeuvre indépendant ou entreprise générale de bâtiment), soit avec le spécialiste correspondant à un défaut possible (un maçon si vous avez vu une grosse fissure, un charpentier-couvreur si vous pensez qu’il faut refaire la toiture, etc.).
En revanche on ne fait PAS confiance aux AI (qui vous racontent n’importe quoi pourvu que ça soit vendeur) ni aux diagnostiqueurs immobilier (qui ont rarement une connaissance et une expérience au niveau des pros suscités, comme vous avez pu vous en rendre compte).
Concernant la fiscalité : ça s’apprend. Ca ne pose aucun problème à comprendre quand on a fait des études supérieures, il suffit de s’y mettre. Pendant mes 2-3 premiers mois sur le forum je ne comprenais rien au meublé. Je lisais LMNP, amortissements et autres termes barbares, et c’était du chinois pour moi. J’avais d’autres trucs à apprendre et ce n’était pas ma priorité du moment. Un beau jour je me suis dit "faut quand même que je comprenne ce que c’est que leur put… de LMNP", je m’y suis collé et voilà. Je crois que je connais assez bien maintenant…
- cible/quartier etc. : ça s’apprend. Lisez des études de cas, regardez des annonces sur le bon coin, etc. Par exemple sur une ville ou un quartier que je ne connais pas, je vais d’abord regarder les prix sur meilleurs agents, après je vais voir les prix sur le bon coin à la vente mais aussi à la location, je passe par la fiche wikipedia de la commune et notamment la dynamique démographique… Je vais sur google street view et je fais le tour virtuel du quartier. Au bout d’1/2 heure environ, j’ai déjà une meilleure compréhension de cette ville/ce quartier, de son marché immobilier etc. Evidemment ce n’est qu’une première approche.
Sur un bâtiment précis, ne pas oublier le site du cadastre, le PLU de la commune, etc. J’ai déjà raconté comment j’ai laissé tomber un bien qui me plaisait énormément quand j’ai vu sur le PLU qu’il était situé à une encablure d’une réserve pour un gros aménagement futur. Maison charmante avec vue sur le viaduc routier : non merci !
- concernant votre immeuble de rapport : ça pue l’approximatif. 800 k€ + 400 k€ de travaux : chiffres sortis du chapeau. Vous rêvez ensuite sur 500 k€ : n’importe quoi. Personne ne brade un immeuble avec un potentiel de 150 k€ de loyers/an. 3 mois de vacance par an en location nue : n’importe quoi, c’est beaucoup moins. Là vous rêvez tout haut sur des trucs hyper approximatifs, et des rêves à 1 M€, ça fait très bizarre quand ça tourne mal.
Mon conseil si vous voulez poursuivre dans l’immobilier :
- recherchez sérieusement des petits biens qui pourraient vous convenir (garages ou petits appartements).
- étudiez-les à fond dans le but de les acheter. Chiffrez les travaux, regardez le cadastre, visitez, posez des questions, faites des calculs de renta, etc. N’oubliez pas les frais type frais de notaire, frais de dossier bancaire etc. qui peuvent représenter une proportion considérable du coût final surtout pour de petits biens.
- vous allez peut-être écarter le premier car il n’est pas assez rentable, le second parce qu’il y a des travaux trop coûteux, le troisième parce que autre chose… Mais ce faisant, vous aurez acquis une expérience considérable et vous jugerez un cas de plus en plus vite et de mieux en mieux. Naturellement, chaque cas fera l’objet d’un dossier dédié sur votre ordinateur où vous amassez les infos : le PLU de la commune, les infos sur la parcelle récupérée sur le site du cadastre, votre fiche compte-rendu de visite, votre tableur excel de calcul de renta, vos photos, etc. Il faut que chaque cas soit étudié au point que vous connaissiez le bâtiment comme s’il était à vous, qu’il n’ait plus de secrets pour vous.
Un jour, vous étudierez votre cas à fond et vous concluerez : "rentable, un peu de travaux mais faisable, devrait bien se louer envers tel type de locataires compte tenu du quartier etc. : bingo, j’y vais."
Sinon, à vous lire, j’avoue que je me suis fait la même remarque que plusieurs autres foreumeurs : cette personne n’a pas le goût de l’immobilier et ne devrait pas y aller… A vous de voir si cette impression se confirme ou si vous trouvez en vous les ressources pour dépasser le stade du dilettante.
Dernière modification par Bernard2K (18/10/2017 22h53)
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, cela aura mis 6 mois !