Investisseur36 : étude de cas immobilier (retour d'expérience pour un immeuble de rapport)

investisseur36 · #1

Bonjour,

comme je suis preneur toujours de partage et d’expérience je vais partager mon dernier investissement immobilier.

Il s’agit d’un immeuble de rapport dans une petite ville de province de 50000 habitants.
Composé de 8 logements, 5 f2 et 3 studio.

J’ai découpé 4 F2 en 8 studio ce qui fait au total 12 appartements dont un F2 et 11 studio.

J’ai meublé l’ensemble des studios et conventionné "cosse" le F2.

La vente a été longue et a pris 1 an quasiment parce qu’il y avait un problème de limite de propriété.

Coté budget :
Prix d’achat : 222000€
Frais de notaire : 15600€
Frais de dossier + garanti : 4135.46€
Travaux : 101587€
Taxe foncière : 2900€
Meuble : 7840,77
Prêt à 110% à 1,45% sur 20 ans avec différé partiel de 18 mois soit une mensualité de 1700€.

revenu locatif : 3240€ par mois

Les travaux ont commencé le 20 avril et se terminent.

J’ai posé les cuisines, monté les meubles, poser les vasques, rideau de douches et décoration.

Coté travaux pour 217m2 habitable l’électricité a été refaite, peinture, sol, plomberie.
A cela il faut ajouter que les commun sont refait (peinture).

Il me reste à aménager un comble devis de 25000€ environ tous compris pour un loyer de 275€ par mois.

Ce qu’il faut retenir :
J’aurais pu gagner plus en faisant les travaux moi même surtout de peinture.
Attention à la trésorerie, taxe foncière plus les meubles on est à plus de 10000€.
Les appartements sont tous loué sauf un que je termine demain.
Bien demander une date de fin de travaux aux artisans pour moi c’est ce qui a été compliqué et pourtant je travail avec eu depuis quelque temps déjà.

Mots-clés : expérience, immeuble, immobilier, rendement, travaux

Kiem · #2

Il s’agit d’un taux 1,45% sur 20 ans avec assurance?

Vous faites la gestion en direct?

investisseur36 · #3

gestion par agence parce que au total j’ai 32 lots.

Les 1,45% sont hors assurance, l’assurance représentant 0,13%

InvestisseurHeureux · #4

Personnellement je n’arrive tout simplement pas à comprendre comme vous ou d’autres arrivent à obtenir de telles conditions de financement sur des immeubles de rapport a fortiori avec de tels travaux.

Le partage d’expérience qui m’intéresse, c’est plutôt ça. :-) Quelle banque vous propose cela et comment avez-vous obtenu la confiance de votre banquier.

Sincèrement c’est vraiment le point que je ne comprends pas. Toute ma vie les banquiers m’ont fait ch###. Que ce soit pour gérer les comptes de mes sociétés, pour avoir une caution bancaire, pour financer des achats de SCPI, pour financer l’achat d’une RP. Et pourtant à chaque fois le risque pour la banque était quasi-nul. Mais à chaque fois je ressortais avec l’envie d’étrangler le banquier.

Et vous et d’autres, sur des projets ultra-risqués, vous obtenez des financement à 110%, avec des taux juste hallucinants et en plus sur 20 ans et avec différé partiel et une assurance à 0,13% ?!

Franchement je ne comprends pas juste pas !

investisseur36 · #5

C’est un prêt au crédit agricole avec un taux de septembre 2016, le moment ou il était très bas.

Pour expliquer le taux qui n’était pas le plus bas à l’époque, il faut expliquer la situation financière globale.

Il nous restait 95000€ d’encours pour notre résidence principale.
Un prêt d’investissement locatif démarré 9 mois avant en différé partiel de 150000€
Un prêt d’un investissement locatif de 18 mois avec 300000€ d’encours.

Nous avions à ce moment là environ 100000€ d’épargne tout compris.

Nous travaillons avec mon épouse dans des secteurs protégés par le chômage.

Je pense qu’il faut très bien monter son dossier et faire preuve d’arguments.
Pour ce dossier là, j’ai fait refaire par 2 agences l’estimation de mon patrimoine immobilier + une estimation de l’immeuble une fois rénovée.
J’ai présenté mes comptes sur 5 ans avec l’évolution de notre épargne.
J’ai fait une copie, pour l’assurance à 50% sur les 2 têtes, de la prévoyance de madame et moi en cas de décès avec 5 ans de salaires.
J’ai présenté le bilan avec taux d’occupation financier et taux d’occupation réel des propriétés.
J’avais fait faire une estimation des montants de loyers par une agence.
J’ai fait des projections avec des loyers minorés et taux d’occupation minorés.
J’ai produit une simulation de l’ADIL pour appuyer mes dires.

J’ai une conseillère et un directeur d’une grosse agence qui connaissent très bien le marché local.

Pour le différé partiel c’est même pas une négociation, c’est moi qui décide, je leur ai juste montré qu’il fallait une trésorerie abondante qui serait placé chez eux.

Au troisième immeuble je pense qu’il faut leur présenter un business plan comme une entreprise.
La banque sait de toute manière quelle pourra saisir les biens au besoin et les vendre, quand l’estimation des agences est 30% supérieure au montant emprunté elle sait quelle ne perdra pas.

En fait on prend le risque et elle assure sur notre patrimoine.

Je rajoute que les banques n’aiment pas financer les parts de SCPI parce que c’est de l’immobilier commercial avec un risque de décote.
Et pour la résidence principale le problème c’est l’expulsion, même si vous ne remboursez pas il ne peuvent pas vous expulser et vendre le bien comme cela.
Quand au 110%, c’est eux qui le propose il préfère que vous ayez de l’argent sur votre livret que de le mettre en apport. la banque maximise l’effet levier, a une garanti de trésorerie et respecte ses critères de fond propre.

Dernière modification par investisseur36 (22/06/2018 15h36)

InvestisseurHeureux · #6

Effectivement, c’est plus clair comme cela.

Un grand m-erci d’avoir pris la peine d’apporter ces précisions circonstanciées, qui éclairent le retour d’expérience de cette superbe opération immobilière.

Kiem · #7

Et sans indiscrétion, quelle banque vous accompagne en ayant si bien compris votre démarche?

Vous parvenez à avoir des interlocuteurs directement décisionnaire (conseiller et directeur…) ou y a-t-il des allers-retours avec un service de décision en back-office?

investisseur36 · #8

Le Crédit agricole ou l’avantage c’est que le directeur d’agence a une forte influence.
Bien sur c’est validé au siège mais si le directeur donne un avis positif ça passera.

darkvadehors · #9

Bonjour
et merci de ces retours toujours très intéressants. Nous sommes sur l’achat d’un premier immeuble après une petite maison que nous n’avons pas trop mal réussie.
Il y quelques questions qui me viennent et j’aimerais savoir comment vous y avez répondu.
- Division, comment avez-vous géré la création de nouvelles habitations avec les contraintes de parkings inhérents ?
- Éclairage des communs et caves, y a-t-il un compteur spécifique ?
- Portes palières , sont elles spécifiques ( coupe feu 30 minutes) ou pas .
- y a-t-il eu une surprise particulière ?
Je confirme pour les dates/ délais avec les artisans malgré le fait que nous avions aussi travaillé avec eux sur notre résidence principale. Nous avons aussi subi des retards malgré des promesses.

investisseur36 · #10

Pas de problème avec la taxe parking, la mairie l’a supprimé de son PLU, et en plus j’avais suffisamment de place sur un terrain à l’arriérè.
Pour les caves et les commun ils y avaient déjà un compteur électrique.
Pour les porte palières j’ai laissé l’entrepreneur géré en sachant qu’il a bien mis porte palière sur le devis. En fait elles sont sécurisé et sont 30 min coupe feu.
Pour les surprises :
- Du retard pour les entreprises surtout l’électricien.
- L’interphone qui coute un bras.
- Un ballon d’eau chaude que j’avais prévu de récupéré et qui a claqué.
- Adapter les cuisines au mur pas tout à fait droit.

Je conseil d’ailleurs au delà des devis de prendre une marge de plus pour les travaux, comme une fenêtre, ou un meuble de cuisine ou n’importe quoi d’autres cela évite de le prendre en trésorerie.

darkvadehors · #11

Merci de votre précisions,

et chapeau pour la qualité de votre présentation financière du projet ( et aussi visblement de votre gestion des travaux)

Je confirme le caractère souvent fantasque des électriciens, c’est bizarre mais je l’ai déjà vérifié sur 3 différents.
Pour le ballon d’eau chaude , c’est toujours un peu la roulette car ils peuvent durer plus ou moins longtemps selon la marque mais aussi d’autres critères comme la présence ou non d’un réducteur de pression ( conseillé).
Je sors du montage d’une cuisine IKEA dans de l’ancien pas très droit , et c’est vrai qu’il faut ruser un peu partout.

Bre · #12

Quand vous dites demander une date aux artisans que voulez vous dire exactement?
Car avec ma rp j’ai eu beau leur dire à telle date il faut que ça soit finit car tel corps de métier arrive à tel date etc (en fait je suis parti de la pose de la cuisine pour déterminer la date max du carrelage, avant ça la date max du placo, avant ça la date max de la plomberie..) et au final bon en gros ils ont respecté mais si ils n’avaient pas respecté c’était à moi de me débrouiller..l’avez-vous fait marquer quelque part? Indemnités de retard?
Merci

investisseur36 · #13

Il faut l’indiquer au moment du devis et le contractualisé avec pénalité de retard au besoin.

Comme dans un contrat de construction.

En contrepartie les artisans vous demanderont de payer rapidement.

C’est une partie vraiment complexe.

Range19 · #14

Je me permets d’intervenir sur ce fil au sujet de la gestion du planning de chantier.
Après m’être fait balader copieusement par les artisans pour ma résidence principale, j’ai sensiblement mieux cadré les chantiers qui ont suivi.
Avec le cahier des charges et la demande de devis je joignais un contrat bien ficelé.
Aucun artisan ne l’a lu en détail, ils l’ont signé, ont ensuite accusé réception du planning de chantier… et réagi dans les 48h lors de mes relances avec explication de texte, comme prévu au contrat.
Maison complète livrée finie avec finitions des extérieures en moins de 6 mois…

investisseur36 · #15

Je continue mon retour d’expérience.

L’ensemble des logements sont loués. C’est aussi normal c’est la période et c’est du rénové.

J’ai donc monté le dossier aménagement d’un appartement dans les combles.
Le dossier à la banque est accepté.
Pour le montage du dossier sachant que la traverse était existante pas de taxe d’aménagement au niveau de la commune.
Le budget est de 23800€ tout compris, que j’ai volontairement gonflé.
J’ai 8800 de eco prêt à taux zéro avec 3 bouquets sur 15 ans (isolation mur, fenêtre, isolation plafond).
Lors de l’entretien à la banque en plus de ma conseillère habituelle j’avais une spécialiste prêt immobilier.
Et voici le conseil à partager:
Quand vous acheter ou rénover vous pouvez demander un anticipation jusqu’à 36 mois, c’est à dire que l’amortissement du prêt commence quand vous avez levé la totalité des fonds, sur sa durée initial dans la limite des 36 mois, il faut laisser 100€ (tout le fait d’avoir gonflé le montant travaux).
C’est ce que j’aurais du faire des le départ sur cette immeuble plutôt que le différé.
J’ai de plus obtenu réduction des frais de dossier, et pas de caution sur le prêt (pas obligatoire pour prêt travaux).
J’ai néanmoins accepté de prendre l’assurance PNO dans ma banque en sachant que je fais 40% d’éconnomie dessus.

Les travaux devrait commencé d’ici une quinzaine de jour.

Le projet suivant concerne l’aménagement du terrain avec la construction de garage, mais la rentabilité est compliqué sachant qu’un garage se loue entre 40€ et 45€ dans le secteur. Si des personnes ont des idées je suis preneur.

Dum5000 · #16

Salut

Super projet

Actuellement sur un projet non finalisé mais bien avancé (plus que l’assurance à valider sur le pret)

J’ai aussi une proposition de ce genre 36 mois d’anticipation (avec frais intercalaires) + 12 mois de différé d’amortissement ( avec frais aussi)…

De quoi faire une trésorerie de sécurité 😉

Par contre j’ai demandé à quel montant minimum ils débloquer le prêt sans factures (ça leur permet de couper la période d’anticipation ) afin de faire durer cette période au max , ici je suis à 3000.

Je suivrai le post avec attention , j’ai aussi des combles amenageables 😁😎

A++

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