Corum Origin : vos avis sur cette SCPI (Corum AM)

Voilà, je souhaite investir sur Corum à long terme, mais en "sautant" trois années de loyers via la nue propriété, et en évaluant si 86% est un prix attractif pour trois années. Le discount me semble assez bon, mais je manque d’éléments objectifs et ce serait mon premier investissement en SCPI, après un long homework réalisé notamment grâce aux commentaires trouvés sur ce site.

Flavius a écrit :

Voilà, je souhaite investir sur Corum à long terme, mais en "sautant" trois années de loyers via la nue propriété, et en évaluant si 86% est un prix attractif pour trois années. Le discount me semble assez bon, mais je manque d’éléments objectifs et ce serait mon premier investissement en SCPI, après un long homework réalisé notamment grâce aux commentaires trouvés sur ce site.

Flavius,
Regardez les differentes clés de répartion pour CORUM en fonction de la durée de NP
et correler cela à vos futurs besoins de revenus.

Plus vous décaler vos besoins de revenus, plus le TRI est bon et de mémoire
je crois que cela devient interessant vers 9 ans.
Mais cela est peut-etre trop loin par rapport à votre situation

bien a vous

Merci Jeff33. Pour rappel ces "mises en garde" sont dans une autre discussion, je les rappelle ci-dessous:

Surin a écrit :

Je n’ai pas analysé en détail le patrimoine de Corum mais ce n’est pas du haussmannien loin de là, beaucoup d’entrepôts ou magasins en périphérie de villes moyennes, excentrés en Europe. Cela fonctionne pour l’instant, quelques achats ont été judicieux mais je n’ai aucune envie d’en être le jour où les premiers baux se termineront et qu’il faudra courir dans toute l’Europe pour aller chercher et gérer de nouveaux locataires.
L’équipe de gestion doit aussi faire ses preuves sur le long terme.
Je trouve le risque potentiellement élevé tout cela pour faire 1% de mieux que beaucoup de SCPI bien plus "plan-plan".
Il n’empêche que j’apprécie l’air frais qu’elle apporte dans l’univers des SCPI, sa communication et certaines particularités qu’elle a adopté et dont elle n’est pas peu fière de vanter les mérites.

berny a écrit :

Surin, en relisant la file dédiée à corum sur le site je me suis rendu compte que vous étiez détenteur de parts de corum en nue propriété si je ne me trompe pas.

Pourtant ci-dessus vous portez un jugement assez pessimiste et catégorique sur la capacité de Corum à tenir sa performance sur le long terme.

Je suppose qu’au moment où vous avez acheté les parts vous aviez un avis positif sur corum. Qu’est-ce qui vous a fait changer d’avis ?

Surin a écrit :

Oui, j’ai sûrement été tenté d’être de l’aventure de Corum, elle est et était attrayante, un peu la SCPI qu’il faut avoir en portefeuille mais à la marge.
Elle doit représenter 6 ou 7% de mon portefeuille donc c’est très cohérent. D’un autre côté je me dis pourquoi aller chercher de la performance (on parle de 1% supplémentaire) sur une si petite partie de portefeuille tout en sachant que le risque de perte de capital est, allez si l’on prend l’exemple Atlantique Pierre 1, de 30%.
Pourquoi celle-ci plus qu’une autre?
Par la fébrilité de la société de gestion (15 salariés?), sa création récente, le passé de ses membres qui est décrié. Quand on voit l’incompétence et la malhonnêteté au sein de Fiducial, on peut se dire que les brebis galeuses ne sont pas toutes allées chez Corum, peut-être aucune, donc on peut leur donner du crédit, c’est juste un doute, peut-être pas justifié.
J’ai surtout peur comme je le disais du patrimoine éparpillé, pas merveilleux et qu’il faudra gérer lors du renouvellement des baux. Aujourd’hui tout est beau, les baux démarrent, la moyenne est de 9 ans, le TOF est au maximum, il y a peu de relocations à gérer.
J’attends de les voir à l’épreuve.
Il n’est pas question que je les vois à l’épreuve tout en étant associé à hauteur de 5 ou 10k€. Il est donc quasi-certain qu’au terme de mon démembrement je revende au minimum 50% de mes parts, probablement davantage, et en garderai 2 ou 3 parts pour la forme.
J’ai particulièrement apprécié toucher une plus-value tout en étant NP l’an dernier ainsi que la revendication de cette mesure par l’équipe de Corum qui ringardise le discours des autres SG. Ils savent de quoi ils parlent, sont réactifs, leur communication est top, la distribution mensuelle est un super coup marketing, pur gadget de mon point de vue mais ils ont marqué des points et force est de constater que cela plait aux souscripteurs ou à une catégorie de ceux-ci. Personnellement ça m’indiffère au plus haut point.
Je crains une illiquidité sur le marché secondaire qui ferait très mal, plus que sur une SCPI historique, avec qui plus est une plus forte médiatisation. Tout comme ATP1, Selectinvest 1 et surtout Buroboutic ont pu être les stars d’une époque, aujourd’hui elles sont des boulets dans un portefeuille, je crains ce scénario pour Corum.
Je n’ai aucune certitude, je me trompe peut-être, m’inquiète sûrement trop mais ne suis pas joueur donc ça sera sans moi.

J’ai choisi Corum parce que c’est très complémentaire à mon exposition patrimoniale et immobilière. Je suis particulièrement confiant dans la performance à venir des actifs entrepôts et logistique, et dans la bonne tenue des marchés allemands et néerlandais. Et favorablement impressionné par le taux de distribution et les caractéristiques de la SCPI.
Macroéconimiquement  je n’anticipe pas de hausse taux brutale, mais très graduelle.
J’ai bien conscience que Corum n’est pas de l’Haussmanien, où je suis déjà exposé en biens physiques résidentiels. Je recherche à travers Corum de la diversification de sous-jacents immobiliers, de géographie et du rendement, pas de la liquidité. J’ai un horizon de portage long, heureusement  car nous parlons d’immobilier et le niveau des frais de cette classe d’actif m’étrangle toujours. Au même titre que sa fiscalité.
En substance, je compare mon exposition immobilière parisienne à des obligations d’Etats, faible rendement excellente liquidié, et je regarde Corum comme du haut rendement, illiquide, assez risqué.

Pour information, il y aura une AGE de CORUM le 20/11/2017, avec la résolution suivante mise au vote :

Première résolution (Augmentation du capital statutaire)

L’assemblée générale extraordinaire, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises, décide d’augmenter le capital maximum statutaire en le portant de 1 034 400 000 € à 2 000 000 332 € et de modifier en conséquence l’article 6.2 des statuts, lequel est désormais rédigé ainsi qu’il suit :

6.2 Capital social statutaire
Le capital maximum statutaire est fixé à deux milliards trois cent trente-deux euros (2 000 000 332 €). La Société de Gestion est autorisée statutairement à augmenter le capital social pour le porter à ce montant maximal de deux milliards trois cent trente-deux euros (2 000 000 332 €) par la création de parts nouvelles sans qu’il y ait toutefois obligation quelconque d’atteindre ce montant dans un délai déterminé.
(…)
Le reste de l’article est inchangé.

Il est possible de voter en ligne (je viens de le faire, et j’ai trouvé le site de vote en ligne très bien fait).

Le capital était de 852 M€ au 30/09/2017 (contre 677 M€ fin 2016), correspondant à une capitalisation de 1048 M€ (833 M€ fin 2016). Si la collecte future est attendue au même rythme, il semble en effet prudent d’augmenter le capital maximum statutaire sans attendre la date de la prochaine AGO qui devrait avoir lieu en avril 2018.

Jeff33 a écrit :

Bonjour,

Voici un article sur plusieurs SCPI dont Corum, qui va dans le sens des mises en gardes de KC44.

SCPI européennes ou comment investir dans l’immobilier en Europe a écrit :

De l’avis de plusieurs acteurs du secteur, l’approche de Corum est trop risquée (petites villes, faible potentiel de revente ou de relocation au terme du bail notamment). Frédéric Puzin s’en défend, estimant que l’importance des rendements permet au contraire de mieux protéger le souscripteur d’un risque de perte de valeur.

Article aucunement technique et qui n’apporte rien de concret.
Les "on dit" sont bon pour les néophytes.
comme cela a déjà été souligné, ce n’est pas du haussmanien.
Cependant qui a été une des premières SCPI en Allemagne? qui a été une de premières SCPI au Pays bas?
C’est Corum et comme par hasard toutes les SG vont investir dans ces pays.

Chacun voit midi à sa porte mais je préfère une SG qui investit en accord avec son idéologie plutôt que certaines qui courrent à la collecte (primovie par exemple)

Ne pas oublier Novapierre Allemagne (2014) ou chez La Française, LFP Europimmo qui ciblait déjà les bureaux en Allemagne en 2014 aussi, bien avant que Corum ne décide d’investir à son tour en Allemagne.

Je ne savais pas que j’avais écris que Corum était LA Première. Je dois voir trouble.
Ce que je voulais souligné, c’est surtout qu’elle rapidement orienté un fort pourcentage de ses investissements à l’étranger, alors que Sofidy ou la française n’avait réalisé (même avant) qu’un investissement accessoire.
Corum n’a pas initié le mouvement mais l’a amplifié.
cela ne prévaut en rien sur la qualité moyen long terme mais c’est sa stratégie depuis le début.
Donc le corum bashing, c’est marrant 5 min mais il faut argumenter.

Mais je pense qu’effectivement la lecture de toutesmesfinances.com est réputé pour la pertinence de ses articles.

Surin a écrit :

Merci Jeff33. Pour rappel ces "mises en garde" sont […]

Autre mise en garde:

Investir75 a écrit :

Concernant Corum:
- une petite équipe d’une vingtaine ou une trentaine de personnes pour un parc d’actifs dans toute l’europe : pb de gestion;
- des actifs à haut RDT à CT mais peu d’actifs de qualité ;
-petite structure. Pas de grosse société de gestion derrière en cas de coup dur;
- bcp d’interrogation sur son président (expérience passée et actuelle)
-Primaliance ne la propose  plus;
-CF ne propose plus de crédit pour cette SCPI;
Etc…

Investir75 a écrit :

Concernant Corum:
- une petite équipe d’une vingtaine ou une trentaine de personnes pour un parc d’actifs dans toute l’europe : pb de gestion;

Bien évidemment, et comme toutes les autres SDG, ils passent par des intermédiaires. Où est le problème ?

Investir75 a écrit :

Concernant Corum:
- des actifs à haut RDT à CT mais peu d’actifs de qualité ;

C’était particulièrement vrai au début, avec quelques actifs en province et les actifs hispaniques.

Mais maintenant, que ces actifs ont disparus, que le TOF reste trés élevé, les baux sont en moyenne au dessus de 10ans à la signature (la moyenne du restant à courir étant actuellement de 8,7 ans), qu’il y a moins de 20% en locaux d’acitivité et de logistiques et plus de 50% de bureaux neufs, … il me semble qu’il est difficile de maintenir cette assertion. Sur quelle base, est-elle encore valide ?

Investir75 a écrit :

Concernant Corum:
-petite structure. Pas de grosse société de gestion derrière en cas de coup dur;

So what ? La SCPI appartient à ses associés et pas à la société de gestion.

Investir75 a écrit :

Concernant Corum:
- bcp d’interrogation sur son président (expérience passée et actuelle)
Etc…

Cela a déjà été discuté. Si ma mémoire est bonne, j’ai d’ailleurs été le premier à soulever ce point… et plus le temps passe, plus "l’approche américaine" se valide, de mon point de vue.

Investir75 a écrit :

Concernant Corum:
-Primaliance ne la propose  plus;
-CF ne propose plus de crédit pour cette SCPI;
Etc…

So what ?

Il y a une une différence entre apporter des clarifications et faire du "bashing" (pour reprendre un terme déjà utilisé). Il faut aussi savoir remettre en cause ses convictions, surtout lorsque celles-ci sont basées sur des critères subjectifs. Personnellement, je pensais que le rendement ne pouvait pas tenir à MT, que les investissements dans des biens de qualité avec des rendements assez élevés (>7%) ne pouvait pas continuer à MT et que le rendement allait baisser et tendre à se normaliser. Pour l’instant, après 5 ans d’existence, cette SCPI me donne tords.

Si clairement, Corum n’a pas été précurseur en ce qui concerne l’investissement en Europe, car c’était vraiment dans "l’air du temps" chez toutes les sociétés de gestion. Ils ont été précurseur pour 3 aspects:
- Le loyer mensuel
- Le passage du délai de carence à 6mois pour les nouvelles parts
- Le passage en millième de part associé à l’investissement mensuel.

D’autre part, Corum se fait aussi remarquer par ses frais les plus élevés du marché. Donc si les facilités d’investissement liées aux "innovations" citées ci-dessus rendre l’acquisition plus facile, il faut noter que l’allongement du délai de carence et les frais trés élevés retardent grandement la rentabilité de l’investissement. Le rendement plus élevé ne compense pas à CT ces frais. C’est donc un investissement qui doit être considéré sur du plus long terme qu’avec une autre SCPI.

Bref, Convictions est une SCPI comme les autres, avec ses avantages et ses inconvénients. Tout dépend aussi des objectifs de chaque investisseur.

@whitetiger: tout est une question de ratio RDT/risque.
-Corum est une jeune SCPI qui investit en partie dans des actifs à faible valeur patrimoniale.
-Leur équipe est peu nombreuse. Ils doivent donc passer par des prestataires extérieurs, ce qui rajoute de l’incertitude.
-Je n’ai aucune confiance dans le fondateur.

Parallèlement, corum a une excellente communication et offre des services très intéressants.

La question que je me pose est la suivante: est-t-il raisonnable d’investir dans cette SCPI pour 1 point de rendement supplémentaire par rapport à d’autre SCPI historiquement très bien gérées?
Je ne le ferais pas pour une action, préférant investir dans une société que je juge solide et qui offre 5 % de rendement contre une autre société à 6% mais qui serait selon moi plus risquée.
Alors si je ne le fais pas pour une action, je ne me risquerais pas à le faire pour une SCPI, qui est bien moins liquide et qui nous engage pour au moins 10 ans.

Dernière modification par Investir75 (30/10/2017 00h08)

Corum est la SCPI qui a les frais les plus élevé du marché.
C’est non seulement le cas des frais de souscription (13,59% mais calculez-les comme bon vous semble) mais aussi des frais de gestion (13,2% prélevés sur les loyers).
Elle arrive à tenir de bonnes performances malgré ces frais exorbitants.
C’est d’autant plus louche je trouve. C’est en effet pour cela que je me débarrasserai de mes parts bien avant 10 ans de détention.

Si vous pouviez étayer votre propos par un exemple concret ça serait plus crédible que votre message précédent qui me semble basé sur une impression seulement.
Surtout que ce fameux "6%" de rendement qu’elle tiendrait est faussé du fait qu’elle ne tient pas compte de l’impôt payé à l’étranger or toutes les autres SCPI annoncent un rendement net d’imposition à l’étranger. Dans la réalité Corum a donc un rendement légèrement inférieur à 6%, on en a parlé à plusieurs reprises.
Attention donc à bien prendre en compte tous les paramètres, c’est plus complexe qu’il n’y parait.