Immobilier : faire une offre de prix avant d'avoir les diagnostics ?

Si l’offre est vraiment intéressante, et si j’étais à votre place, je ferais un offre pour "réserver" le bien.
Vous avez ensuite 10 jours pour vous rétracter, ce qui suffira pour recevoir les documents entre temps.

investisseurRH a écrit :

Vous avez ensuite 10 jours pour vous rétracter, ce qui suffira pour recevoir les documents entre temps.

Le délai de rétractation est de 10 jours à partir de la signature du compromis de vente.

Le sujet a déjà été abordé sur plusieurs files (Renonciation à une offre d’achat immobilière suite aux diagnostics  immobiliers ? par exemple)

Sachant que vous avez un délai de rétractation de 10 jours à partir de la signature du compromis, vous ne devriez pas avoir de problème à vous rétracter avant la signature du compromis (ce n’est dans l’intérêt de personne que vous signez le compromis pour vous rétracter le lendemain), d’autant plus si ce choix est justifié par la présence dinformations montrant des anomalies sur le bien dans les documents obligatoires

Je vous fait un petit retour de visite, l’appartement est à rénover entièrement (cuisine,salle de bains, parquet, carrelage, enduits, peintures, etc…) jusque là tout va bien. Je n’ai bien sur vu aucun document (en attente). la copro est géree par un syndic pro (tarifs très corrects) mais est dans un état déplorable, du lino déchiré, des escaliers rongés, les peintures à refaire et une belle fissure dans un mur. C’est la partie visible, la façade est bonne mais la toiture reste un mystère. Comment un syndic pro peut-il laisser une copro dans un tel état de délabrement?

Un syndic pro prend rarement des initiatives, sauf réglementation et encore pas tous. Pour certains ils ne mettent pas les pieds dans l’immeuble sans y être contraint. L’état des communs est donc soit le choix des copropriétaires, soit une situation subit car bloquée par certains lors des votes en AG.

C’est clairement un signal négatif à l’investissement.

Patrimmo74 a écrit :

Le bien présenté dans l’annonce et les infos complémentaires ne correspondent pas du tout au prix de marché du bien (je connais le secteur il est clairement sous-évalué de 25%)…/…
la décôte est telle que je ne vois pas ce qui peut la justifier (-30/35k sur 35 m²).

Patrimmo74 a écrit :

la copro est géree par un syndic pro (tarifs très corrects) mais est dans un état déplorable…/…Comment un syndic pro peut-il laisser une copro dans un tel état de délabrement?

Vous répondez peut-être vous même à votre questionnement… des problèmes de copro peuvent engendrer une décoté importante du bien. Par ailleurs, cet état peut-être rédhibitoire pour pas mal de locataires…
Mais il peut aussi signifier des problèmes graves comme des copropriétaires qui ne payent plus leurs charges, des procédures juridiques en cours… contactez le syndic pour en savoir plus, vous en saurez plus de toutes façon quand vous aurez les PV d’AG de copro.

Quelle est la part de propriétaires occupant et non occupants ? Ce non entretient se trouve souvent dans les copro avec que des locataires…

Idéal le salon de coiffure pour avoir des informations. Vous avez probablement besoin d’une petite coupe de cheveux

lachignolecorse a écrit :

L’entretien des parties communes est une charge inutile tant que vous trouvez des locataires aux yeux de certains. Par contre, plus les parties communes sont dégradées plus vous avez de chance quelles soient rénovées prochainement

L’entretien est une chose mais l’état général des parties communes a son importance dans le sens où un locataire avec une bonne situation professionnelle ne souhaitera pas vivre dans un très bel appartement rénové si le chemin pour s’y rendre lui rappelle un film d’horreur.

Si les travaux ne font pas parti des projets des copropriétaires alors les parties communes continueront à se dégrader.

lachignolecorse a écrit :

Quelle est votre rentabilité prévisionnelle sur ce bien ?

on tourne autours des 8% (d’après mon estimation travaux) brut (LMNP), charges très faibles (normal vu l’état). C’est un rendement élevé par rapport à ce qu’on trouve dans la ville (zone tendue).

Patrimmo74 a écrit :

Le bien présenté dans l’annonce et les infos complémentaires ne correspondent pas du tout au prix de marché du bien (je connais le secteur il est clairement sous-évalué de 25%)

Patrimmo74 a écrit :

on tourne autours des 8% (d’après mon estimation travaux) brut (LMNP), charges très faibles (normal vu l’état). C’est un rendement élevé par rapport à ce qu’on trouve dans la ville (zone tendue).

Avez vous fais un tour sur Patrim Patrim : estimation de la valeur d’un bien immobilier | service-public.fr pour avoir les prix de transaction réel, adresse par adresse ?
Car comme le dit avec justesse @Bernard2K, c’est pas le genre des AI de vendre 25% sous le prix du marché, ils doivent souvent prévoir effectivement une marge de négociation et n’oubliez pas qu’ils sont payés à la commission !

Moi je ferais une offre
de toute façon seule la promesse fais fois et au pire vous pourrez dire que n’ayant pas toutes les infos votre offre est caduc.

Cela peux mème être un argument pour renégocier par dessus l’offre.

Les agents immo ont tendance a bâcler le boulo lors de la signature du mandat et a rentrer les biens sans avoir le moindre document (ou les vendeurs laissent trainer)

-25% si le bien est a refaire entièrement cela me parait cohérent, je viens de signer une promesse dans le genre avec moquette année 70 toile de juy et Formica a -35/-40%.

L’offre que vous ferez n’est en aucun cas contractuelle. Elle peut éventuellement contraindre l’agence à ne plus proposer le bien en attendant l’accord du vendeur, et encore… l’ai est capable de transmettre votre prix à d’autres personnes intéressées pour faire monter les prix. Si vous mettez des réserves sur votre offre, elles peuvent être remises dans le compromis sauf concernant les diagnostics puisque vous les aurez forcément d’ici là.

J’ai fait une offre par mail via un ai qui a été acceptée par le vendeur. L’ai a voulu me faire signer l’offre officielle le matin alors que les diagnostics se faisaient l’après midi ce que j’ai refusé. J’ai reporté au lendemain, et… les diagnostics ont fait apparaître de l’amiante.

Seul le compromis de vente est contractuel avec le délai de rétractation de 10 jours décrit ayant début de ce poste.

Dernière modification par lachignolecorse (26/10/2017 19h29)

Pour répondre au sujet du fil : oui, on peut faire une offre avant d’avoir les diags. On peut même faire une offre sans avoir vu l’appartement, tout est possible !

Pour un particulier qui achète un logement, vous êtes protégé par les 10 jours de rétractation après le compromis. Du coup, si vous renoncez à votre offre, bien peu de vendeurs vont vous contraindre à aller jusqu’au compromis (même s’ils peuvent théoriquement le faire), car il ne sert à rien de forcer quelqu’un à signer un compromis qu’il va dénoncer dans la foulée.

Contrairement à tikou, je pense qu’il n’est pas utile de mettre des conditions suspensives dans votre offre. Cela peut faire que l’AI ou le vendeur vous catégorisent comme procédurier ou pusillanime et vous écartent. Et il me semble me rappeler qu’une offre au prix, assortie de conditions suspensives, n’est pas bloquante pour le vendeur (c’est à dire qu’il n’a pas, ou moins, l’obligation de vous vendre ; ça ne "réserve" pas le bien).

Pour ce qui est de se dégager si jamais les diags révèlent des problèmes importants, il suffirait d’écrire alors "je vous ai fait une offre sur la base du bien tel que je le connaissais. Or, les diags révèlent des défauts importants (les citer) qui changent les caractéristiques essentielles du bien, au point que je n’aurais pas émis cette offre si j’en avais eu connaissance. Aussi, cette offre n’est plus valable."

Rappel : une offre au prix est censée être "bloquante" car il y a accord "sur la chose et le prix". Mais si la "chose" change, parce que l’acheteur n’avait pas connaissance de certaines de ses "caractéristiques essentielles" au moment il a fait son offre, alors on ne peut que constater qu’il n’y avait pas d’accord sur la chose et le prix puisque la chose telle qu’elle était connue ne correspondait pas à la chose réelle. C’est valable aussi pour toute différence qui est apparue après l’offre sur une caractéristique essentielle (si la surface se revèle moindre que ce qui était annoncé, par exemple).

Par contre, pensez à assortir votre offre d’une durée de validité. Sachant que le vendeur n’a probablement pas encore les diags ou pas tous, une offre valable 15 jours ou 3 semaines devrait être suffisante pour qu’il rassemble les documents et vous les transmette.

Concernant la copro, il faut demander les CR d’AG des 3 dernières années et les appels de charges des 3 dernières années (très utiles pour voir le niveau des charges mais aussi leur répartition bailleur/locataire). C’est à demander au vendeur au travers de l’AI.

Après, je ne répondrai pas plus avant sur la copro, la renta etc. car, comme vous n’avez pas fait une étude de cas classique, il manque plein d’infos. Vous avez choisi de poster une question précise, je réponds sur cette question précise. Si vous voulez un avis sur le cas complet, postez une étude de cas complète.