SCPI Malraux : est-ce une arnaque (exemple de SG Pierre Patrimoine 2) ?

Bonsoir GBL, et merci de vous prêter au jeu.

GBL a écrit :

GBL a écrit :

En général les travaux effectués sur l’immeuble s’ajoutent au prix d’achat pour déterminer le montant de l’éventuelle plus-value. J’ignore s’il existe une spécificité en cas de déduction Malraux (je n’ai jamais utilisé ce mécanisme, donc ne l’ai pas étudié en détail) qui ne permettrait pas de prendre en compte les travaux dans le prix d’achat. Si, comme je le soupçonne, il ne devait pas y en avoir, il n’y aurait guère de plus-value, et vos calcul seraient encore un peu à réviser.

Ce point doit avoir un gros impact sur vos résultats,  et vous ne semblez pas l’avoir pris en compte…

Ce point aurait en effet un très gros impact, mais Arnvaldingolfson dans le message #2 de ce fil m’a fort aimablement fourni un lien qui indique le contraire :

Arnvaldingolfson a écrit :

Sur la plus-value à la dissolution :
Attention à la taxation !
Voir ici :
SCPI Malraux … Gare à la taxation lors de la revente

GBL a écrit :

Je vous prends au mot (Quelles hypothèses auraient pu rapporter de l’argent aux investisseurs en Malraux ?) :
- Quelqu’un (avec TMI IR de 49% l’année de l’investissement) investi 100, dont 20 servent à acheter un bien et 60 à financer des travaux. Il diminue son IR+PS de 38.7 (60*(49%+15.5%)). Son investissement lui coûte 61.3

Là, pour le coup, il me semble que c’est vous qui commettez une (grosse ?) erreur. Les prélèvements sociaux ne rentrent pas dans l’avantage fiscal. C’est dans la note d’info de ma SCPI.
note d’info SGPP2 au 4.a, page 5

Du coup, Quelqu’un (avec TMI IR de 49% l’année de l’investissement) investi 100, dont 20 servent à acheter un bien et 60 à financer des travaux. Il diminue son IR+PS de 38.7 29.4 (60*(49%+15.5%)). Son investissement lui coûte 70.6 61.3

- Pour obtenir 4% de rendement (net) sur 15 ans il doit récupérer 110 (61.3*(1.04^15). 127 (70.6*(1.04^15)

- Pour ceci il suffit que les biens immobiliers, dont le prix de revient à été de 80 (20+60 de travaux) se vende plus de 110 127 (net d’impôt sur la plus-value "prix de vente - 80"), 15 ans après.

Il faut donc que le prix de vente PV - Impôts = 127.
Or les impôts de 19% + 15.5% en tenant compte des abattements au bout de 15 ans représentent 21.94%
Impôts = (21.94%)x(PV-20)

Donc PV = (127 - 20 x 21.94%) / (1-21.94%) = 157

Pour un prix de revient de 80, ça fait donc une revalorisation d’un facteur 1.96 sur 15 ans, soit une revalorisation de 4.6%/ an.

Ca me semble un peu moins plausible.

GBL a écrit :

Dans tous les cas, celui qui n’anticipe pas une hausse de la valeur des biens immobiliers (ceux dans lesquels il envisage d’investir) devrait… s’abstenir (Malraux ou pas, SCPI ou pas), sauf cas particulier (par exemple: gros rendement et financement à crédit à 110% ou presque, permettant un auto-financement). Et si les biens perdent de la valeur, l’investisseur y laisse des plumes.

Je suis bien d’accord, mais dans cet exemple, pour servir 4% net, il faut une revalorisation annuelle de l’immobilier de 4.6%, dans le cas favorable du taux d’imposition maximum.

J’ai personnellement par ailleurs réalisé un investissement immobilier en direct qui me sert un taux de rendement net d’impôts largement supérieur à l’augmentation moyenne des prix de l’immobilier, c’est bien la moindre des choses.

Dites moi s’il y a un problème dans mon raisonnement ou mes calculs. J’ai omis le fait de pouvoir majorer le prix d’achat de 15% pour me calcul de l’impôt sur la plus value, mais ça ne joue pas sur grand chose.

Bonjour,

Premier point du 4.a de la note d’information, c’est ce que j’ai constaté personnellement. l’Avantage fiscal a été égal au montant des travaux multiplié par le TMI, prélèvements sociaux exclus. Ça semble incohérent avec d’autres types d’opérations immobilières, mais c’est pourtant le cas.

Ce que je semble comprendre de votre raisonnement, c’est que vous considérez le cas d’un contribuable qui aurait d’autres revenus fonciers par ailleurs, et que dans ce cas, si le Malraux est associé à un emprunt, il peut déduire ses autres revenus fonciers.
Ça me semble exact, mais d’une part, ça restreint encore la cible, et d’autre part, il faut ajouter le coût de l’emprunt à l’opération.
En ce qui me concerne, j’avais également associé le Malraux à un emprunt, et j’ai déduit quelques revenus locatifs des intérêts d’emprunt par ailleurs, mais au final l’opération aurait été moins coûteuse sans emprunt et sans déduction des revenus autres.
Une spécificité du Malraux étant des revenus locatifs très faibles et après 4 ans, si on l’associe à un emprunt, ça ne me semble pas pouvoir être pour les revenus locatifs du Malraux, mais pour d’autres revenus locatifs. Mais j’ai du mal à voir l’intérêt.

Dans votre second paragraphe, vous comparez à juste titre le rendement brut d’une opération immobilière classique à un Malraux, pour qu’il serve 4% net à un contribuable imposé à 49% + 15.5%.

Dans le cas du Malraux, il faut une revalorisation du parc immobilier de 4.6%/an sur 15 ans.
Dans l’autre cas, il faut un rendement brut de 11.3% / an.
Oui, mais ce second cas suppose un rendement locatif pur, sans revalorisation de bien, ce qui ne me semble pas très plausible dans un contexte où l’immobilier ancien en centre ville verrait une augmentation de 4.6% sur 15 ans.
L’objectif de 4% de rendement net correspond à voir son patrimoine augmenter de 80% sur 15 ans net d’impôts.
Si on prend toujours le même contribuable imposé à 64.5%, il pourrait investir dans un parc immobilier servant 7% de revenu brut en loyers par rapport à la valeur du parc et ayant sa valeur revalorisée de 2.5% par an.
Au bout de 15 ans La valeur du parc aurait augmenté de 45% sur lesquels il paierait 21.94% d’impôts sur plus value, il restera 35%, et les revenus locatifs cumulés représenteraient 125% de l’investissement, taxés à 64.5% soit 44.5%. Il arriverait donc au même résultat, et l’intérêt d’un emprunt pour atténuer la fiscalité sur les loyers serait bien plus évident que dans le cas du Malraux où les loyers sont quasi inexistants.

Miser sur un Malraux dans ce cadre signifie donc qu’on estime que trouver de l’immobilier ancien à rénover qui sera revalorisé à 4.6% par an sur 15 ans est plus probable que de trouver de l’immobilier quelconque, servant 7% brut, qui sera revalorisé 2.5% par an.

C’est en effet un choix. Je dois dire que si j’avais eu conscience de ça il y a 10 ans, j’aurais agit différemment.

Vous parlez ensuite de l’impact ISF. En fait je comprends bien le sens de votre propos qui est de dire que plus on est imposé, plus un Malraux peut avoir un intérêt, mais, et c’est là où je voulais en venir au départ, plus ça va, plus on s’éloigne de cas mainstream pouvant intéresser un public significatif, et plus on se rapproche de cas très très spécifiques n’intéressant au final que bien peu de gens, et sur lesquels on a bien du mal à trouver des exemples chiffrés parlants, cas très déconnectés de l’approche des conseillers financiers qui ciblent des contribuables à TMI 30 ou 41%.

Dernier point, je pense que je me suis mal exprimé ou que vous avez mal compris mon propos.
je suis d’accord qu’a posteriori, on a tendance à avoir une perception biaisée de ses propres investissements. Mon propos était de dire que dans le cas général, un investissement immobilier sert habituellement un revenu net supérieur à la revalorisation moyenne du parc, ce qui n’est pas l’hypothèse du Malraux qui dans cette simulation sert un rendement net inférieur à la revalorisation du parc.

Dernière modification par Jpg (24/08/2017 12h54)

J’ai l’impression que la réponse à cette Question écrite N° 21771 au Ministère des finances (si elle vient un jour) devrait intéresser tous ceux qui possèdent des parts de SCPI Malraux.

Vincent Eblé (sénateur) a écrit :

Revente des actifs détenus dans le cadre d’une société civile de placement immobilier

Question soumise le 12 mai 2016

M. Vincent Eblé attire l’attention de M. le ministre des finances et des comptes publics sur les modalités de calcul de la plus-value immobilière lors de la revente des actifs détenus dans le cadre d’une société civile de placement immobilier (SCPI) bénéficiant du dispositif dit « Malraux ».

Lors de la cession de biens ou droits immobiliers, la plus-value brute immobilière est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

Le prix d’acquisition est, sur justificatifs, majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives.

Sont donc ainsi exclues les dépenses de travaux qui ont été déduites, pour l’assiette de l’impôt sur le revenu, soit du revenu global, soit des revenus catégoriels ou qui ont été incluses dans la base d’une réduction ou d’un crédit d’impôt.

L’article 199 tervicies du code général des impôts (CGI), créé par la loi n° 2008-1425 du 27 décembre 2008 de finances pour 2009, instaure un mécanisme de réduction d’impôt, communément dénommé « Malraux » en faveur des personnes réalisant un investissement immobilier consistant en des opérations de restaurations immobilières dans des quartiers urbains limitativement spécifiés.

Le dispositif trouve aussi à s’appliquer aux personnes qui souscrivent des parts de SCPI dont l’objet est de réaliser des opérations de restauration immobilière dans les conditions de l’article 199 tervicies du CGI.

Dans le cas particulier d’un investissement « Malraux », réalisé sous le régime juridique d’un contrat de vente d’immeuble à rénover (VIR), l’investisseur, bien que bénéficiant d’une réduction d’impôt assise sur les travaux de restauration complète de l’immeuble pourra également tenir compte desdits travaux pour former son prix d’acquisition et déterminer le calcul de la plus-value immobilière.

Au regard des règles ci-dessus rappelés, il paraît opportun d’attirer son attention au sujet des modalités de taxation des plus-values immobilières lors de la revente d’actifs immobiliers détenus par des SCPI de type « Malraux ».

De ce qui précède et au-delà d’une acquisition réalisée selon la VIR par une SCPI « Malraux », il apparaît que, quand bien même l’acquisition ne serait réalisée sous ce dispositif, la plus-value de cession se devrait de tenir compte, pour déterminer le prix de revient de l’immeuble, de la totalité des travaux réalisés par la SCPI « Malraux » - par ailleurs non déduits pour la détermination des revenus fonciers de celle-ci - et ce, nonobstant le bénéfice de la réduction d’impôt qui aura été acquis par l’associé du chef de la souscription au capital de celle-ci et non au regard des travaux entrepris par la SCPI.

Il lui demande de bien vouloir confirmer cette analyse, en rappelant que dans un domaine à peu près similaire, une réponse à la question écrite n° 24309 publiée au JO Sénat le 27 juillet 2000, rendue dans le cadre des investissements sur la construction de logements neufs ou assimilés en outre-mer réalisés par le biais d’une SCPI (ancien article 199 undecies du CGI), prévoyait que la circonstance que les associés aient bénéficié d’une réduction d’impôt pour la souscription de parts dans une société était sans incidence sur la détermination de plus-value imposable afférente au logement cédé par la société.

Bonsoir,

Comme vous je suis associé dans la scpi pierre patrimoine 2 et je constate les dégâts avec effarement.

8 parts pour 48000 euros en prêt in fine sur 15 ans !

j’entends encore ma conseillère fiscale me dire a l’époque: " placement de bon père de famille "

quand je repense a cela vous imaginez le sentiment de honte qui m’envahit, la tout de suite !
maintenant la honte laisse place a la colère

est il possible que l’on se contacte en privé ?
y-a-t-il une action juridique des associés qui se profilent ?
je ne peux pas croire que rien ne soit envisagé pour faire la lumière sur un tel désastre ?

Bonjour,

J’ai investi 9 parts SCPI Pierre Patrimoine pour  96000€ en décembre 2007 sur les conseils de la SG qui en était le promoteur

J’ai découvert par hasard (puisque les états financiers année après année valorisaient encore à 67000€ ces mêmes parts jusqu’il y a deux ans)  que la valorisation de mes parts était tombée à 33732 € début 2017 soit une chute de 65%!

Etant récent sur le forum, je voudrais savoir quel est le recours. J’imagine que c’est plus contre la SG que contre Amundi qui n’a fait que racheter les fonds de la SG.

Vous parlez de Twitter mais Facebook n’est-il pas plus percutant car on peut argumenter plus longuement.

En vous remerciant

Bonsoir,

Je profite de l’occasion pour faire un petit point et fournir à tout le monde quelques éléments de réflexion supplémentaires.

Sur les quelques personnes qui m’ont contacté, peu nombreuses certes, trop peu nombreuses en tout cas pour en tirer des enseignements statistiques, d’autant qu’il est vraisemblable que le fait même de découvrir qu’il y a un problème en lisant ce forum introduise un biais statistique … Mais sur ces quelques personnes :
- 100% ont acheté la SCPI à crédit.
- 100% avaient un TMI de 30% ou 40%
- La perte moyenne (en tenant compte de l’avantage fiscal et de l’emprunt) serait très légèrement supérieure à 100% de l’investissement si par le plus grand des hasards la valeur de réalisation actuelle se maintenait, ce qui me semble un peu optimiste pour SGPP2.
Je suis de loin celui qui s’en tire le mieux à ce jour.
- 100% ont souscrit les yeux fermés en faisant confiance à un CGP ou à leur banquier. Comme c’est aussi mon cas, avec le recul, ça me semble hallucinant vu les montants.
- Personne n’a suivi l’évolution de la SCPI en lisant les rapports et n’avait compris ce qu’ils contenaient, notamment le concept de "valeur de réalisation", et tout le monde se fiait à la valeur reportée sur son compte titre, qui était fortement décorellée de la réalité jusqu’à l’an dernier.

@Lafinancevertueuse, Comme l’a indiqué Tonia, vous pouvez me contacter par MP, j’ai quelques données à partager.
Et au passage, même si ce n’est pas à moi de le rappeler, la charte du forum demande une présentation rapide avant de poster, ça ne demande pas un gros effort.

Je n’ai pas analysé en détail la SCPI SG Pierre Patrimoine. La seule chose que je peux dire c’est que c’est la copie conforme de SGPP2, antérieure d’1 an, avec strictement les mêmes acteurs. La perte semble supérieure à SGPP2, mais n’ayant pas la liste des immeubles, et n’ayant du coup pas comparé les prix d’achat et de location du m² aux alentours, je n’ai pas d’avis sur la valeur de réalisation.

Quant aux actions éventuellement menées et leurs éventuels aboutissements, je ne peux pas les commenter, et encore moins de manière publique.

Bonjour
Je suis dans la même situation que vous. 6 parts de SCPI PP2 et au vu de l’évaluation immédiate, une grosse perte à venir.
Je m’apprête à écrire un courrier à la SG mais je suis preneur de tous les conseils ou orientations.
Merci à vous tous.

Novice dans ce blog, je n’arrive pas à vous contacter pour se renseigner sur un regroupement de sociétaires

@Emdp : Bienvenue ! Si vous commenciez par lire notre charte et la respecter (par ex en vous présentant  ici), vous auriez une chance d’avoir accès à certaines fonctions, comme l’envoi de MP aux autres membres.

@tonia de StGratien : idem

Bonjour,
Je suis détenteur de 8 parts SCPI SGAM Pierre Patrimoine 2, achetées en 2008 pour la somme de 48000 euros, financées par un prêt in fine sur 15 ans et une assurance vie comme garantie du capital investi.
Bref un montage bien classique…

Je suis chirurgien-dentiste et j’ai crée mon cabinet en 2005.
Une SCI propriétaire du terrain et du cabinet ( murs bruts de béton et clos couvert).
Une SCM qui met en commun les moyens pour exercer mon activité ainsi que celles de mes associés.

A sa création, la SCI est dite à l’impôt sur le revenu, ce qui signifie que son résultat comptable impactera directement mes revenus déclarés.
En 2008, soit 3 ans près mon installation, mon expert comptable de l’époque, m’informe que mes impôts vont considérablement augmenter à cause notamment d’un résultat comptable de la SCI nettement positif.
Il m’informe aussi que malheureusement il s’agit d’un résultat " virtuel" dans le sens ou je ne toucherai pas de dividendes.
En résumé il s’agit pour moi de faire une sorte d’avance d’impôt!
On parle quand meme de presque 11000 d’impôts supplémentaires…

On m’a alors conseillé à l’époque de rencontrer un conseiller en gestion de patrimoine.

Courant 2008, je rencontre donc un CGPI de la société Patrimoine Management, devenu aujourd’hui PRIMONIAL
Ce CGPI me propose après avoir analysé ma situation patrimoniale, d’investir dans des parts de SCPI en loi dite Malraux.
J’ai 52000 euros sur un PEL mais on me conseille quand meme de financer l’achat par un prêt in fine sur 15 ans au taux de 5.95% ….
On m’impose aussi d’ouvrir une assurance vie pour garantir le capital investi…

Bref, comme je suis profane, non averti et d’un profil plutôt prudent comme renseigné sur mon bulletin de souscription, je fais confiance à mon conseiller qui pour moi est la pour défendre mes interets.

Vous connaissez la suite concernant la SCPI SGAM PP1 et 2.
A noter qu’il s’agit pour moi de la seule opération de deficalisation que j’ai réalisé…

J’ai naturellement écrit au service juridique de PRIMONIAL pour demander des explications.

J’ai reçu récemment une réponse hallucinante:

1- Selon Primonial on m’aurait proposé la meilleure solution par rapport à ma situation.
Un conseil vraiment avisé n’aurait-il pas été de me faire acheter cash les parts ce qui m’aurait permis d’obtenir quand meme l’avantage fiscal en N+1 et surtout de transférer ma SCI médicale à l’impôt sur les sociétés pour annuler mes revenus fonciers.
Au lieu de cela, profitant de mon ignorance de l’époque, en maintenant la SCI à l’IR on me maintien dans un contexte de dépendance aux produits de défiscalisation…
En résumé Primonial prépare le terrain pour les années à venir .

2- Selon Primonial, les SCPI Malraux sont des produits de défiscalisation mais pas de rendement…
Ah bon!
Donc le seul intérêt c’est la défiscalisation en N+1
Donc autant faire un don au resto du coeur…
Si il ne s’agit pas de produit de rendement, pourquoi alors nous vendre la solution en argumentant sur la forte valeur ajoutée du placement….
Il suffit de ressortir les belles plaquettes de l’époque pour comprendre que cet argument est juste inacceptable.

3- Selon Primonial, je ne peux aujourd’hui me plaindre puisque j’ai signé un bulletin de souscription ou les risques étaient bien expliqués.
Oui c’est vrai
et sur ce meme bulletin il était parfaitement écrit que j’avais un profil prudent et que j’etais un investisseur non averti, profane, peu enclin aux risques….
Sans commentaires.

4- Primonial se positionne comme un simple intermédiaire et me renvoi vers AMUNDI pour la gestion du parc immobilier.
Soit Primonial n’avait effectivement aucune idée du montage qu’AMUNDI mettait en place et dans ce cas cela signifie qu’on m’a vendu un produit sans en connaitre le contenu…
Soit au contraire Primonial savait exactement de quoi il en retournait et alors on m’a escroqué…

Je sais que 60 clients PRIMONIAL sont concernés par la SCPI SGAM PP2
J’espère que nous serons nombreux à l’assemblée générale de juin ( pas de date pour l’instant)

a bientôt
DRJC

Bonjour,

Je détiens des parts de SG Pierre Patrimoine 1.

Le bilan de l’opération s’annonce catastrophique comme le soulignent vos analyses.

@tonia : je vais vous adresser un mp .

Nova

Bonjour,

Petit résumé :achat au comptant en 2008 de 15 parts de SG Pierre Patrimoine 2, soit 90 000€, dont       13 500€ de prime d’émission)
Évaluation des 15 parts du 31/12/2008 au 31/12/2016 : 76 500€
Évaluation des 15 parts au 31/12/2017 : 32 230.20€

J’ai rendez-vous aujourd’hui avec un conseiller en patrimoine de la Société Générale, mais sans grande illusion, quant à l’efficacité de cette rencontre.

Tout à fait d’accord pour m’associer à une action commune pour essayer de "sauver les meubles".

Annie DURAND

Bonjour Tonia,

Je viens de vous répondre en direct en cliquant sur votre profil.

A bientôt de vous lire

Une banque a pour mission de s’enrichir avec votre patrimoine en échange… de sa gestion !

J’ignore d’où vient cette légende urbaine qui consiste à penser que le métier de la banque est de faire « fructifier » votre épargne !?
La marmotte avec le papier alu vous y avez vraiment cru ?

Un FCP qui arrive à une performance de 0% prendra malgré tout entre 1% et 2% de l’encours en frais de gestion (sur les milliards d’encours, on monte vite à quelques millions). Et le bonhomme pourra vous endormir en vous expliquant qu’il a battu le CAC40 qui lui a fait -5%, avec une tartine d’analyses techniques sur la conjoncture macro-économique et les tensions géopolitiques actuelles et à venir, et les bonnes perspectives que le gérant a concernant sa stratégie !

L’incitation fiscale n’est qu’un argument marketing de plus parmi les performances garanties du fonds € à 2% pendant 2 ans, où les fonds à formule sur plusieurs années en garantissant 70-80% du capital pour « aller chercher de la performance ». Un Envoyé Spécial pour enquêter sur les banques qui font leur métier ? Mouais… je pense que je serai plus surpris par une émission révélant que les magiciens truquent leur tours :-)

L’argent facile n’existe pas, dans une transaction, si vous ignorez qui est le pigeon, alors c’est probablement vous !

Désolé pour le coup de gu**** , je compatis néanmoins à votre désarroi concernant cette opération « Malraux », en espérant que vous vous posiez les bonnes questions lors de votre prochain bilan patrimonial avec votre conseiller.