Investissements immobiliers à Saint-Etienne ?

Bonjour,

Après sur le sujet d’une potentielle rencontre a Lyon, je vous retrouve sur les investisseurs à Saint-Etienne. C’est en effet dans cette zone que j’ai acheté mon premier appartement.

Et c’est également la bas que je suis en cours d’achat d’un petit immeuble.

J’ai une réflexion proche de la votre sur la zone. Je pense également que la baisse est exagérée, même si  effectivement l’économie de la ville est en difficulté, elle profite du rayonnement de Lyon (en espérant qu’une vrai autoroute relie bientôt les deux villes).

Dans quels zone vous êtes vous placé jusqu’à maintenant? Pre-voyez vous de continuer à y investir?

N’avez vous pas peur d’une sur exposition a une zone géographique ?

Je pense également que les étudiants sont vraiment ce qui fait survivre la ville. Après je pense aussi qu’a moyen long terme, le quartier de la gare devrait s’améliorer, quand on voit le prix du m² a Lyon, le fait de pouvoir s’y rendre facilement pour travailler, et de se loger pour si peu…

Hello !

Pour info il y a une carte des IH (qui pour l’instant ne fonctionne visiblement pas, en tout cas chez moi) qui vous permettra peut-être de rentrer en contact, ou à défaut, d’identifier les IH ayant renseigné leur ville proche de St-Etienne : Carte géographique des membres par ville

A+
Sylvain

Bonjour Amis stéphanois.

J’ai moi même investi dans cette ville par 2 fois et comme vous, seulement en LMNP avec en priorité des étudiants.

Par contre, pourquoi pas partager avec d’autres investisseurs dans le secteur… Après tout il n’y a pas que la capitale.

Nous avons une approche très très proche, c’est assez amusant de vous lire, je vois également cette ville comme un tremplin… Etant un peu parano, je compte diversifier assez rapidement, une fois que le cash flow généré sera assez conséquent et pourra me permettre de prendre un peu de risques…

Pour mon premier bien, je suis même sur la même rue que vous… (ou êtes vous placé exactement?) Après je vise un peu moins "haut de game" que vous, je n’ai donc pas été plein a 100% tout l’été même si pas loin.
Après je serais un petit peu plus pessimiste que vous pour la fréquentation de cette rue, ce n’est pas la meilleure non plus, mais par contre je suis d’accord sur le placement !

Vous arrivez à faire faire a 700€/m² pour l’ensemble? Vos contact pourraient m’intéresser ! Pour l’immeuble il me manques du monde pour la partie placo !

Je pense que votre raisonnement est le bon pour la phase de création de patrimoine, le risque me semble assez faible vu que les étudiants ne vont pas disparaître du jour au lendemain !
Après la gestion est un peu plus lourde, comment faite vous avec la distance, envisagez vous de prendre quelqu’un pour s’occuper de la gestion?

Pour la revente, par contre méfiez vous, ce n’est pas toujours facile au prix du marché, cela peut prendre pas mal de temps… !

P.S : J’ai oublié de préciser que j’étais également en LMNP, n’avez vous pas peur d’ailleurs qu’une modification soit effectuée sur ce status?

arkamoon a écrit :

J’ai clairement constaté le cercle vicieux dans certains coin de Saint-Etienne, et j’ai également l’impression que certains type de commerce ont plus de facilité a persister que d’autres… (snack par exemple…)

Je pense qu’il y a la possibilité de repartir de l’avant sur de nombreux point à Saint-Etienne mais il manque encore des bases… Quand on voit par exemple le montant de la taxe foncière.. ça n’encourage pas beaucoup les gens a y investir… !

J’ai du mal à comprendre qu’une ville aussi peu cher n’attire pas plus d’entreprise. Oui il y a les entreprises qui veulent vendre sur place ne sont pas les premières qui vont se développer, mais il est possible a saint-etienne d’avoir des locaux pour très peu, je pense qu’effectivement pour les cadre ils se retrouvent tous à Lyon, mais pour des postes un peu moins qualifié, je pense que Saint-Etienne pourrai être tout à fait adapté (et ces emplois pour casser le cercle vicieux actuel…)

Je pense à la même chose pour les prix, ils sont tellement ridicule par rapport au reste de la France… Quand j’essaye de faire deviner aux gens le montant de mon premier achat, les gens se trompent souvent avec un rapport 3….

Oui ce pourrait être une possibilité pour casser le cercle vicieux que j’avais tenté de "conceptualiser" ci-dessus. En effet, si j’installais une usine (gros si, j’en conviens), oui je l’installerais à Saint-Étienne : il y a encore une base ouvrière qualifiée très bonne, le foncier ne vaut presque rien et les transports et infrastructures sont bons.

La taxe foncière : ah ça c’est le problème des villes pauvres. Elle est (quasiment) toujours élevée dans ce genre de villes, il n’y a pas de miracle. L’une des taxes foncières les moins chères de France est à Levallois-Perret (qui bénéficie de la manne financière de la Défense pour une population relativement faible, même un âne arriverait à gérer correctement tout cet argent)… mais c’est aussi l’un des m2 (à l’achat ou location) les plus chers de France.

Sinon, je tenais à remercier les investisseurs dans l’immo à Saint-Étienne comme vous investisseurRH et vous arkamoon car vous permettez, justement, à la ville de regagner du standing avec des logements remis à neuf. OK c’est petit à petit, goutte par goutte, mais en plus de vous enrichir (je l’espère !), en fait vous enrichissez aussi la ville et faites oeuvre de bien commun. Chapeau !

J’avoue que le côté "social" et "utile" me plait dans un investissement, je suis surement une sorte d’idéaliste mais je trouve vraiment qu’il est plaisant de pouvoir lier l’utile a l’agréable…

J’ai toujours eu envie d’investissement, et j’avoue que pour certains business, je suis sur que Saint-Etienne peut être la ville idéale, du moment que le produit qu’on ne créer n’est pas directement pour le marché stephanois (même si je reste persuadé que celui-ci va s’améliorer)

Pour vous répondre kc, je pense qu’il faut prendre en considération ce qu’a connu la ville de Saint-Etienne. Une ville très industrielle avec une disparition quasi totale de l’industrie en France (entre les pays émergents moins cher et le coût de la main d’oeuvre en France…)

Le cercle vicieux dont nous avons parlé a été mis en place la perte des grosses industries fait que de moins en moins d’argent était dépensé dans la ville qui a entraîné une chute qui ne semblait pas vouloir s’arrêter, mais la ville a été intelligente au moins sur un point : les étudiants.

Le nombre d’étudiants ne cessent d’augmenter, et toutes les familles a revenu modeste, apprécient le coût de la vie a Saint-Etienne. Je pense vraiment que ce marché a cassé cet engrenage. J’ai un locataire qui s’en sort avec 300/400€ par mois tout compris…
A Saint-Etienne il y a de très bonnes écoles les mines par exemple…

Tous les étudiants a Saint-Etienne consomment a Saint-Etienne et créer de l’activité, si avec l’augmentation du coût des pays émergents la ville réussit à se créer une petite activité industrielle je pense que la ville peut connaitre un vrai renouveau. (en dehors de celui des "nouveau quartier" vers le nord du centre ville).

Après kc il est évidant que c’est un risque… Mais pour moi acheter un appartement dans une ville comme Lyon au prix actuel (ce que je risque de faire bientôt, j’aime le confort d’une RP…) l’es plus… si le prix chutte, je me retrouve avec un prêt plus gros que la valeur du bien que je possède…

Assez d’accord avec tout ce qui a été dit, et il est intéressant de voir l’avis de personnes qui vivent ou qui ont vécu à St Etienne.

En tout cas, pour moi, la finalité est celle là :

Il y a ceux qui ne prennent pas de risque en investissant à Lyon, Paris, bordeaux… mais avec des rendements faibles. Par contre, aucun soucis lors de la revente demain ou dans 10 ans.

Il y a ceux qui ne prennent des risques en investissant à Saint Etienne, Beziers… mais avec des rendements très grand. Par contre, rien n’est sur pour la revente demain ou dans 10 ans.

Mais dans 20 ans, lorsque le crédit sera intégralement payé, imaginons que les prix de st etienne baissent de 10%-20% sur les prix d’aujourd’hui, est-ce que c’est grave ? Car avec des rendement NET NET supérieur à 10%, notre bien est payé depuis déjà 10 ans.

Donc même dans le pire des cas où l’immobilier continu de baisser sur les années à venir, avec un bien payé totalement en 10 ans, quels sont les risques selon vous ? car même en perdant 20-30% de la valeur du bien sur 20 ans, le bien nous aura été payé, par les locataires.

Bonjour,

J’investis actuellement à Saint-Etienne. Je cible également les étudiants en LMNP, studio ou coloc.

Je suis d’accord avec la plupart des commentaires ci-dessus. Les positifs comme les négatifs.

Il faut tout de même se méfier de la demande locative dans certains quartiers. Je pense par exemple à la Cotonne, Beaubrun, Montreyraud, Terrenoire… sauf si l’on accepte les dossiers de location « difficiles », ce qui n’est pas mon cas.

Le marché de Saint-Etienne a la particularité d’être très changeant d’une rue à l’autre. Il est nécessaire de bien se renseigner et se déplacer sur place à plusieurs heures du jour et de la nuit avant de franchir le pas. Dans le centre ville, les kebabs et bars à chichas peuvent représenter de réelles nuisances.

Attention aussi à l’état général des immeubles. Dans ma prospection, j’ai rencontré à plusieurs reprises des problèmes de mérule.

La rentabilité moyenne à Saint-Etienne est de 8%. Cela peut paraître à première vue intéressant mais je ne me contenterai pas.

La demande locative est largement inférieure à l’offre. Par conséquent, j’évite les RDC et autres 5ème sans ascenseur. Les étudiants ont le choix.
Et j’effectue une rénovation « sexy » (cuisine équipée, salle d’eau digne de ce nom, rangements…) pour avoir toutes les chances de louer. Il y a plus de 10 000 logements vacants dans la ville.
Il me semble que beaucoup de propriétaires de longue date, dépités par la baisse continue des prix de l’immobilier dans la ville, rechignent à investir dans une rénovation.

Comme l’a souligné Surin, en se baladant dans la ville, on peut être saisi d’une impression glauque.

Certains quartiers sont des ghettos ethniques. Les Roms mendiant dans la rue sont sur-représentés par rapport à d’autres villes françaises (d’après les locaux, la faute à la Mairie / Région pour obtenir plus de subventions), énormément de murs commerciaux vacants dans le centre-ville, trottoirs clairsemés de crottes de chiens…

D’un autre coté, je confirme que les Stéphanois sont globalement TRES sympas et accueillants… et  parfois avec un accent rigolo ;). Et le sentiment d’insécurité que l’on peut ressentir dans certains quartiers (ex : dealers assis sur des canapés posés sur le trottoir rue Salengro) ne reste qu’un sentiment.
Avec un petit rayon de soleil et en levant les yeux sur certains magnifiques bâtiments du centre, les perspectives changent… Les stéphanois sont généralement très attachés à leur ville.

Personnellement, je ne mise pas sur une augmentation du prix de l’immo à Sainté (je ne crois pas aux récents articles bidons sur une inversion de la tendance) mais simplement une bonne rentabilité avec un risque calculé.
Le risque est bien réel, notamment en centre-ville : accélération de la paupérisation et des squats (les foyers aisés partent dans la plaine du Forez) et du déclin du commerce (création du STEEL à l’entrée de la ville), quid d’un départ de Casino ?…
D’un autre côté, plus de 25 000 étudiants avec les écoles réputées…

Bonsoir,

Pour mon premier investissement j’ai repéré un lot de 2 appartements rue Michel Servet proche du centre où tout est à refaire. Auriez-vous des artisans à me recommander?

Dernière modification par Jeuneloup (26/11/2017 08h59)

Bonsoir Shakaiolos,

Avec grand plaisir, j’attends votre MP.

InvestisseurRH je compte me rendre à St Etienne le samedi 16 décembre pour une journée de visites.

Ce serait un plaisir d’échanger avec vous sur votre expérience. N’hésitez pas à m’envoyer un MP que l’on organise cela !

Mon avis est que la zone est pas top (trop au Sud), avec le choix a Saint-Etienne, il faut soit être vraiment moins cher, soit être parfaitement placé, ici a moins que vous vouliez faire des logements pas cher je pense pas que le placement soit idéal, alors a moins que l’affaire soit vraiment trop belle pour être loupée, je chercherais autre chose (on trouve toujours quelque chose a Saint-Etienne… !)

Et pour les secteur en pleine restauration, tout Saint-Etienne est en restauration… il faut tout restaurer… !