Meilleures formations pour l'investissement immobilier locatif ?

Bonjour Malolechat,

En fait, la meilleure des formations est de passer à l’action afin d’apprendre grâce à la pratique et prendre confiance. Vous ne pourrez jamais tout prévoir et, au delà d’une certaine base minimum de formation, vous perdez du temps.

En effet, si vous vous renseignez depuis 2014, cela fait plus de 3 ans. Vous avez donc une solide base théorique pour "mieux" débuter (vous noterez que j’ai mis "mieux" et non "bien", car nous ne sommes jamais sûr de rien).

Si vous avez peur, ce qui est normal, commencez par une petite surface, type studio (investissement moins important donc moins de risque financier et mensualité plus facilement absorbable en cas de pépin).

Le plus dure est maintenant de passer à l’action mais, au bout d’un moment, il faut se lancer sans quoi toute cette connaissance ne sert a rien.

Personnellement, je ne peux que vous conseiller de vous lancer, même si c’est pour se tromper. L’échec fait de toute façon avancer.

Je me suis planté sur mon 1er projet, depuis j’ai beaucoup appris, et je suis en passe de réaliser un autre projet plus important et bien mieux ficelé.

Au plaisir

Zappaty

Je ne pense pas pouvoir répondre à votre question car je n’ai pas fait de formations néanmoins si cela fait 3 ans que vous vous êtes fortement intéressé au sujet, vous êtes tres certainement assez formé pour éviter les grosses erreurs.
Le problème n’est pas là, des erreurs tout le monde en fait, il faut juste éviter qu’elles ne servent à rien. Tout doit être source d’apprentissage et les erreurs le sont particulièrement même si il est mieux tout de même d’en faire le moins possible.
Lorsque j’ai acheté mon premier appartement il y a 13 ans j’en savais certainement moins que vous, donc pour moi la théorie vous l’avez.

Mettez vous un objectif précis, réalisable, et passez à l’action. Pour la fiscalité, vous avez le guide des impôts disponible sur internet, il a le mérite d’être complet.

simplement pour :
- commencer une étude du marché sur ce qui se vend , depuis combien de temps c’est enoté vente ect ect
On sait donc à quel prix moyens on peux avoir tel bien..
Faire systématiquement une proposition très basse ( expérience en négociation ).

Par la suite , étude de la demande locative , fiscalité ect ect …

Mais les visites c’est ce qu’il fait faire en premier.

Bonjour,

j’ai fait de nombreuses visites dernièrement pas pour du locatif mais pour acheter ma RP.

Et je me suis bien planté.

Le DPE disait C en fait il etait E. Le diagnostiqueur appelé au tel m’a dit de foncer les yeux fermé car saine et bien renovee. Il n’avait pas vu les combles et la cave pour cause d’encombrement --’.

Une fenetre est cassé, des volets aussi, le R+2, les combles, le plafond de la cave ne sont pas isolés. Cave non ventilee.

Bilan 20000€ de travaux, non negocié a l’achat --’.

Maison achetée en 2011 330k, rénovée, vendu en 2017 a moi 407k FAI…

Bref quand je visite je suis incapable de savoir s’il faut refaire l’elec, la plomberie, les huisseries, le toit, etc…encore moins de budgetiser les travaux, je ne sais meme pas a qui faire appel.

Je ne sais ni bricoler, ni agencer (faire des plans) ni decorer (home stager).

Quelle cible viser, pour quel type de bien, pour quel quartier ?

La fiscalité, j’ai du mal entre nu, meublé, sci…a part rentrer les données dans l’appli de rendement locatif…

Lister les charges et le cout reel des assurances, des vacances locatives des travaux d’entretiens…

Comment gerer les charges d’un immeuble de rapport, chacun son compteur ?

Comment gerer la gestion, avec quel outil, creer un compte pro dedié ?

Des visites j’en ai fait avec des amis…je ne sais pas trop quoi regarder quand je visite malgré les checklist :

Immeuble de rapport : que demander avant une visite ?

Et mes amis ne degagent pas de CF+ --’ mais me disent comme vous, vas y passe a l’action !

Comme un etf monde, j’aimerais faire lazy et simple, a savoir un immeuble de rapport en nu de T2 pour limiter le turnover, ou pourquoi pas T3, T4 pour essayer de la coloc et augmenter le rendement.

Une annonce recente que je trouve attrayante car ca colle avec ce que je recherche et c’est dans mon quartier que je connais bien :

Ensemble immobilier en dalle béton R+3 comprenant 3 locaux commerciaux, 10 T2, 3 T3 et 4 T4 (soit 1300 m2 habitable). Prix FAI : 1 millions d’euros.

J’en sais pas plus mais c’est le genre de biens que j’aimerais acquerir et ca me dirait bien de le visiter, idealement avec un pro (qui ne me le piquerait pas si c’est une pepite lol)

J’entends deja tout le monde dire rohh le boulet, il peut pas commencer par un garage ou un studio avec travaux pour se faire la main.

J’ai dans l’idée que si l’investissement est rentable ca ne change rien qu’il coute 10000€ ou 1M€…je dois me tromper.

En fait j’ai envie d’un gros truc direct rentable, je pense que c’est possible, mais ca demande zero erreur et parfaitement optimisé du 1er coup et pour ca il faut s’y connaitre et donc avoir commencé petit aavant pour maitriser theorie et pratique .

Vous avez raison, je vais devoir m’y résoudre et tester mes compétences sur un bien moins risqué. Va falloir surtout arreter de rever d’argent facile et effectivement passer a l’action.

Merci a tous.

J’ai noté une envie de faire du >10% en net net. Faut peut etre pas pousser non plus.

On ne peut comparer l’immobilier avec les ETF World pour deux raisons :
- la solvabilité
- l’origine des fonds (actions = votre argent est investi / immobilier : c’est celui de la banque)

Personnellement, à lire votre listing d’écueils je me suis posé la question : "mais pourquoi diantre veut-il faire de l’immobilier ?"
Si vous avez autant la peur au ventre, cela signifie peut-être tout simplement que ce n’est pas votre truc !

Le meilleur conseil que je puisse vous donner est d’être, sinon "tranquille" avec votre thème d’investissement, au moins "excité". Si le 1er sentiment est le stress, la transpiration à l’idée de faire une bêtise…bah je veux pas être à la place de votre famille qui vous verra vous consumer à petit feu.

J’ajoute que ça prend du temps et de l’énergie. Pour visiter un bien, il est parfois possible de le faire en dehors des horaires du boulot mais souvent il faudra prendre 1/2 à 1 jour de RTT ou de congés. Qui plus est, si on veut être réactif, il faut pouvoir se libérer facilement quasiment du jour au lendemain.

Pas toujours facile à faire et ça fait autant de temps qu’on ne consacre pas à sa famille ou à ses loisirs.

Je vous conseille d’arrêter suivre ces marketeurs charlatans. J’ai moi même regardé beaucoup de vidéos de ces gens là et on apprend pas mal de petites astuces, mais à la longue ça vous empêche de passer à l’action selon moi.

De toute façon je vous la fais courte, après plusieurs vidéos j’ai compris que leur technique est la suivante : aller dans des petites villes pour avoir des rentabilités élevées.
Voilà, pas besoin d’acheter leur formation à 1000 euros.

Quand on voit leur détermination pour vendre leurs trucs, le fait qu’ils se filment pendant les vacances au lieu d’en profiter, c’est tout simplement parce qu’ils ne sont pas rentiers avec l’immobilier.

Alors on fait quoi ? Je vous conseille de définir une stratégie (par exemple sortir des sentiers battus du studio/T2 et faire de la collocation?), d’étudier les villes, d’aller sur place, faire des visites, faire des fausses annonces pour étudier la demande etc.

Il n’est pas facile de se former à l’immobilier car il faut des compétences variées. Il faut connaître la fiscalité, l’art de la négociation, les normes, son marché immobilier, le fonctionnement des banques, des artisans, savoir estimer les travaux, voir les possibilités… être « débrouillard » aussi…

Tout cela prend du temps mais avec de la volonté on peut se former.

Par contre, comme dit par pumbadu, il y a un autre élément à connaître et celui là ne s’apprend pas dans les livres (ou très difficilement car il faut confronter ses observations terrain à des sources théoriques) : c’est savoir « lire » un bâtiment. Et puis, ensuite, il y a savoir gérer un chantier… ça aussi, cela s’apprend sur le tas. Là un pro du bâtiment, dans un premier temps en tout cas, me semble un vrai plus.

Pour aider deux amis à passer à l’action, et sans être un professionnel de l’immobilier, le fait de les accompagner dans les visites et de « démystifier » l’investissement immobilier, fait que probablement ils passeront à l’action. Enfin, je leurs souhaite 😀. Bien entendu, je ne vend rien, je le fais par amitié et, aussi, parce que ça me plait…

Je vais redire ce qui a déjà été dit, peut être avec une image un peu différente…

J’ai souvent eu des cours magistraux suivis ou accompagnés de travaux pratiques. Pédagogiquement, écouter, lire c’est retenir 20% à 30%. En faisant, on monte à 50 %. En cherchant pour trouver 70% et enfin en expliquant on arrive à 90 % de connaissances retenus sur une leçon.

Donc toute la théorie que vous êtes en train d’apprendre et d’ingurgiter ne vous permettra pas d’aller au delà de 30% de connaissances. Pour aller plus loin et avoir une meilleur compréhension du sujet, il vous faut désormais passer à la pratique, trouver les réponses et prendre les décisions face aux difficultés qui se présenteront. Enfin, en venant ensuite partager votre point de vue/expérience/analyse ici, vous vous approcherez des 90%!

En conclusion, vous ne serez jamais plus prêt qu’aujourd’hui. Il vous faut passer à l’acte.