Immobilier physique et SCPI restent outrageusement favorisés par la fiscalité française !

Concernant ce vieux serpent de mer des loyers fictifs.

Plusieurs points factuels ont été mentionnés dans la file, en défaveur des loyers fictifs. En particulier le fait que pour se payer une RP, on passe bien souvent par la case ‘faire des économies’ puis celle de payer des intermédiaires (dont frais notariaux) puis pendant de très nombreuses années le paiement d’intérêts, payés par des fonds qui ont subi des PS (si salaire = cotisations très largement supérieures à la csg/crds !), plus l’IR. Donc beaucoup d’efforts et de sacrifices.

Le cas d’espèce soulevé par Parisien est différent parce que très spécifique – des jumeaux, avec un capital de départ suffisant pour se payer une RP. Déjà, ça évacue toute une partie de la population, qui passe plutôt par la case ‘emprunt’. Autre hypothèse, le second jumeau se paye son loyer avec les gains de ses placements financiers. Donc on parle d’un capital de départ suffisant pour arriver à vivre de ses placements (sans doute pas très courant).

Mais dans cette configuration, Parisien a bien évidemment raison : un jumeau (celui qui place son capital) est fiscalement désavantagé par rapport à l’autre (celui qui se paye sa RP).

Si on se place sur le plan du bon sens, c’est beaucoup plus discutable. Par nature, les loyers fictifs reviennent à taxer un revenu qui n’existe pas. Les gains financiers sont eux bien réels.

En vertu de quoi taxerait-on un revenu qui n’existe pas ? C’est là que vient l’argument de l’égalitarisme fiscal. Je sais bien que la notion d’égalitarisme (ne pas confondre avec l’équité) est très à la mode et politiquement correcte. Mais au risque de dévier un peu de cette doxa, je pars du principe qu’il s’agit d’un principe absurde au plan fiscal.

Pour illustrer mon propos, je reprends à mon compte l’exemple des jumeaux qui font des choix de vie différents (placement vs achat RP). Mais je change le point de départ : les deux partent maintenant avec le même capital intellectuel (même QI, même éducation, mêmes études, mêmes stages). Et là, les deux font des choix de carrière différents : le jumeau A trouve un boulot à 8k€ nets p/mois dans une grosse boite, et se retrouve avec un TMI de 45%. Le jumeau B préfère s’orienter dans l’associatif et gagne 1.5k€ p/mois.

Le jumeau B est très largement avantagé sur le plan fiscal : sa TMI sera largement inférieure à celle de son frère ou sœur (en fait, il ne paiera sans doute pas d’IR du tout). Mais le jumeau A (celui à 8k€ p/mois) paiera plein pot. Pour que justice soit rétablie, on pourrait inventer des ‘salaires fictifs’, pour monter la TMI de notre jumeau B à 41%. Ca serait une vraie mesure égalitaire. Ou alors aligner vers le bas : le jumeau à 8k€ mensuels ne paierait plus d’IR - on supprime carrément l’IR.

C’est évidemment absurde. Comme le sont les loyers fictifs.

Matinvest a écrit :

Puisque vous en êtes à opposer les catégories : quel est votre sentiment sur les locataires loi de 48. Ne devraient-ils pas être taxé pour avoir un loyer bien plus avantageux que les "catégories fragiles" qui eux paient un loyer au marché ?

Même si la question que vous posez est hors sujet ici, je vais vous répondre, en soulignant que je n’oppose personne mais cherche l’équité.

La loi 48, tout comme des lois plus récents rendant impossible de donner congé à un locataire âgé et à revus modestes, sont des lois inéquitables. Ce n’est pas au propriétaire de supporter financièrement un tel coût.
Si l’Etat estime que certains locataires doivent être plus protégés que la moyenne et/ou payer des loyers plus faibles, c’est à lui d’assumer ce coût et pas au propriétaire.

De toute manière, des lois trop protectrices ont souvent des effets pervers et se retournent contre ceux qu’elles veulent protéger. Je connais des propriétaires qui ne loueront jamais à des locataires âgés à revenus modestes justement à cause de la protection exorbitante que la loi leur donne.
Pour l’anecdote: ils ne loueront pas non plus à des avocats, car pour ces derniers le coût d’engager une procédure judiciaire est plus faible que pour le locataire lambda …

roudoudou a écrit :

Vous ne répondez comme d’habitude pas aux arguments des uns et des autres.

Regardez ci-dessus: j’ai répondu à beaucoup d’arguements émanant de vous et d’autres contradicteurs.
Mais je ne peux pas répondre à tous vos arguments, pour la plupart de bien faible qualité, sauf à y consacrer toute ma soirée, car même s’ils sont tous plus ou moins faux (et plutôt plus que moins), ils sont nombreux et pour la plupart témoignant d’une méconnaissance élementaire des régles de l’économie, etc.

Je vous mets donc au défi de choisir votre meilleur argument ici, de l’exposer ou de le re-exposer et je vous promets de vous le démonter ce soir (mais il est bien tard) ou demain.

Oui, au niveau de la TF et de la TH, Paris est vraiment un peu à part, avec des impôts locaux faibles en valeur absolue (moitié de la moyenne nationale) (source), et encore plus en % de la valeur des biens immobiliers (5 à 10x moins…, le m² résidentiel moyen valant plus de 8000€ à Paris) (source). C’est en partie grâce à tous les sièges sociaux localisés sur Paris, qui génèrent pas mal de CVAE et CFE (voir p16 du budget de Paris).

Ceci pourrait être un peu corrigé en augmentant le TH (payée aussi par les locataires, comme l’initiateur de cette file ) de 0.1% de la valeur vénale du logement occupé (la TH à Paris resterait moins chère que presque partout en France).
Cette mesure pourrait même s’étendre à toute l’IdF, pour en échange baisser le prix de l’abonnement aux transports en commun (voire le rendre gratuit) de l’ensemble des Franciliens. Ce serait une forme de péréquation efficace, qui aiderait à financer les nombreux investissements nécessaire au niveau des transports d’IdF. Mais il y a ben des freins à une telle mesure (à commencer par le fait que les multiples collectivités concernées soient dirigées par des parties opposés)

Bonjour  GBL,

En quoi est ce que "rendre gratuit le transport en idf" serait une chose à viser?

Vous proposeriez d’utiliser cette manne pour acheter des bus propres, ok pourquoi pas.
Mais le ’gratuit’ comme nous le savons tous, c’est du ’déjà payé par ailleurs, ou par d’autres’… pas très responsabilisant en soi.

Bonne journée.

Merci pour ces précisions GBL. Votre point de vue me paraît beaucoup plus clair et j’y souscris également!

Le seul point d’attention que j’ajouterais est de le faire à iso prélèvements (pour mes camarades habitant en centre ville. Moi je suis en pleine cambrousse et peu concerné par la vie citadine…)

Bonne journée.

GoodbyLenine a écrit :

Le transport ne serait pas forcément "gratuit", mais serait en (plus) grande partie payé par les habitants en proportion de la valeur de leur logement, et non de leur usage direct du transport. La gratuité (qui a des inconvénients, mais élimine aussi certains coûts) est déjà expérimentée dans d’autres agglomérations.
Notions que les collectivités locales financent déjà une partie des transports (et pas qu’en IdF), et que les abonnés paient un prix fixe : en IdF, depuis quelques années quasiment le même quelle que soit la zone sur laquelle porte l’abonnement, dans les limites du réseau du Stif (alors qu’avant ceux habitant en grande banlieue payaient beaucoup plus).

Cela existe déjà en partie.

L’article 1609 G du CGI institue une taxe spéciale d’équipement au profit de l’établissement public « Société du Grand Paris » destinée à financer les missions de cet établissement créé par l’article 7 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au « Grand Paris » et qui a en charge la conception, l’élaboration et la réalisation du schéma d’ensemble et des projets d’infrastructures composant le réseau de transport public du « Grand Paris ». Code général des impôts - Article 1609 G | Legifrance

Le coût du transport n’est pas la raison principale du non recours aux transports publics, particulièrement en IdF (cf. enquête ménage et déplacement ou études KEOSCOPIE réalisées par KEOLIS notamment).
D’ailleurs le coût du transport en voiture particulière est  beaucoup plus cher que le prix d’un abonnement de transport.

Compte tenu des projets (les coûts de fonctionnement du Grand Paris ne sont à ce jour toujours pas financés) et des modernisations du réseau nécessaires, il me semble difficile de faire l’impasse sur les recettes payés par les clients. En toute logique, les prix devraient augmenter fortement ou de nouvelles sources de financement devront être trouvés.

PierreQuiroule a écrit :

@Crown Il est aussi parfaitement possible de démembrer un compte titres par exemple… Ce n’est pas un avantage de l’immobilier, même s’il s’y applique bien plus souvent.

Bien sûr et bien heureusement

Mais si vous avez un immeuble de 500 K€, un compte titres de 500K€ et deux enfants.

Si
1 - vous donnez aujourd’hui la nue-propriété de l’immeuble au premier
2- vous donnez aujourd’hui la nue-propriété du compte titre au second

et si vous décédez dans quelques temps

le premier devient PP de son immeuble
le deuxième devient PP du compte titre

A des fins de simplification, considérons que les valeurs sont toujours pour les deux supports de 500 K€ et que les 2 frères veulent récupérer du cash.

Le premier récupère ses 500 K€
Le second passe par la case Plus Value sur la valeur de l’usufruit du compte titre

On peut quand même considérer cela comme "outrageusement favorisé" non ?

Crown

parisien a écrit :

Pour la troisième fois, je redis qu’il convient non pas d’imposer le "loyer imputé" des propriétaires (politiquement impossible) mais de rendre déductible, de l’IR ET DE LA CSG, le loyer des locataires.

Il faudrait donc aussi prévoir la déductibilité des intérêts d’emprunt des propriétaires qui achètent leur RP à crédit. Sinon, votre raisonnement devient illogique (en créant une nouvelle distorsion fiscale) et tombe à plat.

oups, ça m’avait échappé - je n’avais pas vu. Parisien dirait sans doute que je ’ne sais pas lire ou suit trop paresseux pour lire’ (ce qui est toujours mieux que ’ignare naïf’ dont il m’affublait dans une autre file quand je me suis permis de relever des inexactitudes dans ses propos). Je préfère penser qu’il s’agit d’inattention en cette heure tardive

Bernard2K a écrit :

Dans la mesure où ce forum n’a pas le pouvoir de changer les lois, vous perdez votre temps. Vous seriez plus efficace si vous aviez consacré ce même temps à écrire à votre député. Ou même à préparer votre candidature à la députation, puisque vous souhaitez écrire les lois, c’est la suite logique me semble-t-il.
…
Vous vous battez contre des moulins à vent !

Vous me faites bien rire, mon cher.

Qui vous dit que je me suis contenté d’écrire sur ce forum, à titre accessoire, sans rencontrer *aussi* un député, plusieurs sénateurs (ces derniers, élus pour 9 ans et plus "relax", ont plus de temps disponible pour écouter …) et mieux encore des membres de cabinets ministériels et des fonctionnaires de Bercy, et ce depuis 2008?

Comme une personne seule est forcément impuissante, moi et d’autres plus actifs que moi (par ex: d’ex-hauts fonctionnaires de Bercy "jeunes retraités" utilisant leur carnet d’adresse) ont fini par convaincre quelques décideurs et quelques "influenceurs"  que:
- le placement immobilier est globalement bien moins imposé que le placement actions
- que cela conduit à des inefficiences économiques en France
- et  à des coûts du logement élevés et à une moindre mobilité géographique, tout cela étant nuisible à la compétitivité avec l’Allemagne

Regardez où la France était en 2008:
- quasiment tout le monde dans la sphère publique était convaincu que l’investissement immobilier était très bien et que l’investissement en actions était de la spéculation, et donc que la fiscalité devait favoriser le premier et bien moins le deuxième

Pour le moment, malgré quelques défaites et parfois des retours en arrière, les résultats, longs à obtenir, sont intéressants, comme:
- la surtaxe residence secondaire dans les zones tendues, car ces résidences, inoccupées la majeure partie de l’année, augmentaient le coût du logement de la population locale et tuaient le commerce de proximité
- l’ISF devenu IFI limité à l’immobilier
- la baisse à 30% de l’imposition globale des revenus actions, mais pas des revenus fonciers
- la baisse des aides au logement, notamment dans les zones non tendues

Attention, je ne dis nullement que nous sommes directement derrière toutes ses mesures, notamment la dernière sur laquelle j’ai quelques réserves.

Mais nous avons contribué   à cela en martelant aux décideurs et influenceurs - certains sont maintenant convaincus, d’autres ne le seront jamais … - que les prix élevés de l’immobilier en zones tendues est un handicap pour la France face à l’Allemagne, et que la fiscalité française inadaptée a contribué à cette hausse des prix et à des choix économiques néfastes.

Aucun rapport, si cette direction a été prise c’est que c’est une jeune génération un peu plus "Y" dans les équipes de Macron qui est arrivée au commandes.

Si effectivement les jeunes pensent qu’acheter leur RP est plus ’sûr’, ils n’ont peu être pas entièrement tord.

La RP peut voire sa valeur patrimoniale s’effondrer. Mais sa valeur d’usage restera (sauf manque d’entretien ou catastrophe type incendie etc.). Elle procure aussi un immense avantage en période de remboursement d’emprunt : sécuriser le noyau familial. Si je décède demain, ma famille se retrouve instantanément propriétaire en net de 80% de notre patrimoine immobilier brut (contre 16% aujourd’hui).

Deux avantages que ne remplissent pas un portefeuille d’actions.

Concernant justement les actions, je ne sais pas si ’comme les générations précédentes, les jeunes pensent que c’est le casino’ (sic.).
Mais si c’est le cas, la vraie réponse n’est pas de pondre de nouvelles mesures fiscales - on ne lutte pas contre une image avec des mesures fiscales.

Il est par contre nécessaire de rendre les investissements boursiers 1) compréhensibles et 2) attractifs.

Puis laisser les individus décider par eux mêmes.

Ce forum en est un parfait exemple : combien de personnes convaincues à se lancer grâce à lui? Seule ou en en parlant à leur banquier etc. Ce genre d’initiatives permet de travailler les mentalités, pas la création d’un IFI qui ne fera que créer de nouvelles frustraitons.